导读

　　黄金(jīn)二(èr)十年之后，当下(xià)中国地(dì)产(chǎn)步入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国房地产(chǎn)市(shì)场黄金二十(shí)年。2019-2021年(nián)，连续(xù)三(sān)年商品住(zhù)宅销售面积超(chāo)15亿平(píng)，足(zú)够4000万家庭入住。恰(qià)逢(féng)近年地产持续低景气，有关中国地产是否过(guò)剩的(de)讨论(lùn)日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清(qīng)中国城(chéng)镇存量住宅真实情况，据此判断中国未(wèi)来地(dì)产(chǎn)趋(qū)势(shì)。

　　有媒体(tǐ)渲染中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露(lù)全国有近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人(rén)口普查调查数据显(xiǎn)示城镇家庭(tíng)户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子(zi)是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建部披露(lù)的近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑中，城镇(zhèn)建筑占(zhàn)比不到一成，其中还包括大量城镇非住(zhù)宅(zhái)建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋中(zhōng)城镇(zhèn)住宅占比(bǐ)极(jí)低。

　　七普显示中国城(chéng)镇居民(mín)人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间(jiān)房所能满足，它与房屋质量、居住(zhù)面积、配套(tào)设(shè)施等因素密切相关(guān)。中国的人均住宅间数(shù)较发达(dá)国家还有很(hěn)大差距。人均住宅间(jiān)数大于1同(tóng)样不意味(wèi)着中国住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们(men)测算发现中(zhōng)国城(chéng)镇居民户(hù)均1套(tào)房，其中(zhōng)每(měi)户持有(yǒu)商品(pǐn)住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　目(mù)前(qián)并无(wú)直接公布中国家庭(tíng)户均(jūn)住(zhù)宅的(de)数据，我们根据(jù)商品住(zhù)宅(zhái)套数(shù)、商(shāng)品住宅占比和城镇家庭(tíng)户(hù)数(shù)，计算出(chū)城镇家庭住(zhù)宅套户(hù)比。

　　测算结果(guǒ)显示(shì)，目前(qián)城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套(tào)房，其中0.54套为商(shāng)品(pǐn)住宅。若期房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国(guó)每户城镇家庭才拥有1套(tào)住(zhù)宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　户均一套(tào)房似乎意味着户户有(yǒu)房，然而事实上中国住宅市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数(shù)据显示(shì)，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比会(huì)大(dà)于(yú)1，在1.1左右(yòu)。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因为户均一(yī)套房无法满足流动人口的(de)租赁和置业需求。全国(guó)总人(rén)口的近三成都是流动(dòng)人口，流动(dòng)人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)买房，从而产生了额外的住宅需(xū)求(qiú)。

　　即(jí)便户均一套房，中国未来地(dì)产仍有四大新增(zēng)需求(qiú)动力。

　　第(dì)一，户均人口规模(mó)缩小，一人户、两人户(hù)占(zhàn)比不断增加，导致家庭户(hù)数增多。小(xiǎo)家(jiā)庭化(huà)趋势将延续，带来新(xīn)户购房需求增长。

　　第二(èr)，经济板(bǎn)块的分化日(rì)益明(míng)显，区域(yù)经(jīng)济资源分配的再集中吸(xī)引着人(rén)口(kǒu)流入，人口(kǒu)净(jìng)迁入城(chéng)市的新增住(zhù)宅需求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前(qián)建成的住宅(zhái)中，涉及超(chāo)900一尺九的腰围是多少厘米 一尺九的腰围是26还是270万家庭(tíng)、81亿平方米的住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积(jī)。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造(zào)势在(zài)必行。

　　第四(sì)，中(zhōng)国(guó)的人(rén)均住(zhù)宅间数与人均住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积均(jūn)较发达国家有(yǒu)着不小差距，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求(qiú)正(zhèng)在(zài)不断增(zēng)加。

　　黄金二十(shí)年之后(hòu)，当下中国地产步入大分化时代而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　如(rú)果说(shuō)过(guò)去二十(shí)年(nián)是(shì)中国(guó)地(dì)产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供给存在不足，这是过去二十年房价快速上涨基石(shí)。那么当下房(fáng)地(dì)产大分化(huà)时代已至，大分化(huà)时代下(xià)地(dì)产矛盾则更多体现(xiàn)在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产(chǎn)大分(fēn)化必将体现在不同能级城市之间，不同区域板块之(zhī)间，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国(guó)已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热议。从2月以来(lái)，各大城市二(èr)手房挂(guà)牌量突(tū)然(rán)激增，引(yǐn)发一(yī)阵(zhèn)二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的房子是否已经过(guò)剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底(dǐ)是供给过剩，还(hái)是供需平衡，或是仍(réng)然存在不(bù)足(zú)？可惜由于住宅存量数据并未公布，我们(men)无法直接知(zhī)晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出(chū)中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均拥有住宅套数，回答当前的房子(zi)是否(fǒu)真的过剩了？据(jù)此判断未来房(fáng)地产市场会如何发(fā)展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量一尺九的腰围是多少厘米 一尺九的腰围是26还是27过剩(shèng)的直观判断站不(bù)住(zhù)脚

　　今(jīn)年2月，在(zài)以全(quán)国自然灾害综合风险普(pǔ)查工作情况为(wèi)主题的新闻发(fā)布会上，负责人对外披露：“住宅城(chéng)乡建设(shè)行业获(huò)取了全国近(jìn)6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋建筑(zhù)数据以及80多万处市(shì)政设施(shī)数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，平均每栋建筑住不(bù)到3人，住(zhù)宅市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋占9成以上，以(yǐ)栋数计算的(de)城(chéng)镇房屋实际(jì)仅有4700多(duō)万栋(dòng)，还(hái)包括(kuò)了大量(liàng)商(shāng)业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非住(zhù)宅。总(zǒng)的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布(bù)了中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居(jū)民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)大于(yú)1，看似意味(wèi)着人(rén)人都(dōu)有房(fáng)间居住。

　　居住水平(píng)不(bù)仅与房间数量有关，更与房(fáng)屋质量、居(jū)住面积、配(pèi)套设施等因素密(mì)切相关。单单从人均住宅间数不能(néng)完(wán)全反映出城镇居民的居住水(shuǐ)平(píng)。

　　中(zhōng)国主(zhǔ)要是以(yǐ)家庭(tíng)为单位购买成套住宅，一(yī)套(tào)设施齐全的住宅(zhái)才是城镇(zhèn)居民(mín)宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的测算(suàn)思(sī)路、数(shù)据和方法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类(lèi)是(shì)商品住宅，另(lìng)一(yī)类(lèi)是保障房、原公有住宅(zhái)、自(zì)建房等非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏(fá)统计数据，并(bìng)没有(yǒu)直(zhí)接(jiē)公布城镇住宅数量。居(jū)民住宅相关(guān)数(shù)据有(yǒu)两处可以直接公布(bù)，一是每年商品住宅销售套数（统计(jì)局）；二(èr)是居民住宅来源（人(rén)口(kǒu)普查数据）。计算中国居(jū)民户均住宅数量，我们主要(yào)用到(dào)上述两组(zǔ)数据(jù)。

　　中国住宅(zhái)改(gǎi)革始于(yú)1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不计(jì)。估算(suàn)城镇(zhèn)居民(mín)户均住宅套数(shù)分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相加，我们就(jiù)能够(gòu)得(dé)到当(dāng)前(qián)商品住宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居(jū)民拥有的商(shāng)品住(zhù)宅和非商品住(zhù)宅比例，推(tuī)算得到居民(mín)住宅(zhái)总套数。

　　第三步(bù)，将(jiāng)城(chéng)镇居民(mín)拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我们就能(néng)够得到城镇户(hù)均拥有的(de)住宅数量(liàng)。

　　具(jù)体计算公式如(rú)下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比一尺九的腰围是多少厘米 一尺九的腰围是26还是27=住宅总套数/家(jiā)庭户数(shù)

　　=（商品(pǐn)住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅(zhái)套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住(zhù)宅套(tào)户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到底有(yǒu)多少，目前(qián)缺乏一个准确统计。我们利用既有统计数(shù)据，大致(zhì)测算得到中(zhōng)国存量房(fáng)地产套数，并(bìng)进一步推(tuī)算中国城镇(zhèn)家庭户均拥有的住宅(zhái)数(shù)量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我(wǒ)们(men)计算得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住(zhù)宅（包含现房和(hé)期(qī)房(fáng)）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以(yǐ)期房为主，从2019年开始(shǐ)，新(xīn)房销售中期房占比近9成(chéng)。本文(wén)去除商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售套数(shù)里的期房销售(shòu)，得到商(shāng)品(pǐn)住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现房套(tào)数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房(fáng)套(tào)数=截止到2022年商品住宅累计销售(shòu)套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销(xiāo)售额。

　　主流(liú)房企竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑到交房后装(zhuāng)修的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住(zhù)宅现房套(tào)数除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户(hù)均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们(men)需要进一步推算中(zhōng)国城镇居民拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国城镇居民的住宅(zhái)结(jié)构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有住宅(zhái)。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租(zū)赁(lìn)其他住宅和购(gòu)买二手房都是商品住宅，因(yīn)此将租赁其他住(zhù)宅(zhái)、购买商(shāng)品住宅与(yǔ)购(gòu)买二手房加总，得到商品住宅占居民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年(nián)变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年(nián)商品(pǐn)住宅的实际变化比例，从而我们估(gū)算出2022年商品住宅(zhái)所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但(dàn)考(kǎo)虑已(yǐ)购期(qī)房(fáng)，中国平均每户(hù)城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国(guó)平(píng)均(jūn)每户(hù)城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户(hù)均一(yī)套房的三点含义

　　既(jì)然城(chéng)镇居民已经达到了户均一套房的程(chéng)度，“户户有(yǒu)房(fáng)”是否意味着(zhe)中国城镇(zhèn)化进展(zhǎn)终结(jié)，甚至意味(wèi)着中国(guó)地产存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户(hù)均一(yī)套房(fáng)并不意味着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需要(yào)有多余住宅来满足因人口流动、居民换房(fáng)等因素(sù)产生(shēng)的(de)住宅需求。因此，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户(hù)比会在(zài)1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英(yīng)国和(hé)日本的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中(zhōng)，英国(guó)的住宅套(tào)户比最高(gāo)，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一(yī)套(tào)房(fáng)，就(jiù)会造成人口净流入地的住宅市(shì)场(chǎng)供不应求，造成房价或房租迅(xùn)速(sù)上涨。

　　七普指出(chū)中国的流动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省(shěng)际流(liú)动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会(huì)选择在大(dà)城(chéng)市租房挣钱，在(zài)老家(jiā)县城买(mǎi)房。

　　暨(jì)南大学2017年(nián)的中国城乡人(rén)口流动调(diào)查(chá)数据显示，在(zài)上海(hǎi)、杭州以(yǐ)及南京工作的流动人(rén)口在(zài)老家(jiā)拥有住宅比例(lì)分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市(shì)的(de)高工资吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡置业(yè)。

　　流动(dòng)人口实际上会(huì)占(zhàn)据两套(tào)房，在高房(fáng)价(jià)的(de)大城市租(zū)赁一(yī)套房(fáng)，在(zài)房价较低的县城购买一(yī)套房。所以说户均(jūn)一(yī)套房无法满足庞大流动(dòng)人口的租赁与(yǔ)置(zhì)业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅品质仍需(xū)改善

　　目(mù)前(qián)，中国的城(chéng)镇(zhèn)住宅中(zhōng)依然有(yǒu)不少老旧(jiù)小区。

　　三(sān)成(chéng)家庭，也就是(shì)约9000万户城镇居民(mín)住宅是2000年以前建成(chéng)，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建筑结构松散、设(shè)施陈旧、安全隐患大等问题，如电线(xiàn)老化、管(guǎn)道等(děng)基础设施陈旧，给(gěi)住户的(de)生(shēng)活带来了很大的不便(biàn)和安全隐患，并且居住(zhù)体验较(jiào)差。

　　2000年以前(qián)建成(chéng)的老旧住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数(shù)拥有(yǒu)的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右(yòu)的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老(lǎo)旧小区很(hěn)难满足(zú)现代(dài)生(shēng)活需求(qiú)，在未来大都会(huì)被拆迁(qiān)重建。

　　近五(wǔ)成(chéng)的家庭住(zhù)宅为(wèi)一居(jū)室和(hé)二居室，户型偏(piān)小。其中一居(jū)室占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比(bǐ)镇，城市(shì)家庭住宅户型更小，当然这(zhè)与城(chéng)市土地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)面积扩张是未来地产的需(xū)求驱(qū)动力(lì)

　　根据七(qī)普数(shù)据测(cè)算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅(zhái)存(cún)量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间(jiān)农民带房进城和老旧(jiù)小(xiǎo)区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿(yì)平(píng)，人(rén)均(jūn)住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住宅建筑面积(jī)小(xiǎo)于均值，近(jìn)4成家庭人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)在(zài)30平米(mǐ)以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建筑面积不足19平方米，不及全(quán)国人均水平的一半。若去除20％的公摊(tān)，可使用的住宅(zhái)面积(jī)仅为15.2平(píng)方米。上海市将人均住(zhù)宅建筑面积低于15平方(fāng)米的家庭界定为住(zhù)宅存(cún)在(zài)困(kùn)难，若(ruò)按这个标准算(suàn)的(de)话，中国(guó)有11.3％的家庭存(cún)在住宅困难(nán)问题。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积为(wèi)40平，即人均住宅建筑面积(jī)为(wèi)50平(píng)，只(zhǐ)考虑家庭(tíng)户人数，需(xū)要住(zhù)宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国(guó)和英(yīng)国(guó)都(dōu)高于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但(dàn)若去(qù)除公(gōng)摊面积后，中(zhōng)国(guó)的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的(de)集体户(hù)人(rén)口，所需(xū)要的住宅总量(liàng)会(huì)更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套(tào)房，未来地产还(hái)会有需求(qiú)么？

　　我们测算(suàn)得到中国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)1套房，看似已(yǐ)经(jīng)户户有房。即便(biàn)如此，中国(guó)人口静态结构和动态趋势演绎(yì)，决定了(le)中国未来地产仍有需求释放(fàng)。户(hù)均1套住宅现实之下，中国未来(lái)城镇(zhèn)住宅需(xū)求主要来(lái)自(zì)于四个方面。

　　第一(yī)，户(hù)均人口缩小(xiǎo)，家(jiā)庭户数增多，新户(hù)购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户均人(rén)口数(shù)不断下(xià)降，六(liù)普显示(shì)城镇户均人(rén)口规模(mó)为2.85人/户，而七普显示城镇户均(jūn)人口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的(de)占比明显上升(shēng)，人口(kǒu)小家庭化(huà)趋势将(jiāng)继续延续，导致户(hù)数(shù)会因户均人口规模(mó)的(de)缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济(jì)发(fā)展(zhǎn)带来的(de)新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分化日益(yì)明显(xiǎn)，资源和生产要素逐步(bù)向经(jīng)济带、都市圈(quān)中心城(chéng)市流入，区域经济资源分配的再集(jí)中吸引着人口流入。人(rén)口迁移势必涉及到买房租房(fáng)，给迁入地住宅市场(chǎng)带(dài)来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住人口增量(liàng)为72万，而出生(shēng)人(rén)口为44.9万(wàn)人(rén)，死亡(wáng)人口为38.4万人，自(zì)然增(zēng)加人口仅为6.5万人，其人口增长主要(yào)受(shòu)益(yì)于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需求依(yī)然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建(jiàn)住宅和原公有住宅的(de)家庭拆迁改建最多。自(zì)建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再(zài)加上其他住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭(tíng)住(zhù)宅建造时(shí)间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致(zhì)相(xiāng)吻合(hé)。

　　十年间(jiān)新(xīn)增8473万家庭(tíng)户(hù)，自建(jiàn)住(zhù)宅(zhái)和原公有住宅(zhái)减(jiǎn)少(shǎo)了(le)1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的(de)家庭购买商品(pǐn)住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房。在新(xīn)增(zēng)住宅需求中，有(yǒu)7成(chéng)家庭购买了商品(pǐn)住宅。租房、购买(mǎi)经济适(shì)用房和其他(tā)分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧城改造，商品住宅的占比势必会进一(yī)步上升(shēng)。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)造的住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)还有约81亿平，涉及城(chéng)镇家(jiā)庭约9000万(wàn)户。破(pò)旧的城中(zhōng)村、老公有住(zhù)宅，建(jiàn)筑面积(jī)小(xiǎo)、质量低、基础设施配(pèi)套差、没有或少有(yǒu)物业管理(lǐ)，居(jū)民(mín)追求美好、宜居生活的环境，背后的(de)改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子(zi)”的(de)改善性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾向于(yú)中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希望提高生活(huó)品质，以小换(huàn)大(dà)、以旧换新。2022年(nián)底(dǐ)的中央经济工作会议明确指出(chū)支持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为1.71间(jiān)，无(wú)论(lùn)是(shì)否考虑乡村住(zhù)宅因素，中国(guó)的(de)人(rén)均住宅间数较(jiào)其(qí)他国家依(yī)旧存在不(bù)小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正向联系。随着经济发(fā)展(zhǎn)水平的提(tí)高，中国的人(rén)均住宅(zhái)间数与人(rén)均住宅建筑面(miàn)积将随(suí)之增长。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为(wèi)住宅供给(gěi)存(cún)在不足，供需(xū)出现(xiàn)错配，这(zhè)是过去二(èr)十(shí)年房价快速上涨基石(shí)。那么(me)未来将是住宅质量的供需冲(chōng)突(tū)。房地(dì)产大(dà)分化时代(dài)已至，这种分化不单局限于城市(shì)能(néng)级之间差异，优质小区和老(lǎo)旧(jiù)二手房之(zhī)间(jiān)的差异也(yě)将越发扩(kuò)大(dà)。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口(kǒu)普查数据调(diào)查的是人，并不是(shì)针对住(zhù)宅，因此可(kě)能存(cún)在统计偏差。商品住宅(zhái)占比(bǐ)实际(jì)值(zhí)可能(néng)偏低，其增速可能超预期。

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