文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是(shì)该取消预(yù)售制了。 1月17日召开(kāi)的全(quán)国住(zhù)房和城(chéng)乡建(jiàn)设(shè)工(gōng)作会议提出“有条件(jiàn)的(de)可(kě)以进行现房(fáng)销售(shòu)”，不足一个月时间(jiān)，已有山东、安(ān)徽、河(hé)南、四川、广(guǎng)东等地(dì)明(míng)确(què)表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制了，用你(nǐ)的钱，建(jiàn)你的(de)房子(zi)，还烂尾了，这(zhè)是对购房者的不(bù)公平(píng)。以后谁有钱(qián)谁建房(fáng)，没钱没实力的(de)别(bié)建了(le)，不能把包袱甩(shuǎi)给(gěi)老百姓(xìng)和社会，这是房地产(chǎn)从(cóng)大开发(fā)时代步(bù)入高质(zhì)量发展阶段(duàn)的必然趋(qū)势(shì)，也是(shì)对(duì)购房(fáng)老百姓(xìng)的最(zuì)大保护。98年房改(gǎi)时(shí)，全国缺房子，开发(fā)商缺(quē)钱，预售制是权(quán)宜之计(jì)，现在全国套户(hù)比超过1，从(cóng)大开发进入(rù)存量时代，对(duì)购房(fáng)民众不公平(píng)的(de)预售制(zhì)已经(jīng)过时了，该(gāi)取消了，改为(wèi)现房销(xiāo)售。以后(hòu)一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是个技术(shù)活，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四(sì)大关键是推动城(chéng)市群战略(lüè)、人(rén)地挂钩(gōu)、金(jīn)融中性稳定和房(fáng)地产税(shuì)。如(rú)果按照经济规(guī)律办(bàn)事(shì)，中(zhōng)国一定能实现(xiàn)房(fáng)地产软着陆(lù)和长期平稳(wěn)健康(kāng)发(fā)展，跨过这道(dào)关，解好这(zhè)道(dào)世界难(nán)题(tí)。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改(gǎi)为现房销售？大家(jiā)想想，绝大部分商品是一(yī)手交钱(qián)一手交货，预售制(zhì)是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了(le)所有(yǒu)商品不能(néng)交付的风(fēng)险。从个(gè)人层面看，预(yù)售制对(duì)购房者非常不公平(píng)，比如，交房等待期一(yī)般为两年(nián)，在此期(qī)间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至不(bù)能交房的(de)风险。从行业层面看(kàn)，预售(shòu)制助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下(xià)行周期(qī)，会引发(fā)资金链断裂(liè)、项目搁(gē)置(zhì)等系列(liè)风(fēng)险。取消预售制，改为现房(fáng)销售，这样有助于(yú)落实中(zhōng)央(yāng)房(fáng)住不炒精神、有(yǒu)助于保障购房老百姓权益、有助(zhù)于房企稳健发展，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预(yù)售制度？预售制度(dù)怎么(me)来的？国外(wài)什么情况(kuàng)？简(jiǎn)单科普一(yī)下：商品房预售最(zuì)早源于(yú)中国香(xiāng)港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是(shì)一种开发商放杠(gāng)杆的方式。98年房(fáng)改，由于商(shāng)品房短缺，房(fáng)企缺(quē)资金(jīn)，借(jiè)鉴(jiàn)中国香港(gǎng)，引入(rù)了商品(pǐn)房预售制(zhì)度(dù)。其实(shí)，当(dāng)前世界不(bù)少国家存在预售制。但是，重(zhòng)点来了(le)！发(fā)达国家一般有严格的监(jiān)管保障措施，开发商(shāng)在项目(mù)获得政府批(pī)准后才可以开始销售，买家在购买(mǎi)期房后并非像中国(guó)一样在支付完首付款后从(cóng)银行一(yī)次性贷款支付剩余全部房款，而是根(gēn)据(jù)开发商(shāng)工程(chéng)进度在完(wán)全交(jiāo)房前(qián)进行分期支付。所以，预售制度是需要严格的资金监管(guǎn)、分期(qī)支付以及违(wéi)约处罚措施作(zuò)为(wèi)保障的(de)，如果(guǒ)没(méi)有这些保(bǎo)障措施，一定(dìng)会触(chù)发(fā)风险，对(duì)购房民众不公平，所以不如借(jiè)机取消预(yù)售制度，以后(hòu)改为现房销售。客观讲预(yù)售制(zhì)度有一(yī)定(dìng)历史阶段性，现(xiàn)在中(zhōng)国(guó)住房进入存量时代，取消预售(shòu)制度有(yǒu)助于降负(fù)债降杠(gāng)杆，不再把(bǎ)烂(làn)稚优泉这个牌子怎么样，稚优泉这个牌子怎么样啊尾风险甩给老(lǎo)百姓和社会，当然这需要配套房企债务重组(zǔ)、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信心和(hé)房地产长效(xiào)机制(zhì)。这是个(gè)技术(shù)活，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中国一定能化解这个难(nán)题，让房地产(chǎn)回归实体(tǐ)经济和居(jū)住属(shǔ)性(xìng)，安居乐(lè)业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼(pīn)的不是五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱(luàn)、不(bù)知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的(de)产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样(yàng)将极大的提(tí)升开发商的(de)建筑质量，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣币。所有(yǒu)商业的本(běn)质(zhì)是向善，是以客户为中心，房地产也(yě)不能例(lì)外(wài)，老百姓买房子是天大的(de)事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实施现房销售是实现老(lǎo)百(bǎi)姓安居乐业、社会长治久安、行业(yè)企业健康发展的(de)重(zhòng)大措施。在当前的情况(kuàng)下，取(qǔ)消预售制要结合稳(wěn)楼市(shì)、房(fáng)地产软(ruǎn)着(zhe)陆、打通金融(róng)支持当(dāng)期三好生(shēng)、新(xīn)模式等(děng)综合施策。

　　作者十(shí)年前在(zài)国务院发展研究中心参与财税(shuì)改(gǎi)革方案(àn)研(yán)究时，对预售(shòu)制、房地产税、人地(dì)挂钩、金融稳定(dìng)、房企(qǐ)杠杆率等(děng)进行(xíng)过长期系(xì)统的(de)专项研究。（参考后(hòu)来(lái)形成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂(làn)尾险稚优泉这个牌子怎么样，稚优泉这个牌子怎么样啊

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房(fáng)交(jiāo)易立法，设(shè)置期房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金(jīn)由银行监(jiān)管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)的前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　二十世纪五十年代(dài)在(zài)中国香港(gǎng)，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题(tí)，分层销售(shòu)孕育(yù)而生。20世(shì)纪50年(nián)代，中(zhōng)国香港(gǎng)还(hái)未(wèi)推行公共房屋(wū)制(zhì)度，许多人栖(qī)身于木屋或者其他临时住(zhù)宅，住房的(de)需求是(shì)相当高，不过大多数(shù)居(jū)民的储蓄很少(shǎo)。当(dāng)时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要(yào)雄厚(hòu)的资(zī)金实力(lì)才能(néng)购(gòu)买。虽然楼宇出(chū)租是中国香港(gǎng)地产行业盛行的(de)方(fāng)式，但有(yǒu)着转让(ràng)难、出(chū)租资金周转期长等(děng)问(wèn)题(tí)。针对这一系列问题，不少地产商开始探求新的方式(shì)，如(rú)把楼宇(yǔ)契约切开，即(jí)“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层(céng)出(chū)售。这(zhè)模式一经推行(xíng)，购买楼宇的(de)市(shì)民(mín)数量有所(suǒ)增加，开发商资金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)加(jiā)快。

　　在分层出售的基(jī)础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东创办(bàn)立(lì)信置业(yè)有限公司，凭借商(shāng)业直觉和多(duō)年经(jīng)营杂货铺、海(hǎi)上驳(bó)运(yùn)业务的经验，对于商品流通、资金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)有着独到的见解，在努力寻求方法加快(kuài)自身资(zī)金周转。当时其在购(gòu)下九龙(lóng)的一块地盘后，除了分层出售(shòu)、还(hái)印发售楼(lóu)说明书，上(shàng)有文字详尽说(shuō)明楼宇(yǔ)的地势环(huán)境、建筑(zhù)材料、分层(céng)价格(gé)、订购(gòu)方法等(děng)。此外(wài)，“卖(mài)楼花”是另外(wài)一个亮(liàng)点，即先收取买家的订(dìng)金，采(cǎi)用(yòng)类(lèi)似租金的(de)分期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自(zì)己(jǐ)的房产。这种方式减轻(qīng)了民众(zhòng)购房的资金压力，加速了房屋的建(jiàn)造和销售，也解决了(le)制造商的资金问题，降低投资风险，在当时可(kě)谓是(shì)“双(shuāng)赢”的(de)举措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的销(xiāo)售模式成为当(dāng)时中国香港(gǎng)房地产市场的一大(dà)特色，纵观中国香港(gǎng)房(fáng)地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式(shì)高效率地(dì)解决了核(hé)心的住房供(gōng)不(bù)应求(qiú)的问题，使(shǐ)房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中(zhōng)国香港楼市(shì)几十年繁荣，但期间(jiān)也(yě)出现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管(guǎn)部门(mén)不断(duàn)完(wán)善、规范化(huà)，建立健(jiàn)全的监管机制，促进市场健(jiàn)康(kāng)发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼盘因建筑费用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理部门提升了(le)对于预售楼花制度的监管，即要求开(kāi)发商在预售前，确保地价款(kuǎn)已经全部(bù)支付，还要证明(míng)自身有资金等能力把项目完成，资金需放入律师(shī)所托管(guǎn)，支取时需律所和建筑师的核准(zhǔn)。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套(tào)取监管账户资金，中国香港(gǎng)要求律师行在银(yín)行(xíng)开设(shè)的信托账(zhàng)户（监管账户）、开发商操作等(děng)采取全(quán)透明(míng)化(huà)机(jī)制，且银行的责任上升，如出(chū)现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自身推动项(xiàng)目完工。随着监管体系逐(zhú)步(bù)完善(shàn)，出(chū)现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内(nèi)地版预(yù)售制”

　　二十世纪(jì)九十年代，中(zhōng)国内(nèi)地面临住(zhù)房需求(qiú)大和供给量(liàng)短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以(yǐ)来(lái)，中国内地优先发展重工(gōng)业，强调基(jī)础建设(shè)，这一导向使前期发展工业化(huà)的进程大(dà)于(yú)城市(shì)化进程，唯(wéi)有解决(jué)住房基础等城(chéng)市化(huà)配套(tào)问(wèn)题，才能进一(yī)步推进(jìn)城市化。但当时推(tuī)行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利(lì)分房制度，住房市场(chǎng)发展起步较晚、增速(sù)较慢，福利分房(fáng)制度也出现了分(fēn)配(pèi)不公、效(xiào)率低、配套差等(děng)问(wèn)题，因此福利分(fēn)房制度不再适用(yòng)于当时(shí)的国情。叠加(jiā)房地产市(shì)场面临商品(pǐn)房的需求量大，而社会(huì)缺少(shǎo)大型房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发商，商品房供应(yīng)量小的困境，此时(shí)引入中国(guó)香(xiāng)港的“卖楼花(huā)”模式(shì)无(wú)疑(yí)是(shì)对内地房地产市(shì)场的一针强(qiáng)心剂。从1994年(nián)起(qǐ)，中国内地逐步引进(jìn)稚优泉这个牌子怎么样，稚优泉这个牌子怎么样啊中国(guó)香港预售(shòu)商品房(fáng)制(zhì)度，先(xiān)后出(chū)台多项文件，大力支持(chí)国内房地产市(shì)场(chǎng)改革。例如，1998年，国务(wù)院出(chū)台《关于进一步深化城(chéng)镇住房制(zhì)度(dù)改革，加快住房建设的通知》文件(jiàn)，决定停止住房无偿实物分配(pèi)，逐步(bù)实行住(zhù)房(fáng)分配货币化(huà)、住房供给商品化、社(shè)会(huì)化(huà)的住房(fáng)新(xīn)体制，从计划经济(jì)下的福利分房转向市场经济的商品房。房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)采用预售(shòu)制(zhì)，允(yǔn)许开(kāi)发商卖期房，解(jiě)决了房企缺少(shǎo)资金(jīn)和开发时间周期长的两大难(nán)题，开发商以(yǐ)预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动开(kāi)发模式，住房供(gōng)应(yīng)速度加(jiā)快。自此中(zhōng)国内地(dì)开始房(fáng)改货(huò)币化，中(zhōng)国(guó)人(rén)民银行等(děng)多方迅速出台相关的信(xìn)贷政策，支持(chí)购房者(zhě)，极大作(zuò)用推动了房地产市场的发展。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国香港“卖(mài)楼花”模式后，经调整形成契合(hé)中国内地的商品房预售(shòu)制度(dù)。预售(shòu)制的初衷是为了(le)缓(huǎn)解房企资金压力，加快城镇住房建设(shè)。具体(tǐ)来说，是指房(fáng)地产开发企业将正(zhèng)在(zài)建设中的房屋预先出售给购(gòu)房者，由购(gòu)房(fáng)者支付(fù)定金或房款(kuǎn)的行为。区(qū)别(bié)于(yú)中国香港，在中国内地实践过程中，商品房预售流程(chéng)为：房地产开(kāi)发商办理预(yù)售许可证-签订(dìng)商品房买卖合(hé)同-进行备案登记(jì)和(hé)预告登记-交付房屋。在(zài)购(gòu)房(fáng)过程中，购房者需要一次性付(fù)清首付款，并采(cǎi)用银行贷款(kuǎn)的形式一次性付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开(kāi)发商可能已(yǐ)拿(ná)到了(le)全部购房款，这点与中国香港的按照工程进度付款有所(suǒ)不同。对中国内地的开发(fā)商而言，预售(shòu)制商品房也(yě)开启(qǐ)了高(gāo)周转、高(gāo)杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程(chéng)，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　作为中国内地商品房销(xiāo)售的最主要方式，预(yù)售(shòu)制极大(dà)缩短房企(qǐ)现金(jīn)回笼周期，同时增(zēng)加市(shì)场商(shāng)品房供应，推(tuī)动(dòng)了(le)城镇(zhèn)化发展进(jìn)程。预售制在(zài)过去20多年对(duì)中国内(nèi)地(dì)房(fáng)地产市场的稳(wěn)步发展起到了重要(yào)作用，不仅(jǐn)解决了房地产市场快速(sù)发展(zhǎn)阶(jiē)段的资金需求，也提高了(le)居民(mín)居住水平，中国内(nèi)地城镇居民(mín)从筒子楼住到住宅小区(qū)，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进步(bù)，数十年时间走完发(fā)达(dá)国家几百年城镇化路程。改革开放以(yǐ)来，城镇化进程进入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口(kǒu)由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全(quán)国城市建成区面积由7438平方(fāng)公里增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布(bù)的《中国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内地城镇住宅存(cún)量从不(bù)到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建(jiàn)筑面积从8.1平方米(mǐ)增(zēng)至34.7平(píng)方米，城镇住房(fáng)套数从约(yuē)3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成为中(zhōng)国(guó)内地商品房销售最(zuì)主要方式，2005年中国内地商品住宅期房销售面积(jī)占总销售面积的比重为63％，而(ér)2021年期房累计销售(shòu)面(miàn)积(jī)达15.6亿平(píng)，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动了(le)中国内地(dì)房地(dì)产行业的(de)发展(zhǎn)。中(zhōng)国内地房地产历经二十(shí)多年长周期繁荣，行业各(gè)项(xiàng)指(zhǐ)标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上(shàng)涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售面积和(hé)销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计(jì)上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业(yè)的快(kuài)速发展，房地产企业(yè)从(cóng)无到有、从国企先(xiān)行到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万个(gè)，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产(chǎn)也成为拉动(dòng)中国内(nèi)地(dì)经济(jì)高增(zēng)长的(de)火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地(dì)产(chǎn)带动(dòng)的上下游(yóu)产(chǎn)业(yè)链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡(gòng)献），其中房(fáng)地(dì)产(chǎn)业增加(jiā)值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其(qí)中(zhōng)房地产对金融、批(pī)发(fā)、建材(cái)的(de)带(dài)动(dòng)最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完全(quán)拉动(dòng)的(de)投资占全社会(huì)固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资(zī)占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产贷款占银(yín)行各项贷款余(yú)额的(de)比重看，2021年(nián)12月为(wèi)27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业务(wù)，占比(bǐ)超(chāo)过三分之一。从房地产融(róng)资存(cún)量占社融存量比重看，2021年(nián)12月占(zhàn)比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将导(dǎo)致银行不良率(lǜ)大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根据我们(men)的《中国住房(fáng)市值测算(suàn)报告》，2020年(nián)中国(guó)住(zhù)房市值为62.6万亿美(měi)元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占(zhàn)股债房市(shì)值的(de)比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的(de)37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与股债(zhài)房(fáng)市值(zhí)的比例较(jiào)高，主(zhǔ)要是因为住房市值高，以及中国(guó)资(zī)本(běn)市场发育尚不成熟，直接融资比例较(jiào)低(dī)，股票、债(zhài)券市值较低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当前的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看(kàn)，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一(yī)手交货(huò)，预售(shòu)制是对购买者的单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎(hū)承担了(le)所有商品不能交付的风险。比如，交房等待期一般为两年(nián)，在(zài)此期间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要承担延迟(chí)交房(fáng)、“一房二卖”、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房(fáng)等(děng)风险(xiǎn)。另外，购房者和开发商之间的购(gòu)房(fáng)合同(tóng)、购房(fáng)者和银行的按揭贷款合同(tóng)是(shì)两(liǎng)个独立的合同(tóng)关(guān)系，如果开发商发生违约(yuē)，购房(fáng)者只能根(gēn)据购房合同(tóng)向开(kāi)发商主张权力，但依旧需(xū)要根据(jù)按(àn)揭贷款合同按时向银行进行贷(dài)款偿还(hái)，因此(cǐ)购房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预售制助(zhù)推部(bù)分(fēn)房企(qǐ)过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若遇到下行(xíng)周期(qī)，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险(xiǎn)，进行影响自身信用和购房者对行(xíng)业的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行(xíng)作为按揭贷款的发放方(fāng)，一旦房(fáng)企因为市场波动或经营不善(shàn)，出现(xiàn)资金链断裂等一系列问(wèn)题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过与购房者签订的(de)预售(shòu)合同和按揭合同(tóng)，已经(jīng)从(cóng)银行获得房款，如(rú)果(guǒ)购房者(zhě)丧失还款能力(lì)或短期不(bù)能(néng)还款等，则风(fēng)险完全由银行承(chéng)担，银行(xíng)将面临较(jiào)大(dà)的坏账压(yā)力(lì)。

　　从监管角度看，购房者的预售监管(guǎn)资金去(qù)哪(nǎ)了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个字(zì)那就是(shì)“没钱”，即没钱(qián)付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商(shāng)品(pǐn)房预售管(guǎn)理办法》中(zhōng)明确(què)规(guī)定了开发企(qǐ)业预(yù)售商品房所得款项应当用于有关(guān)的(de)工(gōng)程(chéng)建设，商(shāng)品(pǐn)房预售款监管的具(jù)体办法，由房(fáng)地(dì)产管理部门制定。但多(duō)年以来全(quán)国并没有统一的(de)预售资金监(jiān)管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙(shā)等城市重点监管资金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市(shì)则按照项目(mù)的建安成本乘(chéng)以建筑(zhù)面积(jī)或者项目工程总(zǒng)额报(bào)价计算重点资金(jīn)。而事(shì)实是，不少(shǎo)购(gòu)房款未进(jìn)入(rù)监管账户、或(huò)进(jìn)入监管账户后被挪用(yòng)，导致(zhì)楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无(wú)期，月供却被迫继续还款。那(nà)么，监管账户资金如何被挪走的？实(shí)际上，在过去房地产大开发时代(dài)的高(gāo)周转背景下(xià)，抽调预售款监管账户资金，是行(xíng)业(yè)“潜规则(zé)”。比如工程(chéng)总(zǒng)承包(bāo)方，以工程建(jiàn)设名义，获得(dé)监管(guǎn)账(zhàng)户拨付资金，再由工(gōng)程方(fāng)将资(zī)金转给房企(qǐ)，而拨付(fù)的工程(chéng)款，远(yuǎn)超工程(chéng)进度所需。通过(guò)这些方式套取的资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流(liú)动性(xìng)，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还款和(hé)楼(lóu)盘(pán)建设，形成(chéng)一种资金(jīn)循(xún)环高周转模式，但一(yī)定(dìng)程度(dù)上(shàng)把风险(xiǎn)甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房(fáng)预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者预(yù)付(fù)资金，一般设有定金或(huò)预付(fù)款保护(hù)机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者(zhě)支付的预付(fù)款比例相(xiāng)对较低，绝大部分(fēn)房款在房屋(wū)交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款一般以定金方式支付，或按工程(chéng)进(jìn)度分期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方(fāng)式：一(yī)般采(cǎi)用两种(zhǒng)方式发放按揭(jiē)贷(dài)款，一是按工(gōng)程进度付款，按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)按照(zhào)工程(chéng)进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为(wèi)预售(shòu)商品(pǐn)房提供期(qī)房烂尾(wěi)保(bǎo)险(xiǎn)，在商(shāng)品房出现重大延(yán)期或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时(shí)，保障(zhàng)购房(fáng)者(zhě)权(quán)益；

　　6）房屋(wū)交付保(bǎo)护：房屋交付质量(liàng)的保(bǎo)障(zhàng)有两种方式(shì)，一是期(qī)房由政(zhèng)府或第(dì)三方验收合格(gé)并提(tí)供验收凭(píng)证后，开发商凭验收凭(píng)证取得购房者支付(fù)的房款(kuǎn)。二(èr)是开发(fā)商为购房者提供一(yī)定的(de)保修期，通常1-5年(nián)，保修期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款

　　美国期房定金一定期(qī)限内(nèi)无条件返(fǎn)还，最低首付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余房款交付(fù)后按揭还(hái)款，交(jiāo)付前(qián)资金由第三方全(quán)程监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及(jí)首付环(huán)节，定金比(bǐ)例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美(měi)国平均首付比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付方面，除定金或(huò)首付外，购房(fáng)者在(zài)房屋交付(fù)后通过按揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资(zī)金(jīn)监管(guǎn)方面，美(měi)国为(wèi)防止开发商挪用资金，购房(fáng)者的定金(jīn)及首付款由(yóu)第三方(fāng)公(gōng)证行或产权保险公司的信(xìn)托账(zhàng)户监(jiān)管。如果开(kāi)发商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购(gòu)房者(zhě)资金(jīn)可通过申(shēn)请仲裁取回，且不承担任何(hé)责任与损(sǔn)失。而开发商(shāng)在房屋(wū)建设过程中的(de)资(zī)金全(quán)部来自银行，银行根据工(gōng)程进度向开发商提供(gōng)一定(dìng)比例的(de)贷款，由于(yú)开发商挪用资(zī)金直(zhí)接损害银行利益，银行有充分动机监管开发商(shāng)施工进度。开发商(shāng)在房屋交付时需取得由政府相关部门经审查后(hòu)发放的验收凭证，通(tōng)过验(yàn)收(shōu)凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购(gòu)房，提(tí)供(gōng)期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　德(dé)国期房可零首付购房，房款按建造(zào)工期进度支付(fù)，按(àn)揭(jiē)按工期放款后(hòu)还贷，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固定(dìng)利率，开发(fā)商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方面(miàn)，德国开发商在项目获(huò)批后(hòu)即可(kě)预售(shòu)房屋(wū)。签署购(gòu)房合同前，购房者需支(zhī)付约2000欧的(de)定金并进行预约公证，签(qiān)订合同(tóng)后定金(jīn)退还。如由于任何原因(yīn)不能购买，定(dìng)金按照(zhào)德国(guó)法律(lǜ)全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付(fù)公证费(fèi)和土地(dì)交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用不(bù)包含在(zài)购房(fáng)款(kuǎn)中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规定最低首(shǒu)付比例(lì)，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德(dé)国也采取按工期支(zhī)付房款的制度，一般(bān)分7笔进行支(zhī)付，具体支付(fù)节点、比例因项目(mù)而异。一般来说，支付(fù)节(jié)点可分为公证后(hòu)、主体完工、内部(bù)水(shuǐ)暖电路(lù)完工(gōng)、窗户玻(bō)璃完工、室内(nèi)清洁及墙面完工、地(dì)板(bǎn)完工、全部完(wán)工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请房贷(dài)，房贷(dài)利率(lǜ)采(cǎi)用固定利率，银行按施工节(jié)奏分多次(cì)发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予(yǔ)购房者一定使用期限，期限结束(shù)后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国(guó)保险公(gōng)司针对期房设计了两(liǎng)种保险，保(bǎo)险的功能(néng)是当房(fáng)屋(wū)出现重大延期(qī)或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保险(xiǎn)公司保证开(kāi)发商赔偿(cháng)或修复，开发商破(pò)产，由保险(xiǎn)公司(sī)负(fù)责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售(shòu)制(zhì)设有(yǒu)10％定(dìng)金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，交房前(qián)付(fù)款(kuǎn)比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严格监管。

　　订(dìng)立合(hé)同前，买卖双方(fāng)均(jūn)有一名(míng)律师，负责沟通(tōng)期房(fáng)交易中的房产(chǎn)、资金、合同等(děng)各个环节，各环节内容(róng)确认无(wú)误(wù)后(hòu)签订(dìng)首付交换合(hé)同。

　　定金(jīn)方面，英(yīng)国设置了10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，当开发商出现财务、经营问(wèn)题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出(chū)10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采(cǎi)取按工程进度付款的(de)方式，但是交房前付款比(bǐ)例(lì)相对较低，一(yī)般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付(fù)款(kuǎn)比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过(guò)房产公证公司的(de)检验验收后才(cái)能交(jiāo)付，交(jiāo)付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英(yīng)国期房预售资金监管极为严(yán)格，资(zī)金也由(yóu)律(lǜ)师监管，在确(què)认工程进度(dù)、支付相关款项过程中，由买房律师将资金转给卖方(fāng)律(lǜ)师，卖方律(lǜ)师转给开发商，即资金在(zài)进入开发商账户前经过两(liǎng)道(dào)关口，有利于保障购(gòu)房者资(zī)金安全(quán)。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期房(fáng)预付款保全(quán)措施

　　日(rì)本期房(fáng)交(jiāo)易立法，定金超(chāo)5％或(huò)1000万(wàn)日元(yuán)时，开(kāi)发商必须完成“预售(shòu)房定金保全措施”，交房前(qián)付款比例不超房款的20％，开发商违约需返还定(dìng)价并赔(péi)偿(cháng)约10％房(fáng)款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本(běn)二战结束后由(yóu)于房屋供给严重失衡，叠加(jiā)法律空白，社(shè)会(huì)上(shàng)“一房(fáng)二卖”现(xiàn)象普(pǔ)遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交(jiāo)易法》，经(jīng)多次修订，目前是唯一一部规范期房交易(yì)的法(fǎ)律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本《宅(zhái)地建(jiàn)物(wù)取引(yǐn)业法》，对(duì)购房(fáng)者支付定金(jīn)超过5％或超1000万日元的部分，法律要求(qiú)开发商必须完成定(dìng)金(jīn)保(bǎo)全措施才可预售。什么(me)是(shì)定金保全措施？即买卖双方签订购房合同(tóng)时，开(kāi)发商向金融(róng)机(jī)构或(huò)指(zhǐ)定(dìng)保证机构或保险机(jī)构签订定(dìng)金保(bǎo)证委托合同(tóng)，设置购房(fáng)者定金的(de)保证(zhèng)或(huò)保(bǎo)险(xiǎn)，并将(jiāng)相(xiāng)应的(de)保(bǎo)证金证明书交付给购房者。除(chú)定金外，其他(tā)预先支付的(de)购房(fáng)款也受(shòu)该措施保(bǎo)护。若开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致期房烂(làn)尾(wěi)，购房者可(kě)凭保证金(jīn)证明(míng)书向金融(róng)机构或保证机构或(huò)保险(xiǎn)公司(sī)兑付，同时，开(kāi)发商需向购房者赔付违约金，一般(bān)约(yuē)为房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只需支付最(zuì)多不超20％的定金，签订购(gòu)房合同后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者即(jí)可(kě)向银行申请贷款，但交(jiāo)房(fáng)后才开(kāi)始按揭贷款，除定金外的剩余房(fáng)款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期(qī)后付(fù)尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者(zhě)违(wéi)约可返还相当于3.75％房(fáng)款的(de)订金，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进度(dù)支付(fù)，所有资金进(jìn)银行专门(mén)项目资金(jīn)账户，交房后满1年保(bǎo)修期(qī)后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环(huán)节，新加坡开(kāi)发商(shāng)有(yǒu)统一的选购权合同以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步(bù)签订购买(mǎi)合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后(hòu)，购房者需支付(fù)15％的首付及印(yìn)花税，同时购房者向(xiàng)银行申请按揭(jiē)贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡期房同样采(cǎi)取按工程进度(dù)付款的方式，《发展商条例》对期房付款流程做了统一详细规定，要求所有开发商遵守，支付节(jié)点一般为合同签(qiān)订后(hòu)、地(dì)基完工、框架完(wán)工、管道门(mén)窗等完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工(gōng)程进度放款，月供在此过程中随着放出(chū)贷款的增加(jiā)而增加，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的订金与付款会存(cún)入(rù)银行专(zhuān)门的项目(mù)资金账户(hù)，账户资金提取须与房屋建设有关。房(fáng)屋交(jiāo)付后，购房(fáng)者(zhě)享受(shòu)1年的房屋保修(xiū)期，此后购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期(qī)来看，当前(qián)房(fáng)地产到了政策出手临界点，重点是保交(jiāo)楼和房企重组。一(yī)方面，加(jiā)大(dà)对刚需(xū)和改善型(xíng)需求的(de)支持(chí)力度，长(zhǎng)短(duǎn)兼顾(gù)妥善应对局部(bù)停贷现象，重(zhòng)点是保交楼保(bǎo)复工保民(mín)生，给予强(qiáng)有力的(de)金融(róng)工具支持。另一方面，从现在起，对还在正(zhèng)常运转的房企包括民营企业，加大支持力度，由优质(zhì)房企牵头并购(gòu)重组整个(gè)行业，为每个房企配套AMC和(hé)财团，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应(yīng)充分估计形(xíng)势(shì)复杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务(wù)、恢(huī)复市场信心以及长效机制。长效机制四大关键是推(tuī)动城市群(qún)战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融(róng)中性稳(wěn)定和房地产(chǎn)税(shuì)。定金(jīn)环(huán)节，建(jiàn)立开发(fā)商违约后定金保护机(jī)制，如将已支付(fù)定(dìng)金冻结(jié)至房屋交付(fù)阶段(duàn)，保障购房者定金安全(quán)。签订合同环(huán)节，鼓励(lì)保险公司介入，为房屋重(zhòng)大(dà)延期以及重大缺陷等情(qíng)况提供充分(fēn)的保障。余款支付环节，建立(lì)按(àn)工程(chéng)进度(dù)付款机制或交房(fáng)后按揭贷(dài)款(kuǎn)机制，充分保(bǎo)护购房者的(de)权(quán)益。资金监管环节(jié)，引入(rù)独立于开发(fā)商、银行的第三方资(zī)金监管机构，或由政府相关部(bù)门直(zhí)接监管，以此防止资金挪用现(xiàn)象。交(jiāo)付环节，建立商品(pǐn)房(fáng)保修期制度(dù)。保修(xiū)期内，开发(fā)商应对房屋质(zhì)量问题全权负责、免费维修，购房者在保修(xiū)期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房预(yù)售制是大势所趋。一(yī)方面(miàn)，98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售(shòu)制是权宜(yí)之计，现(xiàn)在全(quán)国(guó)套户比超过1，从大开发进入存(cún)量时(shí)代，对(duì)购房民(mín)众不公平的预售制已经过时了(le)，该取(qǔ)消了，改为现房销(xiāo)售。另(lìng)一方面，取消预(yù)售制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道(dào)能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是(shì)所见即所(suǒ)得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这(zhè)才是对(duì)购(gòu)房(fáng)民众(zhòng)的最根(gēn)本最实质的保障，这样将极大的(de)提升开发商的(de)建(jiàn)筑(zhù)质量，实现良币驱(qū)逐劣(liè)币。

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