近两年火爆的创新产(chǎn)品公募(mù)REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例(lì)稳定分(fēn)红(hóng)，15只公(gōng)告(gào)2022 年(nián)可供分(fēn)配金(jīn)额的REITs产(chǎn)品，平均(jūn)分(fēn)红比(bǐ)例接近99％。

　　多(duō)位业内(nèi)人士(shì)对此(cǐ)表示，强制分红机制(zhì)是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分(fēn)红(hóng)体现(xiàn)出该类产品长期投资价值，通过(guò)观测经营活动现金流、可供分(fēn)配现金等指(zhǐ)标(biāo)，也是(shì)观察REITs项(xiàng)目底层资产运营情(qíng)况(kuàng)的(de)“窗口”。他(tā)们也(yě)提醒普通投资者注(zhù)意，与产权类(lèi)项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营权(quán)到期后不再产生现金收益，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权分红(hóng)目前已包含了利润分(fēn)配(pèi)和本金的(de)归还(hái)，在选择投资(zī)标的时(shí)应了(le)解(jiě)资产类(lèi)型和分红(hóng)的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的公(gōng)募(mù)REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金(jīn)额占可(kě)供分配金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大(dà)部分分(fēn)配(pèi)比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责人(rén)对此表示，投资公募REITs的主要收(shōu)益来源为持有期分红收(shōu)益，以及基金份额交易(yì)价(jià)格的变化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资(zī)产运(yùn)营情况(kuàng)及市场因素的综合影(yǐng)响，较易引起波(bō)动(dòng)。与此相(xiāng)比，基金分红预期则更有(yǒu)规律可(kě)循。公募(mù)REITs的分红主要来自基(jī)础(chǔ)设施资产(chǎn)的经(jīng)营(yíng)现金流，投(tóu)资(zī)人通过(guò)基(jī)金募集材(cái)料和(hé)信息披露文件，结合行业及市(shì)场(chǎng)情况，可以分(fēn)析基础设(shè)施项目的经(jīng)营(yíng)业绩，作为(wèi)进行投资决(jué)策(cè)的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份额二级(jí)市(shì)场价格变(biàn)化(huà)导(dǎo)致(zhì)的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基金份额持有人实际获得(dé)的现金收益，对于(yú)长期投资者(zhě)更具参考(kǎo)价值(zhí)。”中金(jīn)基金相关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运(yùn)营高级副总监李华平也表(biǎo)示，根据《公开募集基础设施(shī)证券(quàn)投资基金指引（试行）》及相(xiāng)关法规(guī)要求，基础(chǔ)设施(shī)基金应当将90％以上(shàng)合并后基金年度可分配金额(é)以现金(jīn)形(xíng)式分(fēn)配(pèi)给投资(zī)者(zhě)，强制分(fēn)红机制是公募REITs的主要特(tè)征之一，稳定的分红机制(zhì)体(tǐ)现出REITs产品长(zhǎng)期(qī)投资价值。

　　中航基金也认(rèn)为，从投(tóu)资角度(dù)来看，基础(chǔ)设施公(gōng)募REITs同(tóng)时(shí)具备(bèi)“股性”和(hé)“债性”双重特(tè)点。二(èr)级市(shì)场价格反映这类产(chǎn)品“股(gǔ)性”的一面，分(fēn)红(hóng)体现了这类产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制(zhì)分(fēn)红要求，分红类似于债(zhài)券派息，但不等同于债券的固定(dìng)利(lì)息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看(kàn)，一(yī)方(fāng)面是公募REITs丰富了机构投资者的(de)投资品(pǐn)类，为资(zī)产配置多元化提供(gōng)抓手，具有较强的(de)配置价值(zhí)。另一方面，公募REITs的(de)分红能够帮助机构投资者稳定收益。机构(gòu)投资者公募(mù)REITs能够通过分红获取相对于投(tóu)资债券相对(duì)高的收益(yì)性，在有效控(kòng)制风险的前(qián)提下，增厚资产包收益(yì)，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋为安”外，市(shì)场对(duì)于未来分红水平(píng)的预期(qī)，也是影响REITs基金二级市场价格(gé)走势的关键因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场表现看，截至4月21日，今(jīn)年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券宽(kuān)基指数(shù)。

　　“截至(zhì)2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观经济的影响(xiǎng)，可分配(pèi)金额(é)完成率不(bù)达(dá)预期，一定程(chéng)度上影(yǐng)响了公募(mù)REITs二级(jí)市(shì)场的价(jià)格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素的(de)影响，投资收益是(shì)影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳定的分(fēn)红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基(jī)金相关负责人也(yě)表示，近期经济(jì)预期恢复，一(yī)方面(miàn)市(shì)场热点(diǎn)呈现向股票(piào)和债券(quàn)回(huí)归的过程；另一方(fāng)面，基础设施(shī)项目的经营业(yè)绩相(xiāng)对经济活力的改(gǎi)善有一定的(de)滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分(fēn)红除权日，将对基金份额的开盘指(zhǐ)导价(jià)做调(diào)减处理，调减金额根(gēn)据单位(wèi)基金份额的(de)分红金额进行计算。除权操(cāo)作是(shì)对分(fēn)红(hóng)前后基金(jīn)份额净值变化的(de)修正，使投资人在(zài)基(jī)金分红前后均可以获得(dé)公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期投资(zī)的(de)信心(xīn)，同时需结合(hé)持有产品的特性，关注二(èr)级市(shì)场(chǎng)扰动对整体收益的(de)影响程度。”中航基金相关人士也称(chēng)。

　　特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权分红(hóng)包括利润分配和本(běn)金归还

　　普(pǔ)通投资(zī)者应了解底层资产(chǎn)情况

　　多位业内人士还(hái)提醒，与现有(yǒu)公募基金分(fēn)红前提是本(běn)金之上的增值(zhí)部(bù)分(fēn)不同，特(tè)许经营权(quán)REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与增值两个(gè)部(bù)分(fēn)，两个部分之(zhī)间的比例是变(biàn)动的，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金分红差异很大，大(dà)多(duō)数普通(tōng)投资者可(kě)能把“分(fēn)派”金额(é)误认为(wèi)是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合(hé)同年(nián)限到期(qī)后基金(jīn)价值面临极大(dà)不确定(dìng)性(xìng)，这是该(gāi)类投资者应该注意的(de)情况。

　　李(lǐ)华平表示，目(mù)前公募(mù)REITs主(zhǔ)要(yào)有特许经(jīng)营权类和产(chǎn)权类(lèi)两大资产(chǎn)类型，持有产(chǎn)权类产(chǎn)品的(de)收益主要包括(kuò)每年的(de)现金分(fēn)红及资(zī)产增(zēng)值的收益，而持(chí)有特许经营类产品的收(shōu)益主要(yào)来自(zì)项(xiàng)目每年的现金分红。其(qí)中，特许经(jīng)营权类资产的(de)分红包括了利润分配和本(běn)金的归还，两者的比(bǐ)率(lǜ)也是变动(dòng)的，对特许经营权(quán)类资产的公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡(héng)量(liàng)投资收(shōu)益。普通投资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层(céng)资产的(de)类型。

　　中(zhōng)航基金也(yě)表(biǎo)示，从细分来(lái)看(kàn)，各(gè)类公募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别。特许(xǔ)经营权类的(de)公募REITs产品因(yīn)其分红相(xiāng)当于包含“本金(jīn)+收(shōu)益(yì)”，分(fēn)红相对(duì)较多(duō)，债性(xìng)偏强。而产(chǎn)权(quán)类的公募(mù)REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看重(zhòng)底层资产的价(jià)值增(zēng)值，所以相对(duì)股性偏强。普(pǔ)通投(tóu)资者在(zài)选择公募REIT时(shí)，需要考虑底层资产属(shǔ)性(xìng)，对所选择产品的二级市场价格(gé)和分(fēn)红(hóng)有合理预期。

　　中(zhōng)金(jīn)基(jī)金相关负责人也认为，与产权类(lèi)项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经(jīng)营项目在(zài)经营权到期后不(bù)再(zài)能产生现金(jīn)收(shōu)益(yì)，因此将(jiāng)可供(gōng)分配金额的分(fēn)配理解为“分(fēn)派(pài)”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这个特点(diǎn)，剩余经营期(qī)限较短的特(tè)许经(jīng)营项目，通常具备更高的分派率水(shuǐ)平(píng)。对(duì)于剩(shèng)余期限(xiàn)较(jiào)长的(de)特许经营(yíng)权(quán)项目，即使分派率相对较低，也有足(zú)够年(nián)限收回本金并(bìng)取得收益。

　　中金基(jī)金(jīn)该负(fù)责人提醒投(tóu)资者(zhě)注意，特许经营权项(xiàng)目的分派金(jīn)额包含(hán)了投资本(běn)金(jīn)，在(zài)不进(jìn)行扩(kuò)募(mù)的(de)情(qíng)况(kuàng)下(xià)，基金份(fèn)额(é)单(dān)价随着分派进度逐年下降是正常(cháng)现象，投资特许经营(yíng)权(quán)REITs的(de)收益来自(zì)项目剩余期限产生的(de)现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产权类项目的土(tǔ)地(dì)或建筑的剩余(yú)使用年限一般较(jiào)长(zhǎng)，再(zài)加(jiā)上到期后通(tōng)过对建筑的更新(xīn)改(gǎi)造或补(bǔ)缴土地(dì)出让金(jīn)等(děng)追(zhuī)加(jiā)投资，有机会进一步延长(zhǎng)经营期限。这(zhè)种类似永续经营的假设反映在基(jī)础资产的估值上(shàng)，使(shǐ)产(chǎn)权类REITs具备更显著的资产(chǎn)投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等(děng)指(zhǐ)标

　　评估项目(mù)底(dǐ)层(céng)资产运营情况

　　在基金分红(hóng)的时(shí)点，多位业内人士还表示，在产品分红期，投资者可以观测经营活(huó)动(dòng)现金流(liú)、可供分配现金(jīn)、内部收益率等指标，来观察和评估项(xiàng)目底(dǐ)层(céng)资产的运营情(qíng)况。

　　中航基金表(biǎo)示(shì)，年报(bào)指标(biāo)中(zhōng)，跟现金相关的指标(biāo)有两(liǎng)个：一(yī)是年(nián)报中披露的经营(yíng)活动(dòng)现金流(liú)，二是可供(gōng)分(fēn)配现金，二者存在本(běn)质性区(qū)别。经营活(huó)动产生的现金(jīn)净流量是指企业经(jīng)营、筹(chóu)资、投资产生的(de)现金流，基于企业本身经营活动产生；可供分配的现(xiàn)金(jīn)实(shí)质上是(shì)从(cóng)EBITDA出(chū)发(fā)，对非现(xiàn)金影响利润表(biǎo)的项目进行调(diào)整(zhěng)，加期(qī)初(chū)现(xiàn)金(jīn)，最终得(dé)到的账(zhàng)面现(xiàn)金。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作为资产配置新(xīn1克拉等于多少毫克 1克拉等于多少CT)选(xuǎn)择，投资价值体现在相对股债市场独立的资产配置功能，比较(jiào)适(shì)合长期持有。建议投资者对(duì)经营权类的资(zī)产可以(yǐ)更多关(guān)注内部收益(yì)率的(de)高低，对产(chǎn)权类的(de)资产更(gèng)多关注分派1克拉等于多少毫克 1克拉等于多少CT率高低。因为(wèi)公募REITs可(kě)分配收益主要来自底层资产的经营净现金流(liú)，所以底层资产运营情况直接(jiē)影响投资回报(bào)，投资者(zhě)可综合考(kǎo)虑(lǜ)原始权益人综合实力(lì)、运(yùn)营管理机构(gòu)实力(lì)、公(gōng)募基金管理(lǐ)人实力(lì)等多重因素来选择(zé)投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入(rù)密集分红期，由于分红(hóng)交易带来的短期博弈机会(huì)仍在，叠加此前市场(chǎng)接(jiē)连回调，建议投资(zī)者关注有基本面支撑(chēng)、填权效应相对明显、同(tóng)时分1克拉等于多少毫克 1克拉等于多少CT红规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会(huì)载明REITs在发行(xíng)首年及次年的可供分配金额预(yù)测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集(jí)材(cái)料中披露预(yù)测进行比较分析，结合经济及市场的实(shí)际环境，对(duì)基(jī)础设施项目(mù)的运营业绩(jì)及REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中金基金上述负(fù)责(zé)人也(yě)称。

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