文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月17日召(zhào)开的(de)全国住房和(hé)城(chéng)乡建设工作会议提(tí)出“有条(tiáo)件的可以进(jìn)行(xíng)现房销售(shòu)”，不足一个月时间，已(yǐ)有山东(dōng)、安(ān)徽、河南、四(sì)川(chuān)、广东等地(dì)明确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了(le)，用你(nǐ)的钱，建你(nǐ)的(de)房(fáng)子，还(hái)烂尾(wěi)了(le)，这是对购(gòu)房者的不公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的(de)别建了，不能(néng)把(bǎ)包袱(fú)甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社(shè)会，这是房(fáng)地产从大开发(fā)时代(dài)步入高质量发展阶(jiē)段(duàn)的必然趋势，也是对购房老(lǎo)百姓(xìng)的最大(dà)保护。98年房改时，全(quán)国缺房子，开发(fā)商缺钱(qián)，预售制(zhì)是(shì)权(quán)宜之(zhī)计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制(zhì)已经过时(shí)了，该取消了(le)，改为现房销售。以后一手交钱(qián)，一手交房，天经(jīng)地义(yì)。当然二次房改是个技术活(huó)，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债务、恢复市(shì)场信心以及长(zhǎng)效机制(zhì)，长效机(jī)制四大关键是(shì)推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地(dì)产税。如果按照经(jīng)济规(guī)律办(bàn)事，中国一(yī)定能实现房(fáng)地(dì)产(chǎn)软着陆和长期平(píng)稳健(jiàn)康发(fā)展，跨(kuà)过(guò)这道关，解好这道(dào)世界(jiè)难题(tí)。

　　2、为什么(me)要取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)、改为现房销售？大家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交货(huò)，预售制是对购买者的单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几(jǐ)乎(hū)承担了(le)所有商品不能交(jiāo)付的风险。从个人层面看，预售制对购房者非常不公(gōng)平，比如，交房(fáng)等(děng)待期一(yī)般为(wèi)两(liǎng)年(nián)，在此期间(jiān)，购(gòu)房(fáng)者不(bù)仅承担(dān)银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延(yán)期(qī)办理甚至不能交房的风(fēng)险。从行业(yè)层(céng)面看，预售制助推部分(fēn)房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发(fā)资金(jīn)链断裂、项目(mù)搁置(zhì)等(děng)系列风险。取消预(yù)售制，改为现房销售，这(zhè)样(yàng)有助(zhù)于落实中央房住不炒精神、有助于保障购房老百姓(xìng)权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制(zhì)度怎么来的？国外什么情况？简(jiǎn)单科普(pǔ)一(yī)下(xià)：商品房预售最早(zǎo)源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商(shāng)放杠杆的(de)方(fāng)式。98年房改，由于商品房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴(jiàn)中国(guó)香港，引入了商品房预售制度(dù)。其实，当前世界不少国家(jiā)存(cún)在预售制。但是，重点来了！发达(dá)国(guó)家一(yī)般有严格的监管保障(zhàng)措施(shī)，开发商在项目获得政府批(pī)准后(hòu)才可以开始销(xiāo)售，买家在购(gòu)买(mǎi)期房后并非像中国一样在支付完首付款后从银行(xíng)一次性贷款支付剩余全部房款，而是(shì)根据开(kāi)发商工(gōng)程进度在(zài)完全交房前进行(xíng)分期支付。所以，预售制度是需要(yào)严(yán)格的资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)、分(fēn)期支付以及违约处罚措施作为保障的(de)，如果(guǒ)没有这(zhè)些保障措施，一定会触发风险，对购房民众不公平(píng)，所(suǒ)以(yǐ)不如(rú)借机(jī)取消(xiāo)预售制度，以后(hòu)改为现房销(xiāo)售。客(kè)观讲预(yù)售制度有(yǒu)一定历史阶段(duàn)性，现(xiàn)在中国住房进入存量时代，取消预售(shòu)制度(dù)有(yǒu)助于降负债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当然这需要配套房(fáng)企(qǐ)债务重组(zǔ)、复(fù)工保交楼、恢复市(shì)场(chǎng)信心和房地产长效机制。这是个技术活，只(zhǐ)要(yào)坚持市(shì)场(chǎng)化改革(gé)，中国一定能化解这个难题，让房地产回归实体经济和居住属性，安(ān)居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如(rú)果取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发(fā)商(shāng)将拼(pīn)的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营(yíng)销手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即(jí)所得(dé)的过硬(yìng)的(de)产品(pǐn)质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最(zuì)根本最实质的保障，这样(yàng)将极大的提(tí)升开发商(shāng)的建(jiàn)筑质量，实(shí)现良币(bì)驱逐劣币。所有商业的本质(zhì)是向(xiàng)善，是以客户为中心(xīn)，房地产也不(bù)能例外，老百姓买房子是天大的(de)事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸(xìng)福一家(jiā)人。从这个角度，取消预(yù)售制(zhì)、实施现房销售是实(shí)现老百(bǎi)姓(xìng)安居乐业、社会(huì)长治(zhì)久(jiǔ)安、行(xíng)业企业健康(kāng)发(fā)展的重大措施。在(zài)当(dāng)前的情况下，取消预售制要结合(hé)稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打(dǎ)通金(jīn)融支持当期三(sān)好生、新模式等综合施策。

　　作者(zhě)十年前在国务院发展研(yán)究(jiū)中心参与(yǔ)财税改革方案(àn)研(yán)究时，对预售制、房地产税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期系(xì)统(tǒng)的专项(xiàng)研究。（参考后来(lái)形(xíng)成的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地(dì)商品房预(yù)售(shòu)制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制(zhì)推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提(tí)供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立(lì)法(fǎ)，设(shè)置期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由(yóu)银行(xíng)监管，享1年保修(xiū)期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内(nèi)地商品房预(yù)售制的前(qián)世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香(xiāng)港，楼宇出租是地产行业盛(shèng)行的(de)方式，但有着转让难、出租(zū)资金周转期(qī)长等问(wèn)题(tí)，分层销售(shòu)孕(yùn)育(yù)而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋(wū)制度，许多人栖身于(yú)木(mù)屋或者其(qí)他临时住宅，住(zhù)房的需求是相(xiāng)当(dāng)高(gāo)，不过大多数居民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋楼为(wèi)单位(wèi)，需要(yào)雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国(guó)香港地(dì)产行业盛(shèng)行(xíng)的方式，但有着转让难、出(chū)租资金周转期长等问题。针对这一系列问题，不少(shǎo)地产商开始探求新的方式，如把楼宇(yǔ)契约(yuē)切开，即“分契(qì)”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购(gòu)买楼宇的市(shì)民(mín)数量有所增加(jiā)，开发(fā)商(shāng)资金周转加快。

　　在(zài)分层(céng)出售的基础上，将“按揭(jiē)”模式引入(rù)房地(dì)产销售，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办(bàn)立信置业有限(xiàn)公司(sī)，凭借商业(yè)直觉和多年(nián)经营杂(zá)货铺、海上驳运业务的经验，对于(yú)商品流通、资金周转有着(zhe)独到的(de)见解，在努力寻求方法加(jiā)快自身资金周(zhōu)转。当时其(qí)在购(gòu)下(xià)九龙的(de)一块地(dì)盘后(hòu)，除(chú)了分(fēn)层出(chū)售(shòu)、还印发(fā)售(shòu)楼说明(míng)书(shū)，上(shàng)有文字(zì)详(xiáng)尽(jǐn)说明楼(lóu)宇的(de)地势环境(jìng)、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外(wài)一个亮点，即先收取买家(jiā)的(de)订金，采(cǎi)用类似租金(jīn)的(de)分期付款形(xíng)式，等新楼落成时，收齐(qí)买家的钱(qián)，买(mǎi)家(jiā)就拥有了自己的(de)房(fáng)产。这种(zhǒng)方式减轻了民众购房的资金压(yā)力，加速了(le)房屋的建造和销售(shòu)，也解决了制造商的资金问题(tí)，降(jiàng)低投资风(fēng)险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的(de)销(xiāo)售模式(shì)成为当时中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)房地产(chǎn)市场的一(yī)大特色(sè)，纵观中国香(xiāng)港房地产市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地解决了核心的住(zhù)房供不(bù)应求的问题，使房市发(fā)展进入(rù)新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式(shì)推动了(le)中国香港楼市(shì)几十年繁荣，但(dàn)期间也出现(xiàn)过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管(guǎn)部门不(bù)断(duàn)完善、规范化，建立健全的监(jiān)管(guǎn)机制，促(cù)进市场健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个(gè)楼(lóu)盘因建筑(zhù)费用超(chāo)支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年(nián)后，中(zhōng)国香港(gǎng)管理(lǐ)部门提升了(le)对于预售楼花(huā)制度的监管，即要求(qiú)开发商在预售(shòu)前，确保地(dì)价款(kuǎn)已经全(quán)部支付，还(hái)要证明(míng)自(zì)身有资金(jīn)等能力(lì)把项目完成(chéng)，资金(jīn)需放入律师所托管，支(zhī)取时需律所和建筑(zhù)师的核(hé)准(zhǔn)。为了防止开发商(shāng)、律所、建筑师等造假，套取(qǔ)监管账户资金，中(zhōng)国香港(gǎng)要求律师行(xíng)在银行开设的信托账户（监管账(zhàng)户）、开发商操作等采(cǎi)取(qǔ)全(quán)透明化机制(zhì)，且银(yín)行(xíng)的责任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成(chéng)最大(dà)风(fēng)险(xiǎn)方，后续需自(zì)身(shēn)推动项目完工。随着监管体(tǐ)系逐步完(wán)善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给(gěi)量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中国(guó)内地版预售制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国内地面临住(zhù)房需求大和(hé)供给量短缺(quē)问(wèn)题，引入“卖(mài)楼花”制度(dù)。建国以来，中国内地(dì)优先发展重工业(yè)，强调基础建设，这一导向(xiàng)使前期发展(zhǎn)工业化的进程大于城市化(huà)进(jìn)程(chéng)，唯有解(jiě)决(jué)住房基础等城市化配套问题，才能进一(yī)步推进城(chéng)市(shì)化。但(dàn)当时推(tuī)行的是“统一(yī)管(guǎn)理，统(tǒng)一分配，以租养房”的福利分房(fáng)制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢(màn)，福利分(fēn)房制(zhì)度(dù)也出(chū)现了分配不公、效率低、配(pèi)套差等问题，因(yīn)此福利分房制度不再适用于当时的国情(qíng)。叠(dié)加房地产(chǎn)市(shì)场面(miàn)临(lín)商品房的需求量大，而社会缺少大型房地产开发商，商(shāng)品房供应量(liàng)小的困境，此(cǐ)时引(yǐn)入(rù)中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港的“卖(mài)楼花(huā)”模式无疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售商品(pǐn)房制(zhì)度，先后出(chū)台(tái)多项文件，大力(lì)支(zhī)持国内(nèi)房(fáng)地产市(shì)场改革(gé)。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于进一(yī)步深化城(chéng)镇住房制度改革，加(jiā)快住房建(jiàn)设的通知》文件，决定(dìng)停止(zhǐ)住房(fáng)无偿实物分配，逐步实行住(zhù)房分配货币化(huà)、住房供(gōng)给商品化、社会化(huà)的住(zhù)房新体制，从计划经济下的福(fú)利分房转向市场经济的商品房(fáng)。房地产市场采用预售制，允许开发(fā)商卖期房(fáng)，解决了房企缺(quē)少资金和开发时间(jiān)周期(qī)长的两大(dà)难(nán)题，开发商(shāng)以预售款撬动下一(yī)个项目(mù)的(de)开发(fā)，形(xíng)成(chéng)滚动开(kāi)发模式，住房供应速度(dù)加快。自此中国(guó)内(nèi)地(dì)开(kāi)始(shǐ)房改货(huò)币化，中(zhōng)国人民银行等多方迅速出台相关的信(xìn)贷(dài)政策，支持购房者，极大作(zuò)用推(tuī)动了房地产市(shì)场(chǎng)的发展(zhǎn)。

　　引入中国(guó)香港“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式后，经调整形成契合中国内地的商品房预(yù)售制度。预(yù)售制的初衷是为(wèi)了缓解房企资金(jīn)压(yā)力，加(jiā)快城镇住房(fáng)建设。具体(tǐ)来说，是(shì)指房地产开发企业将正在建设(shè)中的房屋预(yù)先出售(shòu)给购(gòu)房(fáng)者，由购房者支付定金或(huò)房款的行为。区别于中国香港，在中国内地(dì)实践过程中，商品房预售流(liú)程为：房(fáng)地产开(kāi)发商办理预售许可证(zhèng)-签订商品房买(mǎi)卖(mài)合同-进(jìn)行备案登记和预告登记-交(jiāo)付房屋。在购房过程中，购房者需要一次性付清首付款，并采用银行贷款(kuǎn)的形(xíng)式一(yī)次性付清剩余房(fáng)款(kuǎn)，换(huàn)言之，房屋未建成，开发商可能已拿到(dào)了全(quán)部购房款(kuǎn)，这点与中国(guó)香港的按照工程进度(dù)付款(kuǎn)有(yǒu)所不(bù)同。对中国内地的(de)开发商而言，预售制商品房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆的(de)运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推(tuī)动(dòng)城市化进(jìn)程(chéng)，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　作为(wèi)中国(guó)内地商品房(fáng)销售的最主要方式，预售制极大缩短房企现金(jīn)回笼周期，同时增加市(shì)场(chǎng)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)供应，推动了城(chéng)镇化发(fā)展进程。预(yù)售制在过去20多年对中国(guó)内地房地产(chǎn)市(shì)场的稳步发展起到(dào)了(le)重要作用，不仅解决(jué)了房地(dì)产市(shì)场快速发(fā)展(zhǎn)阶段的资金需求，也提高了(le)居(jū)民居住水平，中国内(nèi)地(dì)城镇居民从(cóng)筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取(qǔ)得巨大进(jìn)步，数(shù)十年时间走完发达国家几百年(nián)城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿(yì)人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全国城市(shì)建成区(qū)面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的(de)《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建筑面积从(cóng)8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套(tào)增至(zhì)3.63亿套，套(tào)户比从0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预售制在(zài)当前已成(chéng)为(wèi)中国内地商品(pǐn)房销售最(zuì)主要方式(shì)，2005年中国(guó)内地商(shāng)品住宅期(qī)房销(xiāo)售面积(jī)占(zhàn)总销售面积的比(bǐ)重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售面积达(dá)15.6亿平，比(bǐ)重上升至(zhì)87％。

　　预(yù)售制(zhì)也(yě)推动(dòng)了中国内地房地产行业的发展。中国内地房地产历(lì)经二十多年长(zhǎng)周期繁荣，行(xíng)业各项(xiàng)指标大幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从(cóng)2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增(zēng)速10.6％。房(fáng)地(dì)产开发投资(zī)完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合(hé)增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售(shòu)金额(é)分别从(cóng)1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万(wàn)亿元(yuán)，累(lèi)计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地(dì)产企业(yè)从无到有、从国企(qǐ)先行到民企崛起(qǐ)，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成为拉(lā)动中国(guó)内地经济(jì)高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产带动的上下游产(chǎn)业链(liàn)特别长，高(gāo)达(dá)50多(duō)个行(xíng)业。2020年房地(dì)产及其(qí)产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产对金融、批发、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠(qú)道(dào)，2020年房地产完(wán)全拉动(dòng)的投资占全社会(huì)固定资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产(chǎn)开发投资占固定资产投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余(yú)额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果(guǒ)加(jiā)上信(xìn)托等通道业务，占(zhàn)比超过(guò)三分(fēn)之一。从房地(dì)产融资存量(liàng)占社融(róng)存量(liàng)比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面积违约(yuē)，将导致银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根据我(wǒ)们的《中国住(zhù)房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国(guó)住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于(yú)美国(guó)的(de)33.6万亿美元、日(rì)本(běn)的10.8万亿美元、英法(fǎ)德(dé)三国合计(jì)的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占股债(zhài)房市值的比(bǐ)例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市(shì)值与股(gǔ)债房(fáng)市值的比例较(jiào)高(gāo)，主要是因为住房(fáng)市值高，以及中国资本市场发育尚(shàng)不(bù)成熟(shú)，直接融(róng)资比例较低，股票(piào)、债券市值较低，居民(mín)投资渠道(dào)缺乏(fá)。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜藏的(de)风(fēng)险确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大(dà)部分商(shāng)品是一(yī)手交钱(qián)一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制(zhì)是对购买者的(de)单方面不公(gōng)平制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承担(dān)了(le)所有(yǒu)商品不能交付的风险。比如，交房(fáng)等待期(qī)一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不(bù)仅承担银(yín)行利息，还要(yào)承担延迟交房、“一(yī)房二(èr)卖(mài)”、房(fáng)屋质量、房产证延(yán)期(qī)办理甚至不(bù)能交房等风险。另外(wài)，购房者和开(kāi)发商之间的购房合同(tóng)、购(gòu)房者和(hé)银行(xíng)的(de)按揭(jiē)贷款合同是(shì)两(liǎng)个独立(lì)的(de)合同关系，如果开发商发生违(wéi)约，购房(fáng)者只能根据购(gòu)房合同向开发商(shāng)主张权力，但(dàn)依旧需要根据按(àn)揭贷款合同按时(shí)向银行进行贷款偿还(hái)，因此购房者(zhě)承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制(zhì)助推部(bù)分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到下(xià)行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目(mù)搁置等系列风(fēng)险，进行影(yǐng)响自身(shēn)信用(yòng)和购房者对(duì)行业的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作为(wèi)按揭贷款的发(fā)放(fàng)方，一(yī)旦房企(qǐ)因为市场波动或经营(yíng)不善，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企通过与(yǔ)购房者(zhě)签订的预售合同和按揭合同，已经从银行获得房款，如果购房者丧失还款能力(lì)或短期不能还款等，则风险完全由银(yín)行承担，银行(xíng)将(jiāng)面临(lín)较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房(fáng)者的预售监(jiān)管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即没钱付工程(chéng)款(kuǎn)。在2004版的《城市(shì)商品(pǐn)房预售(shòu)管理办法》中明确规定(dìng)了开发企业(yè)预售商品房所(suǒ)得款项(xiàng)应当用于有(yǒu)关的工程建设，商品房预(yù)售款监管的具体办法，由房(fáng)地(dì)产管理(lǐ)部门制(zhì)定。但多年以来(lái)全国并没有统一的预售资金监(jiān)管规定，各地(dì)实(shí)行“一城一(yī)策”。例如(rú)，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重点监管资金(jīn)比(bǐ)例为总预售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项(佛教肉莲是什么xiàng)目的(de)建(jiàn)安成本乘以建筑(zhù)面(miàn)积或者项目工程总额报价计算重点(diǎn)资金。而事实是，不(bù)少购房款(kuǎn)未(wèi)进(jìn)入监管(guǎn)账户、或进入监(jiān)管账户后(hòu)被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫(pò)继续(xù)还款(kuǎn)。那(nà)么，监(jiān)管账户资金如何被挪走的？实(shí)际上，在过(guò)去房地产大(dà)开发时(shí)代的(de)高周转背景下，抽调预(yù)售款(kuǎn)监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户(hù)资金，是行业“潜规则(zé)”。比如工(gōng)程总承包方，以工程建设名(míng)义，获得监管账户拨(bō)付资金，再(zài)由工程方将资(zī)金转给房企，而(ér)拨付的工程款(kuǎn)，远(yuǎn)超工程进度(dù)所需。通(tōng)过这(zhè)些方式套取(qǔ)的资金，在房企各地项目间流动(dòng)，变相(xiāng)加杠杆，这样做(zuò)提(tí)供了(le)资金流(liú)动性，房企抽调资(zī)金统筹(chóu)拿(ná)地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形(xíng)成一种资金循(xún)环高周(zhōu)转(zhuǎn)模式，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预售制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护(hù)：对于购(gòu)房者预付资金，一般(bān)设有定金(jīn)或(huò)预(yù)付款保(bǎo)护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购(gòu)房(fáng)者支付的预付款比例相对较(jiào)低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋(wū)交付后开(kāi)始支付；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付方式：预付款一般(bān)以定(dìng)金方式支付，或按(àn)工程进度分(fēn)期(qī)支付，或二者(zhě)结合(hé)；

　　4）按揭贷(dài)款方(fāng)式：一般(bān)采用(yòng)两种方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按(àn)照工程进度(dù)逐渐发放，购房者(zhě)开始月供；二是房屋交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为(wèi)预售商品房提供期房烂尾(wěi)保险，在商品房出现重大延期或(huò)重大(dà)缺陷时(shí)，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付质(zhì)量的保障有两种方式，一(yī)是(shì)期房由政府或第三方验收合格并提供验收凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭证取得购房者支付(fù)的房(fáng)款(kuǎn)。二是开发商为购房(fáng)者提供一定(dìng)的保修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前(qián)预售资金第三(sān)方(fāng)全程监管，交付时开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得房款

　　美国期房定(dìng)金一定期限内(nèi)无条件返还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅(jǐn)支付(fù)首付，其余房款交付后按(àn)揭还款(kuǎn)，交付前资金由(yóu)第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得房(fáng)款。

　　定金及首(shǒu)付环(huán)节(jié)，定(dìng)金比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于(yú)3.5％，根据(jù)美国官方数(shù)据，2021年美国平均(jūn)首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或首付(fù)外，购房(fáng)者在(zài)房屋交付后通过按揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资(zī)金监管方面，美(měi)国(guó)为防止开发商(shāng)挪(nuó)用资金，购房者(zhě)的定金及首付款由(yóu)第(dì)三方公(gōng)证行(xíng)或(huò)产(chǎn)权保险公司(sī)的(de)信托账户监管。如果开发(fā)商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房者资金可(kě)通过申(shēn)请(qǐng)仲裁取回(huí)，且不承担(dān)任何责任与(yǔ)损失。而开发商在房(fáng)屋建设过程中(zhōng)的资金(jīn)全部来自银行，银行(xíng)根(gēn)据(jù)工程进度向开发商提供一定(dìng)比例的贷款，由于开发商挪用资金直接(jiē)损(sǔn)害银行利益，银行有(yǒu)充(chōng)分动机(jī)监管开发商(shāng)施工进度。开发(fā)商在房(fáng)屋交付时需(xū)取得(dé)由政府相(xiāng)关部(bù)门经审查后(hòu)发佛教肉莲是什么放的验收凭证，通过验收凭证向银行得到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　德国(guó)期房可零首付购房(fáng)，房款按建(jiàn)造工期进度支(zhī)付，按揭按(àn)工期放(fàng)款后还贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，开发商或购(gòu)房者可购买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门(mén)槛(kǎn)方面，德(dé)国开发商在项目获批后即可预售房屋(wū)。签(qiān)署(shǔ)购房合同前，购房者(zhě)需支付约(yuē)2000欧的定金并进(jìn)行预约公证(zhèng)，签订合同(tóng)后定金退还。如由于(yú)任何原因不能(néng)购(gòu)买，定金按照德国(guó)法律(lǜ)全部退还(hái)。

　　签署购房(fáng)合(hé)同后(hòu)，购房者需支付(fù)公证费和土地交易(yì)税，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购(gòu)房(fáng)款中，属于购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定最低首(shǒu)付比例，可零(líng)首付购(gòu)房。

　　余款方面(miàn)，德国(guó)也(yě)采(cǎi)取按工期支付房(fáng)款的制(zhì)度，一般分(fēn)7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一般(bān)来(lái)说，支付节点(diǎn)可分(fēn)为(wèi)公证后(hòu)、主体完工(gōng)、内部水暖电路完(wán)工、窗(chuāng)户(hù)玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙面完(wán)工、地板完(wán)工、全部(bù)完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。<佛教肉莲是什么/p>

　　按揭方面，购房者可在支(zhī)付房款前申(shēn)请房贷(dài)，房贷利率采用(yòng)固定(dìng)利(lì)率，银行按施(shī)工节奏分(fēn)多(duō)次(cì)发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购(gòu)房者一定使用期(qī)限，期限结束后，购(gòu)房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房(fáng)设(shè)计了两(liǎng)种(zhǒng)保险，保险的(de)功能是当房屋出现重大延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证开发商(shāng)赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负责相应赔(péi)偿。保险由开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预售制(zhì)设(shè)有10％定金保险保护机制(zhì)，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买(mǎi)卖(mài)双方律师严(yán)格监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均有一名(míng)律(lǜ)师(shī)，负责沟通期房交(jiāo)易中的(de)房(fáng)产、资金、合同等各个环(huán)节，各环节内容确认无(wú)误(wù)后签订首付交换合同(tóng)。

　　定(dìng)金(jīn)方面(miàn)，英(yīng)国设置了10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，当开(kāi)发商出(chū)现财(cái)务、经(jīng)营问题时，购房(fáng)者10％的定金由(yóu)保险公(gōng)司(sī)赔付，而超出10％的部分较(jiào)难追回(huí)。

　　首(shǒu)付(fù)方面，首(shǒu)付比例通常(cháng)为10％-25％，首付(fù)需要在(zài)合同签订21天内(nèi)支付。

　　余款支(zhī)付环节，英国采取按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付款(kuǎn)的方式，但是交(jiāo)房前付款比例相对较(jiào)低，一(yī)般(bān)会在合同签(qiān)订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即交房前付(fù)款比例(lì)在20％-45％之间，剩(shèng)余款项(xiàng)交房(fáng)后支(zhī)付。

　　交付环节，英(yīng)国(guó)规定(dìng)房屋(wū)必(bì)须经过(guò)房产公(gōng)证公司(sī)的检(jiǎn)验验收后(hòu)才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国期房预(yù)售资金监管极为(wèi)严格，资金也由律(lǜ)师监管，在(zài)确认(rèn)工程进度、支付相关款项过程中，由买房律师将资(zī)金转给卖方律师，卖(mài)方(fāng)律师转(zhuǎn)给开发商，即资金在进(jìn)入开发商账户前经过两道关口(kǒu)，有利于保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房(fáng)交易立法(fǎ)，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发(fā)商(shāng)必须完成“预售房定(dìng)金(jīn)保全措施”，交房前付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商(shāng)违(wéi)约(yuē)需返还定(dìng)价(jià)并赔(péi)偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立(lì)法方面，日本二战(zhàn)结束后由于房屋供给(gěi)严重失衡，叠加(jiā)法(fǎ)律空白(bái)，社会上“一房(fáng)二卖”现象普遍(biàn)，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅(zhái)地(dì)建筑物交易(yì)法》，经多次修订，目前是(shì)唯(wéi)一一部(bù)规范期房交易的法律。

　　定金(jīn)保护方面(miàn)，根(gēn)据日本《宅地建物取引业(yè)法》，对(duì)购房者支付定金超过(guò)5％或超(chāo)1000万日元的(de)部(bù)分，法律要求开(kāi)发商必须完(wán)成定金保(bǎo)全措(cuò)施才可预售。什么是(shì)定金(jīn)保全措(cuò)施(shī)？即买卖(mài)双方签订购房合同时，开(kāi)发商向金融机构或指定保证(zhèng)机构或保险(xiǎn)机构签(qiān)订(dìng)定金保证(zhèng)委(wěi)托合同，设置购房者定金的保证或保险(xiǎn)，并将相应的保证金证明书交付(fù)给购(gòu)房者。除定(dìng)金(jīn)外，其他预先支付的(de)购房款(kuǎn)也受该措施保护。若开发商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购房者可凭(píng)保(bǎo)证(zhèng)金证明(míng)书向金融机构或保(bǎo)证机构或保险公(gōng)司(sī)兑付，同时，开(kāi)发商需向(xiàng)购房者赔付违约(yuē)金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节(jié)，交房前(qián)只需支(zhī)付最多不超(chāo)20％的定金(jīn)，签订购房合同后(hòu)，购房者即可(kě)向银行(xíng)申(shēn)请贷(dài)款，但交(jiāo)房后(hòu)才开始按揭贷款，除定(dìng)金外的剩余房款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方(fāng)资金由银(yín)行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡期房购房者(zhě)违约可返还(hái)相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余款(kuǎn)按工(gōng)程进度支(zhī)付，所有资金进(jìn)银行(xíng)专门项(xiàng)目资(zī)金账户，交房后满1年(nián)保(bǎo)修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡(pō)开(kāi)发商有(yǒu)统(tǒng)一的选购权合(hé)同以及订(dìng)金返(fǎn)还(hái)机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步签订(dìng)购买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付(fù)比例方面，签订购房合同(tóng)后(hòu)，购房(fáng)者需支付15％的(de)首付及(jí)印花(huā)税，同(tóng)时购房者向银(yín)行申(shēn)请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房同样采(cǎi)取按工程进度付款(kuǎn)的方式，《发展商(shāng)条例(lì)》对期房付款(kuǎn)流程做了统一详细规定，要求所有开发商遵守，支付节(jié)点(diǎn)一般为合(hé)同签(qiān)订后、地基完(wán)工、框架完(wán)工、管道门(mén)窗(chuāng)等完工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按(àn)揭贷(dài)款也依(yī)照工(gōng)程(chéng)进度放(fàng)款，月供在此过程中随着放出贷款的增加而增加(jiā)，未(wèi)放款部(bù)分无需月供(gōng)。

　　资(zī)金监管方面，购(gòu)房者的订金与付(fù)款会存入银行(xíng)专门的项目资金(jīn)账户(hù)，账户资(zī)金提取须与房(fáng)屋(wū)建(jiàn)设有关。房屋(wū)交付后，购房者享受1年的(de)房屋保修期，此后购(gòu)房者支付15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地(dì)产到了政策出手临界(jiè)点(diǎn)，重点(diǎn)是(shì)保交楼和房企重组。一方面，加大(dà)对刚需和(hé)改善型需求的支持(chí)力度，长短兼顾妥善应对局部(bù)停贷现象，重点是保交楼保(bǎo)复工(gōng)保民生，给予强有(yǒu)力的(de)金融工具(jù)支持。另一方面，从现在起，对还在(zài)正常运转的房(fáng)企包括民(mín)营企业(yè)，加(jiā)大支持力度，由优质房(fáng)企牵头并购重(zhòng)组整个行(xíng)业(yè)，为每个房企配套(tào)AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应(yīng)充分估计形势复杂性和(hé)人性(xìng)复杂性(xìng)，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复(fù)市场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效机制。长效(xiào)机制四大(dà)关键是(shì)推动城(chéng)市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和房地产税。定金环节(jié)，建立开发商违约后定(dìng)金保护机(jī)制，如将已支付定金(jīn)冻结至(zhì)房(fáng)屋交付阶(jiē)段(duàn)，保障购房者定金安全(quán)。签订合同环(huán)节，鼓励保险公司介入，为房屋重(zhòng)大延期以及重大缺陷(xiàn)等情(qíng)况提供充分的保(bǎo)障。余款支付环节，建立(lì)按(àn)工(gōng)程进度付款(kuǎn)机制或交房后按揭贷款机制，充分保(bǎo)护购房(fáng)者的权益。资金监管环节，引入(rù)独立(lì)于开发商、银(yín)行的第(dì)三方资金(jīn)监(jiān)管机构(gòu)，或由政府相关部门(mén)直接监管，以此防(fáng)止资金挪用现象(xiàng)。交付(fù)环节(jié)，建立商品房保修(xiū)期制度(dù)。保修期内，开(kāi)发商(shāng)应对房屋(wū)质(zhì)量问题全权负责、免费维修，购房者在(zài)保修期结束后(hòu)支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商(shāng)品房预售制(zhì)是大势(shì)所趋。一方(fāng)面(miàn)，98年(nián)房改(gǎi)时，全(quán)国(guó)缺房(fáng)子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户(hù)比超过(guò)1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房(fáng)民(mín)众不公(gōng)平的预(yù)售制(zhì)已经过时了(le)，该取消(xiāo)了(le)，改为现房销售。另一方面，取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能(néng)不能(néng)兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质(zhì)量和(hé)诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根本(běn)最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样(yàng)将极大的(de)提升(shēng)开(kāi)发(fā)商(shāng)的建筑质量，实(shí)现(xiàn)良币(bì)驱(qū)逐(zhú)劣币。

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