5月(yuè)以来，房(fáng)地产(chǎn)板块个股多出现小(xiǎo)幅(fú)上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收盘(pán)，中信房地产(chǎn)指数(shù)本月涨幅约(yuē)为2％。而以(yǐ)公募基金为(wèi)代表的机构对于这一板块已经在(zài)悄然(rán)布局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公(gōng)布的(de)总(zǒng)份额均较4月28日(rì)时有小幅增长。根据基金(jīn)一季报统计，龙头(tóu)与地方国企央企获得增(zēng)持，持仓(cāng)数量(liàng)占流通股(gǔ)比(bǐ)重(zhòng)增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代已(yǐ)过(guò) 精耕细作(zuò)成共识

　　从公募(mù)基(jī)金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但公(gōng)募(mù)所持(chí)房地产公司市值在(zài)股票(piào)资产中的占(zhàn)比却(què)断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一(yī)数值更(gèng)是进(jìn)一步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了(le)三(sān)年(nián)来(lái)的首次(cì)回升，年底这一数值(zhí)从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时(shí)，公募对房地产行业的持股比例也同步回(huí)升(shēng)，从2021年底的(de)6.94％提(tí)高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似(shì)乎在今年一季度得以(yǐ)延续。数据统计(jì)显示，公募重仓持有房地产(chǎn)板块一季(jì)度(dù)市(shì)值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别为(wèi)保利发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华(huá)发股份(fèn)、滨江(jiāng)集团，持仓市值占(zhàn)板(bǎn)块比(bǐ)重合计(jì)达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于房地产的(de)投资(zī)愈发有集中(zhōng)于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报(bào)汇总(zǒng)的(de)重仓股中，房地产板块排(pái)名最高的(de)是保利发展，在基金(jīn)重仓第33位。排名第二的是招商(shāng)蛇口(kǒu)，排(pái)在第78位。而老牌龙(lóng)头股万科A排在(zài)第96位(wèi)。对比去年四季报(bào)，变化之(zhī)处首(shǒu)先在于几只(zhǐ)房地(dì)产龙头股从排位上看均(jūn)有(yǒu)退步(bù)，尤其是(shì)万科(kē)最为明显；其(qí)次是(shì)金(jīn)地集团退出百大之(zhī)列。但考虑到房地产是(shì)复苏链上最后一环，且首季并(bìn乔丹有多高g)非行业销售旺季(jì)，其(qí)传(chuán)导到二级市(shì)场乃至机(jī)构(gòu)持仓(cāng)上还需要时间周期(qī)。

　　形成(chéng)共(gòng)识的(de)是(shì)，经(jīng)济圈(quān)判断房地(dì)产已经进入大分(fēn)化时代(dài)，一(yī)二线城市好于三四线(xiàn)城市。而映射(shè)到(dào)二级市场投资上，配置(zhì)房(fáng)地产行业轻(qīng)松(sōng)收(shōu)获行(xíng)业贝塔(tǎ)的红利(lì)期一去不(bù)返了。“如果按照产业周期来分类，包(bāo)括房地产等几类行(xíng)业在盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟(shú)期或者(zhě)衰退(tuì)期(qī)的行业，传统(tǒng)认知上没有什么投资机会的。但在这几(jǐ)年特殊的行(xíng)情里包括(kuò)煤炭、电解(jiě)铝(lǚ)等类似的(de)行业(yè)也出(chū)现了一些机会，背(bèi)后的逻辑(jí)是供(gōng)给侧发生了更大的变化(huà)。”一不愿具名的上海公募基金(jīn)经(jīng)理指出。

　　不过也有公募人士持(chí)谨(jǐn)慎乐观态(tài)度：“行业(yè)前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销售面积(jī)很(hěn)难(nán)再(zài)出现了，2022年光是(shì)居(jū)民存款数量(liàng)增加了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿(yì)平方米建(jiàn)筑面(miàn)积，考虑存量地产的更新，也有(yǒu)近10亿(yì)平方米。需求(qiú)端还(hái)需(xū)要有(yǒu)一定的政(zhèng)策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地(dì)产研(yán)究员吕功绩也指出(chū)：“时至(zhì)今日，无(wú)论从城镇化(huà)的进(jìn)程，还是人均住房(fáng)面积(jī)（接近30平(píng)/人(rén)），我国均已告别住房短缺时代(dài)，而目前居民的杠杆(gān)率和房价收入也(yě)不支撑每年18万(wàn)亿元的销(xiāo)售额，以及(jí)过快上行的房价，因(yīn)而(ér)行业高增的时代已经过(guò)去，未来行业的(de)需求或将回落，在(zài)此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易(yì)出现信用(yòng)风险问(wèn)题（类似2022年(nián)的民营地产爆雷），行业进入到供(gōng)给侧出清(qīng)的(de)过程。这个过程(chéng)中，综合竞争力强的(de)公司(sī)就(jiù)能够通过(guò)大鱼吃小鱼的方(fāng)式(shì)，获得市占率的提升(shēng)。当(dāng)行(xíng)业需求见顶(dǐng)回(huí)落时(shí)，行业的贝塔已经过去了，但(dàn)不代表没有投(tóu)资机(jī)会(huì)，机(jī)会在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对(duì)应到股票投资，就(jiù)是强(qiáng)竞争(zhēng)力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许(xǔ)也(yě)是(shì)基于这样(yàng)的认识转变(biàn)，精耕(gēng)细作(zuò)个(gè)股成为公募乃(nǎi)至整(zhěng)体(tǐ)机(jī)构的(de)务实之举(jǔ)。

　　机(jī)构配置房地(dì)产“风(fēng)物长(zhǎng)宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企(qǐ)、优(yōu)质区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月(yuè)10日(rì)收盘，中(zhōng)信(xìn)房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具(jù)体的个股来看(kàn)，《红周(zhōu)刊(kān)》利用Wind统计申(shēn)万房地产板块个股，在纳入(rù)统计的124只房地产类标(biāo)的股(gǔ)中，本月(yuè)以来实现(xiàn)股价上涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰(qià)好排名前五的公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它(tā)们分(fēn)别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福(fú)、荣安地产。排名(míng)第一的上实(shí)发(fā)展，五(wǔ)一假(jiǎ)期归来后日成交量明显放(fàng)大(dà)，4日、5日(rì)连续两个交易日收出涨(zhǎng)停。从该股的基本面来看，上实发展的主(zhǔ)营(yíng)业务(wù)为房地产开发与经营。公(gōng)司的主要产品(pǐn)及服(fú)务为房地产销售、房地产(chǎn)租赁、物(wù)业(yè)管理(lǐ)服务、工程项目(mù)、酒(jiǔ)店经营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比(bǐ)上期减(jiǎn)少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿(yì)元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第(dì)一(yī)季(jì)度，其实(shí)现营业(yè)总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润(rùn)2.86亿元(yuán)，同比扭亏(kuī)。

　　不(bù)过(guò)从十大流通股股(gǔ)东来看，各类机构(gòu)都有对其布局的例(lì)子。以(yǐ)3月31日(rì)时的首季十(shí)大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看， 具体包(bāo)括公(gōng)募的(de)上银基金、私(sī)募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金(jīn)、长城资产(chǎn)管理公司等都(dōu)跻身前十(shí)的行列。

　　巧(qiǎo)合的是(shì)，涨(zhǎng)幅(fú)暂时排名第(dì)二(èr)的浦(pǔ)东金桥也是上(shàng)海(hǎi)本(běn)地房企，其第一季度的收入利(lì)润规模大幅度(dù)复苏。究(jiū)其原因(yīn)，一(yī)方面是该公司后疫情时代出(chū)租(zū)率复苏至近(jìn)年来最高，另(lìng)一方面则(zé)是公(gōng)司拿地结算持续性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约(yuē)54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩(jì)势头(tóu)向好背景下，自然也(yě)吸(xī)引了知名机构在其中持(chí)续驻(zhù)足。从第一(yī)季度十(shí)大流通股股东来看(kàn)，知名私募高毅(yì)邓(dèng)晓峰的(de)两只(zhǐ)产品(pǐn)依然在前(qián)十中，这也(yě)是连续(xù)第三(sān)个(gè)季度他有的两(liǎng)只产品杀入前十。同时榜单(dān)中还有(yǒu)一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎(zhā)比(bǐ)投资(zī)局(jú)，其当(dāng)季(jì)还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除(chú)去上述两家(jiā)上海区域性地产(chǎn)公司外，荣安地产则是主要布局在深(shēn)圳的地产公司，一季报交出的也是一(yī)份报喜的成绩单：首季公(gōng)司(sī)实现营业(yè)收入51.85亿(yì)元，同比(bǐ)增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构态度(dù)来看，《红周刊(kān)》注意到两(liǎng)只公募指基(jī)首季新杀入(rù)十大流通(tōng)股股东行列。具体说来， 南(nán)方(fāng)中证全(quán)指(zhǐ)房地产ETF上榜(bǎng)排(pái)名第七(qī)位，富国中(zhōng)证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的(de)机(jī)构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周(zhōu)刊(kān)》采访时，兴证(zhèng)全球(qiú)基金(jīn)相关人士(shì)分析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头的价值更为笃定突出；从拿(ná)地(dì)端(duān)看，2022年土地市场(chǎng)大幅(fú)降温，优(yōu)质土地(dì)供(gōng)给较多（券商(shāng)测算对应潜(qián)在毛利(lì)率在(zài)25％以上，目前房(fáng)企的(de)利润率仅20％），绝大(dà)多数(shù)房企受限于信用问题或者资金(jīn)紧(jǐn)张没法拿地(dì)，龙(lóng)头房企趁机获取低成本(běn)土地，龙头房企的拿地(dì)力度（拿(ná)地金额/销售金额）基本(běn)在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企(qǐ)的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限(xiàn)，从融资成本(běn)看，龙(lóng)头房企的融(róng)资成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头(tóu)房(fáng)企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要(yào)强(qiáng)调的是，在当(dāng)前中(zhōng)特估的浪潮下，央(yāng)国企地产(chǎn)股或存在(zài)发展的大好机会。中(zhōng)信证券指出：“房地(dì)产行业的结构性机会依然(rán)存在，少(shǎo)部分(fēn)公司尤其是央企(qǐ)占(zhàn)据(jù)显著(zhù)优势，其主要又体现为(wèi)库(kù)存的优(yōu)势。央企地产公司(sī)，现阶段表现出较(jiào)低(dī)的(de)融资(zī)成本，优质(zhì)的开发资源(yuán)和良好的不动产资(zī)产(chǎn)运(yùn)营(yíng)能力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企相(xiāng)较(jiào)于民营地产公司也(yě)是更有优(yōu)势(shì)的。”吕(lǚ)功(gōng)绩强调，“对于减(jiǎn)值(zhí)、土(tǔ)地资(zī)源债(zhài)权债务关系等问题，市场对民营房开(kāi)企业的资产会有更(gèng)多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清(qīng)的(de)过程(chéng)中(zhōng)，央(yāng)国企相(xiāng)较于(yú)民(mín)企来说(shuō)估值的修复更(gèng)明显。中(zhōng)特估(gū)的角度从中长期(qī)的维(wéi)度看(kàn)，行业的逻辑在(zài)于集(jí)中度提升后(hòu)，行(xíng)业(yè)进入高(gāo)质量发展阶段，具备较快速发展阶段(duàn)更稳定(dìng)且可预期的盈(yíng)利和(hé)现金流创造能(néng)力，以此(cǐ)带(dài)来估值中枢的提升，应该(gāi)关(guān)注估值相对较低，企业(yè)自(zì)身资(zī)产的质量好、运(yùn)营(yíng)能(néng)力强(qiáng)、可以(yǐ)创造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行业普涨(zhǎng)的概率比较低(dī)，行业内部(bù)将出现分化，要关(guān)注将受(shòu)益于行业集中度(dù)提升的头部公司(sī)。”星石投资首席研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话，或许还是保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇(shé)口等国资背景龙头(tóu)前途更为(wèi)光明。不过(guò)国投(tóu)瑞银(yín)基金(jīn)投资部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需(xū)要(yào)客观地(dì)去持续观察国企央企在(zài)三(sān)个方面是否可(kě)以维持(chí)，首先是乔丹有多高融资(zī)成本保持低(dī)位，其次是销售份(fèn)额持续提升，再次是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏(sū)速(sù)度缓慢

　　机构需要多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的(de)整体下滑(huá)，2023年(nián)一季度的业绩分化更(gèng)趋明显(xiǎn)，保(bǎo)利发(fā)展、滨江(jiāng)集团等房企营收(shōu)、净利均实现了业绩(jì)的回(huí)正(zhèng)，甚至是(shì)较(jiào)大(dà)增(zēng)速的(de)增长。而这些(xiē)公司也(yě)是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产业内人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分(fēn)析表示，业绩出现明显改善的房企，主(zhǔ)要是因为过(guò)去两三年时间，尤(yóu)其是在2021年下半年民(mín)营房(fáng)企不怎么投(tóu)资拿地之后，国有企业仍在持(chí)续性(xìng)地拿地(dì)，且主(zhǔ)要(yào)集中(zhōng)在核心城市，投(tóu)资力度较(jiào)大(dà)。投资(zī)的驱(qū)动能够(gòu)推动房企销售业绩的(de)增长，从而在2023年一(yī)季(jì)度市场恢复但仍处(chù)于调(diào)整(zhěng)的过程中，能(néng)够保有(yǒu)一个(gè)正(zhèng)增长。

　　不过(guò)张(zhāng)宏伟(wěi)同时也提(tí)醒表示，在房地(dì)产(chǎn)的复苏过程中，还面临着一些不确定性(xìng)。其实整个市场从四月(yuè)份开始又(yòu)在往下掉。除了杭州(zhōu)、成(chéng)都等极个别城市四月环比三(sān)月相对表(biǎo)现较好之外，包(bāo)括北京、上海在内的绝大(dà)多数城(chéng)市都出现环比下(xià)滑的情况。而现在五月的市场表(biǎo)现也不(bù)太乐观。按照现在的经济状况(kuàng)、收入情况，以(yǐ)及市(shì)场的去库(kù)存(cún)压力、企业的资金面压力，可能(néng)会出现(xiàn)，到(dào)六月份房企为了(le)半(bàn)年报冲业绩出现市场的短(duǎn)期反弹外的一个市场乏(fá)力现象。也就是说，第二(èr)季度、第三季度(dù)增长不确定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现在整个房地产(chǎn)以及(jí)其上下(xià)游产业(yè)链的(de)复苏速度都比想象的(de)要(yào)慢很(hěn)多，我(wǒ)们要多给(gěi)一(yī)些耐心，这个时候(hòu)，在房地产以(yǐ)及(jí)上下游就不(bù)是赚快钱的时(shí)候，只能赚他(tā)基(jī)本面的(de)钱(qián)。但这(zhè)也意味着，只有极为(wèi)少数的、做得比(bǐ)同行(xíng)好得多的(de)企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会(huì)逐步(bù)体现出来。所以只(zhǐ)能耐心地(dì)去等(děng)待(dài)它的基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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