OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公(gōng)司现实中真的可以把人玩坏吗哲库科技(jì)，引发(fā)了公募REITs扩(kuò)募风波(bō)，如今，二级市场的影响仍(réng)未停(tíng)歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日(rì)，华安张(zhāng)江光大园REIT开盘继续(xù)延续此前几日的下跌走势(shì)，午后(hòu)跌幅一度(dù)扩(kuò)大，尾盘有(yǒu)所拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个交易日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT曾发布公告，紧(jǐn)急回应(yīng)称，哲库(kù)科技是其扩募拟(nǐ)新购(gòu)入基础设施资产张润大厦的重(zhòng)要承(chéng)租(zū)方(fāng)之(zhī)一(yī)，目前(qián)未收(shōu)到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停止执行(xíng)已签租(zū)赁协(xié)议的通知。同时(shí)，在公告中(zhōng)，华安张江光大园REIT进(jìn)一步表示(shì)，原始权益人将继续密切关注(zhù)哲库科技后续情况，积(jī)极做好(hǎo)相(xiāng)关应对。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募购(gòu)入项目的原(yuán)始权益人相关负责(zé)人也表(biǎo)示，近(jìn)期已同步启动了(le)应急预案，排摸储备租户，积极应对(duì)哲库提(tí)前退租(zū)的(de)可能(néng)事项。由于张润(rùn)大厦(shà)是全国(guó)首批(pī)REITs申(shēn)报扩募(mù)项目(mù)，公司领(lǐng)导高度(dù)重视，浦东(dōng)新区国资委也高度关(guān)注。

　　多位(wèi)业内人士表示，华安张江光大园REIT近期市场波动较大，但其(qí)实不动产公募REITs项目短期出(chū)租(zū)率下跌并(bìng)不会从根本上影响其内外价值(zhí)，投资者(zhě)应(yīng)理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继(jì)续波动

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯片子公司哲(zhé)库科(kē)技的(de)事(shì)件继续扰动公募(mù)REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江(jiāng)光大园REIT以3.726元的(de)价(jià)格小幅低开，此后二级市(shì)场价格(gé)开(kāi)始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价(jià)格有所回升，最(zuì)终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利(lì)消息(xī)影响，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT最(zuì)近几个交易日二级(jí)市(shì)场价(jià)格表现(xiàn)欠佳，5月11日(rì)以来，3个交易(yì)日(rì)跌(diē)幅达到9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上市(shì)以来(lái)，华安张江(jiāng)光大园REIT累计涨幅超过24％，在(zài)全市场(chǎng)公募REITs中位居前(qián)列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看，目前上(shàng)市的8只产业园区基(jī)础设施REITs中，仅博(bó)时招商(shāng)蛇口(kǒu)产业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其(qí)余7只均有不同(tóng)程(chéng)度下(xià)跌，8只产业(yè)园(yuán)区基础设施REITs5月15日平(píng)均跌幅(fú)1.38％。今年以(yǐ)来平均跌(diē)幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季报(bào)中已(yǐ)经披露张江光(guāng)大园(yuán)项目(mù)出租率(lǜ)有所下降，如今(jīn)拟扩(kuò)募的项(xiàng)目又遭遇突(tū)发事件，因(yīn)此导致二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格出现(xiàn)波动。”一位业(yè)内人士分析称。

　　不过(guò)，在上述(shù)人士看来(lái)，尽管出于风险规避的原因，最近几个(gè)交易日场(chǎng)内资金有(yǒu)所流出(chū)，但(dàn)是，不动产公募REITs项目短期出租率下跌(diē)并(bìng)不会从根本上影响其内(nèi)外价值(zhí)。

　　他也同(tóng)时(shí)表示，目(mù)前(qián)随着二级市(shì)场价格(gé)下跌(diē)，风险也得到一定(dìng)释放，但(dàn)是价格涨跌(diē)会受到基本面、情绪(xù)面等多重(zhòng)因素影响(xiǎng)，不好(hǎo)判(pàn)断价格(gé)是不是已经(jīng)完全触底。

　　此外，还(hái)有一位业内人士表(biǎo)示，今年整体REITs市场(chǎng)表(biǎo)现(xiàn)低迷(mí)，不少(shǎo)产品年内二级市场跌幅(fú)较大，其实有些隐含收益(yì)率高的产(chǎn)品具备一定的投资价值，很(hěn)适合(hé)稳(wěn)健类投资者。此外，伴(bàn)随着(zhe)经济复苏的步(bù)伐，产业园区(qū)、物流(liú)类等REITs产品具(jù)备(bèi)一定的投资价(jià)值。

　　先锋瑞(ruì)驰私募基金执行(xíng)董事高如星对此表示，若张江园区最终能顺(shùn)利解决招商，平稳过度对(duì)经营(yíng)现金流没有造成大(dà)的影响，“事件性利空下(xià)调至得这(zhè)么急、这(zhè)么深，加上(shàng)前期(qī)本身园区类(lèi)资产就(jiù)回(huí)调不(bù)少了(le)，这就(jiù)是黄金(jīn)坑。”不过(guò)，他也强(qiáng)调，最终(zhōng)还是落到租(zū)金收入受不受影响(xiǎng)，影响(xiǎng)多大，估(gū)计园区(qū)会最(zuì)终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公(gōng)司哲库科(kē)技。随后5月12日晚，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT发布公告，紧(jǐn)急(jí)回(huí)应称，哲库科技(jì)是(shì)其扩募拟(nǐ)新购入基础(chǔ)设施资产张润大厦的(de)重要承租方之一，目前(qián)未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面关于(yú)停止(zhǐ)执行(xíng)已签租(zū)赁协(xié)议的(de)通知。同时(shí)，在公告中，华(huá)安张江光大(dà)园(yuán)REIT进(jìn)一步表(biǎo)示，原始权益人将继续(xù)密切关注(zhù)哲(zhé)库科(kē)技后续情(qíng)况(kuàng)，积极做(zuò)好相(xiāng)关应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的张江光大园项目出租率下降事项，一度二级市场价格出现回落(luò)。在随后召开的(de)业绩说明会中管(guǎn)理人就相关事(shì)项进(jìn)行了解释(shì)说明，市(shì)场信心(xīn)得到(dào)了(le)一定提振，二级市(shì)场价格表现也(yě)趋于平稳。据(jù)了解，张江 REIT在5月11日召开(kāi)的线上(shàng)和线下(xià)的扩募说明会上，运营(yíng)团(tuán)队(duì)表示了对张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)项目(mù)的(de)信(xìn)心，预计签署意向书和合同谈判中的储备租户正常转(zhuǎn)化后，项目出租(zū)率将得到回升。没想到仅过了不到三周(zhōu)的时间(jiān)，张江(jiāng)REIT的扩募之(zhī)路又迎(yíng)来了新(xīn)的考(kǎo)验。

　　因(yīn)张江REIT的上述公告引(yǐn)起(qǐ)了市场各(gè)方的广泛关注，张(zhāng)江REIT拟扩(kuò)募购入项目的(de)原始权益(yì)人相关负责人坦言，事发突然确(què)实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第一时间(jiān)即(jí)奔(bēn)赴(fù)现场(chǎng)进(jìn)行了沟通和核实工作，并同步(bù)启动了应急预案，排摸储备租(zū)户，积极应对哲库提前(qián)退租(zū)的(de)可能事项(xiàng)。由于张润大厦是全(quán)国首批REITs申报扩募项目(mù)，公司(sī)领导高度(dù)重(zhòng)视，据悉新区(qū)国资(zī)委也高度关(guān)注(zhù)。

　　当谈(tán)及储备(bèi)租户情况，相关(guān)负(fù)责(zé)人介绍说，目前储备租(zū)户(hù)还(hái)是(shì)比较丰富的，覆盖了芯片测试、人工智能、航天产业、信息技术(shù)等产业客户，租赁意向(xiàng)面积超过了(le)2万方。从意向储备转化(huà)为(wèi)实际租户需要一些时间。

　　“我们(men)正(zhèng)在着手通过签署租赁意(yì)向书来尽快锁定(dìng)一些(xiē)重要租户。虽然收了三个月履约保证金给了(le)我们一些(xiē)空间，但本着对首批扩(kuò)募(mù)、对市场负责的态(tài)度，我(wǒ)们肯定要(yào)全力与时间赛跑，把这(zhè)些(xiē)面积在短期内完成去化。”相关负责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同区域的张江光大园项目一季度(dù)末也有将(jiāng)近30％的空置率，原(yuán)始权(quán)益人有那么多(duō)储备租户，之(zhī)前的空(kōng)置(zhì)率为何未(wèi)能得到解决。

　　对(duì)此(cǐ)相(xiāng)关(guān)负责人解释(shì)，现实中真的可以把人玩坏吗张江光(guāng)大园(yuán)一直以来都坚(jiān)持以市(shì)场化运(yùn)营为导向，历史运营表现稳(wěn)定，租户(hù)的调租和换租都属于正常情况，而这次项(xiàng)目的大(dà)租户退租(zū)正(zhèng)好发生在市场(chǎng)活跃(yuè)度的短期低点，目前市场情况已有所好转。在(zài)看到(dào)出租率下滑情况没有得到及时修复后，张江(jiāng)这边也作了(le)一定的(de)资源调(diào)配和倾斜(xié)，引入了一些储(chǔ)备(bèi)租户。

　　另外(wài)，张润大(dà)厦(shà)和张江光大园(yuán)项(xiàng)目在给租(zū)户的分隔空间(jiān)、交(jiāo)付(fù)标准(zhǔn)、租金水平等方面也(yě)有一些(xiē)差异化，张润(rùn)大(dà)厦多是两千多平(píng)的大平层(céng)，楼的成(chéng)新度高一些(xiē)，单价也(yě)贵(guì)一(yī)些，张江光(guāng)大园单(dān)层以一千平的面(miàn)积为主(zhǔ)，还有一些(xiē)独栋形态的物业。租户(hù)自身也会有(yǒu)诉求，也会根据自(zì)身(shēn)需(xū)求和预算挑选区域内的不(bù)同物业。

　　“如(rú)果扩募完成以后，新老(lǎo)资产(chǎn)的管(guǎn)理人都变成了(le)一家，后续我(wǒ)们在资源共享和联(lián)合(hé)营(yíng)销方(fāng)面(miàn)能(néng)更加充分发(fā)挥协同效应，相信可以(yǐ)做得更好。”上述负责(zé)人补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的(de)定位(wèi)和展(zhǎn)望，相(xiāng)关(guān)负责人表示，张江集团(tuán)和(hé)张江高(gāo)科目前在管资(zī)产约五百万方，还有(yǒu)一些其(qí)他在开(kāi)发的储(chǔ)备项目，这些(xiē)都将成(ché现实中真的可以把人玩坏吗ng)为张江REIT实现打造张江园区产(chǎn)业空间(jiān)资产上市平(píng)台(tái)目标的坚(jiān)实后盾和储(chǔ)备资源(yuán)。“我们(men)非常(cháng)重视张江REIT这个资(zī)本(běn)平(píng)台和它(tā)未来(lái)的(de)发展。”相关负(fù)责人(rén)表示(shì)，“这次扩募是我们实现基金扩容的第一步，也是至(zhì)关重(zhòng)要的一步，眼下我们可能面临了一(yī)些(xiē)突发情况需要解决，但(dàn)是这和我们在张江科(kē)学城这三十年建(jiàn)设发(fā)展过程中所(suǒ)经历的相比，只(zhǐ)能算(suàn)是一(yī)个(gè)非(fēi)常小的(de)插(chā)曲。我们有信心排除(chú)万(wàn)难，尽一切(qiè)可能化解当前突发事件的(de)所有负(fù)面影响，维持(chí)预(yù)期和(hé)市场的信(xìn)心。”

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