饱受争议的二手房交易(yì)中介费问题，正逐(zhú)渐得到监管部门的重视(shì)。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场监管总局(jú)联合发布了关于(yú)规范房地产经纪(jì)服务的意(yì)见。意见(jiàn)提(tí)及，近年来，部分房地产经(jīng)纪机(jī)构存在利用房源(yuán)客源优势收(shōu)取过高费用、未明码(mǎ)标(biāo)价、捆绑收(shōu)费、滥用(yòng)客户个人信息等问题，加重交(jiāo)易当事人负担、侵害其合法(fǎ)权益。

　　基于上述背(bèi)景，两部门从加强从业主体(tǐ)管理、明确经纪服务(wù)内容(róng)、合(hé)理确定经纪服(fú)务收费、严(yán)格实行明(míng)码(mǎ)标价等十(shí)方面(miàn)，提出了(le)意见。

　　中原地产首席分(fēn)析师(shī)张大伟称，随着城市发展，一二(èr)线城市二(èr)手房交易占比(bǐ)逐渐增(zēng)加。以北京、上海(hǎi)为例，二手房(fáng)占市场成交比例(lì)超过80％，大量二(èr)手房(fáng)成(chéng)交依赖中介(jiè)居(jū)间成交，房地产调(diào)控重心逐(zhú)渐从开发商过渡到中介公司(sī)。

　　广东(dōng)省城(chéng)规院住房(fáng)政策研究中(zhōng)心首席(xí)研究员李(lǐ)宇嘉表示，买房(fáng)对(duì)居民来说属(shǔ)于金额(é)不低的大宗交易，由于二手房交(jiāo)易成本较高(gāo)、交易周(zhōu)期较长，具有非常强(qiáng)的专业性(xìng)，居民(mín)往(wǎng)往通过中介来完成。但很多中(zhōng)介(jiè)利(lì)用信息不对称等问题，将非必要的收费夹带其中，如收取过桥(qiáo)融资、按揭费(fèi)、担保费等，对居民造成额外的负担(dān)，而且这些服务事项(xiàng)并未(wèi)明码标价。

　　对(duì)于二手房市场(chǎng)交易过程(chéng)中存在的“乱象(xiàng)”，李宇(yǔ)嘉(jiā)指出，对包(bāo)括经纪(jì)服务在内的相关(guān)市场交易(yì)行为及(jí)其(qí)主体进行规范(fàn)和(hé)秩序(xù)整顿，是房地(dì)产市场(chǎng)管理(lǐ)和调控的(de)主题(tí)。“当下，推进这项工作(zuò)的意义更大，也(yě)更急迫。”

　　中介收费问题成监(jiān)管重点

　　二手(shǒu)房(fáng)市场中，历来对房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪服务行业(yè)关注最多的一个话(huà)题，便是房地产(chǎn)经(jīng)纪服务费的问题。

　　张(zhāng)大伟认为，未(wèi)来(lái)相关部门主要监管的重点，将(jiāng)是对(duì)房地(dì)产经纪服务收费及中介交易进行规(guī)范。

　　在热点城市，二手(shǒu)房屋交易过程中(zhōng)，部分价(jià)值(zhí)不菲的房屋(wū)，往往要缴纳一笔金额不(bù)低的中(zhōng)介(jiè)费。以北京某房地产经(jīng)纪服(fú)务机构(gòu)2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房屋，中介(jiè)费约为(wèi)27万。

　　在(zài)合理确定经纪服务收(shōu)费上(shàng)，两部(bù)门(mén)在此次意见中(zhōng)提(tí)及，房地产经纪机构(gòu)要(yào)合理降低(dī)住房买卖和(hé)租赁(lìn)经纪服务费用。鼓(gǔ)励按照(zhào)成(chéng)交价格越高、服务费(fèi)率越低的原(yuán)则实(shí)行(xíng)分档定价。引导由交易双方(fāng)共同(tóng)承担经纪服务(wù)费(fèi)用。

　　据(jù)张大伟介绍(shào)，目前房地产经(jīng)纪(jì)服务收费(fèi)标准的最早依据是1995年国家计(jì)委建(jiàn)设(shè)部(bù)下发的(de)《关于房(fáng)地产中介服(fú)务收费(fèi)的通知》（971号文），其中(zhōng)第(dì)六条规定(dìng)：房屋买卖代理收费，按成(chéng)交价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目(mù)前(qián)北京(jīng)市执行的(de)2014年更新(xīn)后的收费标准，即根据这样的规定：“少数特别复杂的住宅买卖经(jīng)纪服务，经交易各方(fāng)协商同意，可在规定的收费标准基础上适(shì)当上浮(fú)，上浮幅度最高(gāo)不得超过10％。”这意味着，当前(qián)北(běi)京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本(běn)着“简政放权”的精(jīng)神，北(běi)京2015年取消了(le)房地产中(zhōng)介服务等57个政府定价，房地产经(jīng)纪服务收费(fèi)多少由(yóu)各中介机构自行决定。

　　“房产中介机构在实(shí)际收取费用过程中，相关监管部门当前并未明确具体的中介费率，中(zhōng)介(jiè)机构仅需在服务过(guò)程(chéng)中对收费标准进行明码标价(jià)即可。而房地(dì)产经纪(jì)服务机构(gòu)在(zài)具体收取过程中，会(huì)结合房屋(wū)价值及工资标准，综合计算出合适的中介费(fèi)率。”张大伟补充道(dào)。

　　对于明(míng)码标价问题，两部门(mén)在此次意见中(zhōng)提及(jí)，房地(dì)产(chǎn)经纪机构应(yīng)当在经营门店、网(wǎng)站(zhàn)、客(kè)户(hù)端(duān)等场所或渠道，公示服务项(xiàng)目、服务内(nèi)容和(hé)收费(fèi)标准，不得混合标价和捆绑收(shōu)费。房(fáng)地产经纪机(jī)构提供的基本服务和延伸(shē酒后想念一个人是真爱吗，为什么喝了酒会很想念一个人n)服务酒后想念一个人是真爱吗，为什么喝了酒会很想念一个人(wù)，应(yīng)当分别明确服务(wù)项目和收费标(biāo)准。房地产经纪机构(gòu)收费前应当向交易(yì)当事人出具收费清单，列明收(shōu)费标(biāo)准、收费金额(é)，由当事人(rén)签字确认。

　　另(lìng)外，对收费明显高于市场平均水平的房地产经纪机构，住房和城乡建(jiàn)设部门(mén)将(jiāng)会同市场监管等部(bù)门采取约(yuē)谈等综合措施进行重点(diǎn)监管(guǎn)。市(shì)场监管部门(mén)会同有关(guān)部门依法查处(chù)不按规定(dìng)明码(mǎ)标价、操纵经纪服务收费等违反价格和反(fǎn)垄断法律法(fǎ)规(guī)的行为。对房(fáng)地产经纪(jì)机构相关违法(fǎ)违规信息，市场监管部门要依(yī)法(fǎ)依规纳(nà)入国家企业信(xìn)用信息(xī)公(gōng)示系(xì)统。

　　房屋中(zhōng)介费(fèi)要降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费(fèi)率越低的原则实行分档定价，是否意味(wèi)着，未来豪宅的中介费有望大幅降(jiàng)低？

　　中原地产华南区总裁(cái)兼(jiān)深(shēn)圳(zhèn)中原总经理郑叔伦称，住建部(bù)发(fā)文(wén)鼓励按照(zhào)成交价(jià)格越高、服(fú)务费(fèi)率(lǜ)越低(dī)的原则实行分档(dàng)定价(jià)，合(hé)理降低(dī)住房买卖和租赁(lìn)经纪服务费用，主要(yào)还是规(guī)范(fàn)行业，打击收(shōu)费过高的经纪(jì)机构(gòu)，但对市场影响有限，“以深(shēn)圳为例，深圳市(shì)场豪宅和普宅(zhái)本来收费就不同，各家收费普遍(biàn)在合理(lǐ)范围内，加上经纪服务费用对市场的影响不大。”

　　张大伟酒后想念一个人是真爱吗，为什么喝了酒会很想念一个人指出，由于当前两(liǎng)部门提出(chū)的(de)意见仅为鼓(gǔ)励(lì)性质，即只是纲领(lǐng)性文件而非规定，未来(lái)如何具体认(rèn)定其中的细则，还需(xū)要看各城市落地执行情况。

　　不过，张大(dà)伟表示，“从目前市场看，经(jīng)纪服务领(lǐng)域的(de)调整改善、规范化，有(yǒu)利(lì)于行业健康发(fā)展。同时(shí)，由于(yú)二手房很多房源在产权(quán)方面有瑕(xiá)疵，如(rú)产权抵(dǐ)押、不同税费等都可能(néng)对交易(yì)产生(shēng)影响(xiǎng)，这(zhè)对房地(dì)产经(jīng)纪服务行(xíng)业的专业性提(tí)出更(gèng)高的(de)要(yào)求。”

　　58安(ān)居客研(yán)究院(yuàn)研究总监陆(lù)骑麟指出，在(zài)二手房买卖过程中，原本应该由上下家(jiā)各支付(fù)一半的中介费，但在一些热点城市的(de)二手房交(jiāo)易过(guò)程中(zhōng)，往往会有这样的情(qíng)形，因部分购房者(zhě)处于弱势地位，从而会出现中介费及(jí)税费均由(yóu)购(gòu)房(fáng)者来承担。即使(shǐ)一些房东愿意承担(dān)中介费，这部分费用也可能通过(guò)转(zhuǎn)嫁的方(fāng)式，在房价中有所(suǒ)体现。

　　“上家把(bǎ)中介费转(zhuǎn)嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗成’的情(qíng)况，一些房产中介公司将其视为向购房者单边收费的行为(wèi)。部分中介(jiè)公(gōng)司可能会利用(yòng)其(qí)支(zhī)配地(dì)位，在原先经纪服务收费的基(jī)础上，再次(cì)向房东收取费用，而这部分费用(yòng)，房东往往会(huì)将其转再(zài)次转(zhuǎn)嫁给购房者，这实际上相(xiāng)当于变相推高了房价。两部(bù)门提出严禁操纵经(jīng)纪服务(wù)收费，不仅(jǐn)有利于提高交易中操作的透明(míng)度，也有(yǒu)利于房(fáng)价的稳定(dìng)。”陆骑麟称(chēng)。

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