文：任泽(zé)平团(tuán)队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售(shòu)制(zhì)了。 1月17日召开的(de)全国住房和城乡建设工(gōng)作会议提(tí)出“有(yǒu)条件的(de)可(kě)以进行现房(fáng)销售”，不足一个(gè)月时(shí)间，已有山东、安徽(huī)、河南、四(sì)川(chuān)、广东(dōng)等地明(míng)确表态，试点(diǎn)现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售制了，用你的(de)钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这是对(duì)购房者的不公(gōng)平。以(yǐ)后谁有钱(qián)谁建(jiàn)房(fáng)，没钱没(méi)实力(lì)的别建了，不能把包(bāo)袱甩给老百(bǎi)姓和(hé)社会(huì)，这是房地(dì)产从大开发时代(dài)步入高(gāo)质(zhì)量发展阶段的(de)必(bì)然趋势(shì)，也是对购(gòu)房老(lǎo)百姓的最大保护。98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计(jì)，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房民众(zhòng)不公平(píng)的(de)预售制(zhì)已经(jīng)过时了，该(gāi)取消了(le)，改为现房销售。以后一手交(jiāo)钱，一手交房(fáng)，天经地(dì)义。当(dāng)然二次房改(gǎi)是个技(jì)术活(huó)，兼顾化解停贷、复(fù)工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机(jī)制，长效机(jī)制四大关(guān)键是推动(dòng)城市(shì)群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产(chǎn)税。如果按照经济规律办事，中国一定(dìng)能实现(xiàn)房地产软着陆和(hé)长期平稳健康(kāng)发展，跨过这道关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预(yù)售(shòu)制、改为现房销售？大(dà)家想想(xiǎng)，绝(jué)大部分(fēn)商(shāng)品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预(yù)售制是对购买者(zhě)的单(dān)方面不公(gōng)平制(zhì)度，购房老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担了所有商品不(bù)能交付的风险。从个人(rén)层(céng)面看，预(yù)售(shòu)制对购房者(zhě)非常不(bù)公平，比(bǐ)如，交房等待期一般为两年(nián)，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担(dān)银行利息(xī)，还要承担延迟交房、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至(zhì)不能交房的风险(xiǎn)。从行业层面(miàn)看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，若遇到下(xià)行周期，会引发资(zī)金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风(fēng)险。取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售，这样(yàng)有助于落实中央房(fáng)住(zhù)不(bù)炒精神(shén)、有助于保障(zhàng)购房老(lǎo)百姓权益、有助于房企稳健(jiàn)发(fā)展(zhǎn)，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制度(dù)？预售制(zhì)度怎么来的(de)？国外(wài)什(shén)么情况(kuàng)？简单科(kē)普一(yī)下：商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售(shòu)最早源于(yú)中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是(shì)一种(zhǒng)开发商放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由(yóu)于商品房短(duǎn)缺，房企(qǐ)缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引入了商品房(fáng)预售(shòu)制度(dù)。其(qí)实，当前世(shì)界不少国(guó)家存(cún)在预售制。但是，重点来了！发达国家一般有严格的监(jiān)管保障(zhàng)措施，开发商在项目获得政府批准(zhǔn)后才可以开(kāi)始销(xiāo)售，买(mǎi)家(jiā)在购买期房(fáng)后并非像中(zhōng)国(guó)一样在支(zhī)付(fù)完首付款后从银行一(yī)次性贷款支付(fù)剩余全部房款，而是根据(jù)开发商工(gōng)程进度(dù)在完全(quán)交房(fáng)前进行分期(qī)支(zhī)付。所(suǒ)以，预售制度(dù)是需要(yào)严格的(de)资(zī)金监(jiān)管(guǎn)、分期支(zhī)付以及违约(yuē)处罚措施作为保障(zhàng)的，如果没有这些保障(zhàng)措施，一定会(huì)触发(fā)风险，对购(gòu)房民众(zhòng)不公(gōng)平(píng)，所以(yǐ)不如借机取消预售制(zhì)度(dù)，以(yǐ)后改为现房销售。客观讲预售制度(dù)有一定历(lì)史阶段性，现(xiàn)在(zài)中国住房进入存量时代，取消预(yù)售制度有助于降负债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给(gěi)老百姓和社会，当然这需要(yào)配(pèi)套房(fáng)企债务(wù)重组、复工(gōng)保交楼、恢复市场信心和(hé)房(fáng)地产长效机制。这是个技术活，只要坚持市(shì)场化改革，中国一定能化解(jiě)这个难题，让房地产回(huí)归(guī)实体经济和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知(zhī)道能不(bù)能(néng)兑现的营销手段，而是所见即所得的(de)过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是(shì)对购房民众的最(zuì)根本(běn)最实质的保障，这样将(jiāng)极(jí)大的提升(shēng)开(kāi)发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。所有商(shāng)业的本质是向(xiàng)善(shàn)，是以(yǐ)客户为中心，房地产也不能(néng)例外，老百姓买房(fáng)子是天大(dà)的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸(xìng)福(fú)一(yī)家人。从这个角度，取消预售制、实施(shī)现房销售是实现老百姓安居乐业、社(shè)会(huì)长治久(jiǔ)安、行业企业(yè)健康(kāng)发展的重大措施。在当前的情况下，取消预售制要结合(hé)稳楼市、房地产软着陆、打通金融支(zhī)持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者(zhě)十年前在国务(wù)院发(fā)展研(yán)究中心(xīn)参与(yǔ)财税改(gǎi)革方案研究(jiū)时(shí)，对预(yù)售制、房地(dì)产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行(xíng)过长期(qī)系(xì)统的专项研究。（参考后来形(xíng)成的(de)专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品(pǐn)房预售制(zhì)的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求(qiú)大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制(zhì)推动(dòng)城(chéng)市化进程，但背后潜藏的(de)风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预售资金第三(sān)方(fāng)全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购(gòu)房，提供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房(fáng)交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期房预付(fù)款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十(shí)年代在中国香港，楼宇出租是(shì)地产行业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出(chū)租资金周转期长等问(wèn)题，分层销售(shòu)孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中国香港还(hái)未推(tuī)行(xíng)公共房(fáng)屋制度，许多人(rén)栖身于木屋或者其(qí)他临时住(zhù)宅，住(zhù)房的需求是相(xiāng)当高(gāo)，不过(guò)大多数居民的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数(shù)以(yǐ)一整栋楼为单位，需要雄厚的资(zī)金实力才能(néng)购买。虽(suī)然楼宇出租是中国(guó)香港地产(chǎn)行业盛行(xíng)的方(fāng)式，但有(yǒu)着转让(ràng)难、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问题。针对这一系列问(wèn)题，不少地产商开(kāi)始探求新的(de)方式，如把楼宇契(qì)约切(qiè)开，即(jí)“分契”，然后将楼宇分(fēn)层出售。这(zhè)模式一经推行，购买楼宇的市民(mín)数量有(yǒu)所增加，开发(fā)商(shāng)资金(jīn)周转加快。

　　在(zài)分层出售(shòu)的基础上，将“按(àn)揭(jiē)”模式引入(rù)房地产销售(shòu)，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东创办立信置(zhì)业有限公(gōng)司，凭(píng)借(jiè)商(shāng)业直觉(jué)和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商(shāng)品流通、资金周(zhōu)转有着(zhe)独到的(de)见解(jiě)，在努(nǔ)力寻求(qiú)方(fāng)法加(jiā)快(kuài)自身资金(jīn)周转。当时其在(zài)购下九龙(lóng)的一(yī)块地盘后，除(chú)了分(fēn)层出售、还(hái)印发售楼(lóu)说明书(shū)，上(shàng)有(yǒu)文字详尽说明楼宇的地势(shì)环境、建(jiàn)筑(zhù)材料(liào)、分层价格、订购方(fāng)法(fǎ)等。此外，“卖楼(lóu)花(huā)”是另外一(yī)个亮点，即先收(shōu)取(qǔ)买家的(de)订(dìng)金，采(cǎi)用类似租金的分期付款形(xíng)式(shì)，等新楼落成(chéng)时，收(shōu)齐(qí)买家的钱，买家(jiā)就(jiù)拥有了自己的房产。这种方式减轻了民众购房的资金(jīn)压力，加速了房屋的建造和销(xiāo)售，也解决(jué)了制造商(shāng)的(de)资(zī)金(jīn)问题(tí)，降低投资风险，在(zài)当(dāng)时可谓是“双赢(yíng)”的(de)举措(cuò)。“预(yù)售(shòu)楼花+分期付款”的销(xiāo)售模式(shì)成为当时中国香港房地产市场(chǎng)的一大特色，纵观中国(guó)香港(gǎng)房地(dì)产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解(jiě)决(jué)了核心的住房供不应求的问(wèn)题，使(shǐ)房市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了(le)中国香港(gǎng)楼市几十(shí)年繁荣，但期间也出(chū)现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部门不(bù)断(duàn)完善、规范化，建立健(jiàn)全(quán)的(de)监管(guǎn)机(jī)制，促进市(shì)场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼盘因建(jiàn)筑费(fèi)用(yòng)超支停工(gōng)，出现“烂(làn)尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理部门提升(shēng)了对于预售楼花制度(dù)的监管，即要求开发商在预售(shòu)前(qián)，确保地价款已经(jīng)全部支付，还要证明自身(shēn)有资金等能力(lì)把项(xiàng)目完成，资金需放入(rù)律师所托管，支取时(shí)需律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师(shī)等造假，套取(qǔ)监管账户资金，中国(guó)香港要(yào)求(qiú)律师(shī)行(xíng)在银行(xíng)开设的信(xìn)托账户（监(jiān)管账户）、开发商操作等采(cǎi)取(qǔ)全透明化机制(zhì)，且银行(xíng)的(de)责(zé)任(rèn)上升，如出(chū)现房屋“烂(làn)尾”情况，银行(xíng)将(jiāng)成最(zuì)大风险方，后续需自(zì)身推动项目完(wán)工。随着监管体系(xì)逐步完善，出现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成“中国内地(dì)版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房需(xū)求大(dà)和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国(guó)内(nèi)地(dì)优先发展重工业，强调(diào)基础建设(shè)，这(zhè)一(yī)导向使前(qián)期发展工业化(huà)的(de)进程大于城(chéng)市(shì)化进程，唯(wéi)有解决住(zhù)房基础等城市化配(pèi)套问题(tí)，才能进一步推进城市化(huà)。但当时(shí)推(tuī)行的是(shì)“统(tǒng)一(yī)管理，统一分配，以租(zū)养房”的福(fú)利分房制度，住房市(shì)场发(fā)展(zhǎn)起步较晚、增速(sù)较慢，福利分房制度也出现了(le)分(fēn)配(pèi)不(bù)公、效率低、配套差等问题，因此福利(lì)分房(fáng)制度不再适用于当时(shí)的国情。叠加(jiā)房地产市场面临商品(pǐn)房(fáng)的需(xū)求(qiú)量大，而社会(huì)缺少(shǎo)大型房地产开(kāi)发商，商(shāng)品房供(gōng)应(yīng)量小的(de)困境(jìng)，此时引入中(zhōng)国香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内(nèi)地房(fáng)地产市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步引进中国香港预售商品房(fáng)制度，先后出台多项文(wén)件，大力支持国内房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于进一步深化(huà)城镇住房制度改革，加快(kuài)住房建设的通(tōng)知》文件，决定(dìng)停止住房无(wú)偿实(shí)物分配，逐步实行住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体(tǐ)制，从计划经济下的福(fú)利分(fēn)房转向市场(chǎng)经济的商品房。房(fáng)地产市场采用预售制，允许开(kāi)发商(shāng)卖(mài)期房，解决了房企缺(quē)少资金(jīn)和开发时(shí)间周(zhōu)期长的两大难题，开发(fā)商以预售款撬(qiào)动下(xià)一个项目(mù)的开发(fā)，形成滚动(dòng)开发模(mó)式(shì)，住房供应速度(dù)加快。自(zì)此(cǐ)中国内地开始(shǐ)房(fáng)改货(huò)币化，中(zhōng)国人民(mín)银行等(děng)多方迅速(sù)出台相关的信(xìn)贷(dài)政策，支持购房者，极(jí)大作(zuò)用推动了房地产市(shì)场(chǎng)的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)后，经调整形成契(qì)合中(zhōng)国内地的商品房(fáng)预售制度(dù)。预售制(zhì)的初衷(zhōng)是为了缓解房企资金(jīn)压(yā)力，加(jiā)快城镇住房建(jiàn)设。具体(tǐ)来说，是指房地(dì)产开发企业(yè)将(jiāng)正在建设中(zhōng)的房屋(wū)预先出售给购(gòu)房者，由购房(fáng)者支付(fù)定金或(huò)房(fáng)款(kuǎn)的行为。区别于中国香港，在中国内地实践过程中，商品房预售流程为(wèi)：房(fáng)地产(chǎn)开发商办理预售许可(kě)证(zhèng)-签订商品房买(mǎi)卖合同-进行备(bèi)案(àn)登记(jì)和(hé)预告登记(jì)-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一(yī)次性付清首付款，并采用银行贷(dài)款的形式一次(cì)性付(fù)清剩余(yú)房款(kuǎn)，换言之，房(fáng)屋(wū)未建成，开发商可能已拿(ná)到了全部购房款，这(zhè)点(diǎn)与中国香港的按照工程进度付(fù)款有所不同。对中(zhōng)国内地(dì)的开发(fā)商而言(yán)，预售制商(shāng)品房也开(kāi)启了高周转、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确(què)实存在(zài)

　　作为(wèi)中国内地商品房销售的(de)最主(zhǔ)要方式(shì)，预售制极大(dà)缩短房企现金回笼周期，同时(shí)增(zēng)加市场商品房供应(yīng)，推(tuī)动了城镇(zhèn)化发展(zhǎn)进程。预(yù)售制(zhì)在(zài)过(guò)去20多(duō)年(nián)对中(zhōng)国内(nèi)地房地产市场的稳步(bù)发展起到了重要作用，不仅解决了房(fáng)地产(chǎn)市场快速发(fā)展阶段的资金需求，也提(tí)高了居民居住(zhù)水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住(zhù)宅小区，从(cóng)全(quán)民蜗居到基本适居，住(zhù)房事业取得巨大进步，数(shù)十(shí)年时间走完(wán)发达国家(jiā)几百年城镇化路(lù)程。改革(gé)开放以来，城镇化进程(chéng)进入快速(sù)发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成(chéng)区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国住(zhù)房(fáng)存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售制在当(dāng)前(qián)已成(chéng)为(wèi)中国内地商品房(fáng)销售最主要方(fāng)式，2005年中国内(nèi)地商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)期房销售面(miàn)积占(zhàn)总销(xiāo)售面积的(de)比(bǐ)重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年(nián)期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内(nèi)地(dì)房地产行业(yè)的发展。中国内地房地产历经二十(shí)多年长周期(qī)繁荣，行业各(gè)项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平(píng)，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产(chǎn)开发投资完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年(nián)复(fù)合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的(de)快(kuài)速发展，房地产企业从无到有、从国企先行到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企业(yè)数量(liàng)达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动(dòng)中国(guó)内地经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产带动的上下(xià)游产业链特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地(dì)产带动产业(yè)链占(zhàn)GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房(fáng)地产对金融、批(pī)发、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投(tóu)资(zī)渠道(dào)，2020年(nián)房地产(chǎn)完(wán)全(quán)拉动的(de)投资占全社会(huì)固定资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占(zhàn)固(gù)定资产投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产(chǎn)贷款(kuǎn)占银行各(gè)项(xiàng)贷款余额(é)的(de)比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等通道(dào)业务(wù)，占比超过三分(fēn)之一。从(cóng)房地产融(róng)资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道(dào)，根据我们的(de)《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿(yì)美元(yuán)，大(dà)于美国的33.6万(wàn)亿美元、日(rì)本的10.8万亿(yì)美元、英法德(dé)三国合(hé)计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市(shì)值的比(bǐ)例看，2020年中(zhōng)国为(wèi)66.6％，高于(yú)美国(guó)的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中(zhōng)国住房市值(zhí)与股债房市值(zhí)的比例较(jiào)高，主要是因(yīn)为住房市值(zhí)高，以及中国资本市场发育尚不(bù)成熟，直接融资比例较低，股票(piào)、债券市值较低，居民投(tóu)资渠(qú)道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜(qián)藏的风险确实存在(zài)，当(dāng)前(qián)的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝(jué)大(dà)部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者(zhě)的单方(fāng)面(miàn)不公(gōng)平制度，购房(fáng)老百姓几乎(hū)承担了所(suǒ)有商品(pǐn)不能(néng)交(jiāo)付的风险(xiǎn)。比如，交房等(děng)待(dài)期(qī)一般为(wèi)两(liǎng)年，在此期(qī)间，购房者不仅承(chéng)担银行(xíng)利息，还要承担延迟(chí)交房、“一房(fáng)二卖”、房(fáng)屋(wū)质量、房产(chǎn)证延期办(bàn)理甚至(zhì)不能交房等风险。另外，购房者(zhě)和开发商之(zhī)间的购房(fáng)合同、购房者和银行的按揭贷(dài)款合同是两(liǎng)个独(dú)立的合同关系，如果开发商(shāng)发生违(wéi)约，购(gòu)房者(zhě)只能(néng)根据(jù)购房(fáng)合同向开发商(shāng)主(zhǔ)张权力，但依(yī)旧需要根(gēn)据按(àn)揭贷款合同按时向银行进行贷(dài)款偿还，因此(cǐ)购(gòu)房者承(chéng)担的风险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从(cóng)行(xíng)业层面看，预售制(zhì)助推(tuī)部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇(yù)到下行周期(qī)，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行(xíng)影(yǐng)响(xiǎng)自身(shēn)信用和(hé)购房者(zhě)对行业的信(xìn)心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的(de)发(fā)放方(fāng)，一旦房企因(yīn)为(wèi)市场波动(dòng)或经营不善(shàn)，出(chū)现资金链断裂(liè)等一系(xì)列问题，导致(zhì)“烂尾”等(děng)情况，而房企通过与购房(fáng)者签订的(de)预(yù)售合同和按揭合同，已经从银(yín)行获得房款，如果(guǒ)购(gòu)房者丧失还款能力或短期(qī)不能还款(kuǎn)等，则(zé)风险完全由银行承担，银(yín)行将面临较(jiào)大的坏账(zhàng)压(yā)力。

　　从(cóng)监管角度(dù)看(kàn)，购房者的预售监管(guǎn)资金(jīn)去(qù)哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根(gēn)结底(dǐ)两个(gè)字那(nà)就是“没钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的《城市(shì)商(shāng)品房预(yù)售管理办法(fǎ)》中明确规定了开发企业预售商(shāng)品房所得款项应(yīng)当用于有(yǒu)关的工程(chéng)建(jiàn)设，商(shāng)品房预售款监管的具体办法，由房地产(chǎn)管理(lǐ)部门制定。但多年以来全国并没(méi)有(yǒu)统一的预售资(zī)金(jīn)监(jiān)管规定，各地实行“一(yī)城(chéng)一策”。例如，太(tài)原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城(chéng)市重点监管资(zī)金比例为总预(yù)售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市(shì)则按照(zhào)项目(mù)的建安成本乘以建(jiàn)筑面积或者项目工程总(zǒng)额(é)报价计算(suàn)重点资金(jīn)。而事实是，不(bù)少购房款未进入监管账户、或进入(rù)监管账户后被挪用，导致(zhì)楼盘没有资金继续建设。收(shōu)楼遥遥无(wú)期，月供(gōng)却被迫(pò)继(jì)续还款。那么，监管账户资金如何被挪走(zǒu)的(de)？实际(jì)上，在过去房地(dì)产大(dà)开发时代的高周转背景下，抽调(diào)预售款(kuǎn)监管账户资(zī)金，是行业(yè)“潜规则”。比如工程总(zǒng)承包方，以工程(chéng)建设名义，获得(dé)监管(guǎn)账户(hù)拨付资(zī)金(jīn)，再由(yóu)工程方将资金(jīn)转给房(fáng)企，而拨付的工程款，远超工程进度所(suǒ)需。通过这些方式套取的(de)资(zī)金，在房企各地项(xiàng)目间(jiān)流动，变相(xiāng)加杠杆，这(zhè)样做提供了资金流动性，房企抽(chōu)调资金统筹拿地、还(hái)款(kuǎn)和楼盘建设，形成一种资(zī)金循环高周(zhōu)板凳的量词是一把还是一只啊 凳子可以用什么单位来表示转模式(shì)，但一(yī)定程度上把(bǎ)风险甩(shuǎi)给了购房者(zhě)。

　　2 国际(jì)经验

　　整(zhěng)体来说，国外商(shāng)品房预售制度(dù)呈(chéng)现(xiàn)以下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对于购房(fáng)者预付资金，一般设有定金(jīn)或预付款保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房者支付的预付(fù)款比例相对较低(dī)，绝大部分房款在(zài)房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款(kuǎn)一(yī)般以(yǐ)定金(jīn)方式支付(fù)，或按工程进度分期支付(fù)，或(huò)二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用(yòng)两种方式发放按揭贷款，一是按工(gōng)程(chéng)进度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放(fàng)，购房者(zhě)开(kāi)始月供；二是房(fáng)屋交付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾(wěi)保护：为(wèi)预售商品房提供期房烂尾保险，在商品房出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保(bǎo)护：房屋交付(fù)质量的保障有两种方(fāng)式，一(yī)是期房由政府或第三(sān)方验(yàn)收合(hé)格并提供验收凭证后(hòu)，开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得(dé)购房者支付(fù)的房款。二是开发商(shāng)为购(gòu)房者提供一定的(de)保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预售(shòu)资(zī)金(jīn)第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　美国期房定金一(yī)定期(qī)限内(nèi)无条件返(fǎn)还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余房款(kuǎn)交付后(hòu)按揭还款，交付前资金由第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例(lì)一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最(zuì)低(dī)可低(dī)于(yú)3.5％，根据美(měi)国官方(fāng)数据，2021年美国(guó)平均首(shǒu)付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或首付外，购房者在房(fáng)屋交付后通过按揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国(guó)为防(fáng)止开发(fā)商挪用(yòng)资金，购(gòu)房者的定金(jīn)及首付款由第三(sān)方公证行(xíng)或产(chǎn)权(quán)保险公司的信(xìn)托账户监(jiān)管。如果开发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者资金可(kě)通过申请仲(zhòng)裁取(qǔ)回，且不承担任(rèn)何(hé)责任与损失。而开发商(shāng)在房屋(wū)建设过程中的(de)资金全部来自(zì)银行，银(yín)行根据(jù)工程进度(dù)向开发商提供一定比(bǐ)例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用(yòng)资金(jīn)直接损害银(yín)行利益，银行(xíng)有(yǒu)充分动机监管开(kāi)发商施(shī)工进度。开发商在房屋交付(fù)时需(xū)取得由政(zhèng)府(fǔ)相关部门(mén)经审(shěn)查(chá)后(hòu)发放(fàng)的验收凭(píng)证，通过验收凭证向银行得到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　德国期(qī)房可零首付购房，房(fáng)款按建造工期进度支付，按揭按工(gōng)期放款后还贷(dài)，房贷利率采用固(gù)定利率，开发(fā)商或购房者可购买(mǎi)期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售(shòu)门槛方面，德国(guó)开发商在(zài)项目获批后即可预售(shòu)房屋。签(qiān)署购房合同前，购(gòu)房者(zhě)需(xū)支付(fù)约2000欧的定(dìng)金并进行预约公证，签订合同后定金退(tuì)还。如由(yóu)于任何原(yuán)因不(bù)能购(gòu)买，定金按照德国(guó)法律全部(bù)退(tuì)还。

　　签(qiān)署(shǔ)购房合(hé)同后，购房者需(xū)支付公证费和土(tǔ)地交易税，分(fēn)别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购房款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方(fāng)面，德(dé)国没(méi)有规定最低(dī)首(shǒu)付比例，可零首付购房。

　　余(yú)款(kuǎn)方(fāng)面，德(dé)国也(yě)采取按(àn)工期支(zhī)付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔(bǐ)进(jìn)行支付(fù)，具体(tǐ)支付(fù)节点、比例因项目而(ér)异。一般来说，支付节点可分为公(gōng)证后、主(zhǔ)体完工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户(hù)玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙面完工、地板完工、全(quán)部完工，支付比例(lì)可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面(miàn)，购房者可(kě)在支付房(fáng)款前申请房贷，房贷(dài)利率采(cǎi)用固定利(lì)率(lǜ)，银行按施(shī)工节奏分多次发放贷(dài)款(kuǎn)，每(měi)笔贷(dài)款给予购房者(zhě)一定(dìng)使用期限，期限结束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计了(le)两(liǎng)种保险，保险的功能(néng)是当房屋出现重大延期(qī)或重大缺(quē)陷(xiàn)时，保险公(gōng)司(sī)保证开发商赔偿或(huò)修(xiū)复，开发商破产，由(yóu)保险公司负责相应赔偿。保险由开(kāi)发商或(huò)购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例仅20％-45％，资(zī)金由买卖(mài)双方(fāng)律(lǜ)师严(yán)格监(jiān)管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均有一名(míng)律师，负责(zé)沟通(tōng)期房交(jiāo)易(yì)中的房(fáng)产、资金、合同等各个环节，各环节内容确认(rèn)无误后签订首(shǒu)付交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英国设(shè)置(zhì)了10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，当开发商出(chū)现(xiàn)财(cái)务(wù)、经营(yíng)问题时，购房者10％的(de)定金由保险公(gōng)司赔付(fù)，而超出10％的(de)部分较难追回。

　　首(shǒu)付(fù)方面，首(shǒu)付比(bǐ)例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天(tiān)内支付(fù)。

　　余(yú)款支付(fù)环节，英国采取按工程(chéng)进度付(fù)款的方(fāng)式，但(dàn)是交房前付款比例(lì)相对较低，一般会(huì)在(zài)合同签订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的(de)款项，即交房前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余(yú)款项交房后支(zhī)付。

　　交付(fù)环节(jié)，英国规定房屋必须经过(guò)房产公(gōng)证公司(sī)的检验验收后才能交付，交付后方(fāng)可按揭(jiē)还(hái)贷。

　　资(zī)金监管(guǎn)环节，英国期房(fáng)预售资金监管(guǎn)极为严格(gé)，资金也由律师监(jiān)管，在确认工程进度(dù)、支付相(xiāng)关款项过程中，由(yóu)买(mǎi)房(fáng)律师将资金转给卖(mài)方律(lǜ)师，卖(mài)方律师转(zhuǎn)给(gěi)开发商(shāng)，即资金(jīn)在进入开发商(shāng)账户前经(jīng)过两道关口，有利(lì)于保障购房者(zhě)资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设(shè)置板凳的量词是一把还是一只啊 凳子可以用什么单位来表示期房预付(fù)款(kuǎn)保全措施(shī)

　　日本(běn)期房(fáng)交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时(shí)，开(kāi)发商必须完成“预售房定金保(bǎo)全(quán)措施”，交房前付款比例不超房(fáng)款的20％，开发商违(wéi)约需(xū)返还定价(jià)并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立(lì)法(fǎ)方面，日(rì)本二(èr)战结(jié)束(shù)后(hòu)由于(yú)房屋供给(gěi)严重失衡(héng)，叠加(jiā)法(fǎ)律(lǜ)空白，社会上(shàng)“一房二卖”现象普遍，为(wèi)此(cǐ)，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物(wù)交易(yì)法》，经多次修订，目前是唯一(yī)一部规范期(qī)房(fáng)交(jiāo)易(yì)的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据(jù)日本《宅地建物取引业(yè)法》，对购房者支(zhī)付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的(de)部分，法律(lǜ)要(yào)求开发(fā)商必须完成定(dìng)金(jīn)保全(quán)措施才可预售。什么(me)是定金保全措施(shī)？即买(mǎi)卖双方签订(dìng)购房合同时(shí)，开(kāi)发(fā)商(shāng)向金融机构或指定保证机构或保险机构签订定金保证委(wěi)托合同(tóng)，设置购(gòu)房者定金(jīn)的保证或保险(xiǎn)，并将(jiāng)相应的保证金(jīn)证(zhèng)明(míng)书交付给购房者。除(chú)定金外，其他(tā)预先支付的购(gòu)房款也(yě)受该措(cuò)施保护(hù)。若开发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融机构或保证机(jī)构或保险公(gōng)司兑付，同时，开发商需(xū)向(xiàng)购房者(zhě)赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只需支(zhī)付最多不超20％的(de)定金，签(qiān)订(dìng)购房合同后，购房者即(jí)可向(xiàng)银行申请贷款(kuǎn)，但(dàn)交房后才开始按揭贷款，除(chú)定金外的剩余房款在交(jiāo)房后开(kāi)始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾(wěi)款

　　新加坡期(qī)房购房者(zhě)违(wéi)约可(kě)返还相当于(yú)3.75％房款的(de)订(dìng)金，首付比(bǐ)例20％，余款按工(gōng)程进度支付，所有资(zī)金进银行专门项目资(zī)金账户，交房后满1年(nián)保(bǎo)修期(qī)后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支付(fù)环节，新(xīn)加坡开发商有统一的选购权(quán)合同以及订金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款(kuǎn)作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步(bù)签订购买合(hé)同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的(de)房(fáng)款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房(fáng)合同后，购房者需支付15％的首(shǒu)付及印花税，同(tóng)时购房(fáng)者向(xiàng)银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房同样采取按工程进(jìn)度付款的方式，《发展(zhǎn)商(shāng)条例》对期房付款(kuǎn)流程做(zuò)了(le)统一(yī)详细规定，要求所有开发商(shāng)遵(zūn)守，支付节点一(yī)般为(wèi)合同签(qiān)订后、地基完(wán)工、框架完(wán)工、管道门窗(chuāng)等完(wán)工等(děng)，支付比例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭(jiē)贷款也依照工程进度(dù)放款(kuǎn)，月供(gōng)在此过(guò)程中随着(zhe)放出贷款的增加而增加，未放(fàng)款部(bù)分无(wú)需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购房者的订金与付款会存入(rù)银行专门的项目资金(jīn)账户，账户(hù)资(zī)金提(tí)取须(xū)与房屋建设有(yǒu)关。房屋交付后，购房(fáng)者享受(shòu)1年的(de)房屋保修期，此(cǐ)后购房(fáng)者支付(fù)15％的(de)尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房(fáng)地产到了政策出手临界点，重点(diǎn)是(shì)保交楼和房企重组(zǔ)。一(yī)方面(miàn)，加大对刚需和改善型需(xū)求的支持(chí)力度，长短兼顾妥善(shàn)应对局(jú)部停贷现象，重点(diǎn)是保交楼(lóu)保复工(gōng)保民生，给予强有力的金融工具(jù)支持(chí)。另一方面(miàn)，从现在起，对还在(zài)正常运转的房(fáng)企包括民营(yíng)企业，加大支持力度，由(yóu)优质房(fáng)企牵头并购重组整(zhěng)个行(xíng)业，为(wèi)每个房企(qǐ)配(pèi)套AMC和财团，给予金融(róng)工(gōng)具配套(tào)。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分(fēn)估计(jì)形(xíng)势(shì)复(fù)杂性和人性复杂(zá)性(xìng)，兼顾化解停贷(dài)、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效(xiào)机制。长效(xiào)机制(zhì)四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定(dìng)和(hé)房地产税。定金环节，建立开发商(shāng)违(wéi)约后定金(jīn)保(bǎo)护机制(zhì)，如将已支付定金冻(dòng)结至房屋交付(fù)阶(jiē)段，保(bǎo)障(zhàng)购房者定(dìng)金安全。签(qiān)订合同(tóng)环节，鼓励保险公司(sī)介入，为房屋重(zhòng)大延期以及(jí)重(zhòng)大缺(quē)陷等(děng)情况提供充分的保障。余(yú)款支付环节(jié)，建立按工程进度付款机制或交(jiāo)房后按揭贷款机制，充分保护购房者的(de)权益。资金监(jiān)管环节，引入(rù)独立于(yú)开发商、银行的第三方资金监管(guǎn)机构，或由(yóu)政府(fǔ)相(xiāng)关部门直接监管，以此防(fáng)止资(zī)金挪用现象。交付(fù)环节(jié)，建(jiàn)立商品房(fáng)保修期(qī)制度。保修期内，开发商(shāng)应对(duì)房屋质量(liàng)问题全权负责、免费维修，购房者(zhě)在(zài)保(bǎo)修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品房预(yù)售(shòu)制是大势(shì)所趋(qū)。一方面，98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是(shì)权宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代(dài)，对购房民众(zhòng)不(bù)公(gōng)平的预售制已经过时(shí)了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为现房销售(shòu)。另一方面，取消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开发商将拼的(de)不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能(néng)兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即(jí)所得的(de)过硬的(de)产品质量和诚(chéng)信，这才(cái)是(shì)对购(gòu)房(fáng)民众的最根本最实质的保障，这样将极大的提升开发(fā)商(shāng)的建筑(zhù)质量，实现良币(bì)驱逐劣(liè)币。

未经允许不得转载：IDC站长站，IDC站长，IDC资讯--IDC站长站 板凳的量词是一把还是一只啊 凳子可以用什么单位来表示