导读

　　黄金(jīn)二十年之(zhī)后，当(dāng)下中国地产步入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去(qù)二(èr)十年是中(zhōng)国(guó)房地(dì)产市(shì)场黄(huáng)金二十年(nián)。2019-2021年(nián)，连(lián)续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢(féng)近年地产持续低(dī)景气，有(yǒu)关中国地(dì)产是否(fǒu)过(guò)剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇(zhèn)存量(liàng)住宅真实情(qíng)况，据此判断(duàn)中国(guó)未来地(dì)产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地(dì)产存(cún)量极(jí)度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次人口普(pǔ)查调(diào)查数据显(xiǎn)示(shì)城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市(shì)场(chǎng)陷入怀疑，中国(guó)房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城(chéng)乡房屋(wū)建筑中(zhōng)，城(chéng)镇建筑占(zhàn)比不到(dào)一成，其中还(hái)包括大量(liàng)城镇非住宅建筑，如(rú)商业办公楼、学(xué)校等，因(yīn)此6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅占比极低(dī)。

　　七普(pǔ)显示(shì)中国(guó)城镇居民人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，但居住舒适不(bù)是人均一(yī)间房所能满足，它(tā)与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切相关。中国的(de)人均住宅间数较发达(dá)国家还有很大差(chà)距。人均住宅间数大于(yú)1同样不(bù)意味着中国住(zhù)宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算(suàn)发(fā)现中国城镇居(jū)民户均1套房(fáng)，其中每户(hù)持有(yǒu)商(shāng)品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布中国家庭户(hù)均住宅的数(shù)据，我们根据商品(pǐn)住宅套(tào)数(shù)、商品住宅占比和城镇家庭(tíng)户数，计算出城镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算(suàn)结果(guǒ)显示(shì)，目前城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品(pǐn)住宅。若期房顺利交付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房(fáng)似乎(hū)意味(wèi)着户户有(yǒu)房，然而事实(shí)上中国住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)供(gōng)需并(bìng)不平衡。

　　国(guó)际数据(jù)显示，成熟房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因为户均一套房无法满足流动人口(kǒu)的租赁和置(zhì)业需(xū)求(qiú)。全国总(zǒng)人口的近三成都(dōu)是流动人口，流动(dòng)人口会选择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)买房，从(cóng)而产生(shēng)了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便户均(jūn)一(yī)套房(fáng)，中国(guó)未来(lái)地产仍有四大(dà)新增需求动力。

　　第一，户均(jūn)人口规(guī)模缩(suō)小，一人户(hù)、两人户占比不断增加，导(dǎo)致家庭户(hù)数增多。小家庭(tíng)化趋势(shì)将延续，带来(lái)新(xīn)户购房需(xū)求增长。

　　第二，经济(jì)板块的分化日益明(míng)显，区域经(jīng)济资源分配的再集中吸引着人口(kǒu)流入，人(rén)口净迁(qiān)入城市(shì)的新增住宅需求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家(jiā)庭住在(zài)2000年以前建成(chéng)的住宅(zhái)中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方(fāng)米的住宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅(zhái)的改造势(shì)在(zài)必行。

　　第四，中(zhōng)国的(de)人均住宅间数与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积均较发达国家有着不(bù)小差(chà)距，“住上更大房子(zi)”的(de)改善性需求正在(zài)不(bù)断(duàn)增加。

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地产步入(rù)大(dà)分化时(shí)代而非停滞期。

　　如果说过去(qù)二(èr)十年是中(zhōng)国地(dì)产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多(duō)体现为(wèi)住宅供(gōng)给存在不(bù)足，这是过去二十(shí)年房价快速上涨基石。那么当下房地产大分化时代已(yǐ)至，大分化(huà)时代下地产矛盾(dùn)则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分(fēn)化必将体现在不(bù)同能级城市之间(jiān)，不同区域(yù)板块之间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热议(yì)。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引(yǐn)发一阵二手房(fáng)的“抛(pāo)售潮(cháo)”。

　　让市(shì)场不禁担(dān)心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城(chéng2023年真的有僵尸病毒吗，丧尸病毒真的存在吗)镇(zhèn)住宅到底是供给过剩(shèng)，还是供需平(píng)衡，或(huò)是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据并(bìng)未公布，我们(men)无法(fǎ)直接知晓(xiǎo)具(jù)体情(qíng)况。

　　拨开迷雾(wù)，我们(men)测算出中国城镇家庭户(hù)均拥有住宅套(tào)数，回答(dá)当前的房(fáng)子是(shì)否真的(de)过剩(shèng)了？据此(cǐ)判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察(chá)中国户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩的直观判(pàn)断站不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自(zì)然灾(zāi)害综合风险普查(chá)工作情况为(wèi)主题的新(xīn)闻发(fā)布会上(shàng)，负责人对(duì)外(wài)披(pī)露：“住宅(zhái)城乡(xiāng)建设行业获取(qǔ)了全国近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数(shù)据以及(jí)80多(duō)万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿(yì)人(rén)住6亿栋房屋建筑，平均每(měi)栋建筑住(zhù)不到3人，住(zhù)宅市场看似已经(jīng)过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋(wū)占(zhàn)9成以上(shàng)，以栋(dòng)数计(jì)算(suàn)的(de)城镇房屋(wū)实际(jì)仅有(yǒu)4700多(duō)万栋，还包(bāo)括了(le)大量商业(yè)楼、写(xiě)字(zì)楼、学(xué)校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次人(rén)口(kǒu)普查数据公(gōng)布了中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，其中城市(shì)家(jiā)庭户(hù)居民(mín)人均(jūn)0.99间，乡镇家庭(tíng)户(hù)居民人均(jūn)1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大(dà)于1，看似意味着人人都有房间居住(zhù)。

　　居住(zhù)水(shuǐ)平不仅与房间数量(liàng)有关，更(gèng)与房屋质量、居住面积、配套(tào)设(shè)施等(děng)因素密切相关。单单从人均住宅间数不能完全反映(yìng)出城镇(zhèn)居(jū)民的居住(zhù)水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为(wèi)单位购买成套住宅，一套设施齐(qí)全的(de)住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国(guó)户均(jūn)住宅的测算(suàn)思路、数据和方(fāng)法(fǎ)

　　中国城镇居民(mín)住宅主(zhǔ)要(yào)分两大类，一类(lèi)是商品住(zhù)宅，另一类是保障房、原公有住(zhù)宅、自建房(fáng)等非(fēi)商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据(jù)，并(bìng)没有直接(jiē)公布城镇住宅数量。居民(mín)住宅相关数据有两处(chù)可以(yǐ)直接公布，一是每年商品(pǐn)住(zhù)宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中(zhōng)国(guó)住宅改(gǎi)革始(shǐ)于1998年(nián)，1998年(nián)之前商品住宅数量极(jí)少，可(kě)忽(hū)略不计。估算城镇居(jū)民户均(jūn)住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商品住宅销(xiāo)售套数相加，我们(men)就能(néng)够得(dé)到(dào)当前商品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据城镇(zhèn)居(jū)民拥有的商品住宅和非商品(pǐn)住宅比例(lì)，推算(suàn)得到居民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民拥有的(de)商(shāng)品住宅总数除以家庭户数，我们就(jiù)能够(gòu)得到城镇户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅总(zǒng)套(tào)数(shù)/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅(zhái)套数(shù)/家庭户(hù)数(shù)）/（商品住宅套数/住(zhù)宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到底(dǐ)有多少(shǎo)，目前缺乏一个准确统计(jì)。我们(men)利用既有统计数(shù)据，大(dà)致测算得到中国(guó)存量房地产套数，并(bìng)进一步推(tuī)算中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅(zhái)累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中国的(de)房(fáng)地产销(xiāo)售以期(qī)房为主，从2019年开(kāi)始，新房销售中(zhōng)期房占比近9成。本文去(qù)除商品住宅累计销售套(tào)数里的期房(fáng)销售，得到商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套(tào)数。

　　以(yǐ)2022年(nián)商品住宅现房套(tào)数计算为(wèi)例：

　　2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅现房套数(shù)=截(jié)止到2022年商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售(shòu)套(tào)数-过去三(sān)年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工(gōng)周(zhōu)期(qī)在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品(pǐn)住宅现房套数除以(yǐ)家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现(xiàn)房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户(hù)均(jūn)拥有住宅(zhái)1.02套(tào)

　　接(jiē)下来(lái)我们需要进(jìn)一步(bù)推算中国城镇居民拥有的户均(jūn)住宅(zhái)套数(shù)。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中(zhōng)国(guó)城镇居民的住(zhù)宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有住宅(zhái)。其中自(zì)建住宅(zhái)占比21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过(guò)继(jì)承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与(yǔ)其他住(zhù)宅。

　　其次，我(wǒ)们(men)假定租赁其他住宅和(hé)购(gòu)买二手房都是商品(pǐn)住宅，因此将租(zū)赁其他住宅、购买商品住宅与购买(mǎi)二手房加总，得(dé)到商(shāng)品住宅占(zhàn)居民所(suǒ)有住宅的(de)比例为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年(nián)-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为过去十(shí)年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例(lì)，从(cóng)而我们估(gū)算出2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年(nián)末(mò)，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅(zhái)。但(dàn)考(kǎo)虑已购(gòu)期房，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期房会(huì)在2-3年内(nèi)陆续交付使用，到(dào)2024年，中国平均每户(hù)城镇家(jiā)庭都会拥有一套住(zhù)宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三点含义(yì)

　　既然城镇居(jū)民已经(jīng)达到了户均一套房的(de)程(chéng)度(dù)，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展终结(jié)，甚至意味着中国地产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套(tào)房(fáng)并(bìng)不意味着(zhe)住(zhù)宅市场供需平衡

　　需要有多(duō)余住宅来满(mǎn)足因人(rén)口(kǒu)流动、居民(mín)换房等因(yīn)素产生的(de)住宅(zhái)需求。因此，成(chéng)熟房地(dì)产市场的住宅套户比(bǐ)会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美(měi)国、英(yīng)国(guó)和日本(běn)的住宅套户(hù)比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的住宅套(tào)户(hù)比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德(dé)国(guó)和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造(zào)成(chéng)人口净流入地的住宅市场供不应求，造成房(fáng)价或(huò)房租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内(nèi)流动(dòng)人口和(hé)省(shěng)际流(liú)动(dòng)人(rén)口(kǒu)分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人(rén)。

　　流动人(rén)口会选择在大城(chéng)市(shì)租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南(nán)大学(xué)2017年的中国城乡(xiāng)人口(kǒu)流动(dòng)调(diào)查(chá)数(shù)据显(xiǎn)示，在上海、杭州(zhōu)以及(jí)南京工作的流动人口在老家拥有住(zhù)宅比例分(fēn)别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城(chéng)市(shì)的高(gāo)工资吸引打工(gōng)人，但(dàn)高房(fáng)价迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实(shí)际(jì)上会(huì)占(zhàn)据两(liǎng)套房，在高房价的大城市租(zū)赁(lìn)一套房，在房价较低的县城购买一套房。所以说户均(jūn)一套房无法满足庞大流(liú)动人口的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至(zhì)少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍需(xū)改善

　　目(mù)前(qián)，中国(guó)的城镇(zhèn)住宅中依然有不(bù)少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万户城镇居(jū)民住宅(zhái)是2000年以前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在(zài)着建筑结构松散、设(shè)施陈旧(jiù)、安(ān)全隐患大(dà)等问题，如电线老(lǎo)化、管道等基础(chǔ)设(shè)施陈旧(jiù)，给(gěi)住户(hù)的(de)生活带来了很大的不便(biàn)和安全隐患，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建成的老旧住宅(zhái)面积(jī)小。占比为31.3％的(de)家庭(tíng)户数拥(yōng)有(yǒu)的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍(réng)然存(cún)在5％左右(yòu)的家庭没有独立卫(wèi)浴和(hé)厨房。这类上(shàng)世纪修建的老旧(jiù)小区很难满足现代生活需求，在未来(lái)大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近(jìn)五(wǔ)成的(de)家(jiā)庭住宅为一居室和二居室，户型(xíng)偏小(xiǎo)。其中一居室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇(zhèn)，城市(shì)家庭住宅户型更小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人(rén)均住(zhù)宅面积扩(kuò)张是未来地产的需求驱动(dòng)力

　　根据(jù)七(qī)普数(shù)据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不(bù)考(kǎo)虑两年间农民带(dài)房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年(nián)住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家(jiā)庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积小(xiǎo)于均(jūn)值，近4成家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑(zhù)面积(jī)不足19平方米，不及(jí)全国人(rén)均(jūn)水平的一半(bàn)。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的(de)住宅面积仅为15.2平方米。上海市(shì)将人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积低于15平方米的家庭界(jiè)定为住宅存在(zài)困难，若按(àn)这个标准算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭(tíng)存(cún)在住宅困难问题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积为40平，即人均住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积(jī)为2023年真的有僵尸病毒吗，丧尸病毒真的存在吗50平(píng)，只(zhǐ)考虑家(jiā)庭户人数(shù)，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国(guó)家人(rén)均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国(guó)和英国都高(gāo)于(yú)40㎡，中国的(de)人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积(jī)后，中(zhōng)国的(de)人均可(kě)使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距(jù)将(jiāng)变得明(míng)显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人(rén)口，所需要的住宅(zhái)总(zǒng)量会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未(wèi)来地产(chǎn)还(hái)会有需求么？

　　我们测算(suàn)得到中国城镇家庭户均1套房(fáng)，看似已经户户(hù)有(yǒu)房。即便如此，中国人口静(jìng)态结构和(hé)动态趋势演绎，决定了(le)中国(guó)未来地产仍有(yǒu)需求(qiú)释放。户均1套住(zhù)宅(zhái)现实之下，中国未来城镇住宅需求主要来自于四个(gè)方(fāng)面(miàn)。

　　第一(yī)，户均人口缩小(xiǎo)，家(jiā)庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户均人口数不断下降(jiàng)，六普(pǔ)显示城镇户均人(rén)口规模(mó)为(wèi)2.85人(rén)/户，而七普显示城(chéng)镇(zhèn)户均人(rén)口规(guī)模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人(rén)户的占比明显上(shàng)升，人口(kǒu)小家(jiā)庭化趋势将继续延续，导(dǎo)致(zhì)户数会(huì)因户(hù)均人口(kǒu)规模的缩小而增多。

　　第二，人(rén2023年真的有僵尸病毒吗，丧尸病毒真的存在吗)口迁移(yí)导(dǎo)致经济发展带来(lái)的(de)新增住(zhù)宅需(xū)求旺盛。

　　中国(guó)经(jīng)济板(bǎn)块的分(fēn)化日(rì)益(yì)明(míng)显，资源(yuán)和生产(chǎn)要(yào)素(sù)逐步向经济(jì)带、都(dōu)市圈中心(xīn)城市流(liú)入，区域(yù)经济资源(yuán)分配的再(zài)集中吸引着人口流入。人口(kǒu)迁移势(shì)必涉及(jí)到买房(fáng)租房，给迁(qiān)入地(dì)住宅市场(chǎng)带来新(xīn)的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常(cháng)住人口增量(liàng)为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人(rén)口(kǒu)为38.4万人，自然增加人(rén)口仅为6.5万人(rén)，其人口(kǒu)增长主要(yào)受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)的(de)家(jiā)庭拆迁改建最多(duō)。自建房(fáng)家庭比(bǐ)例从(cóng)31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原(yuán)公有(yǒu)住(zhù)宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住(zhù)宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户(hù)，住宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的(de)家庭购(gòu)买二手房(fáng)。在新(xīn)增(zēng)住宅需求中，有(yǒu)7成家庭购(gòu)买了商(shāng)品住(zhù)宅。租房、购买(mǎi)经济适用房和(hé)其(qí)他分(fēn)别占(zhàn)比18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随着城中村和旧城改(gǎi)造，商品住宅的占比势必会(huì)进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑面积还有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老(lǎo)公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础设施配套差、没有或少(shǎo)有物业管(guǎn)理，居民追求美好、宜居生(shēng)活的环境，背(bèi)后的改善性需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的改善性需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需(xū)购房(fáng)受限于资(zī)金，倾向于中小户型。已(yǐ)有住(zhù)宅家(jiā)庭希望提(tí)高(gāo)生(shēng)活品质，以小换大(dà)、以旧换新。2022年(nián)底(dǐ)的(de)中央经济工(gōng)作会议明(míng)确指出(chū)支持住(zhù)宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素(sù)，中国的(de)人(rén)均住宅(zhái)间数较其他国家依(yī)旧存(cún)在不小差(chà)距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正向联系。随(suí)着经济发(fā)展(zhǎn)水(shuǐ)平的(de)提(tí)高，中国(guó)的人均住(zhù)宅间数与人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)将随(suí)之增长(zhǎng)。

　　如果说过去(qù)二十年(nián)是(shì)中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不足，供需出现错配，这是过(guò)去二十(shí)年房(fáng)价快速上涨(zhǎng)基石。那么(me)未来(lái)将是住宅质量(liàng)的供(gōng)需(xū)冲(chōng)突。房地产(chǎn)大(dà)分化(huà)时代已(yǐ)至，这(zhè)种(zhǒng)分化不单局(jú)限于城(chéng)市能(néng)级之(zhī)间差异，优质(zhì)小区(qū)和老(lǎo)旧二手房之间的差异(yì)也将(jiāng)越(yuè)发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普查数(shù)据调查的(de)是人，并不是针对住宅(zhái)，因此可能存在统计偏差(chà)。商品住宅占比实际值可能(néng)偏(piān)低，其增速可能超预期。

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