OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技，引发了公(gōng)募REITs扩(kuò)募风波，如今(jīn)，二级市场(chǎng)的(de)影响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张江光大园REIT开盘继续延续(xù)此前几(jǐ)日的下跌走势(shì)，午后跌幅(fú)一度扩大(dà)，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲(zhé)库科技是其扩募拟(nǐ)新购(gòu)入基(jī)础设施资产张润(rùn)大厦的重要承租方之(zhī)一(yī)，目前(qián)未收(shōu)到哲(zhé)库(kù)科技及OPPO方(fāng)面关于停(tíng)止(zhǐ)执(zhí)行(xíng)已签租赁(lìn)协议的通知。同时，在(zài)公告中，华安张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)REIT进一步表示(shì)，原始权益(yì)人(rén)将继续密切关注哲库科技后续情况，积(jī)极(jí)做好相关应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始权益人相关负责人也(yě)表示，近期(qī)已同步启动了应(yīng)急预案，排(pái)摸储(chǔ)备(bèi)租户，积极应对哲库(kù)提(tí)前退租的可能事项。由于(yú)张润(rùn)大厦(shà)是(shì)全(quán)国首(shǒu)批REITs申报扩募(mù)项目(mù)，公司领导高度(dù)重视，浦东新区国资委(wěi)也高度关(guān)注。

　　多位(wèi)业(yè)内人士表示，华安张江光大园(yuán)REIT近期市场波动较大，但其实(shí)不动产公募REITs项目(mù)短期出(chū)租率下跌并(bìng)不会从根本(běn)上影响(xiǎng)其内外价(jià)值，投(tóu)资者应理性看(kàn)待。

　　张江光大园REIT

　　二级市(shì)场(chǎng)价格继续波动(dòng)

　　本(běn)周，OPPO关停旗下芯片子(zi)公司哲(zhé)库科技(jì)的事件继续(xù)扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT以3.726元的价格(gé)小幅(fú)低(dī)开，此(cǐ)后二级市场价格(gé)开(kāi)始震(zhèn)荡走(zǒu)低，午盘(pán)收跌6.17％。午(wǔ)后(hòu)，华安张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有(yǒu)所(suǒ)回升(shēng)，最终(zhōng)报收3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江光大(dà)园REIT最近(jìn)几(jǐ)个交易日二级市场价格表现(xiàn)欠佳，5月11日以来(lái)，3个交(jiāo)易日跌幅达到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华(huá)安张江光大园REIT累计(jì)涨幅超过(guò)24％，在(zài)全(quán)市场公募REITs中位居前列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市场整体表(biǎo)现(xiàn)上(shàng)看(kàn)，目(mù)前上(shàng)市(shì)的8只产业园区基(jī)础设(shè)施REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇(shé)口产业园REIT微幅上涨，其余(yú)7只均(jūn)有不同程度下跌，8只产(chǎn)业园区基础设施REITs5月15日(rì)平均跌(diē)幅1.38％。今年以(yǐ)来平均(jūn)跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江(jiāng)REIT一季报中(zhōng)已经披露张江光大园项(xiàng)目出租(zū)率有(yǒu)所下降，如今拟扩募(mù)的项目又遭遇(yù)突(tū)发事件，因此导致二级市场价格出现波动。”一位(wèi)业内人士(shì)分析称。

　　不(bù)过，在(zài)上(shàng)述人士看(kàn)来，尽管出(chū)于风险规避(bì)的(de)原因，最近几个交易日场(chǎng)内(nèi)资(zī)金有所流出(chū)，但是，不动产公募REITs项目短期出租率(分数的导数公式口诀，分数的导数公式推导lǜ)下(xià)跌并不(bù)会从根(gēn)本(běn)上影响其内外价值。

　　他也(yě)同(tóng)时表示，目(mù)前(qián)随着二级市场价格下跌，风险也得到(dào)一定释放，但是价格涨跌会受(shòu)到基本面、情绪面等多重(zhòng)因素影响，不好判断价(jià)格是不是已经完全触底。

　　此外，还有一位业内人(rén)士表(biǎo)示，今(jīn)年整体REITs市场表现(xiàn)低迷(mí)，不(bù)少产(chǎn)品年内二级市场跌幅较大，其实(shí)有些隐含收益率高(gāo)的产品具备一定的投资价值，很(hěn)适合稳(wěn)健(jiàn)类投资者。此外，伴随(suí)着经济复(fù)苏(sū)的步伐，产(chǎn)业园区、物(wù)流类等REITs产品具(jù)备(bèi)一定的(de)投资(zī)价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事(shì)高如星对此表(biǎo)示，若张江(jiāng)园(yuán)区最终能顺利解决(jué)招商，平(píng)稳过(guò)度对经营(yíng)现金流(liú)没有造成大的影响，“事件性(xìng)利空下(xià)调(diào)至(zhì)得这(zhè)么(me)急、这么深，加上前期本身(shēn)园区(qū)类资产就回调不少(shǎo)了，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最终还是落到租金(jīn)收入受不受影(yǐng)响，影(yǐng)响多大(dà)，估计园(yuán)区会最终解决(jué)。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路(lù)上再迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子(zi)公司哲库科技。随后(hòu)5月(yuè)12日晚，华(huá)安张江(jiāng)光大(dà)园REIT发布(bù)公告，紧急(jí)回应称，哲库(kù)科技(jì)是其扩募拟新购入(rù)基础设(shè)施(shī)资产张润大(dà)厦的重要承租方(fāng)之一，目前未(wèi)收(shōu)到哲库科技(jì)及(jí)OPPO方面(miàn)关于停止执行已签租赁(lìn)协议(yì)的通知。同时，在公告中，华安(ān)张江光大园REIT进一(yī)步表示(shì)，原(yuán)始权(quán)益人将继续密切关注哲库科(kē)技后续情况，积(jī)极做好(hǎo)相(xiāng)关应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因(yīn)其(qí)一季报中披露的张(zhāng)江光大(dà)园项(xiàng)目出租率下降事项，一度二级市场(chǎng)价格(gé)出现回落(luò)。在(zài)随后(hòu)召开的业绩(jì)说明会中管理人就相关事(shì)项进行了解释(shì)说(shuō)明，市场信心得到了(le)一定提振，二级(jí)市场价格(gé)表现也趋于平稳。据了解，张江(jiāng) REIT在5月11日(rì)召开(kāi)的线上和(hé)线下的扩(kuò)募说明会上，运(yùn)营(yíng)团队(duì)表示了对张江(jiāng)光大园项目的(de)信心，预(yù)计签(qiān)署意向(xiàng)书和合同谈(tán)判中的储备租户(hù)正常转化(huà)后(hòu)，项目出租(zū)率(lǜ)将得到回(huí)升。没(méi)想到仅过了不到三周的时间，张江RE分数的导数公式口诀，分数的导数公式推导IT的(de)扩募之(zhī)路(lù)又(yòu)迎(yíng)来了新的考(kǎo)验(yàn)。

　　因张(zhāng)江REIT的上(shàng)述(shù)公(gōng)告(gào)引起了市场各方(fāng)的广泛(fàn)关注(zhù)，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始权益(yì)人(rén)相关负(fù)责人(rén)坦言，事(shì)发(fā)突然确实始(shǐ)料未分数的导数公式口诀，分数的导数公式推导及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第(dì)一时间即奔赴现场(chǎng)进行了沟通和(hé)核实(shí)工作(zuò)，并同步启动了应急预案，排(pái)摸(mō)储备租(zū)户，积极应对哲库提前(qián)退租的可能事项。由(yóu)于张润大(dà)厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导高度重视(shì)，据悉新区国(guó)资(zī)委也高度关(guān)注。

　　当(dāng)谈(tán)及储备(bèi)租户情况，相(xiāng)关负责人介绍说，目前储备租户还是(shì)比较丰富的，覆盖了芯(xīn)片测试、人工智能、航天产业、信(xìn)息技术等产业客户，租赁意向面积超过了2万方。从意向储备转化为(wèi)实际(jì)租(zū)户需要一些时间。

　　“我们(men)正在着手(shǒu)通过(guò)签(qiān)署(shǔ)租赁意向书来(lái)尽快(kuài)锁定一些重要租户(hù)。虽然收(shōu)了三(sān)个月履(lǚ)约保(bǎo)证金给了(le)我们一(yī)些(xiē)空间，但本着(zhe)对首(shǒu)批扩募、对市场负(fù)责的(de)态度，我们肯定要全力与(yǔ)时间赛跑，把这些面(miàn)积在(zài)短期内(nèi)完成去化。”相关负(fù)责人说道(dào)。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT已持(chí)有的(de)同区域的张江光大园项目一季度末也有(yǒu)将(jiāng)近30％的(de)空置率(lǜ)，原始(shǐ)权益人有那么多储备租户，之(zhī)前的空(kōng)置率为(wèi)何(hé)未(wèi)能(néng)得到解决。

　　对此(cǐ)相(xiāng)关负责人解释，张江光大园一直以来(lái)都坚持以(yǐ)市场化运(yùn)营为(wèi)导(dǎo)向，历(lì)史运营表现稳定，租(zū)户的调(diào)租(zū)和换租都属于正(zhèng)常情况(kuàng)，而这次项目的大租户退租正(zhèng)好发生在市(shì)场活跃(yuè)度的短(duǎn)期低(dī)点，目前市场情(qíng)况(kuàng)已有所好(hǎo)转(zhuǎn)。在看到出(chū)租率下(xià)滑情况没有(yǒu)得到及时修复(fù)后(hòu)，张江这边(biān)也作(zuò)了一定(dìng)的资源调配和(hé)倾斜，引入了一(yī)些(xiē)储备租户。

　　另外(wài)，张润大(dà)厦和张江(jiāng)光大园项目(mù)在给(gěi)租户的分隔空间(jiān)、交(jiāo)付标准、租金水平等(děng)方(fāng)面也有一些差(chà)异化，张润大厦多是两千多(duō)平的大平层(céng)，楼的成新度高一些，单价也贵一些，张江光(guāng)大(dà)园单层以一千平(píng)的(de)面积为主(zhǔ)，还有(yǒu)一些独栋形态的(de)物业。租户自身也会(huì)有诉(sù)求(qiú)，也会(huì)根据自身需求和预算(suàn)挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩募完成(chéng)以后，新老资产的管理(lǐ)人都变(biàn)成了一家，后续我们在资源共享和联合营销方面能更加充分发(fā)挥协同(tóng)效应，相信(xìn)可以做得(dé)更好。”上述负责人补充说道(dào)。

　　最后谈及对于张江REIT的定位(wèi)和展(zhǎn)望，相(xiāng)关负(fù)责人表示，张江集(jí)团和张江高科目(mù)前在管资产约五百万方，还有(yǒu)一些其他在开发的储(chǔ)备(bèi)项目，这些都将成为张(zhāng)江REIT实现打造张江园区产业(yè)空(kōng)间资产上市平台目标的坚(jiān)实后(hòu)盾(dùn)和储备资(zī)源。“我们非常重视(shì)张江REIT这个资本平台和它未(wèi)来的发展。”相关(guān)负责人表(biǎo)示，“这(zhè)次扩募是我(wǒ)们实(shí)现基金扩容的(de)第一步，也是至关重要的一步，眼下我们可能(néng)面(miàn)临了一(yī)些突发情况需要(yào)解决，但是这和我们(men)在(zài)张江科学(xué)城这三十年(nián)建设发展过程(chéng)中所经历的相(xiāng)比，只能算是一个(gè)非常小(xiǎo)的插曲。我(wǒ)们(men)有(yǒu)信心排(pái)除万难，尽一切可能化解当前突发事件的(de)所有负面影(yǐng)响，维持(chí)预(yù)期和市场的信(xìn)心。”

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