万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳(liǔ)少(shǎo)爷”的意(yì)外走红，让(ràng)这个位于北京海淀的豪(háo)宅被全国(guó)知晓，其背后曾宣称要做地产界(jiè)“劳斯莱斯”的(de)神(shén)秘开发商——中赫(hè)集团，也被拉向台前(qián)。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关(guān)注，起(qǐ)因中赫集团(tuán)成了共同(tóng)债务人(rén)被(bèi)中国(guó)信达追债，中国信达为了(le)收回钱款不得(dé)不将中赫抵(dǐ)押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这(zhè)些房子早已售(shòu)出，业主(zhǔ)并非中赫集团，那些真正斥巨资(zī)购入房产的(de)有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这(zhè)些业主(zhǔ)的维权信息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人被(bèi)割韭菜的时(shí)候，他们的姿(zī)势都那(nà)么优(yōu)雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能没你(nǐ)想象(xiàng)的那么简单(dān)。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨的可(kě)能还是债(zhài)主

　　“北(běi)京豪宅的(de)尽头(tóu)是万(wàn)柳书院”，但谁(shuí)都没想到，这个(gè)位(wèi)于(yú)海淀(diàn)核(hé)心区位，名校(xiào)环绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中(zhōng)国信(xìn)达在京(jīng)东拍卖(mài)上，上架了“北(běi)京(jīng)赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限(xiàn)公司不良债权转(zhuǎn)让项目”，债权总额高(gāo)达近47亿，该(gāi)项目(mù)的抵押物中，包括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上(shàng)述不(bù)良债权转让项目的处置主体是中国信达资产管(guǎn)理股份有限公(gōng)司(sī)北(běi)京市(shì)分公(gōng)司（下称中国(guó)信达北分(fēn)），处置的是(shì)对北京赫(hè)华恒瑞房地产(chǎn)开(kāi)发有(yǒu)限公司(sī)（下称(chēng)赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)）的不(bù)良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元(yuán)人民币，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限(xiàn)公(gōng)司是共(gòng)同债务人。目前，该项目已(yǐ)有1万次围观，35名意向(xiàng)人(rén)。

　　从表面上看，这(zhè)就是一(yī)起中国信达(dá)北(běi)分讨债(zhài)的(de)故(gù)事(shì)，但实(shí)际上，75套豪(háo)宅(zhái)的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒(méi)体报道，万柳书(shū)院总共301户，而且早已售罄(qìng)。如果该报道属实，说明这些房子实际上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中(zhōng)国(guó)信(xìn)达的拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明这(zhè)些房子(zi)根本没有网签，也没(méi)有房(fáng)产证！

　　第一财经(jīng)的(de)报道证实了上(shàng)述内容。有豪(háo)宅中介透露，中(zhōng)赫集团(tuán)早就把这(zhè)75套房子抵(dǐ)押(yā)出去(qù)，现在还没资(zī)金解抵(dǐ)押，所以不能网签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅，最(zuì)强学(xué)区房，万柳书(shū)院的业主基本都是北京的高端人士，柳传(chuán)志、丁磊等知名商业(yè)大佬(lǎo)也(yě)是万(wàn)柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)。另据地(dì)产自媒体(tǐ)“地产(chǎn)八卦(guà)女”爆料，万柳书院的业(yè)主(zhǔ)中，还有不(bù)少中赫集团的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋(péng)友等。

　　由(yóu)此(cǐ)，不少网友感叹，“富(fù)人(rén)也被精(jīng)准收(shōu)割了(le)！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确实已经(jīng)支(zhī)付价款并实际(jì)占有，那么(me)，中国(guó)信(xìn)达(dá)转让这笔不良债(zhài)权回本的愿望，或将泡(pào)汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债主中(zhōng)国信达。

　　根据(jù)相关(guān)法律规定，民(mín)事执(zhí)行中，业主已(yǐ)经支付(fù)价(jià)款并实(shí)际占有(yǒu)，但未(wèi)办理过户手续的，如果业主没有过错(cuò)，人民法院不得查封、扣(kòu)押(yā)、冻(dòng)结，已经(jīng)查封的可以(yǐ)向法院提出执(zhí)行(xíng)异议申请，请求法院(yuàn)解(jiě)除查封，同(tóng)时(shí)可(kě)以联合起诉(sù)开发(fā)商，要求(qiú)退(tuì)还购房款(kuǎn)或(huò)办(bàn)理房产(chǎn)证，并承担违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院(yuàn)报公布《最高人民法院关于商(shāng)品房消费者权利保护问题(tí)的批复》，以司法解释的方(fāng)式明确了购房人的优先权：

　　商品房消费者(zhě)以居(jū)住为目的(de)购买(mǎi)房屋并已支付全(quán)部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付(fù)了部分价(jià)款的(de)商品(pǐn)房消费者，在(zài)一审法庭(tíng)辩论终结(jié)前已实(shí)际支(zhī)付(fù)剩余(yú)价款的(de)，可(kě)以适用前款规定(dìng)。

　　也就是说，如(rú)果这75套房子均为“已售(shòu)未网签(qiān)”，那么(me)这笔不良债权，实际上(shàng)是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被(bèi)业主讨回去(qù)。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申(shēn)请不(bù)良债权(quán)转(zhuǎn)让(ràng)，可以(yǐ)追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中国信达已(yǐ)经成为赫华(huá)恒瑞唯一股东。但此前，赫(hè)华恒瑞(ruì)为(wèi)中赫集团(tuán)旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出(chū)了赫华恒瑞的(de)股东行列，中国(guó)金(jīn)谷国际信托有限责任公司成为了唯一股东(dōng)，后者由中国信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产(chǎn)开发商(shāng)，相较其(qí)他(tā)房企(qǐ)，中赫集团(tuán)既没(méi)有很大规模，也没(méi)有很高的国民知名度，但却在北京豪宅(zhái)圈(quān)留下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼(yú)台(tái)七号(hào)院，作为中赫集(jí)团进入北京的第(dì)一个豪宅项(xiàng)目，2011年(nián)，中赫置地推出(chū)钓鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达(dá)30万(wàn)/平(píng)米(mǐ)的天价，成为当时(shí)京城(chéng)最贵的楼(lóu)盘，引发了市场(chǎng)强(qiáng)烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书院(yuàn)，更(gèng)是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型(xíng)知名房(fáng)企手中，抢下了(le)北(běi)京万柳地块，成为北京当年的(de)“双料(liào)地王”。很快，万柳书院就以神秘高(gāo)端的姿态(tài)杀(shā)入市(shì)场，无论是(shì)一块块从荷(hé)兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙(qiáng)，还(hái)是每棵成(chéng)本超6万的(de)成年银杏树(shù)，还是每平米20万元的价格，都令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰(chén)院的(de)树、北平府的院(yuàn)儿(ér)。”从(cóng)这句(jù)顺口溜中，就可看出其(qí)在(zài)北京(jīng)豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上市的它(tā)，对手是当(dāng)时(shí)有名的融(róng)创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒(héng)大(dà)华府等(děng)，现(xiàn)如今，它(tā)远远超过这(zhè)些(xiē)对手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平米的(de)法拍房，最终成交(jiāo)价(jià)1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万(wàn)元(yuán)/平米，说明万(wàn)柳书(shū)院虽(suī)然(rán)已(yǐ)经推(tuī)出了(le)8年之久，但其依(yī)旧(jiù)在北(běi)京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开(kāi)发的豪宅，也吸引了不少知名(míng)人(rén)士，如知名演(yǎn)员(yuán)宋丹丹(dān)，就住在(zài)钓鱼台(tái)七号(hào)院。而柳传志、丁磊(lěi)等知名(míng)商业大佬则居住在万柳书(shū)院(yuàn)。

　　几大豪宅的(de)成功(gōng)奠定(dìng)了中赫集团的(de)“高(gāo)端(duān)路线(xiàn)”，也因(yīn)此，它被外界贴(tiē)上了，“卖北京城最贵的(de)房，拿北(běi)京城最贵的地”，“做地(dì)产中的(de)‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在(zài)豪宅开发商光环的背后(hòu)，这个(gè)地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多(duō)次(cì)成为被(bèi)执行人，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生效法律文书确定义(yì)务(wù)，中赫集团(tuán)正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫(hè)集(jí)团(tuán)如今沦落到这(zhè)个(gè)地(dì)步，其实是有迹可循的。

　　事(shì)实上(shàng)，早在今年年初“万柳(liǔ)书院(yuàn)少爷”走红(hóng)之(zhī)时，深(shēn)蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团，发现(xiàn)其深陷财(cái)务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟(gēn)着急转直下(xià)。而追根溯源，这个转折点，就在(zài)于收购北京国安。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开(kāi)始了(le)多元化(huà)转型(xíng)，但转型之路并不(bù)好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集团就尝(cháng)试过多(duō)元化业务，先后(hòu)进军能源市场、团购(gòu)网站(zhàn)，但最终都惨淡收场。最终(zhōng)，周(zhōu)金辉将(jiāng)转型的目光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金(jīn)服与IDG资本退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参股国安(ān)足球(qiú)俱乐(lè)部(bù)64％股权，成为(wèi)国安的(de)新(xīn)东家。接着在2021年6月，中赫集(jí)团(tuán)从中(zhōng)信集团手中拿下(xià)北(běi)京(jīng)国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安(ān)俱乐(lè)部全(quán)部(bù)股权。如果(guǒ)北京国安的估(gū)值(zhí)一直没(méi)变，那么(me)中赫(hè)集(jí)团(tuán)拿下北京国安，总计花费了约(96的因数有哪些数，72的因数有哪些yuē)55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也许会(huì)感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中(zhōng)赫(hè)为什么(me)又要(yào)质押(yā)股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将其手中的中赫集团股份(fèn)质(zhì)押陆续质押(yā)，据(jù)企查查显示，目前中(zhōng)赫集团(tuán)共有11条(tiáo)股权出质记(jì)录。质权人包(bāo)括海(hǎi)金商(shāng)业保理(lǐ)、北京建工、山东(dōng)国际(jì)信(xìn)托(tuō)、中(zhōng)融(róng)信托(tuō)、中信建设等。

　　这(zhè)与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然(rán)而，入主北京国安后，不仅国安的经营状(zhuàng)况没有得到改善，中(zhōng)赫集团也(yě)被(bèi)拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权(quán)交易所官网(wǎng)信息显示，2020年，北京国(guó)安足球俱乐(lè)部实现营(yíng)业收入(rù)1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至(zhì)2020年(nián)末，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金(jīn)压力，中赫集团(tuán)和(hé)周金辉(huī)夫(fū)妇还(hái)在(zài)持(chí96的因数有哪些数，72的因数有哪些)续质押(yā)手中的(de)中赫集团股份(fèn)，但国安(ān)和中赫的经营状(zhuàng)况却持续没有好(hǎo)转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列被执行人，执行(xíng)标的高达(dá)11亿，北京国安也3次与中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置地、及中赫集团(tuán)股东(dōng)周(zhōu)金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执(zhí)行标的约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能力而拒(jù)不(bù)履(lǚ)行生(shēng)效法律文(wén)书确定(dìng)义务，上述(shù)被执行人(rén)成为“老赖”。只有北京国安(ān)，目前幸免于难(nán)。不过在实控人都成为老赖的(de)情(qíng)况下，被执行10个多亿的北京国(guó)安，又(yòu)如何能(néng)独善其身？

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