近两年火爆的(de)创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的(de)REITs产品，平均分(fēn)红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制(zhì)分红机制(zhì)是公募REITs主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳(wěn)定分红体现出(chū)该(gāi)类产品长期投资价(jià)值(zhí)，通过观测经营活动现金流、可供分配(pèi)现金等(děng)指标，也是观察REITs项目底层(céng)资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他(tā)们也提醒普通投资者注意(yì)，与产权类(lèi)项目相比，特许经营REITs项目(mù)在经营权到期后不再产(chǎn)生现金收益，特许经营权分(fēn)红目前已包含了利润分(fēn)配和本金(jīn)的归还，在选择投资标的时(shí)应(yīng)了解资产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息(xī)日，此外尚有(yǒu)6只REITs实(shí)际(jì)分配情(qíng)况尚未公(gōng)布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例(lì)的(de)稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配(pèi)金额(é)比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人(rén)对此表示，投资公(gōng)募REITs的(de)主(zhǔ)要收益(yì)来源(yuán)为持(chí)有期分红收益，以及基金份额交易价格的(de)变化。基金份额二级市场价格受到公(gōng)募REITs资(zī)产运营情况及市场(chǎng)因素的综合影响(xiǎng)，较易引起(qǐ)波动。与此相比，基金分红预期则更(gèng)有(yǒu)规(guī)律可(kě)循(xún)。公募REITs的分红主要来自(zì)基(jī)础设(shè)施资产的经营现(xiàn)金(jīn)流，投(tóu)资人通过基金募集材料和信息披露(lù)文件，结合行业及市场情况，可以分析基础设施项目的经营业绩(jì)，作为(wèi)进行投资(zī)决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化(huà)导致(zhì)的浮盈(yíng)或浮(fú)亏，分红作为基金(jīn)份额(é)持有(yǒu)人实际获得(dé)的现金收益，对于长(zhǎng)期投资(zī)者(zhě)更具(jù)参考(kǎo)价值(zhí)。”中(zhōng)金基(jī)金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运(yùn)营高级副总(zǒng)监李华平也表示，根据(jù)《公(gōng)开募(mù)集(jí)基础设施(shī)证(zhèng)券投资基(jī)金指(zhǐ)引（试(shì)行）》及(jí)相关法规要求，基础设(shè)施基金应当将(jiāng)90％以上合并后基金年度可分配金额以现金形式分配给投资者，强制分(fēn)红机制是(shì)公募REITs的主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳定的分红(hóng)机制体现出REITs产品(pǐn)长期投资(zī)价(jià)值(zhí)。

　　中航基金(jīn)也认为，从投(tóu)资角度来看，基础设(shè)施公募REITs同时具备“股性(xìng)”和(hé)“债性”双重(zhòng)特(tè)点。二级市场价格反映这类产品“股性”的一(yī)面，分(fēn)红体现了这类产品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分红类(lèi)似于(yú)债券派(pài)息，但(dàn)不等(děng)同(tóng)于债券的固定利息(xī)回(huí)报，而是(shì)由可(kě)供分配现金决定(dìng)。

　　从机构投资者(zhě)的角度来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机构投资者(zhě)的投资品类，为(wèi)资产配置多元化提供抓手，具有较强的(de)配置价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机构投资者(zhě)稳(wěn)定收(shōu)益(yì)。机构投(tóu)资(zī)者公募REITs能够(gòu)通过分(fēn)红获取相对(duì)于投资(zī)债券相(xiāng)对(duì)高(gāo)的收(shōu)益(yì)性，在有效控(kòng)制风(fēng)险(xiǎn)的(de)前提下(xià)，增厚资(zī)产包(bāo)收(shōu)益，起到(dào)投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收益(yì)“落袋为安”外，市(shì)场对于未来分红水平的(de)预期，也是影响REITs基金(jīn)二级市场价格走势的(de)关键因素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二级市(shì)场表现看，截(jié)至4月21日(rì)，今年以来(lái)中(zhōng)证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内(nèi)下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的(de)影(yǐng)响(xiǎng)，可(kě)分配金额完成率不(bù)达预期，一定程(chéng)度上影响了(le)公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素(sù)的(de)影响(xiǎng)，投资收(shōu)益是影响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要(yào)因素之(zhī)一，而稳(wěn)定的分红有利于(yú)吸(xī)引投资者参(cān)与(yǔ)公募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负(fù)责人(rén)也表示(shì)，近期经济(jì)预期恢复，一方面市场热(rè)点呈(chéng)现向股票(piào)和债(zhài)券(quàn)回(huí)归(guī)的过程；另一方(fāng)面，基础设施项目的(de)经营业绩相对经济活力(lì)的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基(jī)金份额的开盘(pán)指导(dǎo)价做调减处理，调减金额根据单位基金份额的(de)分(fēn)红金额进行计算。除权操作是对分(fēn)红前后(hòu)基金份额净值变化的修正，使投资(zī)人(rén)在基金分红前后均可以(yǐ)获得公平的投资机(jī)会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信(xìn)心，同(tóng)时(shí)需(xū)结(jié)合持有(yǒu)产品的特性，关注二级(jí)市场(chǎng)扰动对整(zhěng)体收益的(de)影(yǐng)响程度(dù)。”中航基金相(xiāng)关人士(shì)也称。

　　特许(xǔ)经营权分红包(bāo)括利润分配和本金归还

　　普通投资者应了解底(dǐ)层资产情况

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与现(xiàn)有公募基金(jīn)分(fēn)红前提(tí)是本金之上的增值部分不同，特许(xǔ)经营权(quán)REITs基金运作期间的(de)“分(fēn)红(hóng)”界(jiè)定为“分派”更(gèng)为准确，分(fēn)派的是(shì)本金与增(zēng)值两个(gè)部分，两个部(bù)分之间的比例是变动的，与现有公募基金分红差异很大，大(dà)多数普通投(tóu)资者(zhě)可能把(bǎ)“分派(pài)”金额(é)误认为是持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期后基金价值(zhí)面(miàn)临(lín)极大(dà)不确定性，这是该类投资者应该注意的情(qíng)况。

　　李华(huá)平表示(shì)，目前公募REITs主要(yào)有特许经营权类和产权类两(liǎng)大(dà)资产(chǎn)类型，持(chí)有产(chǎn)权(quán)类产品的收益(yì)主要包括每年的现金分红及资产增值的收益(yì)，而(ér)持有特许经营类产品的收益主(zhǔ)要来(lái)自项目(mù)每年(nián)的现金(jīn)分红。其中，特许经营权类资产的(de)分红包括了利润分配和本金的归还，两(liǎng)者的比率(lǜ)也是变(biàn)动的，对特许经营(yíng)权类资产(chǎn)的公(gōng)募REITs可(kě)以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投(tóu)资(zī)收益。普(pǔ)通投资者在选择投(tóu)资标的时(shí)，应了解公募(mù)REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航(háng)基金也表示(shì)，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不(bù)同而(ér)形成(chéng)区(qū)别。特(tè)许经营(yíng)权类的公募REITs产品因(yīn)其分(fēn)红(hóng)相当(dāng)于包含“本金+收益(yì)”，分红相(xiāng)对较多，债性偏强。而产权类(lèi)的(de)公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层(céng)资产的(de)价值(zhí)增(zēng)值，所以相对(duì)股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属性，对所选择(zé)产品的二级市场价格(gé)和分(fēn)红有合理预(yù)期。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也认(rèn)为(wèi)，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营项(xiàng)目(mù)在经营权到期后不再能产生(shēng)现金收益，因此将(jiāng)可供分配金额的分配理解为(wèi)“分派”比“分红”更加准确。基于(yú)这个特点，剩(shèng)余经营期(qī)限较短的特许经营(yíng)项目，通(tōng)常具备更(gèng)高的分派率水平(píng)。对于剩余期(qī)限较(jiào)长的特许(xǔ)经营权(quán)项目，即使分派率相对较(jiào)低，也(yě)有足(zú)够年限收回(huí)本金并(bìng)取得(dé)收益(yì)。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒投资者注意，特许(xǔ)经营(yíng)权项(xiàng)目的分(fēn)派金(jīn)额(é)包含了投资本金，在不进行扩(kuò)募的情况下，基金份额(é)单价随着分派进(jìn)度逐年下降是正常(cháng)现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益来自(zì)项目剩余(yú)期限产生的现金流(liú)。

　　“与特许经(jīng)营项(xiàng)目相比，产(chǎn)权类项目的土地或建筑的剩余使(shǐ)用年限一般较长(zhǎng)，再加上到期后通过(guò)对(d快递公司几点下班，派送员晚上多晚不送了uì)建筑的更新改造(zào)或补(bǔ)缴土地出让(ràng)金等追加投(tóu)资，有机会进一步延长(zhǎng)经营期限(xiàn)。这种类似永续经营的(de)假(jiǎ)设(shè)反映在(zài)基础资产(chǎn)的估值上(shàng)，使(shǐ)产权类REITs具备(bèi)更显(xiǎn)著的资(zī)产投资属(shǔ)性。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收益(yì)率等(děng)指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基(jī)金分红的时点，多位业内人士(shì)还表示，在产品分(fēn)红期，投资者可以观测经营活动现金流、可(kě)供分(fēn)配(pèi)现金、内部收益率等指(zhǐ)标，来观察和评估项目底层(céng)资产的运营情况。

　　中航(háng)基(jī)金表示，年(nián)报指标中，跟现金相关的指标(biāo)有两个：一(yī)是(shì)年报中披露的经(jīng)营活动现金流，二是(shì)可供(gōng)分(fēn)配现金，二者存在本质性区别。经营活动产生(shēng)的现金净流量是指企业经营、筹资、投资产生的(de)现金流，基(jī)于(yú)企业本身(shēn)经营活动产生；可供分配(pèi)的现金(jīn)实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响利润表的项目进行调整，加期初现金，最(zuì)终得(dé)到的账面现金。

　　李(lǐ)华(huá)平(píng)也表示(shì)，公募REITs作为资产配置(zhì)新选(xuǎn)择，投资价值(zhí)体现在相对股债市场独立的(de)资(zī)产配置功能，比(bǐ)较适(shì)合长(zhǎng)期持有。建议投资者对(duì)经营权(quán)类的资产可以更多关注内部收益率的高低，对产(chǎn)权类的(de)资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分(fēn)配收益主要来自底层(céng)资产(chǎn)的(de)经营(yíng)净现金流，所以底层资产(chǎn)运营情(qíng)况直接影响投资回报(bào)，投资(zī)者可综合考虑(lǜ)原(yuán)始(shǐ)权益(yì)人综合实力、运营管理机(jī)构实(shí)力、公募基(jī)金管(guǎn)理人(rén)实(shí)力等(děng)多重因素来(lái)选(xuǎn)择投(tóu)资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由(yóu)于分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场(chǎng)接连回调(diào)，建议投资者关(guān)注(zhù)有基(jī)本面(miàn)支撑、填权效(xiào)应相(xiāng)对(duì)明(míng)显、同(tóng)时分红规模较为可观的个(gè)券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均会(huì)载(zài)明REITs在发行(xíng)首年及次年的可供(gōng)分配金额预测(cè)。投(tóu)资者可以(yǐ)将REITs的实际分红金(jīn)额与募集材料(liào)中披露预(yù)测进行(xíng)比较分析(xī)，结合经济及市场的实际环(huán)境，对(duì)基(jī)础设施项目的运营业(yè)绩及REITs的管理能力进(jìn)行判断。”中金基(jī)金上述(shù)负责(zé)人也称。

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