导(dǎo)读(dú)

　　黄金二十年之后，当下中国地产步(bù)入大分化(huà)时代(dài)而非(fēi)停滞期(qī)。

　　要(yào)点

　　过去(qù)二(èr)十年是中国房地(dì)产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品(pǐn)住宅(zhái)销售面积超15亿平(píng)，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持续低(dī)景气，有(yǒu)关中国地产是否过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾(wù)，本(běn)文(wén)试图厘(lí)清中(zhōng)国城镇存量住(zhù)宅真(zhēn)实情况，据(jù)此判断中国未来(lái)地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国地产存量极(jí)度过(guò)剩，事实是(shì)否如此？

　　住建部(bù)披露全国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第七次人(rén)口普查调查数据(jù)显示城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀(huái)疑，中国房子是否(毛豆几月份成熟上市 毛豆是药材吗fǒu)真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑(zhù)中，城毛豆几月份成熟上市 毛豆是药材吗镇(zhèn)建筑占比不到一成，其中还包括(kuò)大(dà)量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占(zhàn)比极低(dī)。

　　七普显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇居民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住舒适(shì)不是人均(jūn)一间房所(suǒ)能满足，它与房屋质量、居住(zhù)面(miàn)积、配套设施等因素密切相关。中国的人均住宅间数较发达国(guó)家(jiā)还有很大(dà)差距。人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数大于1同(tóng)样不意味着(zhe)中国住宅市场已经饱(bǎo)和(hé)。

　　我(wǒ)们(men)测算发(fā)现(xiàn)中(zhōng)国城镇居民户(hù)均1套房，其中每户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布中国家庭户均住宅的数(shù)据，我(wǒ)们根(gēn)据商品住宅套数、商品住(zhù)宅占比和城镇(zhèn)家庭户数，计(jì)算出(chū)城镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目(mù)前城镇家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为(wèi)商品住宅(zhái)。若(ruò)期房(fáng)顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中(zhōng)商(shāng)业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一(yī)套房(fáng)似(shì)乎意味(wèi)着户户有房(fáng)，然而事实(shí)上中国住(zhù)宅市场(chǎng)供需并不平衡(héng)。

　　国(guó)际数据显(xiǎn)示，成熟房地产市场的住宅套户(hù)比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为户均一套房无(wú)法满足流动(dòng)人口的租赁和置业需求。全国总人(rén)口的近三成都是(shì)流(liú)动人口，流动人(rén)口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在(zài)老(lǎo)家买(mǎi)房，从而产生了额外(wài)的住宅需求(qiú)。

　　即便户(hù)均一(yī)套(tào)房，中国(guó)未来(lái)地产仍有四大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)规模缩小，一人户、两(liǎng)人户占比不断增加，导致家庭(tíng)户数增多(duō)。小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将延续，带来(lái)新户购房(fáng)需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板(bǎn)块的(de)分化日益明显(xiǎn)，区域(yù)经济(jì)资源分配(pèi)的(de)再(zài)集中(zhōng)吸引着人口流(liú)入，人口(kǒu)净(jìng)迁入城(chéng)市的新增住宅需(xū)求有望(wàng)持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的住宅中，涉及(jí)超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的(de)住宅建筑面(miàn)积(jī)。促成“老破小”住宅(zhái)的(de)改(gǎi)造势在(zài)必行。

　　第四，中国的(de)人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面(miàn)积均较发(fā)达国家有着不(bù)小差距，“住上更大房子”的改善性需求正在不断(duàn)增加。

　　黄金二(èr)十年之后(hòu)，当下中国地产步入(rù)大(dà)分化(huà)时代而非停滞(zhì)期。

　　如果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金发(fā)展期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在(zài)不足，这(zhè)是(shì)过去二十(shí)年房价(jià)快速上(shàng)涨基石。那么当下房地产(chǎn)大分化(huà)时代已至，大分(fēn)化时代下地产矛盾则(zé)更多体现在(zài)住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大分化(huà)必将体现在不同(tóng)能级(jí)城市之间，不同区域板块之间，不(bù)同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全国已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发(fā)热议。从2月以来(lái)，各大城市二手房挂牌量突(tū)然激增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心，中国(guó)的房子是(shì)否已经(jīng)过剩？

　　中国城(chéng)镇(zhèn)住宅到(dào)底是供给过剩，还是供需平(píng)衡，或是仍(réng)然存在不足？可惜由于住(zhù)宅存量数(shù)据并未公布，我们无法直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出(chū)中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有(yǒu)住宅套数(shù)，回答(dá)当前的房子是否真的过剩了(le)？据此判断未来房地产市(shì)场会如何(hé)发(fā)展。

　　一、如何有(yǒu)效(xiào)观察中(zhōng)国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一(yī)）中国(guó)住(zhù)宅数量过剩(shèng)的直观判断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以全国自然(rán)灾害(hài)综合风险(xiǎn)普查工(gōng)作情(qíng)况为主题的新闻发布会上，负责(zé)人对外(wài)披露(lù)：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿(yì)栋城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)数据以(yǐ)及80多万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住(zhù)不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村房屋(wū)占(zhàn)9成以(yǐ)上，以(yǐ)栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还(hái)包(bāo)括了大量(liàng)商业(yè)楼(lóu)、写字楼、学校(xiào)、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次(cì)人(rén)口(kǒu)普查(chá)数据公布了中国城镇家庭(tíng)户(hù)人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家庭(tíng)户居民人均0.99间(jiān)，乡镇(zhèn)家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看似意(yì)味着人人(rén)都有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房(fáng)间(jiān)数量有关，更与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等因(yīn)素密(mì)切相(xiāng)关。单单(dān)从人(rén)均住宅间数(shù)不(bù)能完(wán)全(quán)反(fǎn)映(yìng)出城镇居(jū)民的居住(zhù)水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为(wèi)单位(wèi)购买成套住宅，一套设施齐全的(de)住宅才是城镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路(lù)、数据和(hé)方法

　　中国城镇居民(mín)住(zhù)宅主要分(fēn)两(liǎng)大(dà)类，一类是(shì)商品(pǐn)住宅，另一类(lèi)是保障房、原公有住宅、自建房等非商品(pǐn)住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数(shù)据(jù)，并(bìng)没(méi)有直接(jiē)公布城镇住宅数量。居民住宅相关(guān)数据(jù)有两处可以直接公布(bù)，一是每年(nián)商品住宅销售套数(shù)（统(tǒng)计局）；二是居民住宅(zhái)来源（人口普查数据）。计算中国居民(mín)户均(jūn)住宅数量，我(wǒ)们主(zhǔ)要用到(dào)上述两组(zǔ)数据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商品住宅数(shù)量极(jí)少，可忽略不计。估算城镇(zhèn)居(jū)民户均住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年商品住(zhù)宅(zhái)销售套(tào)数(shù)相(xiāng)加，我们就能够得到当前(qián)商品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根(gēn)据城镇居民拥(yōng)有的商品住(zhù)宅和非(fēi)商品住(zhù)宅比例(lì)，推(tuī)算(suàn)得到居民住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有的商品住宅总数除以(yǐ)家庭户数(shù)，我们就能(néng)够得到(dào)城镇户均(jūn)拥(yōng)有的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套(tào)数/家庭(tíng)户(hù)数

　　=（商品住(zhù)宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅(zhái)总套(tào)数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住宅占(zhàn)比

　　二(èr)、城镇家毛豆几月份成熟上市 毛豆是药材吗(jiā)庭户均拥(yōng)有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到(dào)底有多少，目前缺(quē)乏一(yī)个准确统计。我(wǒ)们利用(yòng)既(jì)有(yǒu)统计数据，大致测(cè)算得到中国存量(liàng)房(fáng)地产套数，并进一步(bù)推算中国城镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥(yōng)有(yǒu)商(shāng)品住宅0.64 套(tào)

　　截(jié)至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计(jì)销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房(fáng)地产(chǎn)销售以(yǐ)期(qī)房为主，从2019年开始，新房销售中期房占(zhàn)比近9成。本文去除(chú)商品住宅累计销售套数里的期房(fáng)销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到(dào)2022年(nián)商品(pǐn)住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后(hòu)装修(xiū)的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国(guó)城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有(yǒu)住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推(tuī)算中国城(chéng)镇居民拥有的户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普数据显示中(zhōng)国(guó)城镇居民(mín)的(de)住宅结构(gòu)特(tè)征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住(zhù)宅。其中(zhōng)自(zì)建住宅占(zhàn)比21％，购(gòu)买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通过(guò)继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与其他(tā)住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买(mǎi)二手房(fáng)都是商品住宅，因此将(jiāng)租赁其他住宅、购买商品(pǐn)住宅与购买二手房加总，得到商品住宅占居民所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年(nián)-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为过去十年(nián)变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的(de)实际变化(huà)比例，从而我们估(gū)算出(chū)2022年(nián)商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房，中国(guó)平(píng)均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交(jiāo)房(fáng)顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使(shǐ)用(yòng)，到2024年，中国平(píng)均(jūn)每(měi)户城镇家(jiā)庭都会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一套房的(de)三点含义

　　既然城镇居民已经达到了(le)户均一套房的程度，“户户有房”是否(fǒu)意味(wèi)着(zhe)中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味着中(zhōng)国地(dì)产存(cún)量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住(zhù)宅市(shì)场供需(xū)平衡

　　需(xū)要有(yǒu)多(duō)余住宅来满足因人口流动(dòng)、居(jū)民换(huàn)房等(děng)因(yīn)素(sù)产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英(yīng)国和日本(běn)的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就会造成(chéng)人口净流入地的住(zhù)宅市场供不应求，造成房价或房租迅(xùn)速上(shàng)涨。

　　七普(pǔ)指出中(zhōng)国的(de)流动人口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际(jì)流动人口分别为(wèi)2.51亿(yì)人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年(nián)的中(zhōng)国城乡(xiāng)人口流动(dòng)调查(chá)数据显示，在上海、杭州以及南(nán)京工作(zuò)的流动人口在老家拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和(hé)18％。大(dà)城(chéng)市的(de)高工资吸(xī)引打工(gōng)人，但高(gāo)房价(jià)迫使打(dǎ)工人回(huí)乡置(zhì)业(yè)。

　　流动人口实际上(shàng)会占据两套房，在高房价(jià)的大城市租赁一套(tào)房，在房(fáng)价较低的县城购(gòu)买(mǎi)一套房。所(suǒ)以说户均(jūn)一套房无法满(mǎn)足庞(páng)大流动人(rén)口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质(zhì)仍(réng)需改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有(yǒu)不少老旧(jiù)小区。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结(jié)构松(sōng)散、设(shè)施(shī)陈旧(jiù)、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等基础设施(shī)陈旧，给住户的(de)生活(huó)带来了很(hěn)大的不便(biàn)和安(ān)全隐患，并(bìng)且居住(zhù)体(tǐ)验较差。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建成的老旧住(zhù)宅(zhái)面积小。占(zhàn)比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的住宅面积(jī)占比仅为(wèi)27.6％。仍然存(cún)在5％左(zuǒ)右的家庭没有(yǒu)独(dú)立(lì)卫浴和厨房。这类上世纪修建的老(lǎo)旧小区很难满足现代生(shēng)活需求，在未来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的(de)家庭住宅为(wèi)一(yī)居室和二居(jū)室，户型偏小(xiǎo)。其中一居室(shì)占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城(chéng)市(shì)家庭住(zhù)宅户型更小(xiǎo)，当然这与(yǔ)城(chéng)市土(tǔ)地资源紧张有(yǒu)关(guān)。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城镇家庭户(hù)住(zhù)宅存量总面积为294.6亿(yì)平。暂(zàn)不考(kǎo)虑两年间(jiān)农民带房进城和老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工(gōng)面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑(zhù)面积(jī)为(wèi)39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的(de)家庭人均住宅建筑(zhù)面积(jī)小于均值，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积不足19平方米，不及全国人均水平(píng)的一半。若去除20％的(de)公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积低(dī)于15平方米的家庭界定(dìng)为住宅存在(zài)困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住(zhù)宅困(kùn)难(nán)问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为50平，只(zhǐ)考虑家(jiā)庭户(hù)人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目(mù)前(qián)至少新增82亿平(píng)。

　　对(duì)比发达国家人均住宅(zhái)面积，美(měi)国为(wèi)67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和(hé)英国(guó)都高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差(chà)不(bù)大。但(dàn)若去除公摊面积(jī)后，中国的(de)人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明(míng)显。

　　若考(kǎo)虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口，所需(xū)要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来地(dì)产还会有需求么？

　　我(wǒ)们测算(suàn)得到(dào)中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已经户户有房。即便如(rú)此，中国人口静态结构和动(dòng)态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需求释放。户均(jūn)1套(tào)住宅现(xiàn)实(shí)之(zhī)下，中国未来城镇住宅需(xū)求(qiú)主要(yào)来自于(yú)四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭户数增多，新户(hù)购房需求扩张(zhāng)。

　　过去(qù)20年我国城(chéng)镇家庭户(hù)均(jūn)人口数不(bù)断下(xià)降，六普(pǔ)显示城镇户(hù)均人(rén)口规模为2.85人/户(hù)，而七普显(xiǎn)示(shì)城镇户均人口规模(mó)为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占比明显上(shàng)升，人口小家庭(tíng)化趋势将继续延续，导致户数会因(yīn)户均(jūn)人口(kǒu)规模的缩(suō)小(xiǎo)而(ér)增多。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的(de)分化日益明显，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈中(zhōng)心城(chéng)市流入，区(qū)域(yù)经济(jì)资源分配(pèi)的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着(zhe)人(rén)口流入。人口迁移势必涉及(jí)到(dào)买房租(zū)房，给迁(qiān)入(rù)地住(zhù)宅市场(chǎng)带来新的(de)增量。

　　以浙江(jiāng)省(shěng)为(wèi)例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加人(rén)口仅(jǐn)为6.5万人，其(qí)人(rén)口增长(zhǎng)主要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧小区(qū)改善性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原(yuán)公有住宅(zhái)的家庭拆迁改建最(zuì)多。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百(bǎi)分点(diǎn)；原公有住(zhù)宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家庭住(zhù)宅建造时间为2000年(nián)以前的比(bǐ)例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅减(jiǎn)少了1282万户(hù)，住宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求(qiú)中，有7成家(jiā)庭购买(mǎi)了商品住宅(zhái)。租房、购买经济(jì)适用(yòng)房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和旧城改造(zào)，商品住宅的占比(bǐ)势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的(de)住宅(zhái)建筑面(miàn)积还有约81亿(yì)平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村(cūn)、老公有(yǒu)住宅，建(jiàn)筑(zhù)面积小、质量(liàng)低、基(jī)础设施配(pèi)套差、没有或少有(yǒu)物业管理，居民追求(qiú)美好、宜居(jū)生(shēng)活的环境，背后的改(gǎi)善性(xìng)需(xū)求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更大(dà)房子”的改(gǎi)善性需(xū)求还(hái)将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限(xiàn)于资金，倾(qīng)向于中(zhōng)小户(hù)型。已有住宅家庭(tíng)希望(wàng)提高(gāo)生活品质，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底的(de)中央经济工作会议明确指出支持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国(guó)家的人均住(zhù)宅间数为1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅因素，中国的人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数较(jiào)其他国家依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平有着密切正向联系(xì)。随着经(jīng)济(jì)发展(zhǎn)水平的提(tí)高(gāo)，中国(guó)的人(rén)均住宅(zhái)间数与人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积将随之增(zēng)长。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二十年是(shì)中国(guó)地产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地产矛(máo)盾更(gèng)多体现为住宅供给存在不足，供需出现错配，这是过去二十年房价快速(sù)上涨基石(shí)。那(nà)么未来(lái)将是住宅质量的供(gōng)需冲(chōng)突。房地产大分化(huà)时代已至，这种分(fēn)化不单局限(xiàn)于城市能(néng)级之间(jiān)差异，优质小区和(hé)老旧二手房(fáng)之间的差异也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口(kǒu)普(pǔ)查数据调查的(de)是人，并不是(shì)针(zhēn)对(duì)住宅，因此(cǐ)可能存在(zài)统计偏差。商品住宅占(zhàn)比实际值可(kě)能偏低，其(qí)增速可(kě)能(néng)超(chāo)预期。

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