“撤辣”后，香港楼市走进下一个春风里？

4月香江，阴雨连绵，但难挡大(dà)家的看房热(rè)情(qíng)。

4月20日，香港将军澳(ào)一个新(xīn)开售楼盘迎来第二期抽签日，由于楼盘(pán)地铁上盖，周边地区教育资源丰富，因此受到了许多购(gòu)房者的青睐。售楼处大厅(tīng)摆放着20多张小圆桌(zhuō)，周围(wéi)挤满了中签的买家与销售顾问，热切地商讨着支付事宜。房产(chǎn)中(zhōng)介则在(zài)电梯和大厅之间不停穿梭，送走上(shàng)一(yī)位购房(fáng)者后，又(yòu)在电梯口(kǒu)等待下一位客户。

（售楼部挤满了中签的买(mǎi)家与销售顾问摄/贾明睿）

在香港楼(lóu)市全面“撤辣”近两个月后，此番景象(xiàng)在(zài)香港多个(gè)楼(lóu)盘轮番上演。2月(yuè)28日，香港楼市“平地(dì)一声(shēng)雷”。香港特别行政区(qū)财政司(sī)司长陈茂波宣(xuān)布，即日起撤销所有住宅物业(yè)需求管理措施，住宅物业交易(yì)无须缴交额外印花(huā)税(shuì)、买家(jiā)印花税和新住宅印花税；物(wù)业按揭贷款的(de)逆周期宏观审慎监管措施也会进一步放宽。

这是香港为提振楼(lóu)市注入的一(yī)剂“强心针”，目前来看，效(xiào)果显著。香港置业研究部(bù)董事王品弟表示，土地注册处资料(liào)显示，本月至今(截至18日)整体物业(包括(kuò)一手私宅及二手住宅、一手公营房屋、工商铺、纯车位及(jí)其(qí)他非住宅)录得6396宗(zōng)注册，较上月同期的1790宗大幅(fú)增(zēng)加近2.6倍。由于注册量属滞后数字，4月注册个案一般主要反映3月楼市于财政预算案公布全面(miàn)撤辣后的畅旺市(shì)况。

值得关注的是，内地客成为(wèi)了本轮购房的一大主力(lì)，有香港房产中介告诉21记者，“基本上我所有的客人都来自内地(dì)”，从(cóng)需求看，自住和投资都有。对于“刚需族(zú)”而言，子女教育以及低价入(rù)手成为了他们(men)买房的(de)最(zuì)大诱因。

当然，也有许多人仍在观望。他(tā)们(men)有的通(tōng)过“优才计划”来(lái)港半年，买(mǎi)房(fáng)已(yǐ)经提上日(rì)程；有的即将拿到香港永居，但“撤辣”似乎也反(fǎn)映出香港整体经济的动力不足，这让(ràng)他们对于买房(fáng)与否(fǒu)显得更加踌躇。

全(quán)面(miàn)“撤(chè)辣”之(zhī)后，这些组成了香港楼市的复杂(zá)图景：新盘争先推出、中介迎来(lái)了难得的“忙时”、“西饼客”大笔扫货、“刚需族”有的犹豫有的落定…..曾经(jīng)“哺育”了李嘉诚(chéng)、郭得胜(shèng)、李兆基、郑裕彤四大家族的香(xiāng)港房产经(jīng)济，能(néng)否走(zǒu)进下一个春风里？

内地买家众生相

2023年10月，黎(lí)小姐通(tōng)过优才计划成功拿到了签证，从事(shì)ESG工作的她目前频繁往返于深圳、香港(gǎng)两地。

在港半年，黎小姐的置业计(jì)划开始提上日程。黎小姐告诉21记者，“撤辣”对于她的置业计划有部(bù)分影响(xiǎng)，但(dàn)并非最重要因素(sù)，“初衷是打算在香港(gǎng)长期发展，也比较看好香港(gǎng)住宅的保值”。

近段(duàn)时间以来，克明食品：一季度净利润4881.95万元同比增40.42%黎小姐先后到启德、大角咀、南昌等地寻(xún)找(zhǎo)合(hé)适(shì)的房源。于她而言，街区氛围和配套，以及交通便利程度，尤(yóu)其是往返内地的便捷程度是最重要的选房因素，“这两个因素影响长期的居住(zhù)价值，会在此基础上考虑性价比”。

事实上，对于外来人才，香港特区政府提前打开了“撤辣”通道。香港行政长官在2023年施政报告中明(míng)确，为外(wài)来人才(cái)的置业印花税实施“先免后征”，即在购入(rù)物业时(shí)先暂免征收相关(guān)税项，若其后(hòu)未能成为香(xiāng)港永(yǒng)久性居民(mín)才缴付(fù)相关税项。

过去几年，香港(gǎng)通过“优才计划”、“高才通计(jì)划(huà)”等人才引进措施(shī)吸引了大量内地人才到(dào)港发展。香港(gǎng)特区政府劳工及福利局局长孙(sūn)玉菡透露，截至今年(nián)2月底，“高才通计划”共收到逾7.2万(wàn)宗申(shēn)请，其中(zhōng)近5.9万(wàn)宗获批，已有约(yuē)4.4万人通过该计划来港。加上经(jīng)其他人才入境计划获批的申(shēn)请，由去年至今(jīn)总计约10.8万名人才已抵港。

黎小姐了解到，通(tōng)过“优才(cái)计划”、“高才(cái)通计划”等移居香(xiāng)港的内地朋友，目前仍以租房为(wèi)主，较少考虑置业。但这些在港发展、定居(jū)意愿较大(dà)的人群，依然有望成为香港房地产市场新(xīn)需求的(de)一大主力。

同(tóng)样来自内地的(de)赵女士目前在内地和香港经营一家留学咨询公司。在她的计(jì)划里，孩子以后会在香港(gǎng)读书(shū)，因此买房计划(huà)原就在列。在香(xiāng)港(gǎng)特区政府推出“撤辣”措施后，这一计划被提前了。多番比较后(hòu)，赵女士准备在大围购(gòu)置一套(tào)二手房或者在启德入手一套新房(fáng)。

子女教育(yù)以及(jí)趁低买入成为(wèi)了(le)赵女(nǚ)士购房的重要(yào)推手。“买房考虑(lǜ)最多肯定是投资价值，虽(suī)然不能说是抄(chāo)底，但价格回落(luò)到(dào)一个觉得可(kě)以出(chū)手的计算(suàn)，结合孩子未来的规划，买房计划基本就落实了(le)。”

赵女士表示，身(shēn)边有到港买房计划的人士与她的考虑差(chà)不多，都是(shì)前期(qī)做(zuò)投资，后(hòu)期用于孩子上学。

与他们相比，白(bái)兰(lán)要显得更加谨慎。“某种程度上而(ér)言(yán)，‘撤辣’会让我更担(dān)心（香港(gǎng)）经济情况，会让我更(gèng)怀疑买房是不是一(yī)个(gè)正确的决定。”当香(xiāng)港特区政府宣(xuān)布“先免后征”时，决心要(yào)拿到永居的白(bái)兰就知道自己不(bù)需要缴纳这部分税款，也因此，对于全面“撤辣”的推出，白兰并不敏感。

于白兰(lán)而言，最重(zhòng)要的影响因素(sù)还是房价(jià)，“还是有点犹豫，这个房子(zi)是要买来自(zì)住还是买来投资？如果是投(tóu)资(zī)，最重要(yào)的是房价能不能涨，这个还是取决于经济情况和市(shì)场信心，但这两点我并没有看到(dào)很(hěn)积极的方向。”

一手成交创近11年新高(gāo)

从各大楼盘的交易数据来(lái)看，全面“撤辣”在短期内取得(dé)了明显成(chéng)效。记(jì)者了解到，有新开售的楼盘超购27倍；有的项目(mù)即便门(mén)槛较高，总价在2000-3000万港元，但也去(qù)化得很快。

根据统计，香港楼(lóu)市全面“撤(chè)辣”后，3月一(yī)手房市场录得约(yuē)4170宗成交，为《一手住宅(zhái)物业销售条例》2013年4月实施以来，近11年单月新高。

二手市场同(tóng)样回温。美联物业研究(jiū)中心综合土地(dì)注册处资料显示，3月二手住(zhù)宅注(zhù)册量录得2701宗，较2月2219宗(zōng)回(huí)升约21.7%。同时，鉴于(yú)土地注(zhù)册处注册个案属滞后数据，因此2月底财案(àn)撤辣后的楼市(shì)表现尚未于(yú)上述3月注册量全面反映出来(lái)。

内地客成为了本(běn)轮香港楼市成交复苏的主要(yào)推手之一。香港置业一手盘客户主(zhǔ)任陈先生向21记者表示，最近(jìn)来看(kàn)一(yī)手楼盘的客户中，大概7成来自内地。问及“撤辣”前后的(de)情况，陈永智称变化很大，“之前都要等拿到永居才(cái)可以减税，而(ér)拿(ná)到永居意味着放弃原来的内地户口，现在不需要(yào)这样了，内地同胞可以直接减税置(zhì)业。”

在(zài)陈先生看(kàn)来，“香(xiāng)港本地的购房力已经很弱了，现在(zài)香港一手房市场面向的主要就是内地客(kè)户。”

需要指出的是，在全面“撤辣”之前，香港特区政府已经将(jiāng)买家(jiā)印花税和(hé)新住宅印花税税率(lǜ)减半，均从之前的15%减至7.5%。这两个税款面向的对(duì)象都包括非香(xiāng)港(gǎng)永久(jiǔ)性居民，在推出之初，这两个税款就是(shì)作为香(xiāng)港房(fáng)产需求管理措施(shī)的一部分，藉以遏抑外来需求和减低投资需求，从(cóng)而稳定住宅物业市场。

但是(shì)，由于经济低迷、利率高企叠加流失，香港房产市场陷入了长时间低迷。如今，来自内地的刚需客与投资客再次“带资”进入香港房产市场。

从投资角度看，“香港的(de)物业投资(zī)历史悠久，且(qiě)租金(jīn)回报率比较可(kě)观，一般可(kě)以达到3厘（3%），CBD附近的可以达到4厘（4%）。香港作为国际金(jīn)融中心，聚集(jí)了一大批国际国内人才(cái)，相信较容易放租。”香港仲(zhòng)量联行资深(shēn)董事李远峰向21记者表示。

同时，香港的租金明显高于内地城市，“如果同一笔钱花在香港(gǎng)和内地，回报率肯定是香港高(gāo)。”陈先生表示(shì)。的确，从投资属(shǔ)性看，香港(gǎng)租售比情况比内地好，但持有(yǒu)成本也比较高。

就此，李远峰回(huí)应称，成本考虑主要看买家是否(fǒu)做借贷以及按揭利息(xī)情况，差饷、管理费(fèi)及其他费用占比并不高，结合香港法(fǎ)制健全，相信香港物业依然是(shì)不错的长线持有(yǒu)资产。

长期复苏需要更多支撑

上世纪 90年代，作为(wèi)香港经济的重要支柱，地产业被视作“香港经(jīng)济的寒暑表”；后(hòu)来(lái)随着时间(jiān)推移，高地价、高楼价问题逐渐成为(wèi)了香(xiāng)港突出的社会问题；近几年，香港楼市更是陷入了长期低迷。

美联物业数据显示(shì)，2023年香港楼市共推出35个全新(xīn)新盘项目，涉及单位总数14119套，于2023年共(gòng)售出6740个单位，售出率(lǜ)约(yuē)48%，不(bù)足(zú)五成。拉长(zhǎng)时间线来看，这一售出率较2022年约53%进一步下挫(cuò)，较2020年的约70%更是(shì)显著下降。

在难(nán)得的购买潮以及去库存压力下，许多地产企业“以价换量”，加速去化。有消(xiāo)息称，香港(gǎng)首富李嘉诚旗(qí)下长实集团推售的(de)BlueCoast成本价为2.8万港(gǎng)元/平方呎(1呎约(yuē)等于0.093平(píng)方米），但(dàn)均(jūn)价(jià)仅2.19万港元/平方呎，相当于打(dǎ)了七八折(zhé)，且比(bǐ)周边同类新盘便宜约6000港元/平方呎，价格(gé)优势明显(xiǎn)。

长实执(zhí)行董事赵国(guó)雄表(biǎo)示，BlueCoast首批(pī)属“捞底价”，考虑到当前低迷的房市和竞争激烈的市场环境，这次开价“蚀少当赚”。去年8月，长实集团旗(qí)下的“亲海駅II”的低价促销(xiāo)也曾掀起市场热议。

如今，从(cóng)3月数据看，全面“撤(chè)辣”之后，香港楼市迎来“小阳春”。但是，从更(gèng)长的(de)时间(jiān)坐标看，香港(gǎng)楼市仍难称复苏。

首先，库存压力(lì)仍(réng)很大。根据香港房屋局以及美联物业研究中心数据，截至2023年底，香港楼盘的“货尾”（新盘销(xiāo)售(shòu)剩(shèng)余未卖出的单位）已达2.03万套，达(dá)近20年(nián)来新高，同时，潜(qián)在新盘供应单位数创历史新高，达10.9万个单位，创有(yǒu)记录以来新高。

同时，楼市走势仍未明朗。中原地产研(yán)究部高级联席(xí)董事杨明仪4月19日表(biǎo)示，反映香港主要大型(xíng)屋苑二(èr)手住宅楼市走势(shì)的中(zhōng)原城市领(lǐng)先指数CCL最新(xīn)报146.35点，虽高于“撤辣”前的(de)143.02点(diǎn)，但仍处于逾7年低位，在2017年1月底水平徘(pái)徊。该指数较(jiào)2021年(nián)8月191.34点历史高(gāo)位跌23.51%，较2023年 4月(yuè)168.40点高位(wèi)跌 13.09%，而(ér)2024年则累跌0.58%。

李远峰向记者表示，“撤辣”后市场的反应(yīng)很直接，入市(shì)成本降低有效刺激了成交量。但是在2018、2019年政府推出了较多土地，从发(fā)展周期看，这两年正是项目落成的高峰期(qī)，在供过于求的(de)情况下，房价(jià)走势预计会(huì)走低。

“最近新(xīn)推的几个新盘价格整价较市(shì)场价有所折让，推低了(le)房产指数，全年来看可能会同(tóng)比下跌。我们预计货存积压情况缓解(jiě)后，指(zhǐ)数才有机会回升。”李远峰(fēng)同时还指(zhǐ)出(chū)，在利息维持高位，香港经济复(fù)苏(sū)较预期缓慢的情况下，香(xiāng)港的楼价复苏还(hái)需要时间。

长远而言，香港楼市(shì)该如何走进下一个春(chūn)风里？

广东省城规院住房政策(cè)研究中心首席研究员(yuán)李宇嘉向21记者表示，“全面”撤辣(là)带来的效果肯定是正面的。“香港是自由港，物业价值的(de)稳定非常关(guān)键，会影(yǐng)响到资金进(jìn)出以及香港对于境内外资金、投(tóu)资者的吸引力。因此，当物业(yè)价值跌到一定程(chéng)度，就会(huì)采取手段来稳定(dìng)物业价值，从而稳定香(xiāng)港对于全球(qiú)资金的吸引力。”

在李宇嘉看来，香港过去以地产、金融行业为发展中心，如今这两个行业(yè)遭遇逆风，同时也出现了产业(yè)空心(xīn)化趋势。在此(cǐ)背景下，“香港房地产价格和行业未来(lái)走势(shì)发展很大程(chéng)度上取决于能否融(róng)入内地、融入(rù)大湾区，即香港与大湾区的互联互(hù)通(tōng)、与内地(d克明食品：一季度净利润4881.95万元同比增40.42%ì)城市的要素双(shuāng)向流动。吸引更多的(de)企业进来，如此才可以扩大(dà)市(shì)场对房地产的需求，让香(xiāng)港(gǎng)地(dì)产的复苏前(qián)景更明朗，动力更足(zú)。”

李宇嘉补充称，香港在国(guó)际规则、金融服务方面依然有很强的优势，内地企(qǐ)业有这些方(fāng)面的需求，如(rú)果能够(gòu)结(jié)合(hé)起来，补充香(xiāng)港产业空心化的不足，那么地产发展还会(huì)有较大的发展空间，“单(dān)靠政(zhèng)策难以将香港房地产市场稳定下来”。

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