近两(liǎng)年火爆的创新(xīn)产(chǎn)品公(gōng)募REITs进(jìn)入(rù)密(mì)集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈(chéng)现出高比例(lì)稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配(pèi)金额的(de)REITs产品，平(píng)均分红比例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多(duō)位业内人(rén)士对此(cǐ)表(biǎo)示，强制分红机制(zhì)是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定分红体现出(chū)该类产品(pǐn)长期投(tóu)资价值，通过观(guān)测经营活动现金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底(dǐ)层资产运(yùn)营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资(zī)者注意(yì)，与产权类项(xiàng)目(mù)相比，特(tè)许经营REITs项目在经营权(quán)到期(qī)后不再产生现金(jīn)收(shōu)益(yì)，特许经营权分红目前已包含了利(lì)润(rùn)分配和本(běn)金的归还，在选择投资标的(de)时应了(le)解资产类(lèi)型和分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平(píng)均分红比例98.89％<多多担待是什么意思 多多担待是敬语吗/strong>

　　公(gōng)募REITs 进入密集(jí)分红期(qī)，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此外(wài)尚有6只(zhǐ)REITs实(shí)际分(fēn)配(pèi)情况尚未公(gōng)布。整(zhěng)体(tǐ)来(lái)看，公(gōng)募REITs呈(chéng)现出了(le)高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分配金额(é)的公募REITs产(chǎn)品中(zhōng)，2022年全年分配金额占(zhàn)可供分配金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大(dà)部(bù)分(fēn)分(fēn)配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对(duì)此(cǐ)表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来(lái)源为持有(yǒu)期(qī)分红收(shōu)益，以及(jí)基金份额交易(yì)价格(gé)的(de)变化。基金(jīn)份额二(èr)级市场价(jià)格受到(dào)公募REITs资产运营情况(kuàng)及市场因素的综合影响，较易(yì)引起波动。与此相比，基金分红预期(qī)则(zé)更有规律可循。公募REITs的分(fēn)红主(zhǔ)要来自基础设施资产的经营(yíng)现金流，投资人通过基金募(mù)集材料(liào)和信息披(pī)露文件，结合行业及市场(chǎng)情况(kuàng)，可以分(fēn)析基(jī)础(chǔ)设施(shī)项目(mù)的(de)经营业绩，作(zuò)为进行投资决(jué)策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额(é)二级市场价格(gé)变化(huà)导致的浮盈(yíng)或浮(fú)亏(kuī)，分红作为(wèi)基金份(fèn)额(é)持有(yǒu)人(rén)实际获得的现金收益，对(duì)于长(zhǎng)期投资者更具参考价值(zhí)。”中(zhōng)金基金相(xiāng)关负(fù)责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资(zī)中(zhōng)心运营高(gāo)级副总监(jiān)李(lǐ)华平也表示，根(gēn)据(jù)《公开(kāi)募集(jí)基础(chǔ)设(shè)施(shī)证券投资基金(jīn)指引（试(shì)行）》及相(xiāng)关法规(guī)要求，基(jī)础设施基金(jīn)应当将90％以(yǐ)上合并后(hòu)基(jī)金(jīn)年度可分配金(jīn)额以现(xiàn)金形式分配给投资者，强制分红机制是公(gōng)募(mù)REITs的(de)主要特征之一(yī)，稳定的(de)分红机制体现(xiàn)出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　多多担待是什么意思 多多担待是敬语吗中(zhōng)航(háng)基金也认(rèn)为，从(cóng)投资角度来(lái)看，基础设(shè)施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和(hé)“债性”双(shuāng)重特点(diǎn)。二(èr)级市(shì)场价格反映这类产品“股性”的一面，分红(hóng)体(tǐ)现了这类(lèi)产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分红类(lèi)似于(yú)债券派息，但(dàn)不(bù)等同于债(zhài)券的固(gù)定利息回报，而(ér)是由可供分配现金决定(dìng)。

　　从机构投资者(zhě)的角度来(lái)看，一方面是公募REITs丰富了机构投(tóu)资者的投(tóu)资品类(lèi)，为(wèi)资产配置(zhì)多元化提供抓手，具(jù)有较强的(de)配置价(jià)值(zhí)。另一方面(miàn)，公(gōng)募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益。机构投资(zī)者公募REITs能够通过(guò)分红获取相对(duì)于(yú)投资债券(quàn)相对高的收益性，在有(yǒu)效控制风(fēng)险的前提下(xià)，增厚资产包收益(yì)，起(qǐ)到投(tóu)资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋为安”外(wài)，市(shì)场(chǎng)对(duì)于未来分红(hóng)水平的(de)预(yù)期，也是影响REITs基金二级市场价格(gé)走(zǒu)势(shì)的关键因素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的(de)二(èr)级市场表现看，截(jié)至4月(yuè)21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢主要股票和债券(quàn)宽(kuān)基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经(jīng)济的(de)影(yǐng)响，可分配金额完成率(lǜ)不达预期，一定(dìng)程(chéng)度(dù)上影响了公募REITs二级(jí)市场的价格。”李华(huá)平称(chēng)，公募REITs二级市场(chǎng)的(de)价格波动受多(duō)重因(yīn)素的影响，投资收(shōu)益是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的(de)主要因素之一，而稳定的分红有利(lì)于吸(xī)引(yǐn)投资者(zhě)参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期(qī)经济预期(qī)恢复(fù)，一方面市场热(rè)点(diǎn)呈(chéng)现向股票和债券回归的过程；另一方面，基础设施项目的经营业绩相(xiāng)对经济活(huó)力的改善有一定的滞(zhì)后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权日(rì)，将对基金份额的开盘(pán)指导价做调减处理(lǐ)，调减金额根据单位基金份额的分红(hóng)金额(é)进行计(jì)算。除权操(cāo)作是(shì)对分红前后基金份额(é)净值变化的修正，使投资人在(zài)基金分红前(qián)后均可以获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资(zī)者(zhě)长(zhǎng)期投(tóu)资的(de)信(xìn)心，同时(shí)需结合持有产品的特性(xìng)，关注二(èr)级市场扰动(dòng)对整(zhěng)体收益的(de)影(yǐng)响程度。”中航基金相关人(rén)士也称。

　　特许经营权分红包(bāo)括利(lì)润(rùn)分配和本金归还(hái)

　　普通投资者应了解(jiě)底层资(zī)产情(qíng)况

　　多位(wèi)业内人士还(hái)提醒，与现(xiàn)有公募基(jī)金(jīn)分红前提是本(běn)金之上的增值部分不同，特许经营(yíng)权REITs基金运作期(qī)间的“分红(hóng)”界(jiè)定为“分派”更为(wèi)准(zhǔn)确，分派(pài)的(de)是本金与增(zēng)值两个部分，两个部分之间的比例是变(biàn)动的，与现有公(gōng)募(mù)基(jī)金分红差异很(hěn)大，大多数(shù)普通投(tóu)资者可能把“分派”金额误(wù)认为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期后基金价值(zhí)面临极大不确定性，这是该类投资(zī)者应该注(zhù)意的情(qíng)况。

　　李华平表示(shì)，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权类两大资产类型，持有产权类产(chǎn)品的(de)收(shōu)益(yì)主要包括每年的现金分(fēn)红及(jí)资(zī)产增值的(de)收益，而(ér)持(chí)有特(tè)许(xǔ)经营(yíng)类产品的收益(yì)主要来(lái)自项目每年的(de)现金分红。其中，特(tè)许经(jīng)营权类资产的分红包括了利润分配和本金(jīn)的归(guī)还，两者的比率也是变动的，对特许(xǔ)经营权(quán)类(lèi)资产的公募(mù)REITs可(kě)以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普(pǔ)通(tōng)投资者在选择投(tóu)资标的时，应了解公募(mù)REITs底层(céng)资产的类(lèi)型。

　　中航基(jī)金(jīn)也表示，从细分来(lái)看，各类公(gōng)募REITs分红因底层(céng)资产属性不同(tóng)而(ér)形成区别。特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权类的公(gōng)募REITs产品因其分(fēn)红相当于包含“本(běn)金(jīn)+收益”，分(fēn)红相对较多，债性偏(piān)强。而产权类(lèi)的(de)公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看(kàn)重底层资产的价值(zhí)增值，所以相对股(gǔ)性偏强。普(pǔ)通(tōng)投资者在(zài)选(xuǎn)择公(gōng)募REIT时，需要考虑(lǜ)底层(céng)资产属性(xìng)，对所选择产(chǎn)品的二级市(shì)场价格和(hé)分红(hóng)有合理预期。

　　中金基金相关负(fù)责人也认(rèn)为，与产权(quán)类项目(mù)相比，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)项目在(zài)经营(yíng)权(quán)到期后不(bù)再(zài)能产(chǎn)生(shēng)现金收益，因此将可(kě)供分配金(jīn)额的分(fēn)配理解为“分派”比“分红(hóng)”更加准(zhǔn)确。基于这个特(tè)点，剩(shèng)余(yú)经营期限较短的特许经营项目，通常具备更高的(de)分(fēn)派率(lǜ)水平。对于剩余期限较长的特许经营权项目，即使分派率(lǜ)相(xiāng)对(duì)较低，也有足够年限收回(huí)本金并取(qǔ)得收益(yì)。

　　中金(jīn)基(jī)金该负责人提(tí)醒(xǐng)投资者注意，特许(xǔ)经营权项目的分派金额(é)包含(hán)了(le)投资本金，在不进行扩(kuò)募的(de)情况下，基(jī)金份(fèn)额单(dān)价随着分派进度逐(zhú)年(nián)下(xià)降是正常(cháng)现(xiàn)象，投资(zī)特许(xǔ)经营权REITs的(de)收(shōu)益(yì)来自(zì)项目剩余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特(tè)许经营(yíng)项(xiàng)目相(xiāng)比，产权类项目(mù)的土(tǔ)地或(huò)建筑的剩余使用年限(xiàn)一(yī)般较长(zhǎng)，再加上到期(qī)后通(tōng)过对建(jiàn)筑的(de)更(gèng)新改造(zào)或补缴土地出让(ràng)金等追加投(tóu)资，有机会进一步(bù)延长经营(yíng)期限。这种类(lèi)似永(yǒng)续(xù)经营的(de)假设反映(yìng)在(zài)基础(chǔ)资(zī)产的(de)估值(zhí)上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收益率等指标

　　评估项目底(dǐ)层资产运营情况

　　在(zài)基金(jīn)分(fēn)红(hóng)的时点，多位业内(nèi)人士还表示(shì)，在产品分(fēn)红期(qī)，投资者可以观(guān)测经(jīng)营(yíng)活(huó)动现金流、可供分配现金(jīn)、内(nèi)部(bù)收益率等指标，来观(guān)察和评估项(xiàng)目底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基(jī)金表示，年报指标中(zhōng)，跟现(xiàn)金相关的指标有(yǒu)两个(gè)：一是年报(bào)中披露的经营活动现(xiàn)金流，二是(shì)可供(gōng)分配现(xiàn)金，二者存在本质(zhì)性区(qū)别。经营活动(dòng)产生的现金净流(liú)量是指企业经营、筹资、投资产生的现金流(liú)，基于企业本(běn)身经(jīng)营活动产生；可供分配的现金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利(lì)润(rùn)表的项目(mù)进行调整，加期(qī)初现(xiàn)金(jīn)，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李(lǐ)华平也表示，公募(mù)REITs作为资产配(pèi)置新选(xuǎn)择，投资(zī)价值体(tǐ)现在相对(duì)股债市场(chǎng)独立的资(zī)产(chǎn)配置功(gōng)能，比(bǐ)较适合长期持有。建议(yì)投资者对经营(yíng)权类的资产可以更(gèng)多关注内部收益率的高低，对产权类的(de)资产更多关注(zhù)分(fēn)派率高低。因为公(gōng)募(mù)REITs可分配收(shōu)益(yì)主(zhǔ)要来自(zì)底层资产(chǎn)的(de)经营净(jìng)现金流，所以底层资产运(yùn)营情况(kuàng)直接影响投资(zī)回(huí)报，投资者(zhě)可综(zōng)合考虑(lǜ)原始(shǐ)权(quán)益人综(zōng)合实力、运(yùn)营(yíng)管理机构实力、公募基(jī)金(jīn)管理(lǐ)人实力等多重因素(sù)来选择投资标的。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公募REITs进入密(mì)集分(fēn)红期，由于分红交易(yì)带来的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资者关注(zhù)有基本面支撑、填权效应(yīng)相对明显、同时分红(hóng)规模(mó)较为(wèi)可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均会载明REITs在发行首年及(jí)次年的可供(gōng)分配金额预测。投资(zī)者可以将REITs的实际分(fēn)红金(jīn)额与(yǔ)募集材料(liào)中披露预测进(jìn)行比较分(fēn)析，结(jié)合经(jīng)济(jì)及(jí)市场的实际环境，对基础设施项(xiàng)目的(de)运营业绩及(jí)REITs的(de)管理能力进(jìn)行判断。”中金基金上述负责人(rén)也称。