导读

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产步入大分化(huà)时(shí)代而(ér)非停(tíng)滞期(qī)。

　　要点(diǎn)

　　过去二十(shí)年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品(pǐn)住宅销售面(miàn)积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年(nián)地产(chǎn)持续低(dī)景气，有关中(zhōng)国地产是否过剩的(de)讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清中国城镇存量住宅真实(shí)情况，据(jù)此(cǐ)判断中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染中国地产(chǎn)存量极度过剩，事实是(shì)否如此？

　　住(zhù)建部(bù)披露全国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第(dì)七次人口普查调查数据显示(shì)城镇家庭(tíng)户人(rén)均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是(shì)否真的过剩(shèng)？

　　事实(shí)上(shàng)住建部披(pī)露的近6亿栋城(chéng)乡房屋(wū)建筑中，城镇建筑占比不到(dào)一(yī)成(chéng)，其中(zhōng)还包括大量城镇非住宅(zhái)建(jiàn)筑，如商业办(bàn)公(gōng)楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇住宅(zhái)占(zhàn)比极低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇(zhèn)居民人均住宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适不是人(rén)均(jūn)一间房所(suǒ)能满足，它与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施等因素密(mì)切相关。中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数较发达国家还有很大差(chà)距。人均住宅间数大于1同样不意味着中国住(zhù)宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们(men)测算(suàn)发现中岭南大学位置在哪里啊，岭南大学在哪个城市国城镇居民户均1套房，其(qí)中每(měi)户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家(jiā)庭户均住宅的数据，我们(men)根(gēn)据商品住宅(zhái)套数、商品住(zhù)宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.86套房，其中(zhōng)0.54套为(wèi)商品住宅。若(ruò)期(qī)房(fáng)顺利交(jiāo)付(fù)，直至2024年，中国每户城镇(zhèn)家(jiā)庭才拥(yōng)有1套住宅(zhái)，其中商业住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　户(hù)均(jūn)一套房似乎意味(wèi)着(zhe)户户有房，然而(ér)事实上中(zhōng)国住宅市场(chǎng)供需(xū)并不(bù)平衡(héng)。

　　国(guó)际数据显示，成熟房(fáng)地产市场(chǎng)的住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之(zhī)所以说不平衡(héng)，是因为户均一套房无法满足流动人口(kǒu)的租赁和置业需(xū)求。全(quán)国总(zǒng)人口的近三成都是流动人口，流动人(rén)口会选择在大(dà)城(chéng)市租房挣钱(qián)，在老家买房，从(cóng)而产(chǎn)生(shēng)了额外(wài)的住宅需求。

　　即便户(hù)均一(yī)套(tào)房(fáng)，中国未来地(dì)产仍有(yǒu)四大(dà)新增需(xū)求动力(lì)。

　　第一，户(hù)均人(rén)口规模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭户数增多(duō)。小家庭化趋(qū)势将延续，带(dài)来新户购房需求(qiú)增长。

　　第二，经济(jì)板块的分化日益明显(xiǎn)，区域经济资源(yuán)分配的再集(jí)中吸(xī)引着人口流(liú)入，人口净(jìng)迁入城(chéng)市(shì)的(de)新增住(zhù)宅(zhái)需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭(tíng)住在(zài)2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米(mǐ)的住宅建筑面积(jī)。促成“老破小”住宅的(de)改造(zào)势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积均较(jiào)发达国家有(yǒu)着不(bù)小差距(jù)，“住上更大房子”的改善性需求正在(zài)不(bù)断(duàn)增(zēng)加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国(guó)地产步入大分(fēn)化时代(dài)而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产(chǎn)矛盾更(gèng)多体现(xiàn)为(wèi)住宅供给存在不足(zú)，这是(shì)过(guò)去二十年房(fáng)价快速上涨基石(shí)。那(nà)么当下房(fáng)地(dì)产大分化时代已至，大(dà)分化(huà)时(shí)代下地(dì)产(chǎn)矛(máo)盾则更(gèng)多体现在(zài)住(zhù)宅质量(liàng)供(gōng)需冲突。

　　地产大分化必(bì)将体现在不同(tóng)能级(jí)城市之(zhī)间，不(bù)同(tóng)区(qū)域板块之间(jiān)，不同(tóng)品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方(fāng)披露(lù)全国已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发(fā)热(rè)议。从2月(yuè)以来，各大城(chéng)市二手房挂(guà)牌量突然激增(zēng)，引(yǐn)发一阵(zhèn)二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让(ràng)市场不(bù)禁担(dān)心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供给过剩，还是(shì)供(gōng)需平衡，或是仍然存在不足？可(kě)惜由(yóu)于(yú)住宅存量数(shù)据并未公布，我们(men)无法直接知晓具体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，我(wǒ)们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数(shù)，回答当前(qián)的房子是否真的过剩(shèng)了？据此判(pàn)断未来房地产市场会如何(hé)发展。

　　一、如何有效观察(chá)中国户(hù)均拥有住宅数(shù)量(liàng)

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩的直(zhí)观判断站不住脚

　　今年2月，在(zài)以全国自然灾害综合风险(xiǎn)普查工(gōng)作情况为主题的新闻发布会上，负责人(rén)对外披露：“住宅城乡建设行业获取(qǔ)了全国近6亿栋城乡房屋(wū)建(jiàn)筑数据以及80多万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋(dòng)建(jiàn)筑住不(bù)到3人，住宅市场(chǎng)看(kàn)似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以上，以栋数(shù)计算(suàn)的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还(hái)包括(kuò)了大(dà)量商业楼(lóu)、写(xiě)字楼、学校、医院等非(fēi)住宅(zhái)。总的(de)算下来(lái)，住宅占比并(bìng)不大(dà)。

　　第七(qī)次人(rén)口(kǒu)普查数据公(gōng)布了(le)中国城镇家庭户(hù)人均(jūn)住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，其中城市家(jiā)庭户居民(mín)人均0.99间(jiān)，乡镇家(jiā)庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数大(dà)于1，看似意味(wèi)着人人都有房间居住。

　　居(jū)住水平不仅与(yǔ)房间数量有关，更与房屋质量(liàng)、居住面积、配(pèi)套设施等(děng)因(yīn)素(sù)密切相关。单单从(cóng)人均(jūn)住宅间数不能完全反(fǎn)映(yìng)出城镇(zhèn)居民(mín)的居住(zhù)水平。

　　中国主要(yào)是以(yǐ)家庭(tíng)为单位购(gòu)买(mǎi)成套住宅，一套设施(shī)齐全(quán)的(de)住宅才(cái)是城(chéng)镇居民(mín)宜(yí)居的(de)选择。

　　（二）中国户(hù)均住(zhù)宅的测算思路、数据和方法(fǎ)

　　中国(guó)城镇居民住宅主要分(fēn)两大类，一类是商品住(zhù)宅，另一类是(shì)保(bǎo)障房、原公有住(zhù)宅、自建(jiàn)房(fáng)等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据(jù)，并没有直接公(gōng)布城镇住宅(zhái)数量。居民(mín)住宅(zhái)相关数(shù)据(jù)有两处可以(yǐ)直接公(gōng)布，一是每年商品(pǐn)住宅销售套数（统计局(jú)）；二(èr)是(shì)居(jū)民住宅(zhái)来源（人口普查数(shù)据）。计算(suàn)中国居(jū)民(mín)户均住宅数(shù)量，我们主要(yào)用(yòng)到上述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前(qián)商品住宅数(shù)量(liàng)极(jí)少，可忽(hū)略不(bù)计。估算城镇居民户(hù)均住(zhù)宅套数分三步走(zǒu)：

　　第(dì)一步，将1999年以(yǐ)来(lái)每(měi)年商品住宅销售套数相加(jiā)，我(wǒ)们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城(chéng)镇居民拥有的商品住宅(zhái)和(hé)非商品住宅比例，推算得到居民住(zhù)宅(zhái)总套数(shù)。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有的商品住宅总数除以家(jiā)庭户数(shù)，我们就(jiù)能(néng)够(gòu)得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如(rú)下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅(zhái)总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭(tíng)户数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套(tào)户比(bǐ)/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅(zhái)存量到底有多少，目前(qián)缺乏一个准确统计(jì)。我们利用既有(yǒu)统计数据(jù)，大致测算得到(dào)中(zhōng)国存(cún)量房地(dì)产套数，并进一步推算中国城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截(jié)至2022年，我(wǒ)们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住(zhù)宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含(hán)现房(fáng)和期房）。

　　中国的(de)房地产销售以期房为主，从(cóng)2019年(nián)开始，新房销售中期房占比近9成。本文(wén)去除商品住(zhù)宅累(lèi)计销售套数里(lǐ)的期房销售，得到商(shāng)品住宅现(xiàn)房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销(xiāo)售套(tào)数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工(gōng)周期在2-3年，并(bìng)考虑到交房后(hòu)装修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一(yī)步推算中国城镇居民拥有的(de)户(hù)均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民(mín岭南大学位置在哪里啊，岭南大学在哪个城市)的住宅结(jié)构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)住宅。其中(zhōng)自建住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)21％，购买商品(pǐn)住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅(zhái)占比6.1％，通(tōng)过继(jì)承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租(zū)赁廉租房与(yǔ)其(qí)他住宅。

　　其(qí)次，我们假定(dìng)租赁(lìn)其他住宅和购(gòu)买二(èr)手房都(dōu)是(shì)商(shāng)品(pǐn)住宅，因此将租(zū)赁其他住宅、购买(mǎi)商品住宅与购买(mǎi)二手房加(jiā)总(zǒng)，得到商品住宅占居民(mín)所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为(wèi)过去十年变(biàn)化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商(shāng)品住宅的实际(jì)变化比例，从而我们估算出2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购(gòu)期房会在2-3年内(nèi)陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国(guó)平(píng)均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭都(dōu)会拥(yōng)有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的三点含(hán)义(yì)

　　既(jì)然城镇(zhèn)居民已经达到(dào)了(le)户均(jūn)一套房(fáng)的程度(dù)，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚(shèn)至(zhì)意味(wèi)着中国地(dì)产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房并不意味着住宅市场供需平衡(héng)

　　需要有多余(yú)住宅来满(mǎn)足因人口流动(dòng)、居民换房等因素产生的住宅(zhái)需求(qiú)。因此(cǐ)，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看(kàn)，美国、英国和日本的(de)住宅(zhái)套(tào)户比均高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套(tào)户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为(wèi)1.11。德国(guó)和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房(fáng)，就(jiù)会造成人口净流入(rù)地的住(zhù)宅市场供不应求(qiú)，造成房价或房(fáng)租(zū)迅速上涨。

　　七(qī)普(pǔ)指出中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省(shěng)内流动人(rén)口和(hé)省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在(zài)老家(jiā)县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城乡人(rén)口流动调查数(shù)据(jù)显(xiǎn)示，在上海(hǎi)、杭州(zhōu)以(yǐ)及南京(jīng)工作(zuò)的流动人口在(zài)老家(jiā)拥有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引打工(gōng)人，但高房价迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流(liú)动人(rén)口实(shí)际上会(huì)占据两套房，在高房价的大(dà)城市(shì)租(zū)赁(lìn)一套(tào)房，在房价较(jiào)低的县城购买一套房(fáng)。所以说户均一(yī)套房无法满足(zú)庞(páng)大流动人口的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二(èr)）至少9000万户(hù)家(jiā)庭住(zhù)宅品质仍(réng)需改善

　　目前(qián)，中国的(de)城镇住(zhù)宅(zhái)中依(yī)然(rán)有不(bù)少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭(tíng)，也就是(shì)约9000万户城镇(zhèn)居民(mín)住宅是2000年(nián)以(yǐ)前建成(chéng)，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建(jiàn)筑结构松散、设(shè)施(shī)陈旧、安全(quán)隐患大等问题，如电线老化、管道(dào)等基础设施陈旧，给住户的生活带来了很(hěn)大(dà)的不便和(hé)安全隐患，并且(qiě)居住体验较(jiào)差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住(zhù)宅面积(jī)小。占比为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没(méi)有独立(lì)卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区(qū)很难满足现代(dài)生活需求，在(zài)未来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为(wèi)一居室和(hé)二居(jū)室，户(hù)型偏(piān)小。其(qí)中一(yī)居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市土地资源(yuán)紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积(jī)扩(kuò)张(zhāng)是(shì)未来(lái)地产的需求(qiú)驱动力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城(chéng)镇家庭户住(zhù)宅存(cún)量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农民(mín)带房进城和老旧小(xiǎo)区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面积(jī)为(wèi)308.16亿(yì)平，人均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)为(wèi)39.45平方米(mǐ)。

　　超(chāo)过一半的家(jiā)庭人均住宅建筑面积小于(yú)均值，近4成家庭人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积在(zài)30平(píng)米以(yǐ)下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积不足19平(píng)方(fāng)米，不及全(quán)国(guó)人均(jūn)水平的一半。若去除20％的(de)公摊，可(kě)使(shǐ)用的住宅(zhái)面(miàn)积仅为(wèi)15.2平方米。上(shàng)海市将人(rén)均住宅建筑面积低于15平方米(mǐ)的家庭界定为住宅存在困难，若按这个标准算的话(huà)，中国有11.3％的家(jiā)庭存在(zài)住宅困(kùn)难问(wèn)题(tí)。

　　若人均可(kě)使用住宅面积为(wèi)40平(píng)，即人均住(zhù)宅建筑面积(jī)为(wèi)50平(píng)，只考虑家庭户人数，需(xū)要住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国(guó)都高(gāo)于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中(zhōng)国(guó)的人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变(biàn)得明(míng)显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的(de)集体户人口，所需(xū)要的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均(jūn)已然1套(tào)房，未(wèi)来地产还会有需求(qiú)么？

　　我们(men)测算(suàn)得到(dào)中国城镇家庭户(hù)均1套房，看似已经户户(hù)有房。即便如此，中国人(rén)口静态结(jié)构(gòu)和动态(tài)趋势演绎，决定了(le)中国未来地产仍有(yǒu)需求释放。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅(zhái)需求主要来自于(yú)四(sì)个方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭户数(shù)增多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过(guò)去(qù)20年我国城(chéng)镇家庭户均人口数不断下(xià)降，六普(pǔ)显示城镇户均人口规模(mó)为2.85人/户，而(ér)七普(pǔ)显示城镇户(hù)均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占(zhàn)比明显上升，人口小家庭化(huà)趋势将继续(xù)延续，导致户数(shù)会(huì)因户均人(rén)口规模(mó)的(de)缩小(xiǎo)而增(zēng)多。

　　第二，人(rén)口迁移(yí)导致经(jīng)济发展(zhǎn)带来的(de)新(xīn)增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的分(fēn)化日(rì)益明(míng)显，资源和生产要素(sù)逐步向经济带、都市圈(quān)中(zhōng)心城市流入，区域经济资源分配的再集中吸(xī)引着人(rén)口流入(rù)。人口迁(qiān)移势必涉(shè)及到买房租房(fáng)，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量(liàng)为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增(zēng)加人(r岭南大学位置在哪里啊，岭南大学在哪个城市én)口(kǒu)仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长主要(yào)受益于人口(kǒu)迁移(yí)。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性需求依(yī)然庞(páng)大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原(yuán)公有住宅的家(jiā)庭拆迁(qiān)改建最多。自建房(fáng)家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有住宅家(jiā)庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万(wàn)家庭户，自建住(zhù)宅和原公有住宅减少了(le)1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新增住(zhù)宅需求中(zhōng)，有(yǒu)7成家(jiā)庭(tíng)购(gòu)买了(le)商品住(zhù)宅(zhái)。租(zū)房(fáng)、购买经济适用房和(hé)其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和(hé)旧城改造，商品住宅的占比势必会(huì)进一(yī)步上升(shēng)。

　　2000年以前建(jiàn)造的住(zhù)宅建筑面积还(hái)有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户(hù)。破旧(jiù)的(de)城中村、老(lǎo)公有住宅，建筑面积小、质量低(dī)、基础设(shè)施(shī)配套差、没(méi)有(yǒu)或少有物业管理，居民追求美好(hǎo)、宜居生活的(de)环境，背(bèi)后的改善性需求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购(gòu)房受(shòu)限于(yú)资金，倾向于(yú)中(zhōng)小户型。已(yǐ)有住宅家庭(tíng)希望提高(gāo)生(shēng)活品质(zhì)，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年(nián)底的(de)中央经(jīng)济工作会议明确(què)指出支持(chí)住宅(zhái)改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡(xiāng)村(cūn)住宅(zhái)因素，中(zhōng)国的人均住宅间数较其他国家依(yī)旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水平有着(zhe)密切正向联(lián)系(xì)。随着经济发展水(shuǐ)平的(de)提(tí)高，中(zhōng)国(guó)的人(rén)均住宅间数与人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如果说过(guò)去二(èr)十年是中国地产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地(dì)产矛(máo)盾更多(duō)体现(xiàn)为住(zhù)宅供给存在不(bù)足，供需出(chū)现(xiàn)错配(pèi)，这(zhè)是过去二十年(nián)房价快速上涨基(jī)石。那(nà)么未来将是住宅质量(liàng)的供需冲突(tū)。房地产(chǎn)大分(fēn)化时代已至，这种分化(huà)不单局限于城(chéng)市能级之间差异，优(yōu)质小区和(hé)老(lǎo)旧二手房之(zhī)间的差异也(yě)将(jiāng)越(yuè)发扩大(dà)。

　　风险提(tí)示

　　人(rén)口普查数据(jù)调查的是人，并(bìng)不是针对住(zhù)宅，因此(cǐ)可能存在(zài)统计偏差(chà)。商品住宅占比(bǐ)实际值可能(néng)偏低，其增速可能超预期。

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