近两年火爆的创新(xīn)产品公募REITs进入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公(gōng)募REITs整体呈(chéng)现出(chū)高比(bǐ)例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红(hóng)比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表(biǎo)示，强制分红(hóng)机制是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定分红体现出(chū)该类产品长期投(tóu)资价值，通(tōng)过观测经营活动(dòng)现(xiàn)金流、可供分配现金等(děng)指(zhǐ)标，也是观察REITs项目(mù)底层资产(chǎn)运营(yíng)情(qíng)况的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们也提醒普通投(tóu)资者(zhě)注意，与产权类项目相比，特(tè)许(xǔ)经营REITs项目在经营权到期后不再产生(shēng)现(xiàn)金收益，特许经(jīng)营权分红(hóng)目前(qián)已包含(hán)了利润分配和本金的归还，在(zài)选择投资标的时应了解资产(chǎn)类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集(jí)分(fēn)红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情况尚未(wèi)公布。整体(tǐ)来(lái)看，公募REITs呈现出了(le)高(gāo)比(bǐ)例的(de)稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供分配金额的公(gōng)募(mù)REITs产(chǎn)品(pǐn)中(zhōng)，2022年全年分配金额(é)占可供(gōng)分配金额(é)比(bǐ)例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)相关负责人对此表示(shì)，投资公(gōng)募REITs的主要(yào)收益来源为持有(yǒu)期分(fēn)红收(shōu)益，以(yǐ)及基金份额(é)交易(yì)价格的变化(huà)。基金(jīn)份(fèn)额二级市(shì)场价(jià)格受到公(gōng)募REITs资产运营情况及市场因素的综合影响，较易引起波动。与此相比，基金分红(hóng)预期则更(gèng)有规律(lǜ)可(kě)循。公募REITs的分红主要来自基(jī)础(chǔ)设施(shī)资(zī)产的(de)经(jīng)营现金流(liú)，投资人通(tōng)过基金募集材(cái)料和信息(xī)披露文件，结合行业及市场情况(kuàng)，可以(yǐ)分析基础(chǔ)设施项目(mù)的经营业绩，作为进(jìn)行投资(zī)决策(cè)的重要参(cān)考。

　　“相(xiāng)对于基金(jīn)份额(é)二级市场价格变化导(dǎo)致的浮盈或浮亏(kuī)，分(fēn)红作为基金份额持有人实际获得的现金收益，对于长期(qī)投(tóu)资者(zhě)更具参考价值(zhí)。”中金基金相关(guān)负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心(xīn)运营高级副(fù)总监李华(huá)平(píng)也表示，根据《公开募集基础(chǔ)设施(shī)证券投资基金指引（试行）》及相关法规要求(qiú)，基础设施基金应当将(jiāng)90％以上合并后基(jī)金年(nián)度(dù)可分配金(jīn)额(é)以现金形式分(fēn)配给投资者，强制分红机(jī)制是(shì)公募REITs的(de)主要特征(zhēng)之一(yī)，稳定的(de)分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金(jīn)也(yě)认(rèn)为(wèi)，从投(tóu)资角度来看，基础(chǔ)设施(shī)公募REITs同时(shí)具(jù)备“股性”和“债性”双重特点。二(èr)级市场价(jià)格反映这类产品(pǐn)“股性(xìng)”的一面(miàn)，分红体现了这类产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分红类(lèi)似于债券派(pài)息，但不等(děng)同(tóng)于债(zhài)券的固定利息(xī)回报(bào)，而是由可(kě)供分(fēn)配现(xiàn)金决(jué)定。

　　从机构投(tóu)资者(zhě)的(de)角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投(tóu)资者的投(tóu)资品类，为资产配置(zhì)多(duō)元化提供抓手，具有(yǒu)较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机构投资者稳定(dìng)收益。机(jī)构(gòu)投资者(zhě)公(gōng)募(mù)REITs能够通过分(fēn)红(hóng)获取相对于投资债券相对高(gāo)的收(shōu)益性，在有效控制(zhì)风险的前(qián)提下，增厚资产包收(shōu)益，起到(dào)投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投(tóu)资(zī)收益“落(luò)袋(dài)为安”外，市场对(duì)于未(wèi)来分红水平的预(yù)期，也是影响REITs基金(jīn)二(èr)级市场(chǎng)价格走势的关键(jiàn)因素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场(chǎng)表现看，截至(zhì)4月21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数(shù)收于975.99 点，年(nián)内下(xià)跌7.44％，未跑(pǎo)赢主(zhǔ)要股票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截(jié)至(zhì)2023年3月(yuè)31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额完成率不达预期(qī)，一(yī)定(dìng)程(chéng)度上影(yǐng)响了公募REITs二(èr)级市场的价格。”李华(huá)平称，公(gōng)募REITs二级妥否的意思是什么，妥否的用法市(shì)场的价格波动(dòng)受多重(zhòng)因素(sù)的影响，投资收益是影响REITs二级市(shì)场价格的主要因素之一，而稳定(dìng)的分红(hóng)有(yǒu)利于(yú)吸引投资者参与公(gōng)募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表示，近(jìn)期经济预期恢复，一(yī)方面市场热(rè)点呈现向股票和(hé)债券回归(guī)的过程(chéng)；另一(yī)方(fāng)面，基础设施项目(mù)的经营业绩相对经济(jì)活力的(de)改善有一(yī)定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额(é)的开(kāi)盘指导价做调减处理(lǐ)，调减金(jīn)额根据单位基金份(fèn)额(é)的分(fēn)红(hóng)金(jīn)额进(jìn)行(xíng)计算(suàn)。除权(quán)操作是(shì)对分红前后(hòu)基(jī)金份额净(jìng)值变化的(de)修正(zhèng)，使投资(zī)人在基金分(fēn)红前后均可以获得公平的投(tóu)资机(jī)会。

　　“分(fēn)红(hóng)可增强投资者长期投资的(de)信心(xīn)，同时(shí)需结合持(chí)有产品的特性，关(guān)注二级市场扰动对整体收益(yì)的影(yǐng)响程度(dù)。”中航(háng)基(jī)金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分(fēn)红包括利润分配和本(běn)金归还(hái)

　　普通投资者应了解底层(céng)资产(chǎn)情况

　　多(duō)位业内人士还提醒，与(yǔ)现有公募基金(jīn)分红前提是本金(jīn)之上的增值(zhí)部(bù)分不同，特(tè)许经营权(quán)REITs基(jī)金运作期间的“分红”界(jiè)定为(wèi)“分派”更为(wèi)准确，分派的(de)是本金与增(zēng)值(zhí)两个部分，两个(gè)部分之间的(de)比(bǐ)例是变动的，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金分红差异很大，大多(duō)数(shù)普(pǔ)通投资者可能把“分派”金额误认为是(shì)持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等(děng)合同(tóng)年限到期后基(jī)金价(jià)值面(miàn)临极(jí)大(dà)不确定性，这是该类(lèi)投资者应该注(zhù)意的情况。

　　李华平(píng)表示(shì)，目前公募(mù)REITs主要有特许经营(yíng)权类和产权类两大(dà)资(zī)产类(lèi)型，持有产权类产品的收益主要包括每年的现金分(fēn)红及资产增值的收益(yì)，而持有特许经营类产品(pǐn)的收(shōu)益主要来自项目每年的现金分红。其中，特许经(jīng)营(yíng)权类资产的(de)分红(hóng)包括了利润分配和本金的归还，两者的比率也是变动(dòng)的，对特许经营(yíng)权类资(zī)产(chǎn)的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投(tóu)资者在选择投资标的(de)时，应了解公募REITs底(dǐ)层资(zī)产的类型。

　　中航(háng)基金也表示，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分红(hóng)因底(dǐ)层(céng)资产属性不同而形成区(qū)别。特许(xǔ)经营(yíng)权类的公(gōng)募(mù)REITs产品(pǐn)因(yīn)其分红相(xiāng)当(dāng)于包(bāo)含“本(běn)金+收(shōu)益(yì)”，分红相对较多，债性偏(piān)强。而(ér)产(chǎn)权类(lèi)的公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重底层资产的价值增值，所以(yǐ)相对股性偏强。普(pǔ)通投(tóu)资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所(suǒ)选(xuǎn)择产品的二级市(shì)场(chǎng)价格和分(fēn)红有合(hé)理预期。

　　中金基(jī)金相关负责人也(yě)认为，与产权类项(xiàng)目相比，特(tè)许经(jīng)营项目(mù)在经(jīng)营权到(dào)期(qī)后不再能(néng)产生现(xiàn)金收益，因此将可供(gōng)分配金(jīn)额(é)的(de)分配理解为(wèi)“分派”比“分红(hóng)”更(gèng)加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余经营期限(xiàn)较短的特(tè)许经营项目，通(tōng)常(cháng)具(jù)备更高的(de)分派(pài)率水平。对于剩余期(qī)限较(jiào)长(zhǎng)的特许经(jīng)营(yíng)权(quán)项目，即使分派率相对(duì)较低，也有足够(gòu)年限收(shōu)回本(běn)金(jīn)并(bìng)取得收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提醒投资(zī)者注意，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权项目的分派金额包(bāo)含了(le)投资本(běn)金，在不进(jìn)行扩(kuò)募的(de)情况(kuàng)下，基金份额单价(jià)随着分派进度逐年下降是正(zhèng)常现(xiàn妥否的意思是什么，妥否的用法)象，投(tóu)资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许(xǔ)经营项目相(xiāng)比，产权类项目的(de)土地或(huò)建筑的剩(shèng)余(yú)使用年限一般(bān)较长，再加(jiā)上(shàng)到期后通过对建筑的(de)更新(xīn)改(gǎi)造或补缴土(tǔ)地(dì)出(chū)让金(jīn)等追加投资，有机会(huì)进一(yī)步延长(zhǎng)经营期限。这种(zhǒng)类(lèi)似永续经营的(de)假设反映在基础资产的估值上(shàng)，使产权类REITs具(jù)备更(gèng)显著的资(zī)产投(tóu)资(zī)属性。”该(gāi)负责人称。

　　观(guān)测内部收益(yì)率等指标

　　评估(gū)项目底层资(zī)产(chǎn)运营情(qíng)况

　　在基金(jīn)分(fēn)红的时(shí)点，多位(wèi)业内人(rén)士(shì)还表(biǎo)示，在产(chǎn)品分红(hóng)期，投(tóu)资者可以观测经(jīng)营活动现金流(liú)、可(kě)供分配(pèi)现金、内部收益率(lǜ)等指标，来观察和评估项目底层资产的(de)运(yùn)营(yíng)情(qíng)况。

　　中航基(jī)金(jīn)表示，年报指标中，跟(gēn)现金相关的指标(biāo)有(yǒu)两个：一(yī)是年报中(zhōng)披露(lù)的(de)经营活动现金流，二(èr)是可供分(fēn)配(pèi)现金，二者(zhě)存(cún)在本质性区别。经营活(huó)动(dòng)产生(shēng)的(de)现金净流量是(shì)指企(qǐ)业(yè)经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身(shēn)经营活动产生；可供(gōng)分配(pèi)的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润表的项目进(jìn)行(xíng)调整，加期初现金，最(zuì)终得到的账面(miàn)现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公(gōng)募(mù)REITs作为资产(chǎn)配置新选择(zé)，投资价(jià)值(zhí)体(tǐ)现(xiàn)在相(xiāng)对股债市场独立的资产配置功能，比较适(shì)合(hé)长期持有。建(jiàn)议投资者对(duì)经营(yíng)权类(lèi)的资产(chǎn)可以(yǐ)更多关注内部收(shōu)益率的高低(dī)，对产权(quán)类的资产(chǎn)更多(duō)关注分派率高低。因(yīn)为公募(mù)REITs可分(fēn)配收(shōu)益(yì)主要来(lái)自(zì)底(dǐ)层资产(chǎn)的经营净现金(jīn)流，所以底层资产运营(yíng)情况直接影(yǐng)响投资回报(bào)，投资者可(kě)综合考虑原(yuán)始(shǐ)权益(yì)人综合实力、运营(yíng)管理机构实(shí)力(lì)、公(gōng)募基金管理人实力等多重因素来选择投资标(biāo)的(de)。

　　中信证券(quàn)研报(bào)也显示，公募REITs进入(rù)密(mì)集分红期，由于分红交易带来的短期博弈(yì)机会仍在，叠加此前市场接连(lián)回调，建议投资(zī)者关注有基本面支撑、填(tián)权效应相对明显、同时分红规(guī)模较为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书(shū)均会载明REITs在发行首年(nián)及次年的可供分(fēn)配金额(é)预测。投(tóu)资(zī)者可以将(jiāng)REITs的实际分红金额(é)与募(mù)集材料中披露(lù)预测进行比较分析，结合经(jīng)济及市场的实际环境，对基础设施(shī)项目的(de)运营业绩及REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中金基金上述(shù)负责人(rén)也称。

未经允许不得转载：IDC站长站，IDC站长，IDC资讯--IDC站长站 妥否的意思是什么，妥否的用法