文(wén)：任泽平(píng)团(tuán)队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日召(zhào)开的(de)全(quán)国(guó)住房和城(chéng)乡(xiāng)建设(shè)工作会议提(tí)出“有(yǒu)条件的可以进行(xíng)现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽(huī)、河(hé)南、四川、广(guǎng)东等(děng)地明(míng)确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还(hái)烂尾了，这是对购(gòu)房者(zhě)的不公平。以(yǐ)后谁(shuí)有(yǒu)钱谁(shuí)建房，没钱(qián)没(méi)实力的别建了，不(bù)能把包(bāo)袱甩给(gěi)老百姓和(hé)社会，这是房地(dì)产从大(dà)开发时代(dài)步(bù)入高质(zhì)量发展阶段(duàn)的(de)必然趋势(shì)，也是对购房(fáng)老(lǎo)百姓的最大保护。98年房改时，全(quán)国(guó)缺房子(zi)，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售(shòu)制是(shì)权宜之计，现在(zài)全(quán)国(guó)套户比超过1，从大开发(fā)进入存量时(shí)代，对购房民(mín)众(zhòng)不公(gōng)平的预(yù)售(shòu)制已经过时(shí)了，该取消了，改为现房(fáng)销售。以后一手交(jiāo)钱(qián)，一(yī)手交房(fáng)，天经地义。当然(rán)二次房改是个技术(shù)活，兼(jiān)顾(gù)化解停(tíng)贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务(wù)、恢复(fù)市场(chǎng)信心以及长效机制，长效机制四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定和房地产税(shuì)。如果(guǒ)按照经济规律办事，中国一定能实现房(fáng)地产(chǎn)软(ruǎn)着陆和(hé)长期平稳健康发展，跨过这道关，解(jiě)好这(zhè)道世(shì)界难(nán)题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制、改(gǎi)为现房销(xiāo)售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一手交货(huò)，预售制是对购买者(zhě)的单方面(miàn)不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。从个人层(céng)面看，预(yù)售制对购房者非常不(bù)公平(píng)，比如，交房等(děng)待(dài)期一般为(wèi)两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要承担延(yán)迟交房(fáng)、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至(zhì)不(bù)能(néng)交(jiāo)房的风险。从行业(yè)层面(miàn)看，预售制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若(ruò)遇到下(xià)行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目(mù)搁置等系列风(fēng)险。取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房销售(shòu)，这样有助(zhù)于落实(shí)中(zhōng)央房住不炒精(jīng)神(shén)、有助于保障购房(fáng)老百姓权(quán)益、有助于房(fáng)企稳健发展，一举多(duō)得，谋(móu)划(huà)长(zhǎng)远。

　　3、为什(shén)么建议(yì)取消预售(shòu)制度？预售(shòu)制(zhì)度怎么来的(de)？国外什么(me)情况？简单(dān)科(kē)普一下：商品房预售(shòu)最早源于(yú)中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于商(shāng)品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香(xiāng)港，引入了商(shāng)品(pǐn)房预售制度。其实，当前世(shì)界不(bù)少国家(jiā)存(cún)在预售制。但是，重点来(lái)了！发达国家一(yī)般有严格的监(jiān)管保障措施，开发商在项目获得政府批准后(hòu)才可以开(kāi)始销售，买(mǎi)家在购买期房后并非(fēi)像(xiàng)中国(guó)一(yī)样在支付完首付款后(hòu)从银(yín)行(xíng)一(yī)次性贷款(kuǎn)支付剩余全部(bù)房款，而是根据开发商工程进度(dù)在(zài)完全交房前进行(xíng)分期支付。所以(yǐ)，预售制(zhì)度是需要(yào)严(yán)格(gé)的资金监管、分期支(zhī)付以及违(wéi)约处(chù)罚措(cuò)施(shī)作(zuò)为(wèi)保障的，如果没有这些保障措施，一定(dìng)会触发(fā)风险，对购房民众不公平，所以不如借机取(qǔ)消预售制度，以后改为现房(fáng)销售。客观(guān)讲预售制度有一定历史阶段性，现(xiàn)在中国住房进入存量(liàng)时(shí)代，取消预售(shòu)制度有助于(yú)降负债(zhài)降杠杆，不再把(bǎ)烂(làn)尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要配套房企债务重组、复(fù)工保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)、恢(huī)复市场(chǎng)信心和房地产长效机制。这是个技术活，只要坚持市(shì)场化改革，中国一(yī)定能化解(jiě)这(zhè)个难题，让房地产回归(guī)实体经济和(hé)居住属性(xìng)，安居(jū)乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不(bù)能兑(duì)现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是(shì)对(duì)购房民众的(de)最根本最实(shí)质的保障，这(zhè)样将极大的提升开发(fā)商(shāng)的建筑质量，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣币(bì)。所有商业的本质是(shì)向善，是以客户为中心，房地产也不能例外(wài)，老百姓买(mǎi)房子是天(tiān)大的事(shì)，烂(làn)尾毁(huǐ)三代，好(hǎo)房(fáng)幸福一(yī)家(jiā)人。从这个角度，取(qǔ)消(xiāo)预售制、实施现房销(xiāo)售是实(shí)现老百(bǎi)姓(xìng)安居乐业(yè)、社会(huì)长治久安、行业企(qǐ)业健康发展的重(zhòng)大措施。在当前的(de)情况(kuàng)下，取消预售(shòu)制要结合(hé)稳楼(lóu)市、房地产软着(zhe)陆、打通金融支持当期(qī)三好生、新模式等综(zōng)合(hé)施策(cè)。

　　作者十年(nián)前在国务院发展研究中心(xīn)参与财税改(gǎi)革(gé)方案研究时，对预售制、房(fáng)地(dì)产税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆率(lǜ)等进行(xíng)过长期系统的专项(xiàng)研(yán)究。（参考后来形成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房预售制(zhì)的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地(dì)版预(yù)售制”

　　1.3 预售(shòu)制推(tuī)动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金(jīn)第三方(fāng)全程(chéng)监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房(fáng)款

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付(fù)

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十(shí)世纪五十年代在中国香港，楼宇出(chū)租是地产行业(yè)盛行的方(fāng)式，但有着(zhe)转让(ràng)难、出租资金(jīn)周(zhōu)转期长等问题，分层销售孕育而生。20世(shì)纪(jì)50年(nián)代，中国(guó)香(xiāng)港还未推(tuī)行公(gōng)共房(fáng)屋制度，许多(duō)人栖身于(yú)木屋或者其他临时(shí)住宅，住房(fáng)的需求是相(xiāng)当高，不过大多数居民(mín)的储蓄(xù)很少(shǎo)。当时(shí)楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租(zū)是(shì)中国(guó)香港地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期(qī)长(zhǎng)等问(wèn)题。针对这一系列问题(tí)，不少地产商开始探求新的方式(shì)，如把(bǎ)楼宇(yǔ)契约(yuē)切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出售。这模(mó)式一经(jīng)推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商(shāng)资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英东(dōng)创办立(lì)信置业有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的(de)经验，对于商品流通、资金周转有着独到的见解，在努力(lì)寻求方法加快自身(shēn)资金周转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除(chú)了分(fēn)层出(chū)售、还印发售(shòu)楼说明(míng)书，上有文字详尽说(shuō)明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材料、分层(céng)价(jià)格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一(yī)个(gè)亮(liàng)点(diǎn)，即(jí)先收取买家的订金(jīn)，采(cǎi)用类似租(zū)金的分期付款(kuǎn)形式(shì)，等(děng)新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己(jǐ)的房产。这种方式(shì)减轻了(le)民(mín)众购房的资金压力，加速了房(fáng)屋的建造和销售(shòu)，也(yě)解决了制(zhì)造商的资金问题，降低投资(zī)风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举(jǔ)措(cuò)。“预售楼花+分期(qī)付款”的销售模式(shì)成为当时中国香港房(fáng)地(dì)产市(shì)场(chǎng)的一(yī)大特色，纵观中国香港房地产市(shì)场的改(gǎi)革，“卖楼花(huā)”模式(shì)高效率地解决了核心的住房(fáng)供不应求的问题，使房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预(yù)售楼花(huā)模式推动了中国香港楼(lóu)市几十(shí)年(nián)繁荣，但期间也出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管部门(mén)不断完(wán)善、规(guī)范化，建立健全的监管(guǎn)机(jī)制，促进(jìn)市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位(wèi)于(yú)大(dà)角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了(le)对(duì)于(yú)预售楼花制(zhì)度的监管，即要(yào)求开(kāi)发商在(zài)预售前，确(què)保地价款(kuǎn)已经全部支付，还(hái)要证明自身有资(zī)金等能力把项(xiàng)目完成(chéng)，资(zī)金需放入律(lǜ)师所托管，支(zhī)取(qǔ)时需律所和建(jiàn)筑(zhù)师的核准(zhǔn)。为(wèi)了防止开发(fā)商(shāng)、律(lǜ)所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监(jiān)管(guǎn)账户资金(jīn)，中国香港(gǎng)要求律师行(xíng)在银行开设的信托账户（监管(guǎn)账户）、开(kāi)发商操作等采取全透(tòu)明化机制，且银行的责任上升，如出(chū)现房(fáng)屋“烂(làn)尾”情况，银行将(jiāng)成最(zuì)大风险方，后续需自身推动项(xiàng)目完工。随着监管(guǎn)体(tǐ)系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售(shòu)制”

　　二(èr)十(shí)世纪(jì)九十年代，中国内地面临住(zhù)房(fáng)需求大和供给量短(duǎn)缺(quē)问题，引入“卖(mài)楼花”制度(dù)。建(jiàn)国(guó)以来，中国内地优先(xiān)发(fā)展重工(gōng)业，强调基础(chǔ)建设(shè)，这一导向使前期发展工业化的进程大于城市化进(jìn)程(chéng)，唯(wéi)有解决住房(fáng)基础等城市化配套问题，才能进一步推进(jìn)城(chéng)市化。但当时(shí)推行的是“统一(yī)管理，统一分配，以租养房”的(de)福利分(fēn)房制(zhì)度，住房(fáng)市(shì)场发展起(qǐ)步(bù)较晚、增(zēng)速较慢(màn)，福(fú)利分房制度也出现了分配(pèi)不(bù)公、效率(lǜ)低、配套差(chà)等问(wèn)题，因(yīn)此(cǐ)福利分房制度(dù)不再适(shì)用于(yú)当时的国情(qíng)。叠加房地产市场面临商品房的需求量大(dà)，而社会(huì)缺少大型(xíng)房地产(chǎn)开发商，商品房供应量(liàng)小的困(kùn)境，此时(shí)引入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式(shì)无疑是对内(nèi)地房(fáng)地产市(shì)场的一(yī)针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售商(shāng)品房制度(dù)，先(xiān)后出(chū)台多(duō)项文(wén)件，大力支持国内房(fáng)地(dì)产市场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一步(bù)深化城镇(zhèn)住(zhù)房制度改革(gé)，加快住房建设的通知》文件，决定停止住房无(wú)偿实物分配(pèi)，逐步实行(xíng)住(zhù)房分配货币化、住(zhù)房供给商品(pǐn)化、社会化的住房新(xīn)体制，从(cóng)计划经济下的福利分房(fáng)转(zhuǎn)向市(shì)场经济的商品房。房地产(chǎn)市场采(cǎi)用预(yù)售制，允许开发商卖期(qī)房，解(jiě)决了房企(qǐ)缺少(shǎo)资(zī)金和开发时间周期长(zhǎng)的(de)两大难题，开发商以预售款(kuǎn)撬动(dòng)下一个项目的开发，形成滚动开(kāi)发模(mó)式(shì)，住房供应(yīng)速度加(jiā)快(kuài)。自此中国内地开始房改(gǎi)货(huò)币(bì)化(huà)，中国(guó)人民银行等多方(fāng)迅(xùn)速出台相关的信贷(dài)政策，支持(chí)购房者，极大(dà)作用推动了房地(dì)产(chǎn)市场的(de)发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经调整形成契(qì)合中国(guó)内地(dì)的商品房预售制度。预售(shòu)制的初衷是为了缓解房企资金压力(lì)，加快城(chéng)镇(zhèn)住房建设。具体来(lái)说，是指房地产(chǎn)开发企业将正在建设中的房(fáng)屋(wū)预先(xiān)出(chū)售给(gěi)购房(fáng)者，由购房(fáng)者支付(fù)定金或(huò)房款(kuǎn)的行为(wèi)。区别于中国香港，在中国内(nèi)地实践过程中，商(shāng)品房预售流程为：房地产(chǎn)开发商办(bàn)理预售许可证-签订商(shāng)品房买卖(mài)合同-进行备案登记(jì)和预告登记-交付房(fáng)屋(wū)。在购房过程中(zhōng)，购房者需(xū)要一次性付清首付款，并采用银行贷款的形式一次性(xìng)付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房(fáng)屋未建成，开发商可能已拿到了(le)全部购房款，这点与(yǔ)中国(guó)香港的按照工程进度付款有所(suǒ)不同。对中国内地的开发商而言，预(yù)售制(zhì)商品房也(yě)开启(qǐ)了高(gāo)周转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城(chéng)市(shì)化进(jìn)程，但(dàn)背后潜(qián)藏(cáng)的风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　作为中国内地商品房销售的最(zuì)主要方式(shì)，预售制(zhì)极吉H是哪里的车牌号，吉h是哪个城市的车牌大缩短(duǎn)房企(qǐ)现(xiàn)金(jīn)回笼周期，同(tóng)时增加市场商品房供应，推(tuī)动了城(chéng)镇化(huà)发展进(jìn)程。预(yù)售制在过(guò)去20多(duō)年对(duì)中国(guó)内地房地产市场的(de)稳步发展起到了重要作用，不仅解决了房(fáng)地产(chǎn)市场快速发展(zhǎn)阶(jiē)段的资金需求，也(yě)提高(gāo)了居民居(jū)住水平，中国内(nèi)地城镇居民(mín)从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到(dào)基本(běn)适居，住房事业(yè)取得巨大进步，数十年(nián)时间走完(wán)发(fā)达(dá)国家几百年(nián)城镇化路程。改革开(kāi)放(fàng)以来，城镇(zhèn)化进程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面积由7438平方(fāng)公里(lǐ)增长(zhǎng)至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中国住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅(zhái)存量从(cóng)不到14亿平(píng)增(zēng)至313.2亿平(píng)，城镇人均住房(fáng)建(jiàn)筑面积(jī)从8.1平(píng)方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住(zhù)房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿(yì)套，套户(hù)比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中国(guó)内(nèi)地商品房销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅期房(fáng)销售面积占总(zǒng)销售(shòu)面积的比重为63％，而2021年(nián)期房(fáng)累计(jì)销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中(zhōng)国内地房(fáng)地产(chǎn)行业(yè)的发展。中国内地房地产历经二十(shí)多年长周期(qī)繁荣(róng)，行业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积(jī)从2.2亿(yì)平增至(zhì)19.9亿平，累计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复(fù)合(hé)增速(sù)10.6％。房地产开发投资完(wán)成额从(cóng)0.4万亿元(yuán)增(zēng)至(zhì)14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快(kuài)速发展，房(fáng)地产企业从无到有、从(cóng)国企先行(xíng)到民企崛起，队(duì)伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年(nián)来(lái)房(fáng)地(dì)产也成为拉动中国内(nèi)地经济高增长的火(huǒ)车头(tóu)。

　　1）从(cóng)经济增(zēng)长(zhǎng)渠道，房地产带动的上下游产(chǎn)业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及(jí)其产业(yè)链占GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡献(xiàn)），其中房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产(chǎn)对金融、批发、建材的带(dài)动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年(nián)房地(dì)产完全拉(lā)动的投(tóu)资占全社会固(gù)定资(zī)产投资(zī)的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资(zī)占固(gù)定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从(cóng)房(fáng)地产贷款占银行各(gè)项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等(děng)通道业务，占比超过三分之一。从房地产融资存量占社融(róng)存(cún)量(liàng)比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面(miàn)积违约，将导致银行不良率大(dà)幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠(qú)道，根据我们的《中国住房市(shì)值测(cè)算报告》，2020年中国(guó)住房市(shì)值(zhí)为(wèi)62.6万亿(yì)美元，大于(yú)美国的33.6万亿美元、日本(běn)的(de)10.8万亿美元、英法德(dé)三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值(zhí)的比例(lì)看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国(guó)住房市值与股债房市值的比例较高，主要是因为(wèi)住房市值(zhí)高，以及中(zhōng)国资本市场(chǎng)发育尚不(bù)成熟(shú)，直接融资比例(lì)较(jiào)低(dī)，股票(piào)、债券市(shì)值较低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制(zhì)背后潜(qián)藏(cáng)的(de)风险确实存(cún)在(zài)，当前的(de)负面效应愈发(fā)凸显。

　　吉H是哪里的车牌号，吉h是哪个城市的车牌g>从个人层面看(kàn)，绝(jué)大部分商品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者(zhě)的单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。比(bǐ)如，交房等待期一般(bān)为两年，在此期(qī)间(jiān)，购房者不仅承(chéng)担银行利息(xī)，还要(yào)承担延(yán)迟交房(fáng)、“一房二(èr)卖”、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办(bàn)理甚至不能交房(fáng)等风险。另(lìng)外，购房者和开发商之(zhī)间的(de)购房合同、购房(fáng)者和(hé)银行的按揭贷款合同是两个(gè)独(dú)立(lì)的(de)合同关系，如果开发商发生违约(yuē)，购房者只能根据(jù)购房合同向(xiàng)开发商主张权力，但依旧(jiù)需要根据按揭贷款合同(tóng)按时向银行进行(xíng)贷(dài)款偿还(hái)，因(yīn)此购房(fáng)者承担(dān)的风险较(jiào)大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，资金(jīn)若(ruò)遇到下行周期(qī)，会引发(fā)资金链断裂、项目搁(gē)置等(děng)系(xì)列(liè)风险(xiǎn)，进行影响(xiǎng)自(zì)身信用和(hé)购房者对行(xíng)业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按(àn)揭贷款(kuǎn)的发放(fàng)方(fāng)，一旦房企因为市(shì)场波动或经(jīng)营(yíng)不善(shàn)，出现资金链断裂等一(yī)系列问(wèn)题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而(ér)房企通过(guò)与(yǔ)购房者签(qiān)订(dìng)的预售合同和按揭合同，已经从银(yín)行获得房款，如(rú)果(guǒ)购房(fáng)者丧失还款能(néng)力或短期不能还款等，则风险完全由银行承担，银(yín)行将面临较大的坏账压力(lì)。

　　从监(jiān)管角度看，购房者的预售(shòu)监管资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个字(zì)那(nà)就是“没(méi)钱(qián)”，即没(méi)钱付工程(chéng)款。在(zài)2004版的《城(chéng)市商品房预售管理办(bàn)法》中(zhōng)明确规定了开发企业(yè)预售商品房所得款项(xiàng)应当用于(yú)有关(guān)的工(gōng)程建设，商品(pǐn)房预(yù)售款监(jiān)管的具(jù)体办法(fǎ)，由房地产管理部门制定(dìng)。但多年以来全国并没有(yǒu)统一的预售(shòu)资金监管规定(dìng)，各地实行“一城(chéng)一策(cè)”。例如，太原、昆(kūn)明(míng)、重庆(qìng)、长沙等城市重点监管资金比例(lì)为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等(děng)城市则按照项目的建(jiàn)安成本乘以建筑(zhù)面(miàn)积或(huò)者项目工程总(zǒng)额报价计(jì)算重(zhòng)点(diǎn)资(zī)金。而事实是，不少(shǎo)购房款(kuǎn)未(wèi)进入监管账户、或(huò)进入监(jiān)管账(zhàng)户后被(bèi)挪用，导(dǎo)致楼盘没(méi)有(yǒu)资金继续建设。收楼遥遥无(wú)期，月供却(què)被迫继续还款(kuǎn)。那(nà)么，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在过去房(fáng)地产大开发时代的高周(zhōu)转背(bèi)景下，抽(chōu)调预售款(kuǎn)监管(guǎn)账户资金，是行(xíng)业(yè)“潜规则”。比如工(gōng)程(chéng)总承包方，以工(gōng)程建设(shè)名义，获得监管账户拨付资金，再(zài)由工程方将(jiāng)资金转给房企，而拨付的工程款，远(yuǎn)超工程进(jìn)度所需。通过这(zhè)些方式套取的资金(jīn)，在房企各地项目间流动，变相加杠(gāng)杆，这样做提(tí)供了资(zī)金流动性，房企抽调(diào)资(zī)金(jīn)统筹拿地(dì)、还款(kuǎn)和楼(lóu)盘建(jiàn)设，形成一种资金(jīn)循环高(gāo)周转模式，但(dàn)一定程度(dù)上(shàng)把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外商品房预(yù)售制度呈现以下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对(duì)于购(gòu)房者预付资金(jīn)，一般设有定金(jīn)或(huò)预付款保(bǎo)护机制，如英(yīng)国、日本(běn)；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房(fáng)者支付的(de)预付款比例相(xiāng)对较(jiào)低(dī)，绝大部(bù)分房(fáng)款(kuǎn)在房屋(wū)交付后开始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预付(fù)款支付方(fāng)式：预付款一般以定(dìng)金方式支(zhī)付(fù)，或按工程进度分期支(zhī)付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般(bān)采用两种方式发放按揭贷款，一是按工(gōng)程进度(dù)付款，按揭贷款(kuǎn)按(àn)照工程进度逐(zhú)渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保(bǎo)护：为预(yù)售(shòu)商品房提供期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)保险，在(zài)商品(pǐn)房出现重大延期或重(zhòng)大缺(quē)陷(xiàn)时(shí)，保障购(gòu)房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付质量(liàng)的(de)保障有(yǒu)两种方(fāng)式，一(yī)是(shì)期房(fáng)由政府或第三方验收合格并提供验收凭证后，开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得购房者支(zhī)付(fù)的房款。二是开发商为(wèi)购房者提(tí)供一定的保(bǎo)修期，通常1-5年(nián)，保(bǎo)修期(qī)满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三(sān)方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房定(dìng)金(jīn)一(yī)定期限内无条件返还，最低首付比例(lì)为3.5％，交房前(qián)仅支付首(shǒu)付，其余房款交(jiāo)付后按(àn)揭还款，交付(fù)前资金由第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得房款。

　　定(dìng)金及首付环节(jié)，定(dìng)金比例(lì)一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根(gēn)据美(měi)国官方(fāng)数据(jù)，2021年(nián)美国平均首(shǒu)付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金(jīn)或首付外，购(gòu)房者(zhě)在房屋交付后(hòu)通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国(guó)为防止(zhǐ)开(kāi)发商挪用资金，购(gòu)房者的定(dìng)金及(jí)首付款(kuǎn)由第(dì)三方公证行或产(chǎn)权(quán)保险公司的信托账户监管(guǎn)。如果(guǒ)开发(fā)商倒闭(bì)导致楼盘(pán)烂尾，购房者资金可(kě)通过申请仲裁(cái)取回，且不承(chéng)担任(rèn)何(hé)责任(rèn)与损失。而(ér)开(kāi)发商(shāng)在房屋(wū)建设(shè)过程中的资金全(quán)部来自银(yín)行(xíng)，银(yín)行(xíng)根(gēn)据工程进(jìn)度向开发商(shāng)提(tí)供一定(dìng)比例的贷款，由于开(kāi)发商(shāng)挪用资金直接损害银行(xíng)利益，银(yín)行有(yǒu)充分动机监管(guǎn)开发商施工进度。开发商在房屋(wū)交付时需取(qǔ)得由政府相关部门经审查(chá)后发放的验(yàn)收(shōu)凭证，通过(guò)验收(shōu)凭证(zhèng)向(xiàng)银行(xíng)得到购(gòu)房者支(zhī)付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期(qī)房可(kě)零(líng)首付购房，房款按建造工期进度支付，按揭(jiē)按工期放款后还(hái)贷，房贷利(lì)率采用固定利率(lǜ)，开(kāi)发商(shāng)或购房者可(kě)购(gòu)买期(qī)房烂尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预售门(mén)槛(kǎn)方面，德国开发商在(zài)项目获批后即可预售(shòu)房屋。签(qiān)署(shǔ)购(gòu)房合(hé)同前，购房者需支付约2000欧的(de)定金(jīn)并进行预(yù)约公(gōng)证(zhèng)，签订合(hé)同(tóng)后定(dìng)金(jīn)退还。如由于任何(hé)原因不(bù)能购买(mǎi)，定金按照德国法律(lǜ)全部退(tuì)还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者需(xū)支付公证费和(hé)土地交易(yì)税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房款中(zhōng)，属于购房附(fù)加费(fèi)。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规(guī)定最低首付比例(lì)，可(kě)零首付购房。

　　余(yú)款(kuǎn)方面，德国(guó)也采取按工期支付(fù)房款的制度，一(yī)般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因(yīn)项(xiàng)目而异。一般来说，支付(fù)节(jié)点可分为公证(zhèng)后、主体完工、内部(bù)水(shuǐ)暖(nuǎn)电路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内(nèi)清洁及墙面(miàn)完(wán)工、地板完工、全部完(wán)工(gōng)，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购(gòu)房者可在支付房(fáng)款前申(shēn)请房贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，银行(xíng)按施(shī)工(gōng)节奏分多次(cì)发放(fàng)贷款，每笔贷款给予购(gòu)房者一定(dìng)使用期限，期限(xiàn)结束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险(xiǎn)公司针对期(qī)房设计了两种保(bǎo)险，保险的功(gōng)能是当房(fáng)屋出(chū)现重大延期(qī)或重大(dà)缺陷(xiàn)时，保险公司保证开发(fā)商赔偿或修(xiū)复，开(kāi)发商破产，由(yóu)保险(xiǎn)公司(sī)负(fù)责(zé)相应赔偿。保险由开发商或(huò)购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预售制(zhì)设(shè)有10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格(gé)监(jiān)管。

　　订(dìng)立合同(tóng)前，买(mǎi)卖双(shuāng)方均有一名律师(shī)，负责沟通期房交易中的房产(chǎn)、资金、合同等各个(gè)环节，各环节内容(róng)确认(rèn)无误后签订(dìng)首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，当开(kāi)发(fā)商出(chū)现财务(wù)、经营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而(ér)超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取按工程进度付款的方式，但是交房前(qián)付款比例相对较低(dī)，一般会在合同签(qiān)订6-24个月分别支付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国(guó)规(guī)定(dìng)房(fáng)屋必须经过房产公证公(gōng)司的(de)检验验(yàn)收后才(cái)能(néng)交付，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管(guǎn)环节，英(yīng)国期(qī)房预(yù)售资金监管极(jí)为严格，资金也由律师(shī)监管，在确(què)认工程进度(dù)、支付相关款项(xiàng)过(guò)程中，由买(mǎi)房(fáng)律师将(jiāng)资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金在进入开发(fā)商账户前经过两道关(guān)口，有利于保障购(gòu)房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房(fáng)交易(yì)立法，设置期房(fáng)预付款保全措(cuò)施(shī)

　　日本期(qī)房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万(wàn)日(rì)元时，开发商必须完成“预售房(fáng)定金保全措(cuò)施(shī)”，交房(fáng)前(qián)付款比例(lì)不超房(fáng)款的20％，开发商违(wéi)约需返还(hái)定价(jià)并赔偿约10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供给严(yán)重失(shī)衡，叠加法律空白，社(shè)会(huì)上(shàng)“一房二卖(mài)”现象(xiàng)普遍，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅(zhái)地建筑物交易法(fǎ)》，经多次修订，目前(qián)是唯一一部规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护(hù)方(fāng)面，根据日本(běn)《宅(zhái)地建物取引业(yè)法》，对购房(fáng)者支付定金超过5％或超1000万(wàn)日元(yuán)的部(bù)分(fēn)，法(fǎ)律要(yào)求开发商必(bì)须完成定金保(bǎo)全措施才可预(yù)售。什么是定(dìng)金保全措施？即买卖双方(fāng)签订购(gòu)房合同时(shí)，开发商(shāng)向金(jīn)融(róng)机构或指定保证机(jī)构或保险机构签订定(dìng)金保(bǎo)证委托合同，设(shè)置(zhì)购房者定金的保证或(huò)保险，并将相应的保证金(jīn)证明书交付给购房者。除(chú)定金外，其(qí)他(tā)预先支付的购房款也受该措(cuò)施(shī)保护(hù)。若开发(fā)商(shāng)倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者可(kě)凭保证金证明(míng)书(shū)向金融机构或保证机构或保险(xiǎn)公司兑付(fù)，同时(shí)，开发商需向购房者赔付(fù)违约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付(fù)最(zuì)多不超20％的(de)定金(jīn)，签订购房合同后，购房者即可向(xiàng)银(yín)行申请贷(dài)款，但交房后才开(kāi)始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年(nián)保(bǎo)修期后付尾款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡期房购房者违约(yuē)可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金(jīn)，首付比例(lì)20％，余款按工程进度支付，所有资金(jīn)进(jìn)银行专门项目(mù)资(zī)金账户，交房后(hòu)满(mǎn)1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付(fù)环节，新加坡(pō)开发商有统一的选购权合同以及(jí)订(dìng)金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效(xiào)期(qī)14天，执行OTP则进一步签订购(gòu)买合(hé)同(tóng)，不执行OTP则退(tuì)还(hái)3.75％的房(fáng)款(kuǎn)。

　　首付比(bǐ)例(lì)方面(miàn)，签(qiān)订购房(fáng)合同后(hòu)，购房者需支付15％的(de)首付及印花税，同时购(gòu)房者(zhě)向银行(xíng)申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上(shàng)，新加坡(pō)期房(fáng)同(tóng)样(yàng)采取按(àn)工程进度付款(kuǎn)的方式，《发展(zhǎn)商条(tiáo)例》对期房(fáng)付款流程(chéng)做(zuò)了统一详细规定，要求所有开发(fā)商遵守，支付节点一般为(wèi)合同签(qiān)订后、地基(jī)完(wán)工、框(kuāng)架完工(gōng)、管道门窗等完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依(yī)照工(gōng)程进度放款，月(yuè)供在此(cǐ)过(guò)程中随(suí)着放出贷款的(de)增加而(ér)增加，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资金监管方(fāng)面，购房(fáng)者(zhě)的订金与付款会(huì)存入银行(xíng)专门的项(xiàng)目资金账户，账户资金提取须与房屋建设(shè)有(yǒu)关。房(fáng)屋交付(fù)后(hòu)，购房者(zhě)享受1年的房屋保修期，此后购房者(zhě)支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前(qián)房地产到了政策出手临界点，重点(diǎn)是保交楼和房企重组(zǔ)。一方(fāng)面，加(jiā)大对刚需和(hé)改善型需求(qiú)的支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对(duì)局部停贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给予强(qiáng)有(yǒu)力的(de)金(jīn)融(róng)工具(jù)支持。另一方面(miàn)，从现(xiàn)在(zài)起，对(duì)还在正常运转的(de)房企(qǐ)包括民营企业，加大支持(chí)力度(dù)，由优质房企牵头并购重组整个(gè)行(xíng)业，为(wèi)每个(gè)房企配(pèi)套AMC和财团，给(gěi)予金融工(gōng)具配套。

　　二(èr)，中期来(lái)看，应充分(fēn)估计形(xíng)势复杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾化解停(tíng)贷、复工保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢复市场(chǎng)信(xìn)心(xīn)以(yǐ)及(jí)长效(xiào)机制。长效机制(zhì)四(sì)大关键(jiàn)是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产(chǎn)税(shuì)。定金(jīn)环节(jié)，建(jiàn)立开发商违约后(hòu)定金保护机制，如将已支付定金冻(dòng)结至房屋交(jiāo)付阶段(duàn)，保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房者定金安(ān)全。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险公司(sī)介入，为房屋(wū)重(zhòng)大延期以及重大缺陷等情况提供充分(fēn)的保障(zhàng)。余款支付(fù)环节，建立按工(gōng)程进度付款(kuǎn)机制或交房后按揭贷(dài)款机制(zhì)，充分(fēn)保(bǎo)护购房(fáng)者(zhě)的权益(yì)。资金(jīn)监管环节，引入独立于(yú)开发商、银行的第三方资金监管(guǎn)机构，或由政(zhèng)府相关部门直接监管，以此防止(zhǐ)资金挪用现象。交(jiāo)付环节，建立商品(pǐn)房保修期制度。保(bǎo)修期内，开发商应对房屋质(zhì)量问题全权负责(zé)、免费维修，购房者在保修期(qī)结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房预售制是(shì)大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱(qián)，预售制是权(quán)宜之计(jì)，现在全(quán)国套户比超过(guò)1，从(cóng)大(dà)开发进入存(cún)量时代，对购房民众不公平的预售制已(yǐ)经过时(shí)了，该取消了，改为现房销售。另一(yī)方面，取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不是五花八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不知道能(néng)不(bù)能兑现的(de)营(yíng)销(xiāo)手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民(mín)众的最根本(běn)最实(shí)质的保障，这样将极大(dà)的提升开发商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币(bì)。

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