饱受争议的二手房交易如何辨别精油的好坏 精油可以当做润滑油使用吗中(zhōng)介费问题，正逐渐得到(dào)监管(guǎn)部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场(chǎng)监管总局联合发布(bù)了关于规范房地产经纪服务的意见。意见提及，近年来，部分房地产经纪(jì)机构存在利(lì)用房源客源优势收取过高费用(yòng)、未明码标价、捆绑收费、滥用客户(hù)个人信(xìn)息等问题，加重交易当事人负担、侵害其合(hé)法权益。

　　基于(yú)上述背景(jǐng)，两部门(mén)从加强从业主(zhǔ)体管理、明确经纪服务内容(róng)、合理确定经纪(jì)服务收费、严格实行(xíng)明(míng)码标(biāo)价等十方面(miàn)，提出了(le)意见。

　　中原地(dì)产首席分析师(shī)张大伟称(chēng)，随(suí)着城市发展，一(yī)二线(xiàn)城(chéng)市二手房交易占比逐渐增加。以北(běi)京(jīng)、上海为例(lì)，二手(shǒu)房占市(shì)场(chǎng)成交比(bǐ)例超过80％，大量二手房成(chéng)交依赖(lài)中(zhōng)介居(jū)间成(chéng)交，房地产调(diào)控重(zhòng)心(xīn)逐渐从开发(fā)商过(guò)渡到中介公司。

　　广东省(shěng)城(chéng)规院住房(fáng)政策研究中心首席研(yán)究员李(lǐ)宇嘉(jiā)表示，买房对居民(mín)来说属(shǔ)于金(jīn)额不低(dī)的(de)大宗交易，由于二手房交易成本较高、交易周期较长，具有非(fēi)常强的专业性(xìng)，居民往往通过中(zhōng)介来完成(chéng)。但(dàn)很多中介(jiè)利用信息不(bù)对称等问题，将非必要的(de)收费夹带(dài)其中，如收取过桥(qiáo)融资(zī)、按揭费(fèi)、担保费等(děng)，对居民造成(chéng)额外的负担，而且这些服(fú)务事项并(bìng)未明(míng)码标价。

　　对于二手房市场交易(yì)过程中存在(zài)的(de)“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在内的相关市场(chǎng)交(jiāo)易行为(wèi)及其主体进行规(guī)范和秩序整(zhěng)顿，是房(fáng)地(dì)产市场管(guǎn)理和调控的主题(tí)。“当(dāng)下，推(tuī)进这(zhè)项工作的意(yì)义(yì)更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成(chéng)监管重(zhòng)点

　　二手房市(shì)场中，历来对(duì)房地产(chǎn)经(jīng)纪服务(wù)行业关注最多的一(yī)个话题，便(biàn)是房地产经(jīng)纪服(fú)务费的(de)问题(tí)。

　　张大(dà)伟认为，未来相关部门(mén)主要监管的重点，将是对房地产经纪服(fú)务收费及中介(jiè)交易进(jìn)行规范。

　　在热点城(chéng)市，二手房屋交(jiāo)易过程中，部分价值不(bù)菲的房屋，往往要缴纳(nà)一笔金额不低(dī)的中介费(fèi)。以北京某房地产经纪服务机构2.7％的服务费率计算，一(yī)套1000万元的(de)房(fáng)屋，中(zhōng)介费约为27万。

　　在合(hé)理(lǐ)确定经纪服务收费上，两(liǎng)部(bù)门在(zài)此次(cì)意(yì)见中提(tí)及，房地产经纪(jì)机构要合理降低(dī)住(zhù)房买卖和租赁经纪服务费(fèi)用(yòng)。鼓励按照成交价格越高、服(fú)务(wù)费(fèi)率越(yuè)低的原则实行分(fēn)档定价。引导由交易双方共同承担经纪服务费(fèi)用。

　　据(jù)张大伟介绍(shào)，目前房地产(chǎn)经纪服务收费(fèi)标准的最早依据是(shì)1995年国(guó)家计委建设部下(xià)发的《关于房(fáng)地产中介服务收费的通知(zhī)》（971号文），其中第六条规定：房屋(wū)买卖代理(lǐ)收费，按成交价格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例(lì)，目前北(běi)京市执(zhí)行的2014年更新后的收(shōu)费标准(zhǔn)，即根(gēn)据(jù)这(zhè)样的规定：“少数特别复杂(zá)的住宅买卖经纪服务，经(jīng)交易各方协商同意，可(kě)在(zài)规定的收费标准基(jī)础上适当上浮，上浮(fú)幅度最(zuì)高不得超过10％。”这意味着(zhe)，当前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着“简政放权(quán)”的精(jīng)神，北京2015年取消了房地产(chǎn)中(zhōng)介服务等57个政府(fǔ)定价，房地产经纪服务(wù)收费(fèi)多少由各(gè)中介机构自行决定。

　　“房产中介机构(gòu)在实际收取费用过程中，相关监(jiān)管部门当(dāng)前并未明确(què)具体的中(zhōng)介费率(lǜ)，中介机构仅(jǐn)需在(zài)服务(wù)过程中对收费标准进行(xíng)明码标价即可。而房(fáng)地产经(jīng)纪服(fú)务机构在具(jù)体收取过(guò)程(chéng)中，会(huì)结合房屋价值及工资标准(zhǔn)，综合计算出(chū)合适的中介费率(lǜ)。”张大伟补充(chōng)道(dào)。

　　对于明(míng)码标(biāo)价问题，两部门在(zài)此(cǐ)次意见中提及，房地产经纪(jì)机构应当在经营门店(diàn)、网站、客户端(duān)等场所或渠道(dào)，公示(shì)服务项目、服务内容和(hé)收费标(biāo)准(zhǔn)，不得混(hùn)合(hé)标(biāo)价和(hé)捆绑收费。房地产经纪机(jī)构提(tí)供的基本(běn)服务和延伸(shēn)服务，应(yīng)当分别明确服务(wù)项目和收费标准。房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪机(jī)构(gòu)收费前应当向(xiàng)交易当(dāng)事(shì)人出具(jù)收费清单如何辨别精油的好坏 精油可以当做润滑油使用吗，列明收费标准、收费(fèi)金(jīn)额，由当(dāng)事人签字确认。

　　另(lìng)外，对收费明显高(gāo)于市场平(píng)均水平的(de)房地(dì)产经纪机构，住房和(hé)城乡建(jiàn)设部门将(jiāng)会同(tóng)市场监(jiān)管等部(bù)门采取约谈(tán)等综合措施(shī)进(jìn)行重点(diǎn)监管。市场(chǎng)监管部(bù)门会同有关部门(mén)依法查处不按规定(dìng)明码(mǎ)标(biāo)价、操纵经纪(jì)服务收费等违反价(jià)格(gé)和反垄断法律法规的(de)行(xíng)为。对房(fáng)地产经纪机构相(xiāng)关违法(fǎ)违规(guī)信息，市(shì)场监管(guǎn)部门要依法依规纳入国家企业信用信息(xī)公示(shì)系统。

　　房屋(wū)中介费要降了(le)？

　　鼓励按(àn)照成(chéng)交价格越高、服务费率越低的原(yuán)则实(shí)行分(fēn)档(dàng)定价，是否(fǒu)意味着，未来豪宅的中(zhōng)介费有望大幅(fú)降低(dī)？

　　中原地产(chǎn)华(huá)南区(qū)总裁兼深圳中原总经(jīng)理郑叔伦(lún)称，住建部发文(wén)鼓励按照成(chéng)交价格(gé)越(yuè)高(gāo)、服务费(fèi)率越低(dī)的原则实行(xíng)分档定价，合理降低(dī)住房买卖和租赁经纪服务费用，主要还是规范行业，打击收费过高(gāo)的经纪机构，但对(duì)市场影响有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普宅本来收费就(jiù)不同，各(gè)家收费普遍(biàn)在(zài)合理范围(wéi)内，加(jiā)上(shàng)经纪服(fú)务费用对市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于(yú)当(dāng)前两部门提出的意见仅(jǐn)为鼓励(lì)性质，即只是纲领性(xìng)文件而非规定，未来如何具体(tǐ)认定(dìng)其中(zhōng)的细则，还需要看(kàn)各城市落地执行情(qíng)况。

　　不过，张(zhāng)大伟表示，“从目前市(shì)场看，经纪服(fú)务(wù)领域(yù)的调整改善、规范化，有利(lì)于行业健(jiàn)康发展。同时，由(yóu)于二(èr)手房很多(duō)房(fáng)源在产(chǎn)权(quán)方面有瑕疵，如(rú)产权抵押、不(bù)同税费(fèi)等都可能对交(jiāo)易产生影响，这对房地产经纪(jì)服务行业的(de)专业性(xìng)提出更高的要求。”

　　58安(ān)居(jū)客研究院(yuàn)研究总监陆骑(qí)麟指出，在二手房(fáng)买卖(mài)过程(chéng)中，原本应(yīng)该由上下(xià)家各支付一(yī)半(bàn)的中介费，但在一些热点城(chéng)市(shì)的(de)二手(shǒu)房交易(yì)过程(chéng)中，往往会有(yǒu)这样(yàng)的情形，因部分购房者处于弱势地位，从(cóng)而会出现中介费及税费均由购房者来(lái)承担(dān)。即使一些房东(dōng)愿意承(chéng)担中介(jiè)费，这部分费用也可(kě)能(néng)通(tōng)过转嫁(jià)的方式，在(zài)房(fáng)价中有(yǒu)所体现(xiàn)。

　　“上家把中介费转嫁给下(xià)家，市场这(zhè)种所谓‘约定俗成(chéng)’的情况，一些房产(chǎn)中介公司(sī)将(jiāng)其视为向购房者单边(biān)收费的行为。部分中介公司可(kě)能(néng)会利用其支配地位(wèi)，在(zài)原先经(jīng)纪服务收费的基础(chǔ)上，再次(cì)向房东收取(qǔ)费用，而这部(bù)分费用(yòng)，房东往往会将其转再(zài)次(cì)转嫁给购(gòu)房(fáng)者，这实(shí)际上相(xiāng)当于(yú)变(biàn)相推高了(le)房(fáng)价。两部(bù)门提(tí)出严禁操纵经纪服(fú)务收费，不仅有利于提高交易中操作的透明度(dù)，也有利(lì)于房价(jià)的稳定。”陆骑(qí)麟称。

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