万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的(de)意外(wài)走(zǒu)红，让这(zhè)个位于北(běi)京海(hǎi)淀(diàn)的豪(háo)宅(zhái)被全国(guó)知晓，其(qí)背后曾宣称要做地产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘(mì)开(kāi)发商(shāng)——中赫集团，也被拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再次受到舆论关注(zhù)，起(qǐ)因中(zhōng)赫集团成了共同债务(wù)人(rén)被(bèi)中国(guó)信达追债，中(zhōng)国信达(dá)为了收回钱款不得不将中(zhōng)赫抵(dǐ)押(yā)的75套万柳书院豪(háo)宅拍卖。可问题是，这些房子(zi)早已售(shòu)出，业主并非中赫集(jí)团(tuán)，那些真(zhēn)正(zhèng)斥巨资购入房产的有钱(qián)人(rén)，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算(suàn)是被割了(le)！

　　截至发(fā)稿，暂未(wèi)看(kàn)到这(zhè)些业(yè)主的维权信息，难(nán)怪有网友调(diào)侃：“富人被割韭菜的时候，他(tā)们的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过(guò)事件(jiàn)背后，可能没你(nǐ)想象(xiàng)的那(nà)么简(jiǎn)单(dān)。

　　1

　　富(fù)人(rén)被(bèi)精准收割？

　　最惨(cǎn)的可(kě)能还是(shì)债主

　　“北京豪宅(zhái)的(de)尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这(zhè)个(gè)位于海淀核(hé)心区位，名校环绕(rào)的顶级豪(háo)宅，竟然(rán)暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍卖(mài)上(shàng)，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地产开(kāi)发有(yǒu)限公司不良(liáng)债权转让项目”，债(zhài)权总额高(gāo)达近47亿，该项目的抵(dǐ)押物中(zhōng)，包括75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述不良债(zhài)权转(zhuǎn)让项目的处置主(zhǔ)体是中国信达资产管理(lǐ)股份有限公司北京市(shì)分公司(sī)（下(xià)称中国信(xìn)达(dá)北分），处置的是对北(běi)京赫华恒瑞(ruì)房地产开发(fā)有限公(gōng)司(sī)（下称赫华恒瑞）的不(bù)良债权(quán)。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿(yì)元(yuán)人民币，其中债权(quán)本金37.50亿元(yuán)。中(zhōng)赫集团有(yǒu)限公司(sī)是共同债务人。目(mù)前，该项目已有(yǒu)1万次围观，35名(míng)意(yì)向人。

　　从(cóng)表面上看(kàn)，这(zhè)就(jiù)是(shì)一(yī)起中国信达(dá)北分(fēn)讨(tǎ身临其境是什么意思的临，身临其境是什么意思呢原意是什么o)债的故事(shì)，但实际上(shàng)，75套豪宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前(qián)媒体报道，万(wàn)柳书院总(zǒng)共(gòng)301户(hù)，而且早已售罄。如果该(gāi)报道(dào)属(shǔ)实，说明这些(xiē)房(fáng)子实际上都(dōu)是(shì)卖出去了的，是(shì)有人住的(de)。

　　那(nà)为什么中(zhōng)国信达的拍卖页面上又注(zhù)明这75套房子是“未出售”的状态呢(ne)？只能说明这(zhè)些(xiē)房子根(gēn)本没有网签(qiān)，也没(méi)有房产证！

　　第一财经的报道证实了(le)上述内容。有豪宅中介透露，中赫集(jí)团早就把这75套房(fáng)子抵押出去，现在还没资金解(jiě)抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作(zuò)为(wèi)海(hǎi)淀的(de)顶级豪(háo)宅，最(zuì)强学(xué)区房，万柳书院的业(yè)主基本都是(shì)北(běi)京的高端人(rén)士，柳(liǔ)传(chuán)志(zhì)、丁(dīng)磊等知名商业大佬也是万(wàn)柳书院(yuàn)的业主。另据地产自(zì)媒体(tǐ)“地(dì)产八卦女”爆料，万(wàn)柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)中，还有不少中赫集团的高管(guǎn)、合(hé)作伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少(shǎo)网友(yǒu)感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不(bù)过，如果这些业主(zhǔ)确实已经(jīng)支付价(jià)款并实际占(zhàn)有，那么，中(zhōng)国信达(dá)转让这笔(bǐ)不良(liáng)债权回(huí)本的愿望(wàng)，或将泡汤(tāng)。这次拍卖(mài)损失(shī)最大的，没准(zhǔn)还是债主中(zhōng)国(guó)信达。

　　根据相关(guān)法律规定(dìng)，民事执行中(zhōng)，业主(zhǔ)已经支付(fù)价款并实际占有，但未办理(lǐ)过户(hù)手(shǒu)续的，如果业主(zhǔ)没有过(guò)错，人民法(fǎ)院不得(dé)查封、扣押、冻结，已经查(chá)封(fēng)的可以向(xiàng)法院提出执行(xíng)异(yì)议申请，请求法院解除(chú)查封，同(tóng)时可以(yǐ)联合起诉开(kāi)发商，要求退还(hái)购房款或办理房产证，并承担违约(yuē)责任(rèn)。

　　此(cǐ)外，今(jīn)年4月，人民法(fǎ)院报公布《最高人(rén)民(mín)法院关(guān)于(yú)商品房(fáng)消费者权利保护(hù)问(wèn)题的(de)批(pī)复》，以司法解(jiě)释的方式明确(què)了购房人的优先权：

　　商品房(fáng)消费(fèi)者以居住为(wèi)目的(de)购买房屋并已支(zhī)付全部价款，主张其房屋交(jiāo)付(fù)请求权优先于建(jiàn)设工程价款优先受(shòu)偿权、抵押权以及(jí)其他债权的，人民法院应当予以支持(chí)。只支付了部分价款的(de)商品(pǐn)房消(xiāo)费者，在(zài)一审法庭辩论(lùn)终结(jié)前已实际支付剩余价(jià)款的，可以适用(yòng)前款规定。

　　也就是说，如果这75套(tào)房子均为“已(yǐ)售未(wèi)网(wǎng)签(qiān)”，那么(me)这笔不良(liáng)债权(quán)，实际上是个烫手山芋(yù)。可能不仅不能(néng)卖出去回本，抵押的这(zhè)75套房子，还会(huì)被业主(zhǔ)讨回(huí)去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公司(sī)中(zhōng)国信达申请不良债权转让(ràng)，可以追溯到(dào)金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达(dá)已经成为赫华(huá)恒瑞(ruì)唯(wéi)一股东。但此前(qián)，赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)为中(zhōng)赫集团(tuán)旗下(xià)子公(gōng)司(sī)。2019年(nián)4月(yuè)22日(rì)，中赫集团、中赫置(zhì)地等选择退出(chū)了(le)赫华(huá)恒瑞的股东(dōng)行(xíng)列，中(zhōng)国金谷国际信托有限(xiàn)责任(rèn)公(gōng)司成(chéng)为了(le)唯一股东，后(hòu)者由中国信达资产管理股(gǔ)份有限公(gōng)司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商，相(xiāng)较(jiào)其他房企，中赫集(jí)团既(jì)没(méi)有很大规模，也(yě)没有很高(gāo)的国(guó)民(mín)知名(míng)度，但却在北京(jīng)豪宅圈(quān)留下一个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为中赫集团进(jìn)入北京的第一个(gè)豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓(diào)鱼(yú)岛七号院3号楼，高(gāo)达30万/平米的天价，成为当时京城最(zuì)贵的楼盘，引发了市场强烈(liè)震惊。

　　随(suí)后(hòu)开发的万(wàn)柳书院，更是被誉为“北京海(hǎi)淀(diàn)顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科(kē)等大型知名房企(qǐ)手中，抢下了北京万柳地(dì)块，成(chéng)为北京当年的(de)“双料地(dì)王”。很快，万(wàn)柳书院就(jiù)以神秘高(gāo)端的姿(zī)态杀入市场(chǎng)，无论是一块(kuài)块(kuài)从荷(hé)兰运(yùn)回来的灰砖(zhuān)垒起来(lái)的五(wǔ)米高墙，还是每棵(kē)成(chéng)本(běn)超(chāo)6万(wàn)的(de)成年(nián)银杏树，还是每平米20万元的价(jià)格，都令(lìng)业内外震(zhèn)撼不已(yǐ)。

　　“万柳(liǔ)的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿(ér)、融创(chuàng)的湖、紫辰院的树(shù)、北(běi)平府(fǔ)的院儿。”从这句(jù)顺(shùn)口溜中，就可(kě)看出其在北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年(nián)末上市(shì)的它，对(duì)手是当时有名的融创观(guān)澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华府等，现如今，它远远超(chāo)过这些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平米(mǐ)的法(fǎ)拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说(shuō)明万柳(liǔ)书院虽然(rán)已经推出了(le)8年(nián)之(zhī)久，但其依旧在北京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫(hè)集团开(kāi)发的豪宅(zhái)，也吸引(yǐn)了不少知名人(rén)士，如知(zhī)名演员宋丹(dān)丹，就住(zhù)在(zài)钓鱼台七(qī)号院(yuàn)。而柳传(chuán)志(zhì)、丁(dīng)磊等知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的(de)成功奠(diàn)定了中(zhōng)赫集团的“高端路线(xiàn)”，也因此，它(tā)被外(wài)界贴上了，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿北(běi)京城最贵的(de)地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后(hòu)，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为(wèi)被(bèi)执行人(rén)，被(bèi)执行(xíng)标的高(gāo)达11亿。

　　今年(nián)年(nián)初，因为履行(xíng)能力而拒不履行生效(xiào)法律文书确定义务(wù)，中赫集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被(bèi)北京国安(ān)坑了(le)？

　　中赫集团(tuán)如今(jīn)沦(lún)落到这个地步，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事(shì)实上(shàng)，早在今年年初“万柳(liǔ)书院(yuàn)少爷”走红之时，深(shēn)蓝(lán)财经就(jiù)曾深(shēn)挖出背后的中赫集团，发现(xiàn)其(qí)深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名(míng)豪(háo)宅的开发商到沦为“老赖”，中赫(hè)集团实控人周金(jīn)辉的人(rén)生轨迹跟着(zhe)急(jí)转直下。而追(zhuī)根溯源(yuán)，这个转折(zhé)点，就(jiù)在于(yú)收购(gòu)北京(jīng)国安。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开始了多元化(huà)转型，但转型之(zhī)路并不好走。早在2008年开始，中赫(hè)集团就尝试过(guò)多(duō)元化(huà)业务(wù)，先(xiān)后进(jìn)军能源市(shì)场、团购网站，但最(zuì)终都惨淡收(shōu)场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的目(mù)光，放到了(le)体育(yù)领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出后，中赫(hè)集团以(yǐ)35.5亿元参股国安足球(qiú)俱乐部(bù)64％股(gǔ)权，成为(wèi)国安(ān)的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从(cóng)中信(xì身临其境是什么意思的临，身临其境是什么意思呢原意是什么n)集(jí)团手中拿下北京国安(ān)俱(jù)乐部(bù)36％股(gǔ)权，至此(cǐ)拿(ná)下(xià)北京国安俱乐(lè)部全(quán)部股权。如果北京国安的估值一直没变，那么中赫集团拿下北京国安，总计(jì)花费了(le)约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会感叹：卖(mài)豪(háo)宅(zhái)真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中(zhōng)赫为什(shén)么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年(nián)以(yǐ)来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将其(qí)手中的中赫集(jí)团(tuán)股份质押陆续(xù)质押，据企(qǐ)查查(chá)显示，目(mù)前(qián)中赫集团(tuán)共有(yǒu)11条股(gǔ)权出质记录。质权人包括海金(jīn)商(shāng)业保理(lǐ)、北京建(jiàn)工、山东国(guó)际信托、中融信托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入(rù)主北(běi)京国(guó)安的时间完全吻合(hé)。

　　然而，入主北京国安(ān)后，不仅国安的(de)经营状况没(méi)有得到(dào)改(gǎi)善(shàn)，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年，北京国安足(zú)球(qiú)俱乐部(bù)实现(xiàn)营业收入(rù)1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该(gāi)俱乐部资产(chǎn)总(zǒng)计(jì)5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金(jīn)压力，中赫集团(tuán)和周(zhōu)金辉(huī)夫妇还在持(chí)续质(zhì)押(yā)手中的中(zhōng)赫集团股份(fèn)，但国(guó)安(ān)和中(zhōng)赫(hè)的经营状况却(què)持(chí)续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行标的高(gāo)达11亿，北(běi)京国安也3次与中赫集团、中赫置(zhì)地、及中赫集团股东(dōng)周(zhōu)金辉、李彩霞等(děng)共同成为被(bèi)执(zhí)行人(rén)，执行标的(de)约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能(néng)力而拒不履行生效法(fǎ)律文(wén)书确定义务，上述(shù)被(bèi)执行人成为“老赖”。只有北京(jīng)国安，目前幸免于难(nán)。不(bù)过在实控人(rén)都成为老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国安(ān)，又如何(hé)能独善(shàn)其身？

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