导(dǎo)读

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅销售面积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年地产持续(xù)低景气(qì)，有关(guān)中国地产是(shì)否过剩的(de)讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清中国城(chéng)镇存量(liàng)住宅真(zhēn)实情况(kuàng)，据此(cǐ)判断中国未来(lái)地(dì)产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中(zhōng)国地产(chǎn)存量极(jí)度过剩(shèng)，事实是否如(rú)此？

　　住建部披露全国有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据显示城镇家庭(tíng)户人(rén)均住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀(huái)疑，中国房子是(shì)否真的(de)过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的(de)近(jìn)6亿(yì)栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑中(zhōng)，城镇建(jiàn)筑占(zhàn)比不到一成，其中还(hái)包括大量城镇非住宅建筑，如(rú)商业办(bàn)公楼、学(xué)校等，因(yīn)此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国(guó)城镇居民人均住宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒适不是(shì)人(rén)均一间房(fáng)所能(néng)满足，它与房屋质量、居住面(miàn)积(jī)、配(pèi)套设(shè)施等因素密切(qiè)相关。中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数较发达国家还(hái)有很大差距(jù)。人均(jūn)住宅间数大于(yú)1同样不(bù)意味着中国住宅市(shì)场已(yǐ)经饱和。

　　我们测(cè)算(suàn)发现中(zhōng)国(guó)城镇居民(mín)户均(jūn)1套房(fáng)，其中每户持(chí)有商(shāng)品住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布中国家庭户均(jūn)住(zhù)宅的(de)数据，我们根据(jù)商品(pǐn)住宅(zhái)套数、商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比和城镇家庭户数，计(jì)算出(chū)城镇家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅(zhái)。若期(qī)房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中(zhōng)国(guó)每户城镇家庭(tíng)才拥有1套(tào)住宅，其中商业(yè)住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　户均一(yī)套房似(shì)乎(hū)意味着(zhe)户户(hù)有房，然而事实上(shàng)中(zhōng)国住(zhù)宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均(jūn)一套房(fáng)无(wú)法满足流动人口的租赁和置业需求。全国(guó)总人口的近三成都是流动人口，流(liú)动(dòng)人口会(huì)选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了(le)额外的住(zhù)宅(zhái)需(xū)求。

　　即便户均一(yī)套房，中(zhōng)国未来地产仍有(yǒu)四大新增(zēng)需求动力。

　　第一，户均人(rén)口规(guī)模缩小，一人户(hù)、两人(rén)户占比不断增加，导(dǎo)致家庭户(hù)数增多。小家庭化趋(qū)势将延续，带来(lái)新户(hù)购(gòu)房需(xū)求增长(zhǎng)。

　　第二，经(jīng)济板块的分化(huà)日益明(míng)显(xiǎn)，区(qū)域经(jīng)济(jì)资源分(fēn)配(pèi)的(de)再集中吸引着(zhe)人口流入，人(rén)口净(jìng)迁入城市的新增(zēng)住宅需求(qiú)有(yǒu)望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右(yòu)的家(jiā)庭住在2000年以(yǐ)前建成的住宅中，涉(shè)及超(chāo)9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住宅(zhái)建筑面积。促成“老破小”住宅的改造(zào)势在必行(xíng)。

　　第四，中国的人(rén)均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积均较(jiào)发达国(guó)家(jiā)有着不小差距，“住(zhù)上(shàng)更大房(fáng)子”的改(gǎi)善性需求正在不断(duàn)增(zēng)加。

　　黄(huáng)金二十年之(zhī)后，当下中(zhōng)国(guó)地产步(bù)入大分化(huà)时代而非停滞(zhì)期。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存(cún)在(zài)不(bù)足，这是过去二(èr)十年房(fáng)价(jià)快速上(shàng)涨基(jī)石。那么当下房地产(chǎn)大分化时(shí)代已(yǐ)至，大(dà)分化时(shí)代下地(dì)产矛盾则更多体现在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大(dà)分化必将体现在(zài)不同能级城(chéng)市之间，不同区域(yù)板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引发(fā)一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中(zhōng)国的(de)房子是(shì)否(fǒu)已(yǐ)经过(guò)剩(shèng)？

　　中国(guó)城镇住宅到底是供给过剩，还是供需(xū)平衡，或是仍然存(cún)在不足？可惜由于住(zhù)宅(zhái)存量(liàng)数(shù)据并未公布(bù)，我(wǒ)们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答(dá)当(dāng)前的房子是否真的(de)过剩(shèng)了(le)？据此判断未来房地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一(yī)、如何有效观察中国户均拥(yōng)有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩的直(zhí)观判断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国(guó)自然灾害综(zōng)合风险普查工作情况为(wèi)主题的新(xīn)闻发布会上，负责人对外披露(lù)：“住宅城(chéng)乡建(jiàn)设行(xíng)业获取了全国近6亿栋城(chéng)乡房屋(wū)建筑(zhù)数据以及80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋(wū)建筑，平均每栋建筑住(zhù)不(bù)到3人，住宅市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成以上，以栋(dòng)数计算的城镇房屋(wū)实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了(le)大量商业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非住宅(zhái)。总的算下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七次(cì)人口普查数据公(gōng)布(bù)了中国城镇家(jiā)庭户(hù)人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，其(qí)中(zhōng)城市家庭户居民人(rén)均0.99间，乡(xiāng)镇家(jiā)庭户(hù)居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于(yú)1，看似意味着人人(rén)都(dōu)有房间居住(zhù)。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间数量有(yǒu)关，更与房(fáng)屋质量、居住面(miàn)积、配(pèi)套设施等因素密(mì)切相关。单单从人均住宅(zhái)间数不能(néng)完全(quán)反映出(chū)城镇居民的居住(zhù)水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为单位购买(mǎi)成套(tào)住宅，一套设施齐全的住(zhù)宅才是城(chéng)镇居民(mín)宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户(hù)均(jūn)住宅的测算思路(lù)、数(shù)据和(hé)方法

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)居民住宅主要分两大类，一类是(shì)商品住宅，另(lìng)一(yī)类是保障房、原公(gōng)有住宅、自建房等非(fēi)商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没有直(zhí)接(jiē)公布城镇住宅(zhái)数(shù)量。居民住宅相关数据(jù)有两处(chù)可(kě)以直接公布，一是每(měi)年商品住宅销售(shòu)套数(shù)（统计(jì)局）；二是(shì)居民(mín)住宅来源（人口普(pǔ)查数据）。计(jì)算(suàn)中国居(jū)民户均(jūn)住宅数量，我们主要用到(dào)上(shàng)述两组数据(jù)。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅(zhái)数量(liàng)极少，可忽(hū)略不计。估算城(chéng)镇(zhèn)居民户(hù)均住宅(zhái)套数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年(nián)商品住宅(zhái)销(xiāo)售(shòu)套数相加，我们就(jiù)能够得到当前商(shāng)品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民(mín)拥有(yǒu)的商品(pǐn)住宅和(hé)非商品住宅比例(lì)，推算得到居民住宅总套(tào)数。

　　第三(sān)步，将(jiāng)城镇居民(mín)拥有(yǒu)的(de)商品住宅总数(shù)除以家(jiā)庭户数，我们就(jiù)能够得到城镇户均拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套户比=住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品(pǐn)住宅套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅(zhái)总(zǒng)套(tào)数）

　　=商品住宅套(tào)户(hù)比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国(guó)住宅存量到(dào)底有多少，目前缺(quē)乏一个准(zhǔn)确统(tǒng)计(jì)。我们利(lì)用既有统计数(shù)据，大致测(cè)算得到中国存量(liàng)房地产(chǎn)套数，并进(jìn)一步推(tuī)算中国城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售(shòu)1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.64套商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期房为主(zhǔ)，从2019年(nián)开(kāi)始，新房(fáng)销(xiāo)售中期房占比近9成(chéng)。本文去除商品(pǐn)住(zhù)宅累计(jì)销售套(tào)数里的期房(fáng)销售(shòu)，得到商品住宅现房(fáng)套数(shù)。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现(xiàn)房套数计算(suàn)为例(lì)：

　　2022年商(shāng)品住宅现(xiàn)房套(tào)数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销(xiāo)售(shòu)套数-过(guò)去三(sān)年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周期在2-3年，并考虑到(dào)交房后装修的时间(jiān)，取最(zuì)大值(zhí)3年。

　　将(jiāng)商品(pǐn)住(zhù)宅现房(fáng)套数除以(yǐ)家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.54套商品现(xiàn)房住宅(zhái)。

　　（二）城(chéng)镇(zh在办公室做剧烈运动，卫生间做剧烈运动èn)居(jū)民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接(jiē)下来我们需要进一步推算(suàn)中国城镇居(jū)民拥有(yǒu)的户均住(zhù)宅(zhái)套(tào)数(shù)。

　　首先(xiān)，七(qī)普数据显示中国(guó)城镇居(jū)民的住宅(zhái)结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住(zhù)宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济(jì)适用房占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通(tōng)过继(jì)承或赠与占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁(lìn)廉租(zū)房与其他(tā)住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁其他住宅和(hé)购买二手(shǒu)房(fáng)都是商(shāng)品住宅，因此将租赁其他住宅、购(gòu)买商品(pǐn)住宅与购买二(èr)手房(fáng)加总(zǒng)，得到商品住宅占居(jū)民所有住宅的比例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅(fú)为过去(qù)十(shí)年变化(huà)幅(fú)度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实(shí)际变化比例，从而我(wǒ)们估(gū)算出2022年商(shāng)品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至(zhì)2022年(nián)末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考(kǎo)虑已购(gòu)期(qī)房，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套(tào)住宅。

　　如果交房(fáng)顺利(lì)，已购期房会在2-3年内(nèi)陆(lù)续交付(fù)使用，到2024年，中国平(píng)均每(měi)户城镇家庭都(dōu)会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既(jì)然城镇居民已经达到(dào)了户均一套房的(de)程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展终结(jié)，甚(shèn)至意味着中国地产存量(liàng)供给绰(chuò)绰(chuò)有(yǒu)余？

　　（一(yī)）户均一套(tào)房并不意味着住宅市(shì)场供需平衡(héng)

　　需要有多余(yú)住宅(zhái)来满足因人口(kǒu)流动、居民换房等因素产生(shēng)的(de)住宅需求。因(yīn)此(cǐ)，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国和日本的住宅(zhái)套户比(bǐ)均高于1.1，其中(zhōng)，英国(guó)的(de)住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德(dé)国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房(fáng)，就会造成人口净流入地的住宅市(shì)场供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指(zhǐ)出中国的流(liú)动人口3.76亿(yì)，省(shěng)内流动人口和省(shěng)际(jì)流动(dòng)人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动人口会选择(zé)在大城市租(zū)房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城(chéng)乡人口(kǒu)流动调查(chá)数据显(xiǎn)示，在上海(hǎi)、杭州以及南京工作的流动人(rén)口在老家拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城市的高(gāo)工资(zī)吸引打工人，但高房价(jià)迫使打工人(rén)回乡置业。

　　流(liú)动人口实(shí)际上会(huì)占据两套房，在高房价的大城市租赁(lìn)一套(tào)房，在房价较(jiào)低的县城购买一套房(fáng)。所(suǒ)以说户均(jūn)一套房无法满足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍需(xū)改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇住宅(zhái)中依然有不少老旧(jiù)小区(qū)。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万户(hù)城镇居民住宅是(shì)2000年以前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以(yǐ)上(shàng)。

　　这批存在着建筑结(jié)构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题(tí)，如(rú)电线老化、管道等基(jī)础(chǔ)设(shè)施(shī)陈旧，给住户的生活带来了很大的不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成(chéng)的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积占(zhàn)比仅为(wèi)27.6％。仍然(rán)存(cún)在5％左右的(de)家庭没有独(dú)立(lì)卫浴和(hé)厨房。这类(lèi)上世纪(jì)修建(jiàn)的老旧小区很难(nán)满足现代生活需(xū)求，在未来(lái)大都会(huì)被拆迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成的家庭(tíng)住宅为一(yī)居室(shì)和(hé)二居室(shì)，户型偏小。其中一(yī)居室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这(zhè)与(yǔ)城市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张是(shì)未来地产的需求驱动力

　　根据(jù)七普数据(jù)测算，2020年(nián)城(chéng)镇家庭户(hù)住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房(fáng)进城和老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年(nián)商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量(liàng)总(zǒng)面积为(wèi)308.16亿平，人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家庭人均住宅建筑面积(jī)小于均值，近4成(chéng)家庭人均住宅建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积不足19平方米，不及全国人(rén)均(jūn)水平的(de)一(yī)半(bàn)。若(ruò)去除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住(zhù)宅建筑面积低于15平方米的家庭界定为住(zhù)宅存在困难，若按这个标准算的(de)话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面(miàn)积为40平，即人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)50平(píng)，只考(kǎo)虑家(jiā)庭户人数(shù)，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较(jiào)目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国(guó)的人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大(dà)。但若(ruò)去除(chú)公摊(tān)面积后，中国的(de)人均可使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将(jiāng)变得明显。

　　若(ruò)考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来地产还(hái)会有(yǒu)需求么？

　　我们测算(suàn)得(dé)到中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均1套房，看似已经户户有房。即便如此，中国(guó)人口静态(tài)结(jié)构和动态(tài)趋势演绎，决定了中国(guó)未来地产仍有需求(qiú)释放。户均1套住宅(在办公室做剧烈运动，卫生间做剧烈运动zhái)现实(shí)之(zhī)下，中国未来城镇住(zhù)宅需求主要来(lái)自于四(sì)个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家庭户数增(zēng)多，新户购房(fáng)需(xū)求扩张(zhāng)。

　　过(guò)去20年(nián)我国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)人口数不(bù)断(duàn)下(xià)降，六普(pǔ)显示城镇户均人口规(guī)模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示(shì)城镇户均(jūn)人口规(guī)模(mó)为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的(de)占比明显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将继续延续，导(dǎo)致户数会因户(hù)均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济(jì)发展带来的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经(jīng)济板块(kuài)的分化(huà)日益明显，资源(yuán)和生产(chǎn)要素逐步向经济带、都市(shì)圈中心城市(shì)流(liú)入，区(qū)域(yù)经济资源分配(pèi)的再集中吸引着人口(kǒu)流(liú)入。人口(kǒu)迁移势必涉(shè)及到(dào)买房租房，给迁入地住宅市场带来(lái)新(xīn)的增(zēng)量。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省(shěng)为例，2021年(nián)常住人口增量(liàng)为72万，而出生人(rén)口为44.9万人(rén)，死亡人(rén)口为38.4万人，自然(rán)增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增长主(zhǔ)要受益(yì)于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧(jiù)小区(qū)改善性需求(qiú)依(yī)然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年(nián)，自建(jiàn)住宅(zhái)和原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅的家庭拆迁(qiān)改建最多。自建房(fáng)家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅(zhái)建(jiàn)造时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新(xīn)增(zēng)8473万家(jiā)庭(tíng)户，自建住(zhù)宅(zhái)和原(yuán)公有住宅减少了(le)1282万户，住宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品住(zhù)宅，21％的(de)家庭购(gòu)买二手房。在新(xīn)增住(zhù)宅需求中，有(yǒu)7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适用房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧城改造，商品住宅的占比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前(qián)建造的住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积还有(yǒu)约81亿平，涉及(jí)城镇家(jiā)庭约9000万户(hù)。破(pò)旧的(de)城中村、老公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基础(chǔ)设施(shī)配(pèi)套差、没有或少有物(wù)业管理，居(jū)民追求美好、宜居(jū)生(shēng)活的环境，背后的改善(shàn)性需求有待(dài)释放(fàng)。

　　第四，“住(zhù)上更(gèng)大房子(zi)”的改善性需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限于(yú)资金(jīn)，倾向于中小户(hù)型。已(yǐ)有住宅家(jiā)庭(tíng)希(xī)望提高生活品质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确指出支持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间数(shù)为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅因素，中国的人(rén)均住宅(zhái)间数较其他国家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适(shì)度(dù)与经济水平(píng)有(yǒu)着密切正向联(lián)系。随着经(jīng)济发展(zhǎn)水平(píng)的提高，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积将随(suí)之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地产黄金发(fā)展期，地产矛(máo)盾更(gèng)多体现为住宅供给存在不足，供(gōng)需出现错(cuò)配，这(zhè)是(shì)过去二十年房(fáng)价快速上涨(zhǎng)基石。那么未来(lái)将(jiāng)是住宅质(zhì)量的(de)供(gōng)需(xū)冲突。房(fáng)地产大分化时代已至(zhì)，这种分化不单局(jú)限于城市能级之间差(chà)异，优(yōu)质小区和老旧二(èr)手房之间的差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示(shì)

　　人口普(pǔ)查数据调(diào)查的是人，并(bìng)不是针对住宅，因此可能存(cún)在统计偏(piān)差。商品住宅占比实际(jì)值可能偏低，其增速(sù)可(kě)能超预期。

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