近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募(mù)REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的REITs产(chǎn)品，平均(jūn)分红比(bǐ)例(lì)接近99％。

　　多位业内人士对此表示(shì)，强制分红机制是(shì)公募REITs主要特(tè)征之一，稳定分(fēn)红(hóng)体现出该类产品(pǐn)长(zhǎng)期(qī)投资价值，通过观测经营活动现金(jīn)流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资(zī)产运(yùn)营情况的(de)“窗口”。他(tā)们也提醒普通投资者注意，与产权类项目相(xiāng)比(bǐ)，特许(xǔ)经营REITs项(xiàng)目(mù)在(zài)经营权到(dào)期后不再(zài)产生(shēng)现(xiàn)金收益，特许经(jīng)营权分(fēn)红目前已包(bāo)含了(le)利润分(fēn)配和本(běn)金的(de)归还，在选择投资标的时(shí)应了解(jiě)资产类型(xíng)和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密(mì)集(jí)分红(hóng)期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际分配情况(kuàng)尚(shàng)未公布。整(zhěng)体来(lái)看，公(gōng)募REITs呈现出了(le)高(gāo)比例的稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配(pèi)金(jīn)额(é)占(zhàn)可(kě)供分配(pèi)金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分配比例(lì)在96％以(yǐ)上。

　　中(zhōng)金基(jī)金相(xiāng)关负责(zé)人对此表示，投资公募REITs的主要(yào)收(shōu)益来(lái)源为持(chí)有期(qī)分红收益(yì)，以及基金份额交易价格的(de)变化。基(jī)金份额二级市(shì)场价格受到公募REITs资产运营情况及市场因素的综合影响(xiǎng)，较易引起波动。与此相比，基(jī)金(jīn)分红预期则更有规律可循(xún)。公募(mù)REITs的(de)分红主要(yào)来自基(jī)础设施资产的经营现金流，投(tóu)资(zī)人通过(guò)基金募集材料和信息(xī)披露文件，结合行业(yè)及(jí)市场情(qí中原地区种植葡萄始于哪个朝代 秦朝的时候中原地区种植葡萄始于哪个朝代 秦朝的时候有葡萄吗有葡萄吗ng)况，可以分析(xī)基础(chǔ)设施项(xiàng)目的经营业绩，作为进行投资决(jué)策的重要参考。

　　“相对于基金份额(é)二(èr)级市场价格变化导致(zhì)的浮盈或浮亏，分(fēn)红作(zuò)为(wèi)基(jī)金份额(é)持有人(rén)实(shí)际获得的现金收益，对(duì)于长期投资(zī)者更具参考价值。”中金基金相关负责人(rén)称(chēng)。

　　平安(ān)基金(jīn)REITs 投资(zī)中(zhōng)心(xīn)运(yùn)营(yíng)高级副(fù)总监李华平也表(biǎo)示，根据《公开(kāi)募集基(jī)础设(shè)施证券投资基金指引（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基础(chǔ)设施基(jī)金应当将90％以上合并后基金年度(dù)可分配金额以现金形式(shì)分配(pèi)给(gěi)投(tóu)资(zī)者(zhě)，强制分红机制(zhì)是(shì)公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也(yě)认为(wèi)，从投资角度来(lái)看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市(shì)场价格(gé)反映这类(lèi)产品“股性”的一面(miàn)，分红体现了这类产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债(zhài)券(quàn)派息，但不等同(tóng)于债(zhài)券的(de)固定利息(xī)回报，而(ér)是由可供分配现金决定(dìng)。

　　从机构投资者的角度(dù)来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资(zī)品类，为资产(chǎn)配置多元(yuán)化提供抓手，具有(yǒu)较(jiào)强的配(pèi)置价值。另一方面，公募(mù)REITs的分红能够帮(bāng)助机构投(tóu)资(zī)者稳定(dìng)收(shōu)益。机构投资者公募REITs能够通过分红(hóng)获取(qǔ)相对于投资债券相对高的收益性，在(zài)有效控(kòng)制(zhì)风险的前提下，增厚资产包收益，起(qǐ)到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了(le)投资收益“落(luò)袋为安”外，市场对于未(wèi)来分(fēn)红水(shuǐ)平的预期，也(yě)是(shì)影响REITs基金二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘）指数(shù)收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债(zhài)券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布(bù)了(le)2022年(nián)年(nián)报，部分(fēn)产品受(shòu)宏观经济的(de)影响(xiǎng)，可分配金(jīn)额完成率不达预期，一定程(chéng)度上(shàng)影响了(le)公募(mù)REITs二级市场的(de)价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二(èr)级市场的价格波动受多重(zhòng)因(yīn)素(sù)的影响(xiǎng)，投资收益是(shì)影响REITs二(èr)级(jí)市场(chǎng)价(jià)格的(de)主(zhǔ)要因素(sù)之(zhī)一，而稳定(dìng)的(de)分红(hóng)有利于吸引投(tóu)资者参与公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期(qī)经(jī中原地区种植葡萄始于哪个朝代 秦朝的时候有葡萄吗ng)济预期(qī)恢(huī)复(fù)，一方(fāng)面(miàn)市场热点呈现向股票和债券回归的过程；另一(yī)方面，基础(chǔ)设施项目的经(jīng)营业绩相对(duì)经济活(huó)力的改善有一(yī)定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募(mù)REITs在分红除权日，将对基(jī)金(jīn)份(fèn)额的开盘指导(dǎo)价做调减处理，调减金额根据单位基金份(fèn)额的(de)分红(hóng)金(jīn)额进行计算。除(chú)权操作是(shì)对(duì)分(fēn)红前后基金份(fèn)额净值变化的修正，使投资人在基(jī)金分红前后(hòu)均可以(yǐ)获得公平的投资(zī)机会。

　　“分红可增(zēng)强投资(zī)者(zhě)长期投资的信(xìn)心，同时需结合持有产品的特性，关注二级市(shì)场扰动对整体收益的影响程(chéng)度。”中(zhōng)航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许经营权分红包括(kuò)利润分配和本(běn)金归还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位业内人士(shì)还提醒，与现有公募基金分(fēn)红(hóng)前提(tí)是本(běn)金(jīn)之(zhī)上的增值部分不同，特许经营权REITs基金(jīn)运作期(qī)间的“分红(hóng)”界(jiè)定为“分(fēn)派”更为准确(què)，分派的是本(běn)金与增值两个部分，两个部分之间的比例(lì)是变动的(de)，与(yǔ)现有公募(mù)基金分(fēn)红差异很大，大多数普通(tōng)投资者可(kě)能把“分派”金额误认为是持续分(fēn)红。一(yī)旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限(xiàn)到期后基金价值(zhí)面临极大不确定性，这是该类投资(zī)者应该(gāi)注意的情(qíng)况。

　　李华(huá)平(píng)表示(shì)，目前(qián)公募REITs主要有特许经营权类和产权(quán)类两大资产类型，持有产权类(lèi)产品的(de)收益主(zhǔ)要包括每(měi)年(nián)的现金分(fēn)红及(jí)资产(chǎn)增值的收益(yì)，而(ér)持有特(tè)许经营(yíng)类产品的(de)收(shōu)益主要(yào)来自项目每年的(de)现金分红。其中，特许(xǔ)经营权类资产的分红包括了利润分配和本金(jīn)的归还，两者(zhě)的比(bǐ)率也是变动的，对(duì)特许经营权类(lèi)资产的公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投资者在选择(zé)投资(zī)标的时，应了(le)解公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从(cóng)细(xì)分来看，各(gè)类公募REITs分红因(yīn)底层资产属性不同(tóng)而形成(chéng)区别。特许经营权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本(běn)金+收益”，分红(hóng)相对较多(duō)，债性偏强。而产权类的(de)公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更看重底(dǐ)层资产(chǎn)的价值增值，所以相对(duì)股性偏强(qiáng)。普通投资(zī)者在选(xuǎn)择(zé)公(gōng)募REIT时，需(xū)要考虑(lǜ)底层资产属性，对所选择产品的二级市场价(jià)格和分(fēn)红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责人也认为(wèi)，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营项目在经营权(quán)到期(qī)后不(bù)再能产生现金收益，因此(cǐ)将可供(gōng)分配金(jīn)额的分配(pèi)理解为(wèi)“分派”比“分红(hóng)”更加准(zhǔn)确。基于这(zhè)个特点(diǎn)，剩余经营(yíng)期限较短的特(tè)许经营项目，通常具备更高的分派率水平。对(duì)于剩余期限较长的特许经营权项目，即使分派率(lǜ)相对较低，也(yě)有足够年限(xiàn)收回本金(jīn)并(bìng)取得收益(yì)。

　　中金基(jī)金该负责人提醒(xǐng)投资者注(zhù)意，特许经营权项目(mù)的分(fēn)派金(jīn)额包含了投资本(běn)金，在不(bù)进(jìn)行扩募的情况下，基金(jīn)份额单价随着分(fēn)派进度逐年(nián)下(xià)降(jiàng)是(shì)正常(cháng)现象，投资特许(xǔ)经营权(quán)REITs的(de)收(shōu)益来自项目剩余(yú)期限产生的现金流。

　　“与特(tè)许(xǔ)经营项目相比，产权类项目的土(tǔ)地或(huò)建筑(zhù)的剩余使(shǐ)用年(nián)限一般较长(zhǎng)，再(zài)加上到期后通(tōng)过对建(jiàn)筑的更新改造或补缴土地出让金等追加投(tóu)资，有机会进一(yī)步(bù)延长经(jīng)营期限。这种类似永续经(jīng)营的假设反映在基础(chǔ)资(zī)产的(de)估值(zhí)上(shàng)，使产权类(lèi)REITs具备更显著的资(zī)产投(tóu)资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收益率等(děng)指标

　　评(píng)估项目底层(céng)资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表示，在产品分红期，投资者(zhě)可(kě)以观测经营活(huó)动现金流、可供分配现金、内部收(shōu)益率等(děng)指标，来观察和评(píng)估项目(mù)底层资(zī)产的运营情况。

　　中航基金表示(shì)，年报指(zhǐ)标中，跟现(xiàn)金相关的指标有两个：一是年报(bào)中(zhōng)披露的经(jīng)营活动现金流，二是(shì)可(kě)供(gōng)分配(pèi)现金，二者存在本质性(xìng)区别。经营活动产生(shēng)的现金净流量是指(zhǐ)企业经(jīng)营、筹资、投资产生的现(xiàn)金流，基于企业(yè)本身经营活动产(chǎn)生；可供(gōng)分配的现金实(shí)质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行调整，加期初现金，最终得(dé)到的账面现金。

　　李华平也(yě)表示，公(gōng)募REITs作为资(zī)产配置新选择，投资价值(zhí)体现在相对股债市(shì)场独立的资(zī)产(chǎn)配置功能，比较适合长期持有(yǒu)。建(jiàn)议投资(zī)者对经营(yíng)权(quán)类的资(zī)产可以更多关注内部收益(yì)率(lǜ)的高低(dī)，对(duì)产权类的资(zī)产(chǎn)更(gèng)多关注分派率高低。因为公(gōng)募REITs可分(fēn)配(pèi)收益主要来自底层资产(chǎn)的经营净现金流，所(suǒ)以底层(céng)资产运营情况(kuàng)直接影响投资回报，投资者可综合考虑原始权益人综合实力(lì)、运营(yíng)管理机构(gòu)实力、公募基金管理人(rén)实力等多重因(yīn)素来选择(zé)投资标(biāo)的。

　　中(zhōng)信证券(quàn)研报(bào)也(yě)显示，公募REITs进入密集(jí)分(fēn)红期，由于分红(hóng)交易带来的(de)短期博弈机会仍(réng)在，叠加此前市场接连回调，建议(yì)投(tóu)资者关(guān)注有基本(běn)面支撑、填权(quán)效应(yīng)相对(duì)明显(xiǎn)、同时分红规(guī)模(mó)较(jiào)为可观(guān)的个券。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招募说明书均会载明REITs在发(fā)行首年及(jí)次年的可(kě)供分配金额(é)预测。投资者可(kě)以将(jiāng)REITs的实际分(fēn)红(hóng)金额与募集(jí)材料中披露预(yù)测进(jìn)行(xíng)比较分(fēn)析，结合经济(jì)及市场的实际环(huán)境，对基(jī)础设(shè)施项(xiàng)目的运营业(yè)绩及REITs的管理能力进行判(pàn)断。”中金基金上述负责人(rén)也称。

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