增量资金在路上！内地和香港REITs将纳入沪深港通，业绩期二级市场趋于审慎

公募REITs再迎(yíng)重磅利好(hǎo)。

4月19日，证监会发布 5项资本市场(chǎng)对(duì)港合作措施，将内地和香港合资格的REITs纳入沪深港通标的(de)，进一步丰(fēng)富沪深港通交易品(pǐn)种；同时，证监会还公布(bù)了十六项新措支(zhī)持科技企业发展，支持有(yǒu)条件的新型基础设施以及科技创(chuàng)新产业园区等发行科技创新领域REITs，拓宽增量资金来源。

有业内人士认为，此举有助于提升市场流动性，有(yǒu)利于公募REITs市场增量资金及投资人(rén)的进(jìn)入，同(tóng)时(shí)也可能对产品信息披(pī)露、定价合理性(xìng)、项(xiàng)目运管能力提出了更高的(de)要求。

不过《每日(rì)经济新闻》记者(zhě)注意到，上周公募REITs在二级市(shì)场的(de)表现亮点(diǎn)不(bù)多。据Wind数据，全市场(chǎng)已上市的35只产品(pǐn)中(zhōng)，环比上涨的(de)仅有15只，其余20只则
环(huán)比下跌。其中中金普(pǔ)洛斯仓(cāng)储(chǔ)物流REIT、国泰君安临港创新产业园REIT、易方(fāng)达深高速公路REIT领涨，涨跌幅分别为1.94%、1.64%和1.55%；跌幅超过2%的产品有4只，东
吴苏园产业REIT、富国首(shǒu)创水务REIT和华夏合肥高新REIT领跌，涨跌幅分别为-4.00%、-3.39%和-2.90%。

有专业人士指出(chū)，近期正处于公募基金一季报集中(zhōng)公布期，二级市场趋于审(shěn)慎也是正常的(de)，“一季度REITs的运 营业绩波动肯(kěn)定(dìng)会对市场情绪(xù)产生影响”。

内地和香港REITs将纳入沪深港通(tōng)，业 内热(rè)议“增量资金来了”

上周五，REITs投(tóu)融资两端(duān)政策再次推进，重磅利(lì)好政(zhèng)策的发布在业内(nèi)引发热议(yì)。

投资端，4月(yuè)19日证监会发布了5项资(zī)本市(shì)场对(duì)港合作措施，拟总体参照两地股票(piào)和ETF互联互通制度安排，将内地和香港合资格的REITs纳入沪深港通标的。而在融资端，证监会(huì)同日发布《关于资本市场服务科技企业高水平发展的十六项措施》，支持有条件的新基建、数据中心(xīn)等新型基(jī)础设(shè)施以及科技创新产业园区等发行科技创新领域REITs，拓(tuò)宽增量(liàng)资金来(lái)源。

中金公司指出，考虑到目前沪深REITs单体规模和成交额相对较小，后(hòu)续具体准入门槛上相对股票和ETF或有(yǒu)一定优化，另一方面也有利(lì)于激(jī)发沪深REITs通过扩募做大做强的积极性。

光大证券也表(biǎo)示(shì)，（纳入沪深(shēn)港通）将能够吸引境外投资者投资基 础设(shè)施公募REITs，有助于提升市场流(liú)动性；但同时也可能对产品信息披(pī)露、定价合理(lǐ)性(xìng)、项目运管能力提出(chū)更高的要(yào)求 。此(cǐ)外，香港REITs底层资产(chǎn)以商(shāng)业(yè)地产为主，沪深港通的开通，或将(jiāng)为低迷的REITs市场带来增量资(zī)金，两个REITs市场的联动(dòng)性或将加强。

瑞思(sī)不动产金融研究院(yuàn)研究部负责人王煜昊告诉记者，2023年3月3日(rì)，沪深交易所分别修订了沪港(gǎng)通和深港通(tōng)业务实(shí)施办法，将日均市值不 低于人民币50亿元 、日均成交金(jīn)额(é)不低于人民(mín)币3000万元（剔除
全天停牌的交易日）、全天停牌(pái)天数占总交易日天(tiān)数的比例低于50%的股票纳入沪深港通的范围。

按照日均市(shì)值(zhí)和日均成交金额考(kǎo)量，满足这一(yī)标准的REITs数量(liàng)并(bìng)不多。REITs市(shì)场沪(hù)深港通政(zhèng)策推(tuī)出后，各只REITs将(jiāng)有更强的动力通过(guò)扩(kuò)募等方式做大规(guī)模、提升流(liú)动(dòng)性等，进而吸引国际投资者配置。

“若从香港(gǎng)和(hé)沪深两市(shì)的(de)REITs市场来看，中国香港REITs共有11只，总市值近250亿(yì)美元(yuán)，略高(gāo)于沪深两市REITs市(shì)值，且底层资(zī)产以(罗普斯金最新筹码趋于集中yǐ)商业地(dì)产为主。由于(yú)两地REITs市场在底层资产类型、交易规则等(děng)方(fāng)面存在较大差异，在沪深(shēn)港(gǎng)通(tōng)开放前，内地公募基金管理(lǐ)人需要在信(xìn)息披露、投资者教育方面做好准备
，向投资者充分说明不同市场的投资区别(bié)、不同行 业 和资产的风险(xiǎn)收益特(tè)征(zhēng)，重(zhòng)视投资者适当(dāng)性管理，充分(fēn)保(bǎo)护投资者(zhě)利益(yì)。同时，在两地市场联动性增强的情况(kuàng)下，也需充分考量境外风险对国内(nèi)REITs市场可能造成的影响。”

基金一季报持续披露，业绩期二级市场趋于审慎

从上周四开始，公募(mù)基金一季报陆续披露，多只公募REITs产(chǎn)品(pǐn)一(yī)季度的运营情况也随之出
炉。从二(èr)级(jí)市场的表现来看(kàn)，业绩期(qī)市场表现(xiàn)更趋于审慎。

整体而言，上周产权REITs流通市值加权总回报(bào)为-0.33%，前一周领涨的东吴苏园产业REIT上周以-4%的涨跌幅领跌，主要由分红除息日及之(zhī)后短期交易资(zī)金流出所致；经营权REITs流通市值加权总回(huí)报为-0.34%。

所有(yǒu)子(zi)板块中，仓储、能源和消费(fèi)类REITs平均涨(zhǎng)幅分别为0.95%、0.53%和0.08%，保租房、环保、高速公路、产业园类REITs平均跌幅分别为0.44%、1.52%、0.01%和1.39%。

从具体产品来看，根据Wind数据，全市场已(yǐ)上市(shì)的35只产品中，上周(zhōu)环比上涨(zhǎng)的仅有15只，并且(qiě)涨幅不大(dà)。其中中(zhōng)金普洛斯(sī)仓储物流REIT、国(guó)泰君安临港(gǎng)创新产业
园REIT、易(yì)方达(dá)深高(gāo)速公路REIT领涨，涨罗普斯金最新筹码趋于集中跌幅分别为1.94%、1.64%和1.55%

相比(bǐ)之下，其(qí)余20只均出现环比下跌，其中跌幅超过2%的产品有4只，分(fēn)别是(shì)东吴苏(sū)园产(chǎn)业REIT（-4.00%）、富国首创水务REIT（-3.39%）、华夏合肥高(gāo)新REIT（-2.90%）和博时蛇口产园REIT（-2.50%）。

流动性(xìng)方面，上周公募REITs流通盘日均换(huàn)手率为0.83%，日均成交额4.31亿元，均相对前一周有所下降。交易活跃度降低，周内交易金(jīn)额为20.6亿（-11.7%），其中(zhōng)高(gāo)速公路5.7亿（-15.4%），生态环保2.1亿（+62.7%），清洁能(néng)源4.8亿（+19.5%），产业园区5.3亿（-23.6%），仓储物(wù)流1.4亿（-33.7%），保租房1.3亿（-25.3%），消费类0.6亿（+5.7%）。

值得一提(tí)的(de)是，上(shàng)市公司润泽智算(suàn)科技集团股份有限公(gōng)司已在4月17日公告，拟(nǐ)以全资子公司的数据中心资产开展公 募REITs申报发行(xíng)工作。有机构投资者(zhě)指(zhǐ)出，公(gōng)募REITs市场(chǎng)再次扩类可期，同(tóng)时建议(yì)投资者关注(zhù)宏观(guān)环境、政策环境、基础设施(shī)资产运营基本面改善等带来的(de)机会，此外需注意防范回撤风险。

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