OPPO宣(xuān)布关停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技，引发了公(gōng)募(mù)REITs扩募风波，如今，二级市场的(de)影(yǐng)响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示(shì)，5月15日(rì)，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT开盘继续延续此(cǐ)前几日(rì)的下跌走势，午后跌幅一(yī)度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT曾(céng)发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩(kuò)募拟新购入基础(chǔ)设(shè)施(shī)资产(chǎn)张润大(dà)厦的重(zhòng)要承租方(fāng)之(zhī)一，目前未收到(dào)哲库(kù)科技及OPPO方面关(guān)于停止执行已签租(zū)赁协议的(de)通知。同时，在公告中，华安张江光大园(yuán)REIT进一(yī)步表示，原始(shǐ)权益(yì)人将(jiāng)继续密切关(guān)注哲库科技后续情(qíng)况(kuàng)，积(jī)极做好相关应对。

　　此(cǐ)外，张(zhāng)江REIT拟扩(kuò)募购(gòu)入项目的原始权益人相关负责人也(yě)表示，近期已(yǐ)同步启动了应(yīng)急预(yù)案，排摸储备租户，积(jī)极应对哲(zhé)库提前退租的(de)可能事项。由于张润大(dà)厦(shà)是(shì)全国首批REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导高度(dù)重视，浦(pǔ)东新区国资(zī)委(wěi)也高(gāo)度关注。

　　多位(wèi)业内人士表示，华(huá)安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大园REIT近期市场波动较大，但(dàn)其实不动产公募REITs项目(mù)短期(qī)出租(zū)率(lǜ)下(xià)跌并(bìng)不(bù)会从(cóng)根本上影响其内外价值，投资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市(shì)场价格(gé)继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技(jì)的事件继续扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数(shù)据(jù)显示(shì)，5月(yuè)15日，华安张江光大(dà)园REIT以3.726元的价格(gé)小幅(fú)低开，此后二级(jí)市场价格开始(shǐ)震荡(dàng)走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江(jiāng)光大园REIT跌幅一度扩(kuò)大到8.30％，随后价格有(yǒu)所回升，最终(zhōng)报(bào)收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息(xī)影响，华安(ān)张(zhāng)江光大(dà)园REIT最近几个交易日(rì)二级市场价格表(biǎo)现欠佳，5月11日以(yǐ)来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅(fú)7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上市(shì)以来，华安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市(shì)场公(gōng)募(mù)REITs中位居前列(liè)。

　　从5月15日(rì)公募REITs市(shì)场整体(tǐ)表现上(shàng)看(kàn)，目前上市的8只产(chǎn)业(yè)园区基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园(yuán)REIT微幅上涨，其(qí)余7只(zhǐ)均有(yǒu)不(bù)同程度下(xià)跌(diē)，8只产(chǎn)业园区基础设(shè)施REITs5月15日(rì)平(píng)均(jūn)跌(diē)幅1.38％。今年以(yǐ)来(lái)平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季报(bào)中已(yǐ嫦娥五号发射时间地点在哪 嫦娥五号还在工作吗)经(jīng)披露张江光(guāng)大园项目出租率有所下(xià)降，如今拟扩募(mù)的(de)项目又遭遇突发事件，因(yīn)此(cǐ)导致二级市(shì)场价格出现波动。”一位(wèi)业内(nèi)人士分析(xī)称。

　　不过，在上述人士看(kàn)来，尽(jǐn)管(guǎn)出于风(fēng)险规(guī)避的(de)原因(yīn)，最近几(jǐ)个(gè)交(jiāo)易(yì)日场(chǎng)内(nèi)资金有所流出，但是，不(bù)动产公募(mù)REITs项目短期出(chū)租率下跌并不会从根(gēn)本上影(yǐng)响其内(nèi)外价值。

　　他也同时表示，目前随(suí)着二级市场价(jià)格下(xià)跌，风险也得到一定释放，但是价格涨跌会受到(dào)基本面(miàn)、情绪面等多重因素影响(xiǎng)，不(bù)好判断(duàn)价格是(shì)不是已经完全触底。

　　此外，还有(yǒu)一位业内(nèi)人(rén)士表(biǎo)示，今年整(zhěng)体REITs市场(chǎng)表(biǎo)现(xiàn)低迷，不少产品年内(nèi)二级(jí)市场跌幅较(jiào)大(dà)，其(qí)实有些(xiē)隐含(hán)收益率高的产(chǎn)品具备一定的投资价值，很适合稳健类投资者。此外，伴随着经济(jì)复嫦娥五号发射时间地点在哪 嫦娥五号还在工作吗(fù)苏的步伐，产业(yè)园区、物流(liú)类等REITs产品具备一定的投(tóu)资(zī)价值。

　　先锋瑞(ruì)驰(chí)私募基金执行董事高如星对此表示，若张(zhāng)江园区最终能(néng)顺利解决招商，平(píng)稳过度对经营现金流没(méi)有造成大的影响，“事件性利(lì)空下调至得(dé)这么急、这(zhè)么深，加上前期本身园区类资产(chǎn)就回调不少了，这就是黄(huáng)金坑。”不(bù)过，他也强(qiáng)调，最终还是(shì)落到租金收入受不(bù)受影响，影响多大(dà)，估计园(yuán)区会最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上(shàng)再迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公(gōng)司哲库科技。随后(hòu)5月12日晚(wǎn)，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT发(fā)布公告，紧急(jí)回应称(chēng)，哲库科技(jì)是其扩募(mù)拟新(xīn)购(gòu)入(rù)基础设施资(zī)产张润大厦(shà)的重要承租方(fāng)之一，目(mù)前未收到哲库(kù)科技及(jí)OPPO方面关(guān)于停止执行已签租赁协(xié)议的通(tōng)知。同时(shí)，在公告中，华(huá)安(ān)张(zhāng)江光大园(yuán)REIT进一步表示，原始权益人将继续密(mì)切关注哲库科(kē)技后续情况(kuàng)，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一(yī)季(jì)报中披露的张(zhāng)江光大园项目出(chū)租率下降(jiàng)事(shì)项，一度二级市场(chǎng)价(jià)格出现回落。在随后召开的业(yè)绩说明会中管理人(rén)就相关事项进行了解释说明，市场信心得到了(le)一定提(tí)振，二(èr)级市场价格表现(xiàn)也趋(qū)于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上和线下的扩募(mù)说明会上，运营团(tuán)队表(biǎo)示了(le)对张江光大园项(xiàng)目的(de)信心，预计签署(shǔ)意向书和合同谈判(pàn)中(zhōng)的储备租户正常转化(huà)后，项目出(chū)租率将得到回(huí)升。没想到仅过了不到(dào)三周的时间，张江REIT的扩募之路又迎来(lái)了新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场(chǎng)各方(fāng)的(de)广泛关注，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始权益人(rén)相关负责人坦言，事发(fā)突然(rán)确(què)实始(shǐ)料未及，在(zài)获(huò)悉OPPO关(guān)停(tíng)哲(zhé)库科技(jì)消息的第一(yī)时间即奔赴现(xiàn)场(chǎng)进行了沟(gōu)通和(hé)核(hé)实工作，并同步启(qǐ)动了应急(jí)预案，排摸储备租户，积(jī)极(jí)应对哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导高度重视，据悉新区国资委(wěi)也高度关注。

　　当谈及储(chǔ)备租户情况，相关负责(zé)人介绍说，目前(qián)储备(bèi)租(zū)户还(hái)是比较丰富的(de)，覆盖了芯(xīn)片测试、人工智能、航(háng)天产业、信(xìn)息技术等产业客户(hù)，租赁意向面积超过了2万方。从意向(xiàng)储(chǔ)备(bèi)转化为实际租(zū)户需要一些(xiē)时间(jiān)。

　　“我(wǒ)们正(zhèng)在着手(shǒu)通过签署租(zū)赁意(yì)向书来尽快锁定一些(xiē)重(zhòng)要租户。虽(suī)然收了三(sān)个月(yuè)履约保证金给了我们一些空间，但本着对首批(pī)扩募、对(duì)市场负责的态度，我们(men)肯(kěn)定要全力与时间(jiān)赛跑，把这些(xiē)面(miàn)积(jī)在短期(qī)内完成去化。”相(xiāng)关(guān)负责人说道。

　　张江REIT已持(chí)有的同区域的张江光(guāng)大(dà)园项目(mù)一季度末也有将近30％的空置率(lǜ)，原始权益人有那么多储备租户，之前的空置率(lǜ)为(wèi)何未能得(dé)到解决。

　　对此相关负责人解释，张江光大园一直(zhí)以来(lái)都坚持(chí)以市场(chǎng)化(huà)运营为(wèi)导(dǎo)向，历史运营表(biǎo)现稳定，租户(hù)的调租和(hé)换租都属于正常情(qíng)况，而这次项目的大租(zū)户退(tuì)租正好发(fā)生在市场活(huó)跃度的短期低点，目前市场(chǎng)情(qíng)况已有(yǒu)所(suǒ)好(hǎo)转。在看到出租率下滑(huá)情(qíng)况没有(yǒu)得到(dào)及时修(xiū)复后，张江(jiāng)这边(biān)也(yě)作了一定的资源调配(pèi)和(hé)倾斜，引入了(le)一些储备租户。

　　另外(wài)，张润大厦和张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园项目在给租户的分隔(gé)空间、交(jiāo)付(fù)标(biāo)准、租(zū)金水平等(děng)方面也有一些差异化(huà)，张(zhāng)润大厦多(duō)是两千多平的大平(píng)层(céng)，楼的成新度高一些，单价也贵一(yī)些，张江光大(dà)园(yuán)单层以一千平(píng)的(de)面(miàn)积(jī)为(wèi)主，还(hái)有一些独栋形态的(de)物(wù)业。租(zū)户自身也会有诉(sù)求，也会根(gēn)据自身需(xū)求和预算挑(tiāo)选(xuǎn)区(qū)域内的不同物业。

　　“如果扩募(mù)完(wán)成以后，新(xīn)老资产的(de)管理(lǐ)人都变(biàn)成了一家(jiā)，后(hòu)续我们在资源共享和(hé)联合营销方面能更加充(chōng)分发(fā)挥协同效应(yīng)，相信可以做得更好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈及对于张(zhāng)江REIT的定位和(hé)展(zhǎn)望(wàng)，相(xiāng)关负责人表示，张江集团和(hé)张江高科目(mù)前在管资产约五(wǔ)百(bǎi)万(wàn)方，还(hái)有一些其他在开发的储备项目，这些都(dōu)将(jiāng)成为张(zhāng)江REIT实现(xiàn)打(dǎ)造张江(jiāng)园区产业空(kōng)间资产上市平台目(mù)标的坚(jiān)实后(hòu)盾和储备(bèi)资源。“我们非常重视(shì)张(zhāng)江REIT这个资本平台和它(tā)未来的发展。”相关(guān)负责人表示，“这次扩募是我(wǒ)们实(shí)现基(jī)金扩容的第一步，也是至关重要的(de)一步，眼下我们可能面临了一些突发情况需要解决(jué)，但是这和(hé)我们在张江科学城这三十年建设(shè)发展过程中(zhōng)所经历的相比，只能算是(shì)一个非常小的插曲。我(wǒ)们有信心排除万难(nán)，尽一切可能(néng)化解当前突发事件的所有负面(miàn)影响，维(wéi)持预期和市(shì)场的信心。”

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