文(wén)：任泽(zé)平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预(yù)售制了。 1月(yuè)17日召开的(de)全国住房和城乡(xiāng)建设工(gōng)作会议提出“有(yǒu)条件的可(kě)以(yǐ)进行现房销售”，不足(zú)一个(gè)月时(shí)间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现(xiàn)房(fáng)销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售制了，用你的钱，建你的(de)房(fáng)子，还(hái)烂尾(wěi)了，这是对购(gòu)房者的不公平。以后谁(shuí)有钱谁(shuí)建房，没钱(qián)没实力的(de)别建了，不能把包(bāo)袱(fú)甩给老百姓(xìng)和社会，这是房(fáng)地产从大开发时代(dài)步入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段的必(bì)然趋势，也是(shì)对购房老百(bǎi)姓的最大保护。98年房改时(shí)，全(quán)国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平的预售制已经过(guò)时(shí)了，该取(qǔ)消了(le)，改为现房销(xiāo)售。以后一手交钱，一手交房，天(tiān)经地义(yì)。当(dāng)然二次(cì)房改是个技术活，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债务(wù)、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制，长效机(jī)制四大(dà)关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳定和房地(dì)产税。如果按照经济(jì)规(guī)律办事(shì)，中国一(yī)定能实现房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆和长期平稳健康发展，跨(kuà)过这道(dào)关，解好(hǎo)这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制、改为现房销(xiāo)售？大家想想(xiǎng)，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一(yī)手交货，预售制(zhì)是对购(gòu)买者的单(dān)方面不公(gōng)平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了(le)所有商品不能(néng)交付的风险。从个人层面看，预售制对购房者非(fēi)常不公(gōng)平，比如，交房等待(dài)期一般为两年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟交房、房(fáng)屋质量、房产证(zhèng)延期(qī)办理(lǐ)甚(shèn)至不能交(jiāo)房的风(fēng)险。从(cóng)行(xíng)业层(céng)面看，预(yù)售(shòu)制助推部(bù)分(fēn)房(fáng)企过度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险(xiǎn)。取消预售制(zhì)，改为现房销售(shòu)，这样有助(zhù)于落实中央(yāng)房(fáng)住不炒精神、有助于(yú)保(bǎo)障购房老百(bǎi)姓权益、有助(zhù)于房企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消(xiāo)预售制度？预售制度怎么(me)来(lái)的？国外(wài)什么情况？简单科(kē)普一(yī)下：商品(pǐn)房预(yù)售最早(zǎo)源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期(qī)房(fáng)，是一种开发(fā)商放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于商品房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国香(xiāng)你在教我做事啊是什么意思，你在教我做事啊是什么意思港，引入了商(shāng)品房预售(shòu)制度(dù)。其实，当前世界不少国家存(cún)在预售制(zhì)。但(dàn)是，重点来了(le)！发达国家一般有严格的监管保(bǎo)障措(cuò)施，开发商在项目获得(dé)政府批(pī)准(zhǔn)后才(cái)可以开始销售，买家在购买期房后并(bìng)非像中国一样在(zài)支付完首(shǒu)付(fù)款后从银行(xíng)一(yī)次性贷(dài)款支付剩余全部房款，而(ér)是根据开发商(shāng)工程进(jìn)度在完全(quán)交房前进(jìn)行分(fēn)期支(zhī)付。所(suǒ)以，预(yù)售制度是需要严(yán)格(gé)的资(zī)金监管、分期(qī)支付以及违约(yuē)处(chù)罚措施作(zuò)为保障(zhàng)的，如果没有这些保障措施，一(yī)定(dìng)会(huì)触发风险，对购房民(mín)众不公平，所以不(bù)如借机取消预售制(zhì)度，以后改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)。客观讲预售(shòu)制度有一定历(lì)史阶(jiē)段性(xìng)，现在中国住房进(jìn)入存量时代，取消预售制度(dù)有助于降负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险(xiǎn)甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和社会，当然这需要配套房企债务重(zhòng)组、复工保交(jiāo)楼、恢(huī)复市场信心和房地产(chǎn)长效机(jī)制(zhì)。这(zhè)是个技术活，只要坚持(chí)市场化改革(gé)，中(zhōng)国一定能(néng)化解这(zhè)个(gè)难(nán)题，让房地产回归实体经济(jì)和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现房销售，开发(fā)商将拼的不是五(wǔ)花(huā)八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营(yíng)销手段，而是所见即(jí)所得的(de)过(guò)硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众(zhòng)的最(zuì)根本最实质的保障，这样将极(jí)大的提(tí)升(shēng)开(kāi)发商的(de)建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。所(suǒ)有商业(yè)的本质是向(xiàng)善，是以(yǐ)客户(hù)为中心，房地产也不(bù)能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三(sān)代，好房幸福一家人。从这个(gè)角度，取消(xiāo)预售制(zhì)、实施现房销售是实现老百姓安居乐业、社会(huì)长治久安、行业企业(yè)健康(kāng)发展的重大措施。在当前(qián)的情况下，取消预售制要结(jié)合(hé)稳楼市(shì)、房(fáng)地产软着(zhe)陆、打通金融支(zhī)持当期(qī)三好生、新模式等综合(hé)施策(cè)。

　　作者(zhě)十(shí)年前在(zài)国务院发展研究中心参与财(cái)税(shuì)改革方案(àn)研(yán)究(jiū)时(shí)，对预(yù)售制、房地产(chǎn)税(shuì)、人地挂钩(gōu)、金融稳定(dìng)、房企杠杆(gān)率等(děng)进行过长(zhǎng)期系统的专(zhuān)项研究(jiū)。（参考后来形成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中(zhōng)国内地版预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市(shì)化(huà)进(jìn)程，但(dàn)背后潜藏的(de)风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预售资金第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法(fǎ)，设置(zhì)期(qī)房预付款(kuǎn)保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行(xíng)监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十(shí)年代在中国香港(gǎng)，楼宇出租是(shì)地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资(zī)金周转期(qī)长等(děng)问(wèn)题，分(fēn)层销(xiāo)售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国香港还未推(tuī)行公共房屋制度(dù)，许多人栖身于木(mù)屋或者(zhě)其他临时住宅，住房的需求是相当(dāng)高，不过(guò)大(dà)多数居(jū)民(mín)的储蓄(xù)很少(shǎo)。当时(shí)楼宇(yǔ)买(mǎi)卖多(duō)数以一(yī)整栋(dòng)楼为单(dān)位，需(xū)要雄厚的资金实力才能(néng)购买。虽(suī)然楼宇出租是(shì)中国香港地产行(xíng)业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租资金周(zhōu)转期长等问题。针对(duì)这一(yī)系列(liè)问题(tí)，不少地(dì)产商开始探求(qiú)新(xīn)的方(fāng)式，如(rú)把(bǎ)楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商(shāng)资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出(chū)售的(de)基(jī)础上，将“按揭”模(mó)式引入房(fáng)地产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置(zhì)业(yè)有限公司，凭借商业直觉和多(duō)年经营(yíng)杂货铺(pù)、海上(shàng)驳运业(yè)务的经验，对于商品流(liú)通、资金周转有着独到的(de)见解，在努力寻求方法加快自身资(zī)金周转。当时其在购下九(jiǔ)龙的一(yī)块(kuài)地盘后，除了分层出售、还(hái)印发(fā)售楼说明书(shū)，上(shàng)有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格(gé)、订购方法等。此外(wài)，“卖楼(lóu)花”是另外一(yī)个(gè)亮点，即先(xiān)收取买家的订金，采用类似租(zū)金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐(qí)买(mǎi)家的钱(qián)，买家就(jiù)拥有了自己的(de)房产。这种方(fāng)式减轻了民众购房(fáng)的资金(jīn)压力，加速了房屋的(de)建造和(hé)销售，也解决了制造商的(de)资金问题，降低(dī)投资风险，在当(dāng)时(shí)可谓是“双赢”的(de)举措(cuò)。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当时中国(guó)香(xiāng)港房地产市场的一(yī)大特(tè)色，纵观(guān)中国香(xiāng)港房(fáng)地产市场(chǎng)的改革，“卖(mài)楼花”模式(shì)高效率地解决了(le)核心的住房供不应(yīng)求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼(lóu)花模式(shì)推动了中国香港(gǎng)楼市几十年(nián)繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管部门不断完善(shàn)、规范(fàn)化，建(jiàn)立(lì)健全的监管机制(zhì)，促(cù)进市场健康发展。例如，1960年，位于大(dà)角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑(zhù)费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港(gǎng)管(guǎn)理(lǐ)部(bù)门提升了对于(yú)预售楼(lóu)花制度的监管，即要求(qiú)开(kāi)发商在预售前，确保地价款已经全部支付，还要证明自身有(yǒu)资(zī)金等能力(lì)把项目(mù)完成，资金需放入律师所托管，支取时需(xū)律所(suǒ)和建筑师的核准。为了防止开发商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套取监管(guǎn)账户(hù)资金(jīn)，中国香港要求律师行在银行开设的信托账户（监管账户）、开发商操作(zuò)等采取全透明化(huà)机制，且银行的责任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最(zuì)大风险方，后(hòu)续需(xū)自身推动项目完工。随(suí)着监管体(tǐ)系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”的(de)现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国(guó)内地版预售(shòu)制”

　　二十(shí)世纪九(jiǔ)十(shí)年代，中(zhōng)国内地面临住房需求大和供(gōng)给量(liàng)短缺(quē)问(wèn)题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国(guó)以来，中(zhōng)国内(nèi)地优先发展重工业(yè)，强调基础建设(shè)，这(zhè)一导向使(shǐ)前期发(fā)展工业化的进程大于城市化进程，唯有解决住房基(jī)础等城(chéng)市化配(pèi)套问题，才能进(jìn)一步(bù)推进城市化。但当时(shí)推行的是(shì)“统一管理，统一分配，以租养房(fáng)”的福利分房制度，住房市场发展起步较晚、增(zēng)速(sù)较慢，福利分房制度也出现了分配不公、效率低、配(pèi)套(tào)差等问题，因此福利分房制(zhì)度不再适用于当时的国情(qíng)。叠加房地(dì)产市(shì)场(chǎng)面临(lín)商品(pǐn)房的需求量(liàng)大(dà)，而社会缺(quē)少大型房(fáng)地(dì)产开发商(shāng)，商品房供应量小的困(kùn)境，此时引入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式无(wú)疑是对内地房地产市场的一(yī)针强心(xīn)剂。从1994年起(qǐ)，中国内(nèi)地逐步引进(jìn)中国(guó)香港(gǎng)预售商品房制度，先后出台多项文件，大力支持国内房地产市(shì)场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一步(bù)深化城镇住房制度(dù)改(gǎi)革，加快住房(fáng)建设的(de)通知(zhī)》文件，决定停止(zhǐ)住房无偿实物(wù)分配，逐步实行住房分配货币化、住(zhù)房供(gōng)给(gěi)商品(pǐn)化、社会化的住房新体制，从计(jì)划经济(jì)下的福(fú)利分房转向市场(chǎng)经济的(de)商品房。房地产市场(chǎng)采用(yòng)预售制，允许开发商卖期房(fáng)，解决(jué)了房企缺少资金和开发时间周期长的(de)两大难题，开发商以预售款撬(qiào)动下一(yī)个项目的开发(fā)，形(xíng)成滚动开发模式，住房供应速度(dù)加快。自此中国内(nèi)地(dì)开始房(fáng)改(gǎi)货币(bì)化，中国(guó)人(rén)民银行等多方迅速出台相关的信贷(dài)政策，支持购(gòu)房者，极大(dà)作用推动了房地(dì)产市(shì)场的发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花(huā)”模式后，经调整形成契合中国(guó)内(nèi)地的商品房预售制(zhì)度。预(yù)售(shòu)制(zhì)的初(chū)衷是为了缓(huǎn)解(jiě)房企(qǐ)资金压(yā)力，加(jiā)快(kuài)城镇住房建设。具体(tǐ)来说，是指房地产开发企业将正在建(jiàn)设中的房屋预先出售给(gěi)购房者，由购房者支付定金或房(fáng)款的行为(wèi)。区(qū)别于中国香港，在(zài)中国内(nèi)地实践过程中(zhōng)，商品房(fáng)预售(shòu)流(liú)程为(wèi)：房(fáng)地产开发商办(bàn)理预售许可证-签订(dìng)商品房买卖合同-进行备案(àn)登(dēng)记和预告登(dēng)记(jì)-交付(fù)房屋(wū)。在购(gòu)房过(guò)程中，购(gòu)房者需(xū)要一(yī)次性付(fù)清首付款，并采用银行贷款的形式一次性付清剩余房款，换(huàn)言(yán)之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部购房款，这点与中国香港的按照工(gōng)程进度付款有所(suǒ)不同。对中国内(nèi)地(dì)的开发商(shāng)而言(yán)，预(yù)售制商品房也开(kāi)启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实存(cún)在

　　作(zuò)为中国内(nèi)地商(shāng)品房销售(shòu)的最主要方(fāng)式，预(yù)售制极大缩短(duǎn)房(fáng)企(qǐ)现金回笼周期(qī)，同时增加市场商品房供应(yīng)，推(tuī)动了城镇化发展进程。预售制在过(guò)去20多年对中国内地房地产市场(chǎng)的(de)稳步发展起到(dào)了(le)重要作用，不仅解(jiě)决了房地产市场快速发(fā)展阶段的(de)资金需求，也提高了居民(mín)居住水平，中国内地城镇(zhèn)居民从筒子楼住到住宅小区，从全(quán)民蜗居到基本适居(jū)，住(zhù)房事业(yè)取得巨(jù)大进步，数十年(nián)时(shí)间走(zǒu)完(wán)发达国家几(jǐ)百(bǎi)年城镇化路程。改革(gé)开(kāi)放以来，城镇(zhèn)化进(jìn)程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由(yóu)1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市(shì)建成区(qū)面积由7438平(píng)方公里增(zēng)长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我们发布的(de)《中国住房(fáng)存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存量从不(bù)到14亿(yì)平(píng)增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑面积(jī)从8.1平方(fāng)米增至34.7平(píng)方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万(wàn)套增(zēng)至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预售(shòu)制在当前(qián)已(yǐ)成为中(zhōng)国(guó)内地(dì)商品房销售最主要方式，2005年中国内地商(shāng)品(pǐn)住宅期(qī)房销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积(jī)达15.6亿平，比重(zhòng)上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中国(guó)内地房地产行业的(de)发(fā)展。中(zhōng)国内地房地产历经二十多年(nián)长周(zhōu)期繁荣(róng)，行业各(gè)项指(zhǐ)标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上(shàng)涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房(fáng)地(dì)产开发(fā)投(tóu)资(zī)完成额(é)从0.4万(wàn)亿元增至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合(hé)增(zēng)速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增(zēng)至18.2万亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发展，房(fáng)地产企业从无到有、从国(guó)企先行(xíng)到(dào)民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企业数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成为拉动(dòng)中国(guó)内(nèi)地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的(de)上下(xià)游产业(yè)链(liàn)特别(bié)长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产及其产业(yè)链占GDP的(de)17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地(dì)产业增(zēng)加(jiā)值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产对金融(róng)、批(pī)发、建(jiàn)材(cái)的带(dài)动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉(lā)动的投(tóu)资占(zhàn)全社会固定资产(chǎn)投(tóu)资的51.5％，其(qí)中，房地(dì)产(chǎn)开发投资占(zhàn)固定资产投资的2你在教我做事啊是什么意思，你在教我做事啊是什么意思7.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融(róng)渠道，从房地产贷款占银(yín)行各项(xiàng)贷款余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加(jiā)上信托等通道业务，占比超过(guò)三分之一。从房地产(chǎn)融(róng)资(zī)存量占社融(róng)存(cún)量比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房(fáng)企大面积违约，将导致银行(xíng)不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居(jū)民(mín)财(cái)富效应(yīng)渠道，根(gēn)据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的(de)10.8万亿美元、英(yīng)法德(dé)三国合计的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占股债(zhài)房(fáng)市值的比(bǐ)例(lì)看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的比(bǐ)例较高，主要是因(yīn)为住房市值高，以及中国(guó)资(zī)本市场发育尚不成熟，直接融资比例(lì)较低，股票、债券市值较低(dī)，居(jū)民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可(kě)否(fǒu)认，预售制背后潜(qián)藏(cáng)的风(fēng)险确实存在(zài)，当前的负面(miàn)效应愈(yù)发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是(shì)一手交钱一(yī)手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎(hū)承担了(le)所有(yǒu)商品不能交付的风险(xiǎn)。比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承(chéng)担(dān)银行利息，还要承担延(yán)迟交(jiāo)房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房等风险。另外，购房者和开发商之间的(de)购房合(hé)同、购房(fáng)者和银行的按揭(jiē)贷(dài)款合同是两个独立的合同关(guān)系，如果开发商发生违约，购房者只(zhǐ)能根据购(gòu)房合同向开发商主张权力，但依(yī)旧需要根(gēn)据按揭贷款合同(tóng)按(àn)时向(xiàng)银行(xíng)进行贷(dài)款偿还，因此购房(fáng)者承(chéng)担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部(bù)分房(fáng)企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险，进行(xíng)影(yǐng)响自身信用(yòng)和购房者对行业的信心。

　　从(cóng)金融层(céng)面看(kàn)，银行(xíng)作为按揭(jiē)贷款的(de)发放方，一旦房企因为市(shì)场波动(dòng)或经营(yíng)不善，出现(xiàn)资(zī)金链断裂等一系列问题，导致“烂(làn)尾”等情况(kuàng)，而房(fáng)企通过与购房者签订的预售(shòu)合同和(hé)按揭合同(tóng)，已经(jīng)从(cóng)银行获得房(fáng)款，如(rú)果(guǒ)购房(fáng)者丧失还(hái)款能(néng)力(lì)或短(duǎn)期不(bù)能还款(kuǎn)等，则(zé)风险完全由银行承(chéng)担，银行将面临较大的(de)坏账压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房者(zhě)的(de)预售监管资(zī)金(jīn)去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根(gēn)结(jié)底两个字那就是“没(méi)钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市商(shāng)品房预售管理办法》中明确规定(dìng)了开发企业预售(shòu)商品(pǐn)房所得款(kuǎn)项应当用于(yú)有(yǒu)关的工(gōng)程建设，商品房预售款监管的具(jù)体办法，由(yóu)房(fáng)地产(chǎn)管理部门制(zhì)定。但多年以来全国并没有统一的(de)预(yù)售资(zī)金监管(guǎn)规定，各地实行“一城一策(cè)”。例(lì)如，太原(yuán)、昆明、重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙(shā)等(děng)城(chéng)市重点监管资(zī)金比(bǐ)例(lì)为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州(zhōu)、合肥等城市则按照项目(mù)的建(jiàn)安(ān)成本(běn)乘以(yǐ)建(jiàn)筑面积或者项目(mù)工(gōng)程总额报价计算重(zhòng)点资金。而事实是，不少(shǎo)购房款未(wèi)进入监管账户、或(huò)进入监管账户后被挪用，导致楼盘没(méi)有资金继续(xù)建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却(què)被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金如何被挪走的(de)？实际上(shàng)，在过去房(fáng)地产大开发时代的(de)高(gāo)周转背景下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如(rú)工程(chéng)总承(chéng)包方，以工程(chéng)建(jiàn)设名义，获得监管(guǎn)账(zhàng)户拨付资金，再(zài)由工(gōng)程方将(jiāng)资金转(zhuǎn)给房企，而(ér)拨付的(de)工程款，远超工程(chéng)进度所(suǒ)需(xū)。通过这些方式套取(qǔ)的资金，在(zài)房企各(gè)地项(xiàng)目间流(liú)动(dòng)，变相加杠杆(gān)，这(zhè)样做(zuò)提供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设(shè)，形(xíng)成一种资金(jīn)循环高(gāo)周转模式，但一定程度上(shàng)把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国(guó)外(wài)商品(pǐn)房预售制度呈现(xiàn)以下(xià)特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购(gòu)房(fáng)者(zhě)预付资(zī)金，一般设有定金(jīn)或预付(fù)款保(bǎo)护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预(yù)付(fù)款比重(zhòng)：要求购房(fáng)者支付(fù)的预付款(kuǎn)比例(lì)相对(duì)较低(dī)，绝大部分房款在房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方式支付，或(huò)按工(gōng)程(chéng)进度(dù)分期支付，或二者结(jié)合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷(dài)款方式：一般采用两种方式(shì)发(fā)放按揭贷款，一是按工程进度付款(kuǎn)，按(àn)揭贷款按照(zhào)工程(chéng)进度(dù)逐渐(jiàn)发(fā)放，购房者开始月(yuè)供；二是(shì)房屋交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾保护：为(wèi)预售商品(pǐn)房提供期房烂尾保(bǎo)险，在商品房出现重大(dà)延期(qī)或(huò)重大(dà)缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护(hù)：房屋(wū)交(jiāo)付质量(liàng)的保障(zhàng)有(yǒu)两种方(fāng)式(shì)，一(yī)是期房由政府或第三方验收合(hé)格(gé)并提供验(yàn)收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者支付的房款。二是开(kāi)发商为购(gòu)房者提供一定的(de)保修(xiū)期，通常1-5年，保修期(qī)满(mǎn)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预(yù)售(shòu)资金第(dì)三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　美国期房(fáng)定金一定期限内无条件返还，最(zuì)低首付比例(lì)为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余房款(kuǎn)交(jiāo)付后(hòu)按揭还款，交付前(qián)资金由第(dì)三方全(quán)程监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金及(jí)首付环节，定金比(bǐ)例(lì)一般为(wèi)房款的1％-5％，首付(fù)比例最低可低于(yú)3.5％，根据美(měi)国(guó)官方数据(jù)，2021年美国(guó)平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方(fāng)面，除(chú)定金(jīn)或(huò)首(shǒu)付外，购房者在房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)后(hòu)通(tōng)过按(àn)揭贷款支付剩(shèng)余(yú)房(fáng)款。

　　资金监(jiān)管方面，美(měi)国(guó)为防止(zhǐ)开(kāi)发商挪用资金，购房者的(de)定金(jīn)及(jí)首付款由(yóu)第三方公证行或(huò)产权(quán)保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司的信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资金可(kě)通(tōng)过申请仲(zhòng)裁(cái)取回，且不(bù)承担任何(hé)责任(rèn)与损(sǔn)失。而开(kāi你在教我做事啊是什么意思，你在教我做事啊是什么意思)发(fā)商在房(fáng)屋建设过程中的资金全部来自银行，银行根据(jù)工程(chéng)进度向开发商提供一(yī)定比例的贷款，由于开(kāi)发商挪用资金直接损害银行利益，银行(xíng)有充分动机(jī)监管开发商施(shī)工进度。开发商在房屋交付(fù)时(shí)需取得由政(zhèng)府(fǔ)相关部门(mén)经审查后(hòu)发放的验收(shōu)凭证，通(tōng)过验收(shōu)凭证向银行得到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国(guó)期房(fáng)可零首付购房，房款按建(jiàn)造(zào)工期进度(dù)支付，按揭按(àn)工(gōng)期放款(kuǎn)后还贷(dài)，房贷利(lì)率(lǜ)采用固定利率，开发商或(huò)购房者可购买期房(fáng)烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发商(shāng)在项目(mù)获批后即(jí)可预售房屋。签署购房(fáng)合同前，购房(fáng)者需支付约(yuē)2000欧的定金并进行(xíng)预约(yuē)公证，签订合(hé)同后定(dìng)金(jīn)退还。如(rú)由(yóu)于任何(hé)原因不能购买，定金(jīn)按(àn)照德(dé)国法律(lǜ)全部(bù)退(tuì)还。

　　签署(shǔ)购房合同(tóng)后(hòu)，购房者需支付(fù)公证费和土(tǔ)地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包(bāo)含在(zài)购房款(kuǎn)中(zhōng)，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方面(miàn)，德国没(méi)有规定最低首付(fù)比例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取按工(gōng)期支付房(fáng)款的制(zhì)度，一般分7笔进行支付(fù)，具体支付节(jié)点、比例因项目而(ér)异。一般来说，支付节点可分为公证后、主体(tǐ)完工、内部水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内(nèi)清洁及(jí)墙(qiáng)面完工、地(dì)板(bǎn)完工、全(quán)部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支(zhī)付房款(kuǎn)前申(shēn)请房贷，房贷(dài)利(lì)率采用固定利率，银行按施(shī)工节奏分多(duō)次发放贷(dài)款，每笔贷款给(gěi)予(yǔ)购房者一定使用(yòng)期限，期限结束(shù)后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方(fāng)面(miàn)，德国保(bǎo)险公司针对期房设计了两种保险，保险的功(gōng)能是当房屋出现重大延(yán)期(qī)或(huò)重大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证开发商赔偿或修复，开发商破(pò)产，由保险公司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开(kāi)发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保险保(bǎo)护(hù)机(jī)制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由买(mǎi)卖双方律师严格监(jiān)管。

　　订立合(hé)同(tóng)前，买卖双方均有(yǒu)一(yī)名(míng)律师，负责沟通期(qī)房交易中的(de)房产、资金(jīn)、合同等各个环(huán)节，各环(huán)节(jié)内容确认无(wú)误后签订首(shǒu)付(fù)交(jiāo)换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，当(dāng)开发商出(chū)现财务、经营(yíng)问(wèn)题(tí)时，购房者10％的(de)定金由保险(xiǎn)公(gōng)司赔付，而超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内(nèi)支付(fù)。

　　余(yú)款支付环节，英(yīng)国(guó)采取按工程进度付款的方(fāng)式，但是交房前(qián)付款(kuǎn)比(bǐ)例相对(duì)较低(dī)，一般会在(zài)合同签(qiān)订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交房前付款(kuǎn)比例(lì)在(zài)20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交(jiāo)房(fáng)后(hòu)支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定房(fáng)屋必须(xū)经过房产公证公(gōng)司的检验验收(shōu)后才(cái)能交付(fù)，交付(fù)后方可按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期房预售资(zī)金监管(guǎn)极为严格，资(zī)金也(yě)由(yóu)律师监(jiān)管(guǎn)，在(zài)确认工程进(jìn)度、支付相关款(kuǎn)项过(guò)程中，由(yóu)买(mǎi)房(fáng)律(lǜ)师将资金转给(gěi)卖方律师，卖方律师转给开(kāi)发(fā)商，即资金在进入开发商(shāng)账户前经过两道关口，有(yǒu)利于(yú)保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设(shè)置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日(rì)本期(qī)房交易立法(fǎ)，定金(jīn)超5％或(huò)1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金保全措施”，交房前付(fù)款比例不超(chāo)房款的20％，开发商违约(yuē)需返还(hái)定价并(bìng)赔偿约10％房款，交(jiāo)房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束后由于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠(dié)加法律空白，社会上“一(yī)房(fáng)二卖”现象普遍(biàn)，为(wèi)此，日本(běn)政府1952年出台《宅地建筑物交易(yì)法》，经多次修订，目前是唯一一部规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护(hù)方面，根据日本《宅地建物取引业(yè)法》，对(duì)购房者支付定(dìng)金(jīn)超过(guò)5％或超(chāo)1000万日元(yuán)的(de)部(bù)分，法律要求开发商必(bì)须完成定金保(bǎo)全措施才可预售。什么是定(dìng)金保全措施(shī)？即买卖双方签订购(gòu)房合同(tóng)时，开发商向金融机构或(huò)指(zhǐ)定保证机构(gòu)或保险机构签订定金保证委托合同，设(shè)置购房者定金(jīn)的(de)保证(zhèng)或(huò)保险，并将相应的保证金证明书交付(fù)给购房者。除(chú)定(dìng)金外，其他预先支付的购房款也受该(gāi)措施保护。若(ruò)开发商倒闭导致期房(fáng)烂(làn)尾，购房者可凭保证(zhèng)金(jīn)证明(míng)书向金融机构或保证(zhèng)机(jī)构或保险公司(sī)兑(duì)付(fù)，同(tóng)时(shí)，开(kāi)发(fā)商需向(xiàng)购(gòu)房者(zhě)赔付(fù)违约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支(zhī)付最多不超(chāo)20％的定金，签订购房合同后，购房者(zhě)即(jí)可向银行申请贷款，但(dàn)交房(fáng)后才(cái)开始按揭贷款，除定金外的(de)剩余房款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方(fāng)资金由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余款按工程进度支付，所(suǒ)有资金进(jìn)银行专门项目资金账户，交房后满1年保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的选购权合(hé)同以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执(zhí)行OTP则进(jìn)一步签订购买合(hé)同，不执行(xíng)OTP则(zé)退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方(fāng)面(miàn)，签订购(gòu)房合同(tóng)后，购房者需支付15％的首付及印(yìn)花税(shuì)，同(tóng)时购房者向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期房同样采(cǎi)取按(àn)工(gōng)程进(jìn)度付款的(de)方式，《发展商(shāng)条例(lì)》对期房付款(kuǎn)流程(chéng)做了统一详细规(guī)定，要求所有开发商遵守，支付节(jié)点一般为合同(tóng)签订后、地基完(wán)工、框架(jià)完工、管道门窗等完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照(zhào)工程进度放(fàng)款(kuǎn)，月(yuè)供在(zài)此(cǐ)过程中随着(zhe)放出贷款的增加而增加，未放款部分无(wú)需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的订金与付款会存入银行专门的项目(mù)资金账户，账(zhàng)户资金提(tí)取须与(yǔ)房(fáng)屋建(jiàn)设(shè)有关。房屋(wū)交付后，购房者享(xiǎng)受(shòu)1年的房屋保修期(qī)，此后(hòu)购房(fáng)者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房地产(chǎn)到了政策出手临界点，重点是保交楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大对刚需(xū)和(hé)改善型需求(qiú)的(de)支(zhī)持力度，长(zhǎng)短兼顾(gù)妥善应对(duì)局部停(tíng)贷现象，重点是保交楼保复工(gōng)保(bǎo)民生，给予(yǔ)强有力的金(jīn)融工具支持(chí)。另一方面，从(cóng)现在起，对还(hái)在正常运转的房(fáng)企包括民营(yíng)企业，加大支持(chí)力(lì)度(dù)，由优质房企牵头并(bìng)购(gòu)重组整个行业，为每个房企配(pèi)套(tào)AMC和(hé)财(cái)团，给予金融工具配套。

　　二，中期来(lái)看(kàn)，应充分估计形势复杂(zá)性和(hé)人性复(fù)杂(zá)性，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效(xiào)机制。长效机制四大关(guān)键是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳定(dìng)和房地产(chǎn)税。定金(jīn)环节，建立开(kāi)发商违约后(hòu)定金保护机制，如将(jiāng)已支付(fù)定金冻结至房屋(wū)交付阶段(duàn)，保障购房者定金(jīn)安全。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房屋重(zhòng)大延期以及重大缺陷等情况提供充(chōng)分的保(bǎo)障。余(yú)款支付环节，建立按(àn)工程进度付款机制或(huò)交房后按(àn)揭(jiē)贷款机制，充分保护购房者的权益。资金(jīn)监(jiān)管环节，引入独(dú)立(lì)于开(kāi)发商、银行的第三(sān)方(fāng)资金监(jiān)管机(jī)构，或由政府相关部(bù)门直接监管，以此(cǐ)防止(zhǐ)资(zī)金挪用现象(xiàng)。交付环节(jié)，建立商品(pǐn)房保修期制度。保(bǎo)修(xiū)期内，开发商应(yīng)对房(fáng)屋(wū)质量问题全权负责、免费维修，购房(fáng)者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品房(fáng)预售制(zhì)是大(dà)势所趋。一方面，98年房改时，全(quán)国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平(píng)的预售制已经过(guò)时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售(shòu)。另一(yī)方面，取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发(fā)商(shāng)将拼的(de)不是(shì)五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营(yíng)销手段(duàn)，而是(shì)所见即所得的过硬的产品(pǐn)质(zhì)量和诚信，这才是(shì)对购房民众的最根本最实质的保障，这(zhè)样将(jiāng)极大的提升开(kāi)发商的(de)建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币(bì)。

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