近两年火爆的创新产品公募REITs进入(rù)密集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除(chú)息日，公(gōng)募(mù)REITs整体呈现出高比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的(de)REITs产品，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士(shì)对此表(biǎo)示，强制分红(hóng)机(jī)制是公募(mù)REITs主要特(tè)征(zhēng)之一(yī)，稳定分红(hóng)体现出该类产品长期(qī)投(tóu)资价值，通过观(guān)测经营活动现金流(liú)、可(kě)供分配现(xiàn)金等(děng)指标，也(yě)是(shì)观(guān)察REITs项目底层(céng)资产运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提(tí)醒普通投资者注(zhù)意，与产权类项目(mù)相(xiāng)比，特许经营(yíng)REITs项目在经营权到(dào)期后不(bù)再产生(shēng)现金收益，特许经营权(quán)分红目前(qián)已包含了利(lì)润分配和本金的归还，在(zài)选(xuǎn)择(zé)投资标(biāo)的时应了(le)解资产(chǎn)类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品(pǐn)分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公布(bù)。整体来看，公(gōng)募(mù)REITs呈现(xiàn)出了(le)高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分配(pèi)金(jīn)额的公募(mù)REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额(é)占可供分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分(fēn)分配(pèi)比例(lì)在96％以(yǐ)上。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要收益来源(yuán)为持有期分红收益，以(yǐ)及基(jī)金份额交(jiāo)易(yì)价格的变化。基金份(fèn)额二级市场(chǎng)价(jià)格受到公(gōng)募(mù)REITs资产运营(yíng)情况及市场因素的综(zōng)合影响，较易引起(qǐ)波动。与此相比，基金分红预期则(zé)更有(yǒu)规律可循。公募(mù)REITs的分红主要(yào)来自基(jī)础设施资产的经营现金流，投资人通过基金募集材料(liào)和信息披露文件(jiàn)，结合行业及(jí)市(shì)场情况(kuàng)，可(kě)以分析基础设(shè)施项(xiàng)目的经营业绩，作为进行投资决策的(de)重(zhòng)要参(cān)考。

　　“相对于基金(jīn)份额(é)二级(jí)市场价格变(biàn)化导致(zhì)的浮(fú)盈或(huò)浮亏(kuī)，分红作为基金(jīn)份额持(chí)有人实际获得的(de)现金(jīn)收益，对于长期投资(zī)者更具参考价(jià)值(zhí)。”中金基(jī)金相关负责人(rén)称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营(yíng)高级(jí)副总监(jiān)李华平(píng)也(yě)表示，根据《公开募(mù)集基础设施证券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应当将90％以上合(hé)并后(hòu)基(jī)金年度可分配金额以现金形式(shì)分配给(gěi)投资者，强制(zhì)分红机(jī)制是公募(mù)REITs的主要特征之一(yī)，稳定的分红(hóng)机制体现(xiàn)出(chū)REITs产品(pǐn)长期(qī)投资价(jià)值。

　　中航基金(jīn)也认为，从(cóng)投资(zī)角(jiǎo)度来(lái)看，基础(chǔ)设施公募REITs同(tóng)时具备“股性(xìng)”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市场价格反映(yìng)这(zhè)类产品(pǐn)“股性”的一面(miàn)，分红体现(xiàn)了这(zhè)类产(chǎn)品(pǐn)的“债性”特(tè)点。公募REITs有(yǒu)强制分红(hóng)要(yào)求，分红类似于(yú)债(zhài)券(quàn)派息(xī)，但不等(děng)同于债(zhài)券(quàn)的固(gù)定(dìng)利息回(huí)报，而是由(yóu)可供分配现金决定。

　　从机构投资者的(de)角度来看(kàn)，一方面是公(gōng)募REITs丰富(fù)了机构(gòu)投(tóu)资(zī)者的投资品类(lèi)，为资产配置多元化提供抓(zhuā)手(shǒu)，具有较强的配(pèi)置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的(de)分(fēn)红(hóng)能(néng)够帮(bāng)助(zhù)机构投资(zī)者稳定收益。机构投资者公(gōng)募REITs能够通过分红获取相(xiāng)对于投(tóu)资债券相对(duì)高的(de)收益性，在有效控制(zhì)风险的前提下(xià)，增(zēng)厚资产包(bāo)收益(yì)，起到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分红除了(le)投资收益“落袋(dài)为安”外，市(shì)场对(duì)于未来分红水(shuǐ)平的预期，也(yě)是影(yǐng)响(xiǎng)REITs基金二(èr)级市场(chǎng)价格走(zǒu)势的关键(jiàn)因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的(de)二(èr)级市(shì)场表现看，截至4月21日(rì)，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指数收(shōu俄罗斯乌克兰什么时候结束战争)于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股(gǔ)票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏(hóng)观经济(jì)的影响(xiǎng)，可分(fēn)配(pèi)金额完(wán)成率不达预(yù)期，一定程(chéng)度上影响了公募(mù)REITs二级(jí)市场的价格(gé)。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场的价格波动(dòng)受多重(zhòng)因素的(de)影响，投(tóu)资(zī)收益是影响REITs二级市(shì)场价格(gé)的(de)主(zhǔ)要因素(sù)之一(yī)，而稳定的分(fēn)红有利(lì)于吸引投资(zī)者参与公(gōng)募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责(zé)人也表(biǎo)示，近期经济预期恢复，一方面市(shì)场热(rè)点呈现向股票和(hé)债券回归的过程；另一方(fāng)面(miàn)，基础设(shè)施(shī)项目的经营业(yè)绩相(xiāng)对经济活力的改善(shàn)有一定(dìng)的滞(zhì)后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权(quán)日，将对基(jī)金(jīn)份额的开(kāi)盘(pán)指导价(jià)做(zuò)调减处理，调减金(jīn)额根据单位基金份额的分红金额进行计算(suàn)。除权操作是对分红前后基金份(fèn)额净值变化的修正(zhèng)，使投(tóu)资人(rén)在(zài)基金分红前后均可以获得公平(píng)的投(tóu)资(zī)机(jī)会。

　　“分红可增强投(tóu)资者(zhě)长期投(tóu)资的信心(xīn)，同时需结合持(chí)有产品的特性，关注二级市场扰动对(duì)整体收(shōu)益的影响程度。”中航基金相关人士(shì)也称(chēng)。

　　特许经营(yíng)权(quán)分红包括利润分配和本金(jīn)归还(hái)

　　普通投(tóu)资者应了解底层(céng)资(zī)产情况

　　多位业内人士还(hái)提醒，与现有公募基(jī)金分红(hóng)前提是本金(jīn)之上(shàng)的增值部分不(bù)同，特许经营(yíng)权(quán)REITs基(jī)金运(yùn)作期间的“分红”界定为“分派”更为(wèi)准确(què)，分派的是(shì)本金与(yǔ)增值两个部分，两个部分之间的比(bǐ)例是(shì)变(biàn)动的，与现有公募(mù)基(jī)金分红差(chà)异很大，大多数普通(tōng)投资(zī)者可能把“分派(pài)”金额误认为(wèi)是持续分红。一(yī)旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临(lín)极大(dà)不确定性，这是该类投资者应该注意(yì)的(de)情况。

　　李(lǐ)华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经营权类和(俄罗斯乌克兰什么时候结束战争hé)产权类两大资产类型(xíng)，持有产权类产品的收(shōu)益主要包括每年(nián)的现金分红及资产增值的收(shōu)益(yì)，而持有特许经(jīng)营类产品的收益主要来自(zì)项目每(měi)年的现金分红(hóng)。其中(zhōng)，特许(xǔ)经(jīng)营权类资产(chǎn)的分红包括了利润分配和本金的归还，两者的比率也是变(biàn)动(dòng)的，对特许经(jīng)营权类资产的(de)公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来(lái)衡量投资(zī)收益。普通投资者(zhě)在选择投(tóu)资标的时，应了解公募REITs底层资产的类(lèi)型(xíng)。

　　中航基金也表示，从(cóng)细(xì)分来看，各类公募(mù)REITs分红因底层资产属(shǔ)性(xìng)不同而形(xíng)成区别。特(tè)许(xǔ)经营权类(lèi)的公募REITs产品因其分(fēn)红相当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而(ér)产(chǎn)权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底层(céng)资(zī)产的价值增值，所(suǒ)以(yǐ)相对(duì)股性偏强。普通(tōng)投资者(zhě)在(zài)选择(zé)公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属性，对所(suǒ)选(xuǎn)择产品的二级市场价格(gé)和(hé)分红(hóng)有(yǒu)合理(lǐ)预期。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责(zé)人也认为(wèi)，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营项目在(zài)经营权(quán)到期后不再能产(chǎn)生现(xiàn)金收益(yì)，因此将可供分配(pèi)金额的分配理解(jiě)为(wèi)“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基于这个特(tè)点，剩余经营期限较短的特许经营项目，通常具备更高的分派率水平。对(duì)于剩余期限较长的特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权项目，即使分派(pài)率相对较低，也有足够年限收回(huí)本金并取得收益(yì)。

　　中金基金该负(fù)责人提醒(xǐng)投(tóu)资(zī)者(zhě)注意，特许(xǔ)经营权项目的分派金额包含了投(tóu)资(zī)本(běn)金，在不(bù)进行(xíng)扩募(mù)的情(qíng)况下，基金份额单价(jià)随着(zhe)分派(pài)进度逐(zhú)年下降是(shì)正常现象，投(tóu)资特许经(jīng)营权REITs的(de)收益(yì)来自项目剩余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩余(yú)使用年(nián)限一(yī)般(bān)较长，再加上到期后通(tōng)过(guò)对(duì)建(jiàn)筑的更新(xīn)改造(zào)或补缴(jiǎo)土地出(chū)让(ràng)金等追加投资，有(yǒu)机会进一步延长经(jīng)营期限。这种类似永续(xù)经营的(de)假设反映在基础资(zī)产的估(gū)值(zhí)上，使(shǐ)产权类REITs具备更(gèng)显著的资产(chǎn)投资属性。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收益率等指标

　　评估项目底(dǐ)层资产运(yùn)营情况(kuàng)

　　在基(jī)金分红的时(shí)点，多位业内(nèi)人士还表(biǎo)示(shì)，在产品分红(hóng)期，投资者可以观测经(jīng)营活动现金流、可供分配现金、内部收益(yì)率等指标，来观察和评估项目底层(céng)资产(chǎn)的(de)运营情况(kuàng)。

　　中航基(jī)金表示，年报(bào)指标中，跟(gēn)现金相(xiāng)关的指标(biāo)有两个(gè)：一是年报中(zhōng)披露的经营活动现(xiàn)金流，二是(shì)可供分配现金，二(èr)者存在本质性区别。经营(yíng)活动产生的现(xiàn)金净流量是指企业经营、筹资、投资产生的现(xiàn)金流(liú)，基于企业本(běn)身(shēn)经营(yíng)活动产生(shēng)；可(kě)供(gōng)分(fēn)配的现金实质上(shàng)是(shì)从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影(yǐng)响利润表的项目(mù)进(jìn)行调整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平(píng)也表(biǎo)示(shì)，公募REITs作为(wèi)资产配(pèi)置新(xīn)选择，投资(zī)价(jià)值体现在相对(duì)股债市场独(dú)立的资产配置功能，比(bǐ)较适合长期(qī)持(chí)有。建(jiàn)议投资(zī)者对(duì)经(jīng)营权(quán)类的(de)资产可(kě)以更(gèng)多关注内部收益率的高(gāo)低，对产权类的(de)资产更多关注分派率高低。因为(wèi)公(gōng)募REITs可分(fēn)配收益主(zhǔ)要(yào)来(lái)自(zì)底层资(zī)产的经营净现金流，所以底层资产运(yùn)营情况直(zhí)接影响(xiǎng)投资回(huí)报，投资者可综合(hé)考(kǎo)虑原始权(quán)益(yì)人综合(hé)实力、运营管理机构实力、公募基(jī)金管理人实力(lì)等多重因(yīn)素来(lái)选择投资标(biāo)的。

　　中信证(zhèng)券(quàn)研报也显示，公(gōng)募REITs进入(rù)密集分红期，由于分红交(jiāo)易带来的短期博弈机(jī)会仍在，叠加此前(qián)市场接连(lián)回(huí)调，建议投资者关注有基本面支撑(chēng)、填权效应(yīng)相对明显、同(tóng)时分红规模较为可观的(de)个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及次年的可供(gōng)分配金额预测。投(tóu)资者可以(yǐ)将REITs的实际(jì)分(fēn)红(hóng)金额(é)与募集材料中披露预(yù)测(cè)进行比(bǐ)较分析，结合经济及市场的实际环境，对基础(chǔ)设施项目(mù)的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进(jìn)行(xíng)判断(duàn)。”中金基金上述负责人也称。

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