万(wàn)柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外(wài)走红，让这个位(wèi)于北京海淀的豪宅被全(quán)国知晓，其背后(hòu)曾(céng)宣称要做(zuò)地(dì)产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万柳书院再次受(shòu)到舆(yú)论(lùn)关(guān)注，起因中(zhōng)赫集团成了共同债务人被中国(guó)信达(dá)追债(zhài)，中国信达为了收回钱款不得(dé)不将中赫抵押的75套万(wàn)柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问题是(shì)，这(zhè)些(xiē)房子早已售出，业(yè)主并非(fēi)中赫(hè)集团，那(nà)些真正斥(chì)巨资(zī)购入房产的有(yǒu)钱(qián)人，房子现在莫名奇妙地被拍(pāi)卖(mài)，算是被割了(le)！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这些业主的(de)维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的(de)时候，他们的姿(zī)势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能(néng)没你想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还(hái)是债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)”，但谁都(dōu)没想到，这(zhè)个位于海淀(diàn)核心区位，名(míng)校环绕(rào)的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国信(xìn)达在京东(dōng)拍(pāi)卖上，上架了“北京(jīng)赫华恒(héng)瑞房(fáng)地(dì)产开发(fā)有限公司(sī)不良债权转让项目”，债权总(zǒng)额高达(dá)近47亿，该项(xiàng)目(mù)的抵(dǐ)押物中，包括75套万柳(liǔ)书院住(zhù)宅。

　　据京(jīng)东拍卖显(xiǎn)示(shì)，上述不(bù)良债权转让(ràng)项目的(de)处置主体(tǐ)是中国信达资产管(guǎn)理股份有限公司北京市(shì)分公司（下称中国信达北分），处置的是(shì)对北京赫华恒(héng)瑞房(fáng)地产开发(fā)有限(xiàn)公司(sī)（下称赫华(huá)恒瑞）的不良债权(quán)。截(jié)至2023年(nián)1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元人民(mín)币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公司(sī)是共(gòng)同债(zhài)务人。目前(qián)，该(gāi)项(xiàng)目已有(yǒu)1万(wàn)次(cì)围观，35名意向人(rén)。

　　从表(biǎo)面上(shàng)看(kàn)，这就是一起(qǐ)中(zhōng)国信(xìn)达北分讨债的故(gù)事，但实际(jì)上(shàng)，75套豪宅的(de)背后暗(àn)藏(cáng)秘密。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳书院总(zǒng)共301户，而且早(zǎo)已售罄。如果(guǒ)该报道属实，说(shuō)明(míng)这些房子实际上都是卖出(chū)去(qù)了的，是有人住(zhù)的。

　　那为什么中(zhōng)国信(xìn)达的拍卖(mài)页面上又注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明这(zhè)些房子根本没有网签，也没有房(fáng)产证！

　　第一财经的报(bào)道证实了上述内容。有豪宅中介(jiè)透露(lù)，中(zhōng)赫集团早(zǎo)就把这(zhè)75套房子抵(dǐ)押出(chū)去，现在还没资金(jīn)解抵押(yā)，所以不能网签、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最(zuì)强学(xué)区房，万柳书院的业主基(jī)本(běn)都是北(běi)京的(de)高端(duān)人士(shì)，柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊等知名商业大(dà)佬也是万柳书(shū)院的业主(zhǔ)。另据(jù)地产(chǎn)自媒体(tǐ)“地产八(bā)卦(guà)女”爆料，万(wàn)柳书院的(de)业主中(zhōng)，还有不少中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不(bù)少网(wǎng)友感(gǎn)叹，“富(fù)人也被精(jīng)准收(shōu)割了(le)！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实已(yǐ)经(jīng)支付价(jià)款并实际占有，那(nà)么(me)，中国信达转让这笔不良债权回本的(de)愿望，或将泡(pào)汤(tāng)。这次拍卖损失(shī)最(zuì)大的，没准还是债(zhài)主中国(guó)信(xìn)达(dá)。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民事执行中，业主已(yǐ)经支付(fù)价款并实(shí)际占有，但未办理(lǐ)过户手(shǒu)续(xù)的(de)，如果业(yè)主没有过(guò)错，人民法(fǎ)院不得查封(fēng)、扣押、冻(dòng)结，已经查封的可以向法(fǎ)院提(tí)出(chū)执行异(yì)议(yì)申(shēn)请，请(qǐng)求法院解除(chú)查封(fēng)，同时(shí)可以联合起诉开发商，要(yào)求退还购房(fáng)款或办理房产证，并承担违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民(mín)法院报公布《最高人民(mín)法(fǎ)院关于商品房消费者权利(lì)保护问题(tí)的批复》，以司法解释的方式明确(què)了(le)购(gòu)房人(rén)的优先权：

　　商品(pǐn)房(fáng)消费者(zhě)以(yǐ)居(jū)住(zhù)为(wèi)目的购买房屋并已支(zhī)付全部价款，主张其房屋交付(fù)请(qǐng)求权优(yōu)先于建设工程价款(kuǎn)优先受偿权、抵押权以及其他债权(quán)的(de)，人民法院应当予以支(zhī)持。只支付了(le)部分价款的商(shāng)品房消费者，在一审法庭辩论终结前(qián)已实际(jì)支付剩余价款(kuǎn)的(de)，可以适用前款规定。

　　也就是说(shuō)，如果(guǒ)这(zhè)75套(tào)房子均为(wèi)“已售未网签”，那么(me)这笔不(bù)良(liáng)债权(quán)，实际上是个烫手山(shān)芋。可能不仅(jǐn)不能(néng)卖出(chū)去(qù)回(huí)本，抵押的这75套房(fáng)子，还会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯(sī)莱(lái)斯”

　　成了(le)“老赖(lài)”

　　这(zhè)次(cì)债(zhài)权公司中国(guó)信(xìn)达(dá)申请不良债权转让，可以追溯(sù)到金(jīn)谷(gǔ)信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中国信达已经(jīng)成为赫华恒(héng)瑞唯(wéi)一股东。但(dàn)此前，赫华(huá)恒瑞为(wèi)中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置(zhì)地等选择(zé)退(tuì)出了赫华(huá)恒瑞(ruì)的股东(dōng)行列(liè)，中国金谷国(guó)际信托有限责任公司成为(wèi)了唯一股东(dōng)，后(hòu)者由中国信达资产管理股份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作(zuò)为房(fáng)地产开发商，相(xiāng)较(jiào)其(qí)他房企，中赫(hè)集(jí)团既(jì)没有很大规模，也没有很高的国民(mín)知(zhī)名(míng)度(dù)，但却在北京豪宅圈留下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为中赫集团进(jìn)入北京的第一(yī)个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫(hè)置(zhì)地推出(chū)钓鱼岛七(qī)号院(yuàn)3号楼，高达(dá)30万/平米(mǐ)的天价，成(chéng)为当时京城最贵(guì)的楼盘，引发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿(yì)元，溢(yì)价(jià)率40.9％，从融创(chuàng)、保利(lì)、万科等大型知名房企手中，抢下了北(běi)京万柳地(dì)块，成为北京当年的“双料(liào)地王”。很(hěn)快，万柳书(shū)院(yuàn)就以神秘高端的姿态杀入市场，无论(lùn)是一块(kuài)块从荷兰(lán)运回来的(de)灰砖垒起来的五米高墙，还(hái)是每棵(kē)成本超6万的成年银(yín)杏树，还是每(měi)平米20万元的(de)价格，都令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融(róng)创的湖、紫(zǐ)辰(chén)院的(de)树、北平(píng)府(fǔ)的院儿。”从(cóng)这句(jù)顺口溜中，就(jiù)可看出其在(zài)北京豪(háo)宅圈的地位。2014年(nián)末上市的(de)它，对手是当时有名的融(róng)创(chuàng)观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大华(huá)府等，现如今，它远远超过这(zhè)些(xiē)对手。

　　去年，万柳书院一套300平米(mǐ)的法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿(yì)、单(dān)价达到惊人的36万元(yuán)/平米，说明万(wàn)柳书院(yuàn)虽然已经推出了8年之久，但其依(yī)旧在北京豪宅(zhái)圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发的豪(háo)宅，也吸引了不少知名人(rén)士(shì)，如知名演(yǎn)员(yuán)宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等知名(míng)商(shāng)业大佬则(zé)居住在万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的成(chéng)功(gōng)奠定了中赫集团的“高端路线”，也(yě)因此，它被外(wài)界贴上了，“卖(mài)北京城最贵(guì)的房，拿北京(jīng)城(chéng)最贵(guì)的地”，“做地(dì)产中(zhōng)的‘劳(láo)斯莱斯’”的(de)标(biāo)签。

　　但隐藏在(zài)豪(háo)宅(zhái)开(kāi)发商光环的背后，这个地产界“劳(láo)斯莱斯(sī)”却多次成为被执行(xíng)人，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为(wèi)履(lǚ)行能力而拒(jù)不履行生(shēng)效法律文(wén)书确定义务，中(zhōng)赫(hè)集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了？

　　中赫集团如今沦(lún)落到(dào)这个(gè)地(dì)步，其实(shí)是(shì)有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早在今(jīn)年年初“万柳(liǔ)书院少爷”走红(hóng)之(zhī)时，深蓝(lán)财经就曾深挖出背后的中赫集团(tuán)，发现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从(cóng)知(zhī)名豪(háo)宅的开(kāi)发商(shāng)到沦为“老(lǎo)赖”，中(zhōng)赫集团实控人(rén)周金辉的人生轨迹跟着(zhe)急转直下。而追根溯源，这个转折(zhé)点(diǎn)，就(jiù)在于收购北京国(guó)安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷开(kāi)始了多元化转(zhuǎn)型，但转型(xíng)之(zhī)路并(bìng)不好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集团就(jiù)尝试过多(duō)元化(huà)业(yè)务，先后进军能源市场(chǎng)、团购网站，但最(zuì)终都惨淡收(shōu)场。最终，周金辉(huī)将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参(cān)股国安足球俱乐部64％股权，成(chéng)为(wèi)国安的新东家(jiā)。接着(zhe)在2021年(nián)6月(yuè)，中赫(hè)集团(tuán)从中信集团手中拿下北京国安(柴进的性格特点和主要事迹概括，武松的性格特点和主要事迹ān)俱乐(lè)部36％股权，至此拿下(xià)北京(jīng)国(guó)安俱(jù)乐部全(quán)部股权。如果北京国(guó)安的估值(zhí)一直没变，那么中赫集(jí)团拿下北(běi)京国安，总计花费了(le)约55.5亿(yì)。

　　看到(dào)这里，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中(zhōng)赫(hè)为(wèi)什么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫(hè)集团及(jí)其实(shí)控(kòng)人(rén)周金辉夫妇(fù)将其(qí)手中的中赫集(jí)团股份质押陆续(xù)质押，据企查查(chá)显示，目(mù)前(qián)中(zhōng)赫集团共有11条股权(quán)出质记录。质(zhì)权人包括(kuò)海金(jīn)商(shāng)业保理(lǐ)、北京建工、山东(dōng)国际(jì)信托、中融(ró柴进的性格特点和主要事迹概括，武松的性格特点和主要事迹ng)信托、中信(xìn)建设等。

　　这与(yǔ)入主(zhǔ)北京(jīng)国安(ān)的时间完全吻(wěn)合。

　　然(rán)而，入主北(běi)京国(guó)安后，不仅(jǐn)国安的经营状况没有得到(dào)改善(shàn)，中(zhōng)赫集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据(jù)北京(jīng)产(chǎn)权交易所官网信息显示，2020年，北(běi)京国安足球俱(jù)乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该(gāi)俱乐(lè)部(bù)资(zī)产总计(jì)5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为(wèi)了(le)缓解资金(jīn)压(yā)力，中赫集团和周金辉夫妇(fù)还(hái)在持续(xù)质押手中的(de)中(zhōng)赫集团股份，但(dàn)国安和中(zhōng)赫的经(jīng)营状(zhuàng)况却(què)持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行标的高达11亿(yì)，北京国安(ān)也3次与(yǔ)中赫集团、中赫置(zhì)地、及中赫集(jí)团股(gǔ)东周金辉、李彩霞等共(gòng)同(tóng)成为被执行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履(lǚ)行能(néng)力而拒不履行生(shēng)效法律文书确定义务，上述被执(zhí)行人成为“老赖”。只有北京国安，目(mù)前幸免于难(nán)。不过在实控(kòng)人(rén)都成为老赖的情况下，被执行10个多亿的北京(jīng)国(guó)安，又如何能独善其身？

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