饱受争议(yì)的二手房(fáng)交易中介费问题(tí)，正逐渐(jiàn)得到(dào)监管部门的重(zhòng)视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市(shì)场(chǎng)监管总(zǒng)局联合发(fā)布了关(guān)于规范房地产经纪服务的(de)意见。意(yì)见提及，近年来，部分房地产经纪(jì)机构存在利用房(fáng)源客(kè)源优(yōu)势收取过高费用、未明码标(biāo)价、捆绑收费、滥用客户(hù)个(gè)人(rén)信息等问题，加重(zhòng)交易当事人负担、侵害其合法(fǎ)权益。

　　基于(yú)上述背(bèi)景，两部门从加强从(cóng)业(yè)主体管理、明确经纪服务内容、合理确定经(jīng)纪服(fú)务收(shōu)费(fèi)、严格(gé)实(shí)行明(míng)码标(biāo)价等十方(fāng)面，提出(chū)了意见。

　　中原地产首席分析师张大(dà)伟(wěi)称，随着城市(shì)发展，一二线城市二手(shǒu)房交易占比逐渐增加。以北京、上海为例(lì)，二(èr)手房占(zhàn)市场成交(jiāo)比例(lì)超过80％，大量二(èr)手(shǒu)房成交(导管是什么意思 男生导管导多了会不孕不育吗jiāo)依赖(lài)中介居间成交，房地产调控重(zhòng)心(xīn)逐渐从开发商过渡到中介公(gōng)司(sī)。

　　广东省(shěng)城规(guī)院住房(fáng)政策(cè)研究中心首席研究员(yuán)李宇嘉(jiā)表示，买(mǎi)房对居(jū)民来说属于金(jīn)额不低的大宗(zōng)交(jiāo)易，由于二手房交(jiāo)易成本较(jiào)高(gāo)、交易周期较长，具有非(fēi)常强的专业(yè)性，居(jū)民往往(wǎng)通(tōng)过中介来完成。但很多中介利用信息不对称等问题，将非(fēi)必要的(de)收费夹带(dài)其中，如收取过桥(qiáo)融资、按揭费(fèi)、担(dān)保(bǎo)费等，对(duì)居(jū)民造成额外(wài)的负担，而且(qiě)这些服务事项并未明码标价。

　　对(duì)于(yú)二(èr)手房市场交易(yì)过程(chéng)中存在的(de)“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪(jì)服务在内(nèi)的(de)相关市场交(jiāo)易行为及其主体进(jìn)行规范和秩序整顿，是房(fáng)地(dì)产市场管理(lǐ)和调控的主题。“当(dāng)下，推进这项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监(jiān)管重点

　　二手房市场中，历来对房地产(chǎn)经纪(jì)服务行业关注最多的一个话(huà)题，便是房(fáng)地产经纪服务费的问题。

　　张大伟认(rèn)为，未来相关部门主要监管的重(zhòng)点，将是对房地产经纪服(f导管是什么意思 男生导管导多了会不孕不育吗ú)务(wù)收费及中介交易进行规范。

　　在热点城市，二手房屋交易过程中，部(bù)分(fēn)价值不菲(fēi)的房屋，往往要(yào)缴纳一笔金额不低的中介费。以北京某房地(dì)产(chǎn)经纪服务(wù)机构(gòu)2.7％的服务费率计算，一套(tào)1000万元(yuán)的房屋，中介费约为27万。

　　在合理(lǐ)确定(dìng)经纪服务收(导管是什么意思 男生导管导多了会不孕不育吗shōu)费上，两部(bù)门在(zài)此次意(yì)见中(zhōng)提及，房地产经纪(jì)机(jī)构要合理降低(dī)住(zhù)房买卖(mài)和租赁经纪服务费用。鼓励按照(zhào)成交价格(gé)越高、服务费(fèi)率越低的原则实(shí)行分档定价。引导由交(jiāo)易双方(fāng)共同承担经纪(jì)服务费用。

　　据张大(dà)伟介绍，目前房地产经纪服务收费标(biāo)准的最早(zǎo)依(yī)据是1995年国家计委建(jiàn)设部下发的《关于房地产(chǎn)中介服务收(shōu)费(fèi)的通知》（971号(hào)文），其中第六条规定：房(fáng)屋(wū)买卖代理(lǐ)收费，按成(chéng)交价格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为例，目(mù)前北(běi)京市执行的2014年更新后的(de)收费标准，即根(gēn)据(jù)这样的规(guī)定(dìng)：“少数特别复杂的住宅买卖(mài)经纪服务(wù)，经交易各(gè)方协商同意，可在规定(dìng)的收费标准基础上(shàng)适当上(shàng)浮，上浮幅度最高不得(dé)超过10％。”这意味着，当前北京(jīng)二(èr)手房中介(jiè)费上(shàng)限(xiàn)为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精(jīng)神，北京2015年取消了房地产中介服务等57个政(zhèng)府定价，房(fáng)地产经纪服务(wù)收费(fèi)多少由各(gè)中介机构自行(xíng)决定。

　　“房产中介机构在实际收(shōu)取费用过程中，相关(guān)监管(guǎn)部门当前并未明确具体(tǐ)的中介费(fèi)率，中介机构仅需(xū)在(zài)服务过(guò)程(chéng)中对(duì)收费(fèi)标准进(jìn)行明码标价即可(kě)。而房地产(chǎn)经纪服务机(jī)构在具体收取过程中，会(huì)结合房屋价值(zhí)及工(gōng)资标准，综(zōng)合计算出合适(shì)的中介费率。”张(zhāng)大伟补充道。

　　对(duì)于(yú)明码标(biāo)价(jià)问(wèn)题，两部门在此次意见(jiàn)中提(tí)及，房地产经纪机构(gòu)应当在经营门(mén)店、网(wǎng)站、客户端等(děng)场所(suǒ)或渠道，公示(shì)服务(wù)项(xiàng)目、服务内容和收费(fèi)标(biāo)准，不得混合标价和捆绑收(shōu)费。房地产经纪(jì)机构提供的(de)基本服(fú)务和延伸服务，应当分别(bié)明确(què)服务项(xiàng)目和(hé)收(shōu)费标准。房地(dì)产经纪机(jī)构收费(fèi)前应当向交易当事人出(chū)具收(shōu)费清单，列明收(shōu)费标准、收费金额，由当事人签字(zì)确认。

　　另外，对收费明显高(gāo)于市场平均水平的房地(dì)产经纪机(jī)构(gòu)，住房和城(chéng)乡建设部(bù)门将会同市场监(jiān)管等部(bù)门采取约谈等(děng)综合措(cuò)施进行重点监(jiān)管(guǎn)。市场(chǎng)监(jiān)管部门会同(tóng)有关部(bù)门依法查处不按规定明(míng)码标价、操纵经纪服务收(shōu)费等违(wéi)反价格和反垄断法律法规的行为(wèi)。对房地产(chǎn)经纪机构相关(guān)违法违规信息，市场监管部门要依法依规纳入国(guó)家企业信用信息公示系统。

　　房屋中介费(fèi)要降了？

　　鼓励(lì)按(àn)照成交价格越(yuè)高(gāo)、服务费(fèi)率越低的原则实行分档定价(jià)，是(shì)否意味着，未(wèi)来豪宅(zhái)的中介费有(yǒu)望大幅降低(dī)？

　　中(zhōng)原(yuán)地产华南区总(zǒng)裁兼(jiān)深(shēn)圳中原总经理郑叔(shū)伦称，住建部(bù)发文鼓励按照成交(jiāo)价(jià)格越高(gāo)、服务(wù)费率越低(dī)的(de)原(yuán)则实(shí)行分(fēn)档定价，合理降低住房买卖和租(zū)赁经纪服(fú)务费(fèi)用，主要还是规范行业，打(dǎ)击(jī)收费过高的经纪机构(gòu)，但对市场影响有限(xiàn)，“以深圳为例(lì)，深圳市(shì)场豪宅和普宅本来收费就不同，各家收费普遍在合理范围内(nèi)，加上经纪(jì)服务费(fèi)用(yòng)对市(shì)场的影响不大。”

　　张大伟指出(chū)，由于当(dāng)前两部门提出的意见仅为鼓励性质(zhì)，即(jí)只是纲(gāng)领性(xìng)文件(jiàn)而非规定，未来如何具(jù)体认(rèn)定其中(zhōng)的(de)细则(zé)，还(hái)需要(yào)看各(gè)城市落地执行情(qíng)况(kuàng)。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场(chǎng)看，经(jīng)纪服(fú)务领域的调整(zhěng)改善、规范化，有利于行业健(jiàn)康发展。同(tóng)时，由于(yú)二手(shǒu)房很多房源在产权方面有瑕疵，如产(chǎn)权抵押、不同税费等都可能对交(jiāo)易产(chǎn)生影响，这(zhè)对房地产经(jīng)纪服务(wù)行业的专(zhuān)业性(xìng)提出更高的要求(qiú)。”

　　58安居客研(yán)究院研究总监(jiān)陆骑麟(lín)指出，在二(èr)手房买卖过程中，原本应该由上下(xià)家各支付一半的中介费，但在一些热点城市(shì)的(de)二(èr)手房(fáng)交易过程中，往往会有这样的情形，因(yīn)部分购(gòu)房者处于弱势地位(wèi)，从而会出现中介费及税费均由购(gòu)房者(zhě)来承担。即使一(yī)些(xiē)房东愿意承担中介费，这(zhè)部分(fēn)费用(yòng)也可能通(tōng)过转(zhuǎn)嫁的(de)方式，在房价中有(yǒu)所(suǒ)体现。

　　“上家(jiā)把中介费转嫁给(gěi)下家(jiā)，市场(chǎng)这种所谓‘约定俗成’的情况，一些房产中(zhōng)介(jiè)公(gōng)司将其视为向(xiàng)购房(fáng)者单边收费的行为。部(bù)分中(zhōng)介公司可能会利用(yòng)其支(zhī)配地位，在(zài)原先(xiān)经纪服务收(shōu)费的基础上，再次向房东收取费(fèi)用，而(ér)这部分费(fèi)用(yòng)，房东往往(wǎng)会将其转再次转嫁给购(gòu)房(fáng)者，这实际上(shàng)相(xiāng)当于变(biàn)相(xiāng)推(tuī)高(gāo)了房(fáng)价。两部门提出严(yán)禁(jìn)操纵经纪服务收费，不仅有利于(yú)提高交易中操作的透(tòu)明(míng)度，也有(yǒu)利(lì)于(yú)房价的稳定。”陆(lù)骑麟称(chēng)。

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