导读

　　黄(huáng)金二(èr)十年之后，当下(xià)中国地产步(bù)入大(dà)分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二(èr)十年是(shì)中国房地产市场黄(huáng)金二十(shí)年(nián)。2019-2021年，连续(xù)三年商品住(zhù)宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢(féng)近(jìn)年地产(chǎn)持续低景气，有(yǒu)关(guān)中国地产是否过(guò)剩(shèng)的讨论(lùn)日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图厘清(qīng)中(zhōng)国城镇存量(liàng)住(zhù)宅真(zhēn)实(shí)情(qíng)况，据此判断(duàn)中国未来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露全(quán)国有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七次人口普查调查数据显示城镇家庭(tíng)户人均住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是(shì)否真的过剩(shèng)？

　　事实上住(zhù)建部披(pī)露的近6亿(yì)栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到一成，其中还包(bāo)括大量城镇非住宅(zhái)建筑(zhù)，如商业办公楼(lóu)、学(xué)校(xiào)等，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居(jū)民人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间，但(dàn)居住舒适不是人(rén)均(jūn)一间房(fáng)所能满足，它与房屋(wū)质(zhì)量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切相关。中国的人均住宅间数较发达国家还(hái)有很(hěn)大差(chà)距。人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数大于1同样不意味着中国住宅市湖南电大几本，湖南长沙电大是几本(shì)场已(yǐ)经(jīng)饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城(chéng)镇(zhèn)居民户均1套(tào)房，其中每户持(chí)有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布(bù)中(zhōng)国家庭户均(jūn)住(zhù)宅(zhái)的数据，我们根据商品住(zhù)宅(zhái)套数、商品住宅占比和城镇家庭户数(shù)，计(jì)算出城镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户比。

　　测(cè)算结果(guǒ)显示，目前城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺(shùn)利(lì)交(jiāo)付，直(zhí)至2024年，中国每户城(chéng)镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套(tào)房(fáng)似乎意味(wèi)着户(hù)户有房，然而事实上中国住宅市(shì)场供需(xū)并(bìng)不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房地产市场(chǎng)的(de)住宅(zhái)套(tào)户比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说(shuō)不平衡，是因为户均一套房无法满足流动人口的租赁和置业需求。全国总人口的近三(sān)成都(dōu)是流(liú)动人(rén)口(kǒu)，流动人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家买房，从而产(chǎn)生了额(é)外的(de)住宅需求。

　　即便户(hù)均一套房，中国未来地(dì)产仍有四大新增需求动力。

　　第(dì)一，户均人口规(guī)模缩小，一人(rén)户、两人户占(zhàn)比不断增加(jiā)，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购(gòu)房需(xū)求增(zēng)长。

　　第二(èr)，经济(jì)板块的分化日益明显，区域经济(jì)资(zī)源分配的再集中吸引着人口(kǒu)流入，人(rén)口净(jìng)迁入城市的(de)新增住宅需求有(yǒu)望持续(xù)旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住(zhù)在(zài)2000年以(yǐ)前建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方(fāng)米(mǐ)的(de)住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造(zào)势在必行。

　　第四，中国的(de)人均住宅间数(shù)与人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积(jī)均(jūn)较(jiào)发达(dá)国家有着不小差(chà)距，“住(zhù)上更大房子”的改善性(xìng)需(xū)求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地(dì)产步入大分化时(shí)代而非停滞(zhì)期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金(jīn)发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存(cún)在不足，这是过去二十年(nián)房价快速上涨基石。那么(me)当(dāng)下房地产大分化时代已至，大分化时代(dài)下地产矛盾则更多体现在(zài)住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大(dà)分化(huà)必将(jiāng)体(tǐ)现在不(bù)同能级城(chéng)市之间，不同区域板块之间，不同品质住(zhù)宅之间(jiān)。

　　湖南电大几本，湖南长沙电大是几本目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披(pī)露全(quán)国已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引(yǐn)发热(rè)议。从2月以来，各大城(chéng)市二手(shǒu)房挂牌量(liàng)突然激增，引发一(yī)阵二(èr)手房的(de)“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的(de)房子(zi)是(shì)否已经(jīng)过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是供给过剩，还是供需平衡，或(huò)是仍然(rán)存在不足(zú)？可(kě)惜(xī)由于住(zhù)宅存量数据并未(wèi)公(gōng)布，我们无法直接知晓具(jù)体情况。

　　拨(bō)开迷(mí)雾(wù)，我(wǒ)们测算出中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有住宅套数，回(huí)答当前的房子是否真的过剩了(le)？据(jù)此(cǐ)判断未来房地产市场会如何发(fā)展。

　　一、如何有效观察中国户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩的直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自然(rán)灾害综合风险普查工作情(qíng)况为主题的新闻发布会上(shàng)，负责人(rén)对外(wài)披露：“住宅城乡(xiāng)建(jiàn)设(shè)行(xíng)业获取了全(quán)国(guó)近(jìn)6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋(wū)建筑数据(jù)以及80多万处市(shì)政设(shè)施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，平(píng)均每栋建筑(zhù)住不(bù)到3人，住(zhù)宅市场看(kàn)似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋占9成以上(shàng)，以(yǐ)栋(dòng)数计算的城镇房屋(wū)实际(jì)仅有4700多(duō)万栋(dòng)，还包括(kuò)了大量商业楼、写(xiě)字(zì)楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总的算(suàn)下来，住宅占比并不大。

　　第(dì)七(qī)次人(rén)口普查数据公布(bù)了(le)中国城镇家庭户人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间，其(qí)中(zhōng)城市家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居(jū)民(mín)人(rén)均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看似意味着(zhe)人人(rén)都有房间居住。

　　居住水平不(bù)仅(jǐn)与房间数量有(yǒu)关，更与房屋(wū)质(zhì)量(liàng)、居住面积、配套设(shè)施等(děng)因素密(mì)切相关。单单(dān)从人均住(zhù)宅间数(shù)不能完全反(fǎn)映出城(chéng)镇居民的(de)居住水平。

　　中(zhōng)国主要是(shì)以家庭为单位购买成套住(zhù)宅，一套设施(shī)齐全(quán)的住宅才(cái)是城镇(zhèn)居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二(èr)）中国户均(jūn)住(zhù)宅的测(cè)算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要分两大类(lèi)，一类是商(shāng)品(pǐn)住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等(děng)非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并没有直接(jiē)公布城镇住宅数(shù)量。居(jū)民住(zhù)宅相关(guān)数据有两(liǎng)处可以直接公布，一是每年商(shāng)品住宅销售套数（统计局）；二是(shì)居民(mín)住宅(zhái)来源（人(rén)口普查数(shù)据）。计算中国居民户均(jūn)住宅数量(liàng)，我(wǒ)们主要用到(dào)上述两(liǎng)组数据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可(kě)忽(hū)略不计。估算城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民户均住宅套数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销(xiāo)售套数相加，我们(men)就(jiù)能够得(dé)到(dào)当前(qián)商(shāng)品住宅总存(cún)量。

　　第二(èr)步，根据城(chéng)镇居民(mín)拥有的(de)商品住宅和非商品住宅(zhái)比(bǐ)例，推算得到居民住(zhù)宅总(zǒng)套数(shù)。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有的(de)商(shāng)品住宅总(zǒng)数除以家庭户数(shù)，我们就能(néng)够得(dé)到城镇(zhèn)户均拥有的住宅(zhái)数(shù)量。

　　具体(tǐ)计算公式如下(xià)：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅总套数(shù)/家(jiā)庭(tíng)户数(shù)

　　=（商品住宅(zhái)套数/家(jiā)庭(tíng)户(hù)数）/（商(shāng)品住宅套(tào)数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品住宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套(tào)房

　　中(zhōng)国住宅(zhái)存(cún)量(liàng)到底有多少，目前缺乏一个(gè)准确统计。我们利用既有统(tǒng)计数据，大致(zhì)测算(suàn)得到中国(guó)存量房地产套数(shù)，并进一步(bù)推算中国(guó)城镇家庭户均拥(yōng)有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有(yǒu)商品(pǐn)住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为(wèi)主，从(cóng)2019年(nián)开始(shǐ)，新房(fáng)销售(shòu)中期房占(zhàn)比近9成。本文(wén)去除商品住宅累计销售套数里的(de)期房(fáng)销售(shòu)，得到(dào)商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数(shù)=截止到2022年商品住宅累计(jì)销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流房(fáng)企竣工周(zhōu)期(qī)在2-3年(nián)，并考虑到交房后(hòu)装(zhuāng)修的(de)时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居(jū)民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进一步推算中国(guó)城镇居民拥有(yǒu)的户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数(shù)据显示中(zhōng)国城镇居(jū)民的住宅结(jié)构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自建住(zhù)宅(zhái)占比21％，购(gòu)买(mǎi)商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠与占(zhàn)比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉(lián)租房与其他(tā)住宅。

　　其(qí)次(cì)，我们假定(dìng)租赁(lìn)其他住宅(zhái)和购买二手房都(dōu)是商品住宅(zhái)，因(yīn)此将租赁其(qí)他(tā)住宅(zhái)、购买商品(pǐn)住宅与购买二手房加总，得到商(shāng)品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年(nián)期间商品住(zhù)宅增幅为过去(qù)十年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实(shí)际(jì)变化比例，从(cóng)而我(wǒ)们估算出2022年商(shāng)品住宅所(suǒ)占比(bǐ)例(lì)，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至(zhì)2022年末(mò)，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期房会在2-3年内陆续(xù)交付使用，到2024年，中(zhōng)国(guó)平均(jūn)每户(hù)城镇家庭(tíng)都会拥有一(yī)套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房(fáng)的三点含义

　　既然城镇居民已经达(dá)到了户均一(yī)套房的程度，“户户有房”是(shì)否(fǒu)意(yì)味着中国(guó)城镇化进展终(zhōng)结，甚(shèn)至(zhì)意味(wèi)着中(zhōng)国地产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来(lái)满足因人口流动、居民换房等(děng)因素产生的住宅(zhái)需求。因此，成熟房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的住宅套(tào)户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国(guó)、英国和日本的住宅套户(hù)比均高于1.1，其(qí)中，英(yīng)国的(de)住宅套(tào)户比最高，为1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就会造成人口(kǒu)净流入地(dì)的住(zhù)宅市场(chǎng)供不应求，造(zào)成房价或房(fáng)租迅速上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七普(pǔ)指出中国的流动人口3.76亿，省内流动(dòng)人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调(diào)查数据(jù)显(xiǎn)示，在上海、杭州以及(jí)南京工作的流(liú)动(dòng)人(rén)口在老家拥有住宅(zhái)比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高(gāo)工资吸引打工人(rén)，但高房价迫使打(dǎ)工人回乡置(zhì)业。

　　流动人口(kǒu)实际上会占据(jù)两套房，在高(gāo)房价的大城市租(zū)赁一套房，在房价较低的县城(chéng)购买(mǎi)一套房。所(suǒ)以说(shuō)户均一套房无法满足(zú)庞(páng)大流动人口的租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅(zhái)品(pǐn)质仍需(xū)改善

　　目前(qián)，中国的(de)城镇(zhèn)住宅中依然有不(bù)少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万(wàn)户城镇居(jū)民住(zhù)宅是2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑结(jié)构松散、设施陈(chén)旧、安全隐(yǐn)患大等问题，如(rú)电线老(lǎo)化、管道等基础设(shè)施陈旧，给住户的生活带来了很大的不便和安全(quán)隐患，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老(lǎo)旧(jiù)住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数(shù)拥有的(de)住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没(méi)有独立卫浴和厨房。这类(lèi)上(shàng)世纪修建的老旧小(xiǎo)区(qū)很难满足现代(dài)生活(huó)需(xū)求，在(zài)未来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的(de)家(jiā)庭住宅为一居室和二居室(shì)，户(hù)型偏(piān)小(xiǎo)。其中一(yī)居室占(zhàn)比为14.9％，二(èr)居(jū)室占比为33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户型更小，当然(rán)这(zhè)与(yǔ)城(chéng)市土(tǔ)地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张是未来地产的需求(qiú)驱(qū)动力

　　根据(jù)七普(pǔ)数据(jù)测算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存量(liàng)总面(miàn)积(jī)为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两(liǎng)年间农民(mín)带(dài)房进(jìn)城(chéng)和老旧小区(qū)拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面积(jī)为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面积(jī)为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭人均住(zhù)宅建筑面积小(xiǎo)于均值，近4成家(jiā)庭人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家(jiā)庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积不足19平方米，不(bù)及全国(guó)人(rén)均水平的(de)一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面(miàn)积仅(jǐn)为(wèi)15.2平(píng)方(fāng)米(mǐ)。上(shàng)海市将人(rén)均住宅建筑面积低于15平方米的(de)家庭界定为(wèi)住(zhù)宅存在困难，若按这个标准算的(de)话，中(zhōng)国有11.3％的家庭(tíng)存(cún)在住宅困(kùn)难问题。

　　若(ruò)人均可使(shǐ)用住宅(zhái)面(miàn)积为40平(píng)，即(jí)人均住宅建筑(zhù)面积(jī)为50平(píng)，只考虑家庭户人数，需要(yào)住宅总量(liàng)约390.6亿平(píng)，较(jiào)目前至(zhì)少新(xīn)增(zēng)82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都高(gāo)于(yú)40㎡，中国的(de)人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公摊面积后(hòu)，中国的(de)人(rén)均可使用面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的(de)集体户人口，所需要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房(fáng)，未来(lái)地产(chǎn)还(hái)会有需求(qiú)么？

　　我们测算得到(dào)中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均1套房，看(kàn)似已经(jīng)户户(hù)有房。即便(biàn)如此，中国人口静态(tài)结(jié)构(gòu)和动态(tài)趋(qū)势演绎(yì)，决定(dìng)了中国未来(lái)地产仍有需求释放。户均1套(tào)住宅现(xiàn)实之下，中国(guó)未(wèi)来城镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家庭户数增多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)人口数不断(duàn)下降，六普显示城镇(zhèn)户(hù)均人口规模(mó)为2.85人/户，而七普显示城镇(zhèn)户均(jūn)人(rén)口规(guī)模(mó)为2.62人(rén)/户(hù)，一(yī)人户、二人户的占(zhàn)比明显上升，人口小家(jiā)庭化趋(qū)势将继(jì)续延续，导致户数会(huì)因(yīn)户均人口规(guī)模(mó)的(de)缩小而(ér)增多。

　　第二，人(rén)口迁移导(dǎo)致经济发展带(dài)来的(de)新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的(de)分化日益明显，资源和生产要素逐(zhú)步(bù)向经济带(dài)、都市(shì)圈中心城(chéng)市流入，区域(yù)经济资(zī)源(yuán)分(fēn)配(pèi)的再集中吸引着(zhe)人口(kǒu)流(liú)入。人口迁移势(shì)必(bì)涉(shè)及到买房租房，给迁入(rù)地(dì)住宅(zhái)市(shì)场带(dài)来新的增(zēng)量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人(rén)口(kǒu)仅为(wèi)6.5万人，其人口增(zēng)长主要受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和原公有住(zhù)宅的家庭(tíng)拆迁改建(jiàn)最(zuì)多。自建房家庭(tíng)比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅(fú)为6.8个百(bǎi)分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大(dà)致(zhì)相吻(wěn)合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原公(gōng)有住宅减少了(le)1282万户(hù)，住宅(zhái)净(jìng)需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买(mǎi)商品住宅(zhái)，21％的家庭(tíng)购(gòu)买二(èr)手(shǒu)房(fáng)。在新增(zēng)住宅需求中，有7成家庭购(gòu)买了商品住(zhù)宅。租房、购买经(jīng)济适用房(fáng)和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和(hé)旧城改造，商品住(zhù)宅的占比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积(jī)还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万(wàn)户(hù)。破(pò)旧的城中村(cūn)、老公有住宅(zhái)，建筑面积小、质量低、基础设施配(pèi)套差、没有(yǒu)或(huò)少有物业管理，居(jū)民(mín)追求美好、宜(yí)居生活的环境，背后的改善(shàn)性需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改(gǎi)善性需(xū)求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限(xiàn)于资金，倾向(xiàng)于中小户(hù)型。已有(yǒu)住宅家(jiā)庭希望提高生活品质，以(yǐ)小换(huàn)大(dà)、以旧换新。2022年底的中央(yāng)经济(jì)工(gōng)作会议(yì)明确指(zhǐ)出支(zhī)持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是(shì)否(fǒu)考虑(lǜ)乡村(cūn)住宅因素，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)较其(qí)他国家依旧存(cún)在(zài)不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济(jì)水平(píng)有着密切正(zhèng)向联系。随着(zhe)经济发展水平的提高，中国(guó)的(de)人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数与人均住宅建筑面(miàn)积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾(dùn)更(gèng)多体现为住宅供给存在不足，供(gōng)需(xū)出现(xiàn)错(cuò)配(pèi)，这是(shì)过(guò)去二十年房(fáng)价快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么未来将是住宅质(zhì)量(liàng)的供需冲突。房地产(chǎn)大分(fēn)化时代已至，这(zhè)种分化不(bù)单(dān)局限于城市能级之间差异，优质小区和(hé)老旧二(èr)手房(fáng)之(zhī)间的(de)差异(yì)也将(jiāng)越发扩大。

　　风(fēng)险提(tí)示

　　人口普查数据调查(chá)的是人，并不是针对(duì)住宅，因此可(kě)能存在统计偏(piān)差。商品住宅(zhái)占比实际值可能偏低，其增速(sù)可能超预期。

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