近两年火(huǒ)爆的(de)创新(xīn)产品公募(mù)REITs进入密集分(fēn)红期，近(jìn)日(rì)7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出(chū)高(gāo)比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的REITs产品，平均分(fēn)红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制(zhì)分红(hóng)机制是(shì)公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳(wěn)定分红体现出该类产品长期投(tóu)资价(jià)值(zhí)，通过观测经营活动现金流、可(kě)供分(fēn)配现金等指标(biāo)，也是观察REITs项目底层资产运(yùn)营情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项(xiàng)目在经营权到期(qī)后不再产生现金收益，特许经营(yíng)权分红目前已包含了(le)利润(rùn)分(fēn)配和(hé)本(běn)金的归还，在选择投资标的(de)时应(yīng)了解资产类(lèi)型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期(qī)，近日(rì)7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来(lái)除(chú)息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配(pèi)情况尚(shàng)未公布(bù)。整(zhěng)体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了(le)高比例的(de)稳定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额(é)的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配(pèi)金(jīn)额占可(kě)供分配(pèi)金(jīn)额比例平均(jūn)为98.89％，且绝(jué)大部分分(fēn)配比例(lì)折叠小刀哪个快递可以邮寄的 折叠小刀是管制刀具吗在96％以上。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关(guān)负(fù)责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分红(hóng)收(shōu)益，以及基金(jīn)份额交易价格的变化。基金份额二级市场价格受(shòu)到公募REITs资产运营情(qíng)况(kuàng)及市(shì)场(chǎng)因素的(de)综合影(yǐng)响，较(jiào)易引(yǐn)起波动。与此相比，基金分红预(yù)期则(zé)更(gèng)有规律可循。公募REITs的分红主要来(lái)自基(jī)础设(shè)施资产的经营(yíng)现金流(liú)，投资人通(tōng)过基(jī)金募集材(cái)料(liào)和信(xìn)息披(pī)露文(wén)件，结合行业及市场情况，可以分析基(jī)础设施项目的经营业绩(jì)，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于(yú)基金份额二级市(shì)场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为(wèi)基金份额持(chí)有人(rén)实际(jì)获(huò)得的现金(jīn)收益，对于长(zhǎng)期投(tóu)资者更具参考价值。”中金基金(jīn)相关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运营高级副总监李华平也表示(shì)，根(gēn)据《公开募集基础设施(shī)证券投资基金指引（试行）》及相关法规(guī)要求(qiú)，基础设(shè)施基金应当将90％以(yǐ)上(shàng)合(hé)并后基金年度(dù)可分配(pèi)金额以现金形式分(fēn)配给投资者(zhě)，强(qiáng)制分红机制是(shì)公募REITs的主要(yào)特征之一，稳(wěn)定的分红机制(zhì)体现出REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基(jī)金也认为，从投资角度来看，基础设施公募(mù)REITs同(tóng)时具备“股性”和(hé)“债性”双重特点。二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格反(fǎn)映这类产品“股性”的一面，分红体(tǐ)现(xiàn)了(le)这(zhè)类产品(pǐn)的(de)“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红(hóng)要求，分红(hóng)类似于债(zhài)券(quàn)派息，但(dàn)不等同于债券的(de)固(gù)定利息回报，而是由可供分配现金(jīn)决定。

　　从机构(gòu)投资者的角度来看，一方面是(shì)公募REITs丰(fēng)富了(le)机(jī)构投资者的投资品类，为资产配置多元化提供抓(zhuā)手，具有(yǒu)较强(qiáng)的(de)配置(zhì)价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机(jī)构投资(zī)者稳(wěn)定(dìng)收(shōu)益(yì)。机构投资者公(gōng)募REITs能够通过分(fēn)红获(huò)取(qǔ)相对于投资债(zhài)券相(xiāng)对高的收益性，在(zài)有效控制风险的前提下，增厚资产包收益，起到投(tóu)资“压舱石”的(de)作用(yòng)。

　　分红除(chú)了投(tóu)资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基(jī)金二(èr)级市(shì)场价(jià)格走势的关键因素之(zhī)一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今(jīn)年以来中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘）指数(shù)收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券宽基(jī)指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布(bù)了2022年年报(bào)，部(bù)分产品受宏观经济的影响，可分配金额完成率(lǜ)不达(dá)预期，一(yī)定程度上影响了(le)公募(mù)REITs二级市场的价格。”李华平称(chēng)，公(gōng)募REITs二级市场的价格波动受多(duō)重因素的影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级市(shì)场价格的主要因素(sù)之(zhī)一，而稳定的分红有利于吸(xī)引(yǐn)投资者参(cān)与(yǔ)公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金基金相关负责(zé)人也(yě)表示，近期(qī)经(jīng)济(jì)预期(qī)恢复，一方面市场热点(diǎn)呈现向(xiàng)股(gǔ)票和债券回归(guī)的过程(chéng)；另一方(fāng)面，基础设施项(xiàng)目的(de)经营业绩相(xiāng)对(duì)经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日(rì)，将对基金份额的开盘(pán)指导价做调减处理，调减金额根(gēn)据单位基金(jīn)份额的分红金额进行计算。除(chú)权操(cāo)作是对分红(hóng)前后基金份额净值变化的修正，使投资(zī)人在(zài)基(jī)金分红前后均可以获得公平的(de)投资(zī)机会。

　　“分红可增(zēng)强投(tóu)资者长期投资的信心(xīn)，同时需结合(hé)持有产品的特(tè)性，关(guān)注二(èr)级(jí)市场扰动对整体(tǐ)收益的影(yǐng)响(xiǎng)程度(dù)。”中(zhōng)航基金(jīn)相关人士也(yě)称(chēng)。

　　特许经营权分红包括(kuò)利润分(fēn)配和本(běn)金归还(hái)

　　普通投(tóu)资者应了解底层资(zī)产情(qíng)况

　　多位业内人士还提醒，与现有折叠小刀哪个快递可以邮寄的 折叠小刀是管制刀具吗公募基金分红前提(tí)是本金(jīn)之上的(de)增值(zhí)部分(fēn)不同，特许经营(yíng)权REITs基(jī)金运作期间的(de)“分红(hóng)”界定为“分(fēn)派”更(gèng)为(wèi)准确，分(fēn)派的是(shì)本金与增值两个(gè)部分，两个部分之间的比例(lì)是变动(dòng)的，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金(jīn)分(fēn)红差异很(hěn)大，大多数(shù)普通投资者可能(néng)把“分派”金额误认为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价(jià)值面临极大(dà)不(bù)确定性，这是该类投资者(zhě)应该注意的情况。

　　李华(huá)平表示(shì)，目前公募REITs主要(yào)有(yǒu)特许(xǔ)经营权类和(hé)产(chǎn)权类(lèi)两大资(zī)产类型，持(chí)有(yǒu)产权类产品的收益主要包括每年(nián)的现(xiàn)金分红(hóng)及资(zī)产增值的收益(yì)，而(ér)持有特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)类产品的收(shōu)益主要来自项(xiàng)目每年的(de)现金分(fēn)红。其中，特许经营(yíng)权类(lèi)资产的(de)分红(hóng)包(bāo)括了(le)利润分配和本金的归还(hái)，两者的比率(lǜ)折叠小刀哪个快递可以邮寄的 折叠小刀是管制刀具吗也是变动的，对特许(xǔ)经营(yíng)权类(lèi)资产(chǎn)的公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投(tóu)资者(zhě)在选择投资标的时，应了解公募(mù)REITs底层(céng)资产(chǎn)的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资产属性(xìng)不(bù)同而形成区别。特许经营(yíng)权(quán)类的公(gōng)募(mù)REITs产品因其(qí)分红(hóng)相(xiāng)当于包含(hán)“本金+收益”，分红相对较(jiào)多，债(zhài)性偏强。而产权类的(de)公募REITs分红主(zhǔ)要为(wèi)“收(shōu)益(yì)”，更看重底层资产的(de)价值增值，所以相(xiāng)对股(gǔ)性偏强。普(pǔ)通投资者(zhě)在选择公募REIT时，需要考虑底层(céng)资产属性(xìng)，对所选择产品(pǐn)的(de)二级市场价格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责(zé)人也(yě)认为(wèi)，与产权类项目相比，特许经营项(xiàng)目(mù)在经营(yíng)权(quán)到期后(hòu)不(bù)再能产生(shēng)现金收(shōu)益，因此(cǐ)将可供分配金(jīn)额的分(fēn)配(pèi)理解为“分派”比“分红”更加准确(què)。基于(yú)这(zhè)个特点，剩余经营期限较短的特许(xǔ)经营项(xiàng)目，通常具(jù)备(bèi)更高的(de)分派(pài)率水(shuǐ)平。对于剩余期限较长的特(tè)许经营(yíng)权项(xiàng)目，即(jí)使分派率相对较(jiào)低，也有足够年(nián)限收(shōu)回本金并取得(dé)收(shōu)益。

　　中金基金(jīn)该负责人提醒投资者注意，特许经营权(quán)项目的分派金额包含了(le)投资本金，在不进(jìn)行扩募的情况下，基(jī)金份额单(dān)价随着(zhe)分派(pài)进度逐年下降(jiàng)是正常现象，投资特(tè)许经营权REITs的收益来(lái)自项目剩余(yú)期限产生(shēng)的(de)现金流。

　　“与特许(xǔ)经营(yíng)项目相(xiāng)比，产权类项(xiàng)目的土地(dì)或建筑的剩余使(shǐ)用(yòng)年(nián)限一般较(jiào)长，再加上到期后通过(guò)对建筑(zhù)的更(gèng)新(xīn)改(gǎi)造或补缴土地(dì)出让金(jīn)等追(zhuī)加投资，有(yǒu)机(jī)会进一步延长经(jīng)营期(qī)限。这种类似(shì)永续经(jīng)营的假设反映在基础资产的估值上(shàng)，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投(tóu)资(zī)属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内部收(shōu)益率等指标

　　评(píng)估(gū)项目底层资产运(yùn)营(yíng)情况

　　在基(jī)金分红的时点，多位业内人士还(hái)表(biǎo)示，在产品分红期，投资(zī)者可以观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配(pèi)现金、内部收益率等指标，来观察和评(píng)估项目(mù)底层资产的运营情(qíng)况(kuàng)。

　　中航基金表示，年(nián)报指标中(zhōng)，跟(gēn)现金相关的指标有(yǒu)两个：一(yī)是年报(bào)中披露的经营(yíng)活动现金流，二是可供分(fēn)配现金，二者存(cún)在本质性区(qū)别。经(jīng)营活动产生的现金净(jìng)流量(liàng)是指企业经营、筹资、投(tóu)资产生的现(xiàn)金(jīn)流，基于(yú)企(qǐ)业(yè)本身经营活动产生；可供(gōng)分配的现金实质(zhì)上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利润表的(de)项目进(jìn)行调整，加期初现金，最终(zhōng)得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投资价值体现在相对股债市场独(dú)立的(de)资产配置功能，比较适合长期(qī)持有。建议投资者对经营权(quán)类的资产可以更(gèng)多(duō)关注内部(bù)收益(yì)率的高(gāo)低，对产权类(lèi)的资产(chǎn)更多(duō)关注(zhù)分派(pài)率(lǜ)高(gāo)低。因为(wèi)公募(mù)REITs可分配收益(yì)主要来自底层(céng)资产的经营净现金流，所(suǒ)以底层资产运营(yíng)情况直接影(yǐng)响投资回报，投资者可综合(hé)考虑原(yuán)始权益人综合实力、运营管理机构实力、公募基金管理人实(shí)力(lì)等多重(zhòng)因素来选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报(bào)也(yě)显示，公募REITs进入密(mì)集(jí)分红期(qī)，由于分红交易带来(lái)的短期博弈机会(huì)仍在，叠加此(cǐ)前市场接(jiē)连回调，建议投资(zī)者关注有基本面支撑、填权效应相对明显、同(tóng)时分(fēn)红规模(mó)较为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招(zhāo)募说明书均(jūn)会载明REITs在发行(xíng)首年及次年的可供(gōng)分配(pèi)金额预测。投资者可以将REITs的(de)实际分红金额与(yǔ)募集材料中披露预测(cè)进(jìn)行比较(jiào)分析，结(jié)合经济(jì)及市场的实际环境，对基础(chǔ)设施(shī)项目的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力(lì)进行判断。”中(zhōng)金基金上述(shù)负责人也称。

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