万柳(liǔ)书院，暴雷(léi)了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷(yé)”的意外(wài)走红，让(ràng)这个(gè)位(wèi)于北京海淀的豪宅被全国(guó)知晓，其(qí)背(bèi)后曾宣称(chēng)要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开(kāi)发商(shāng)——中赫集团，也被拉(lā)向台前。

　　而如(rú)今，万柳(liǔ)书院再次(cì)受(shòu)到舆论关注，起因中赫集团成(chéng)了共同(tóng)债(zhài)一立方分米等于多少升 一立方分米等于多少斤务人被中国信达追(zhuī)债，中国信达为了收回钱款不得(dé)不将中(zhōng)赫抵押的75套万柳(liǔ)书院豪宅(zhái)拍卖(mài)。可问题是，这些房子早已(yǐ)售出，业主(zhǔ)并非中(zhōng)赫集团，那些真正(zhèng)斥巨(jù)资(zī)购入房产的(de)有(yǒu)钱人，房子现在莫名(míng)奇(qí)妙(miào)地(dì)被拍卖，算是被割了(le)！

　　截至发(fā)稿，暂未看到(dào)这些业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的(de)时(shí)候，他们的姿势都那(nà)么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可能没(méi)你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨的可(kě)能还是债(zhài)主

　　“北(běi)京豪(háo)宅的尽头(tóu)是(shì)万柳书院”，但(dàn)谁(shuí)都没想到，这个位于海淀核(hé)心(xīn)区(qū)位，名校环绕(rào)的顶级(jí)豪宅，竟然暴(bào)雷(léi)了！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国信(xìn)达(dá)在(zài)京东(dōng)拍(pāi)卖上，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发(fā)有(yǒu)限公司不良债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目”，债(zhài)权(quán)总额(é)高达近47亿，该项目(mù)的抵押(yā)物中(zhōng)，包括(kuò)75套万(wàn)柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述(shù)不良债权转让(ràng)项(xiàng)目(mù)的处(chù)置(zhì)主体(tǐ)是(shì)中国(guó)信达资产管理股份有(yǒu)限公司(sī)北京市(shì)分(fēn)公司（下称中国信(xìn)达北(běi)分），处置的是对北京赫(hè)华恒瑞房地产开发(fā)有限公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良债权。截(jié)至2023年1月31日，债(zhài)权(quán)金额约(yuē)为46.95亿元(yuán)人(rén)民(mín)币，其中(zhōng)债权本金37.50亿元。中赫(hè)集团有限(xiàn)公司是(shì)共(gòng)同债务人。目前，该项(xiàng)目(mù)已有1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这(zhè)就是(shì)一起(qǐ)中国信达(dá)北分(fēn)讨债(zhài)的故事，但实际上(shàng)，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院总共301户，而且(qiě)早已售(shòu)罄。如果该(gāi)报道(dào)属(shǔ)实，说明这些房子实际上(shàng)都是卖出去了的，是有(yǒu)人住(zhù)的。

　　那为什么中(zhōng)国信(xìn)达的拍卖页面(miàn)上又注明这75套(tào)房子(zi)是“未出售(shòu)”的(de)状(zhuàng)态呢？只能说明这些(xiē)房(fáng)子根本没(méi)有网签，也没有房产证！

　　第一(yī)财经的报(bào)道证(zhèng)实了上述(shù)内容(róng)。有豪(háo)宅(zhái)中介透露(lù)，中赫(hè)集团早就把(bǎ)这75套房(fáng)子抵(dǐ)押出去，现在还(hái)没资金(jīn)解抵押，所以不能网签、没(méi)办房本。

　　作为(wèi)海淀的(de)顶级豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳书院的业主(zhǔ)基(jī)本都是(shì)北京(jīng)的高端人(rén)士(shì)，柳传(chuán)志(zhì)、丁磊(lěi)等知名商(shāng)业大佬(lǎo)也是(shì)万(wàn)柳书院的业主。另(lìng)据地产自媒体“地产八卦女”爆(bào)料，万(wàn)柳书(shū)院的业(yè)主中，还有不少中赫集团(tuán)的高(gāo)管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网(wǎng)友感叹，“富(fù)人也被(bèi)精准收割了！”

　　不(bù)过，如果这些(xiē)业主(zhǔ)确实(shí)已经支付价款并(bìng)实际(jì)占有，那么(me)，中国信达转让这笔(bǐ)不良(liáng)债权回本(běn)的(de)愿望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损失最(zuì)大的(de)，没(méi)准还是债主中国(guó)信达。

　　根据相关法律规(guī)定(dìng)，民事(shì)执行中，业主已(yǐ)经支付价款(kuǎn)并实际(jì)占有，但(dàn)未办理过户(hù)手续(xù)的(de)，如果(guǒ)业(yè)主没有过错，人民法院不得查封、扣押(yā)、冻结，已经查(chá)封的可以向法院(yuàn)提出(chū)执行异议申(shēn)请，请求法(fǎ)院(yuàn)解除查封，同时可以联合(hé)起诉(sù)开(kāi)发商(shāng)，要求退还购房(fáng)款或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院报公(gōng)布《最高人民法(fǎ)院关于商品(pǐn)房(fáng)消费者权利保(bǎo)护问题的批复》，以司法(fǎ)解(jiě)释(shì)的(de)方(fāng)式明确了购房人的(de)优先权：

　　商品房(fáng)消费者以居住为目的购买房屋(wū)并(bìng)已支付(fù)全部价(jià)款，主张其(qí)房(fáng)屋交付(fù)请求权优先(xiān)于建设工程(chéng)价款优先(xiān)受偿权、抵(dǐ)押权以及其他债权的(de)，人民法(fǎ)院应当予以支持(chí)。只支付了部分价款(kuǎn)的商品房消费者，在一审法庭辩论(lùn)终结前已实际支付剩(shèng)余价(jià)款的，可(kě)以(yǐ)适(shì)用(yòng)前(qián)款(kuǎn)规定(dìng)。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房子均(jūn)为“已售未网签(qiān)”，那么这笔不良债权(quán)，实际上是个烫(tàng)手山芋。可能不(bù)仅不能卖出去回本，抵(dǐ)押的这75套房子，还会被业主(zhǔ)讨回去(qù)。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次(cì)债权公(gōng)司中国信(xìn)达(dá)申(shēn)请不良债权转让，可以追溯(sù)到金谷信托踩雷赫华(huá)恒(héng)瑞。

　　天(tiān)眼(yǎn)查显示，目前中国信达已经成为(wèi)赫(hè)华恒(héng)瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗(qí)下子公司(sī)。2019年(nián)4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地等选择退出了赫华(huá)恒瑞的股东(dōng)行列，中国金(jīn)谷国(guó)际信托(tu一立方分一立方分米等于多少升 一立方分米等于多少斤米等于多少升 一立方分米等于多少斤ō)有限责(zé)任公司成为了唯一股(gǔ)东(dōng)，后者由中国信(xìn)达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中赫集团既没有(yǒu)很大(dà)规(guī)模，也没有(yǒu)很高的国民知(zhī)名度(dù)，但(dàn)却在(zài)北京豪宅圈留下一个个传(chuán)说。

　　如钓(diào)鱼(yú)台七号院，作为中赫集团进入北京的第一个(gè)豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地(dì)推出钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万(wàn)/平米的(de)天(tiān)价，成为当时(shí)京城(chéng)最(zuì)贵的楼盘，引(yǐn)发(fā)了市(shì)场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为“北(běi)京海(hǎi)淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢(yì)价率40.9％，从融创(chuàng)、保(bǎo)利、万科(kē)等大型(xíng)知名房企手中，抢下(xià)了北(běi)京万柳(liǔ)地(dì)块，成(chéng)为(wèi)北京当年的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书(shū)院就以神秘高端(duān)的姿态杀(shā)入市场，无论是(shì)一(yī)块块从荷兰运回来的灰(huī)砖(zhuān)垒(lěi)起来的(de)五米高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树(shù)，还是(shì)每平米(mǐ)20万元的价格，都令业内外(wài)震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的(de)顶儿、融(róng)创的湖(hú)、紫辰院的树、北平府的(de)院儿。”从(cóng)这(zhè)句顺口溜(liū)中，就可看(kàn)出(chū)其在北(běi)京豪宅圈(quān)的(de)地位。2014年末(mò)上市的它，对手是(shì)当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大华(huá)府等(děng)，现(xiàn)如今，它远远超过(guò)这(zhè)些对(duì)手。

　　去年，万(wàn)柳书(shū)院一套300平(píng)米的法(fǎ)拍房(fáng)，最终成交价(jià)1.09亿、单价达到惊人的36万(wàn)元/平米，说明万柳书院虽然已(yǐ)经推(tuī)出了8年之久，但其依(yī)旧(jiù)在(zài)北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发(fā)的豪(háo)宅(zhái)，也吸引了不少知名人士，如知(zhī)名演员(yuán)宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七(qī)号(hào)院。而柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊(lěi)等(děng)知名商业大(dà)佬则居住在(zài)万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成(chéng)功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此(cǐ)，它被外(wài)界(jiè)贴(tiē)上了(le)，“卖北京城最贵的(de)房，拿北(běi)京(jīng)城最贵(guì)的地”，“做(zuò)地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商光环(huán)的背后(hòu)，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执(zhí)行人，被执行标的高达11亿(yì)。

　　今年年(nián)初，因为(wèi)履(lǚ)行能力而(ér)拒不履行生效(xiào)法律文书确定义务，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国(guó)安坑了？

　　中赫集团如今沦落到(dào)这个地步(bù)，其实(shí)是有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在今年(nián)年初“万柳(liǔ)书院少爷”走红之(zhī)时，深蓝财经就(jiù)曾深挖出背后的中赫集团，发现其深陷财务(wù)危(wēi)机。

　　从(cóng)知名豪宅的(de)开发商到(dào)沦(lún)为“老赖”，中(zhōng)赫集团(tuán)实控人周金(jīn)辉的人生轨迹跟(gēn)着急转直下。而追根溯源，这个(gè)转折点(diǎn)，就(jiù)在于收购北(běi)京国安(ān)。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开始了多元化转型(xíng)，但转型之路并(bìng)不好走。早(zǎo)在2008年(nián)开始，中赫(hè)集团就尝试过多元化业务，先后进军能源市(shì)场(chǎng)、团购网站，但最(zuì)终都(dōu)惨淡收场(chǎng)。最终，周(zhōu)金辉将(jiāng)转(zhuǎn)型的目光，放到(dào)了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服(fú)与IDG资本退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿(yì)元(yuán)参股国(guó)安足球俱乐部(bù)64％股(gǔ)权(quán)，成(chéng)为(wèi)国(guó)安的新东家。接(jiē)着(zhe)在2021年(nián)6月，中赫集团从中信(xìn)集团手中(zhōng)拿下(xià)北京国安俱乐部(bù)36％股权，至(zhì)此拿下北京国安俱(jù)乐(lè)部全部(bù)股(gǔ)权。如果北(běi)京国(guó)安的估值一直没变，那(nà)么中赫集(jí)团拿下北(běi)京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也(yě)许(xǔ)会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其实(shí)控人周金辉(huī)夫妇将其手中的(de)中赫集团股份质押陆续质押，据企(qǐ)查查显示，目前中赫集团共有11条股权出质记录。质权人包括海(hǎi)金商业(yè)保理(lǐ)、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信建设等(děng)。

　　这与入主北京国安的时(shí)间完全(quán)吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅(jǐn)国安的(de)经营状(zhuàng)况没有得(dé)到改善，中赫集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易(yì)所(suǒ)官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球俱乐(lè)部(bù)实现(xiàn)营(yíng)业收(shōu)入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年(nián)末(mò)，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中赫(hè)集团和(hé)周金辉(huī)夫妇还在(zài)持续质押手(shǒu)中(zhōng)的中赫集团股份，但国安和中赫(hè)的经营状况却持续没(méi)有好转。

　　不(bù)仅中赫集团被(bèi)5次列(liè)被执(zhí)行人(rén)，执行标的高达11亿(yì)，北京国安也3次与中(zhōng)赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置地、及中赫集(jí)团(tuán)股东周金辉、李(lǐ)彩霞等共(gòng)同成(chéng)为被执行(xíng)人(rén)，执行标(biāo)的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为(wèi)履行能力(lì)而拒(jù)不履行生效法律(lǜ)文书确定义务(wù)，上述被执(zhí)行人(rén)成为“老赖(lài)”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸免于难(nán)。不过(guò)在实(shí)控人都成为(wèi)老赖的情况下，被执行10个多亿的北(běi)京国安，又如何能独(dú)善(shàn)其身？

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