万柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的意外(wài)走(zǒu)红，让这个(gè)位于北京海淀的豪(háo)宅被全(quán)国知晓(xiǎo)，其背后曾(céng)宣称要做地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集(jí)团(tuán)，也被(bèi)拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)再次(cì)受(shòu)到舆(yú)论(lùn)关注，起因中赫(hè)集团成(chéng)了(le)共同债务(wù)人被中国信(xìn)达追债，中(zhōng)国(guó)信达(dá)为了收回钱款不(bù)得不将中赫抵押(yā)的75套万(wàn)柳书院豪(háo)宅拍(pāi)卖(mài)。可问题是(shì)，这(zhè)些房(fáng)子(zi)早已售出，业主并非中赫集团(tuán)，那(nà)些真正斥(chì)巨资购入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙(miào)地(dì)被(bèi)拍卖，算(suàn)是被(bèi)割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂(zàn)未看到这些业主的维权信息，难怪有网友调(diào)侃(kǎn)：“富人被割(gē)韭(jiǔ)菜的时候，他们的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可能没你想象(xiàng)的(de)那(nà)么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能(néng)还是债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽(jǐn)头是万柳书(shū)院”，但谁都(dōu)没想到，这个(gè)位于(yú)海淀核心(xīn)区位，名校环(huán)绕的顶级(jí)豪宅(zhái)，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日(rì)，有网友(yǒu)发(fā)现，中国信达在京(jīng)东拍(pāi)卖(mài)上，上架了“北(běi)京赫(hè)华恒(héng)瑞房地产开发有限(xiàn)公司不良债权转让项目(mù)”，债权总额高达近47亿(yì)，该项目的抵押物中，包括(kuò)75套万柳(liǔ)书院(yuàn)住宅。

　　据(jù)京(jīng)东拍卖显示，上(shàng)述不良债权(quán)转让(ràng)项目的处(chù)置(zhì)主(zhǔ)体(tǐ)是中国信达(dá)资产管理股份有限公(gōng)司北京市分公司（下(xià)称中国信(xìn)达北分），处(chù)置的是(shì)对(duì)北京赫华恒(héng)瑞房地产(chǎn)开发有限公(gōng)司（下(xià)称赫华恒瑞）的不良(liáng)债权。截(jié)至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元(yuán)人民币(bì)，其中债权本金37.50亿(yì)元。中(zhōng)赫集(jí)团有限公司是共同债务人。目前(qián)，该项(xiàng)目已有1万(wàn)次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中(zhōng)国信(xìn)达北(běi)分讨债的(de)故事，但实际上，75套豪(háo)宅的(de)背(bèi)后暗藏秘密(mì)。

　　据(jù)此(cǐ)前媒体(tǐ)报道，万柳书院总共(gòng)301户，而且早已售(shòu)罄。如果该(gāi)报(bào)道属实，说(shuō)明这些房子(zi)实际上都是卖出(chū)去了(le)的，是有人住的。

　　那为什么中国信(xìn)达的拍卖页(yè)面上又(yòu)注明(míng)这(zhè)75套房子是(shì)“未出售”的状态呢？只能(néng)说明这些房(fáng)子根本没有网签(qiān)，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫集团早就把(bǎ)这75套房子抵(dǐ)押出去，现在还没资金(jīn)解抵押，所以不能(néng)网签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅(zhái)，最强(qiáng)学区房，万柳书院的业(yè)主基本都是(shì)北京的高端(duān)人士(shì)，柳传志、丁磊等知名(míng)商(shāng)业大佬也是万(wàn)柳书院的业(yè)主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆(bào)料，万柳书院的业主中(zhōng)，还(hái)有(yǒu)不少(shǎo)中赫集团(tuán)的高管(guǎn)、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不(bù)少网(wǎng)友(yǒu)感叹，“富人也(yě)被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如果这些业(yè)主(zhǔ)确实已经支付价款并实际占有(yǒu)，那么(me)，中国(guó)信达转让这笔(bǐ)不(bù)良债权回(huí)本(běn)的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的(de)，没(méi)准(zhǔn)还是债主中国府试院试乡试会试殿试顺序，院试乡试会试殿试顺序记忆口诀信达。

　　根据相关(guān)法(fǎ)律规定，民事执行(xíng)中，业主已经(jīng)支付价(jià)款并(bìng)实(shí)际占有(yǒu)，但未办(bàn)理(lǐ)过(guò)户手(shǒu)续的，如果(guǒ)业主没有过错(cuò)，人(rén)民法院不得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查封的可以向法院提出执行异(yì)议申请，请(qǐng)求法院解除查封，同时可以(yǐ)联合起诉开发(fā)商，要(yào)府试院试乡试会试殿试顺序，院试乡试会试殿试顺序记忆口诀求退还购房款或办理房产(chǎn)证，并承担违约责(zé)任。

　　此外(wài)，今(jīn)年4月，人民法院报公布《最高人民(mín)法院关(guān)于商品房消费者权利保护(hù)问题(tí)的批复》，以司法(fǎ)解(jiě)释的方式明确(què)了购房人的优先权：

　　商品房消(xiāo)费者以居(jū)住为目的购买(mǎi)房(fáng)屋并已支付全部价款，主(zhǔ)张(zhāng)其(qí)房屋交付(fù)请求权(quán)优先于(yú)建设(shè)工程价款优先(xiān)受偿(cháng)权、抵押权以(yǐ)及其他债权的，人民法(fǎ)院应当予以(yǐ)支持。只(zhǐ)支付了部分(fēn)价款(kuǎn)的商品房消费者，在一审法(fǎ)庭辩论终结前(qián)已实际支付剩(shèng)余价款的，可以(yǐ)适(shì)用前(qián)款规定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套房(fáng)子均(jūn)为“已售未网(wǎng)签”，那(nà)么这笔不(bù)良债权，实际上是个烫(tàng)手山芋。可能(néng)不仅不能卖出去回(huí)本，抵押的这75套房(fáng)子，还会(huì)被(bèi)业主(zhǔ)讨回去(qù)。

　　中国(guó)信达(dá)，将会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司(sī)中国信达申请不良债权(quán)转让，可以追溯到(dào)金谷信托(tuō)踩雷(léi)赫华(huá)恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前中国(guó)信达已经(jīng)成为赫(hè)华恒瑞唯一股东(dōng)。但此(cǐ)前，赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)为中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了赫华(huá)恒瑞(ruì)的股东行列，中国金谷国际(jì)信托(tuō)有限责任公司成为(wèi)了唯一股东，后者由中国信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相较其他房企，中赫集团既(jì)没有很大规(guī)模(mó)，也没有很高的国民知名度，但却在北京豪宅(zhái)圈留(liú)下一(yī)个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为中(zhōng)赫集团进入(rù)北(běi)京的第(dì)一个(gè)豪(háo)宅项目(mù)，2011年，中赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七号(hào)院3号楼，高达30万(wàn)/平米的天(tiān)价，成为(wèi)当时京(jīng)城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万(wàn)柳(liǔ)书院，更(gèng)是被誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价(jià)率40.9％，从融(róng)创、保(bǎo)利、万(wàn)科等大型知名(míng)房企手中，抢下了北京万柳地块，成为北京(jīng)当年的“双料地王”。很快，万柳书院(yuàn)就以神秘高(gāo)端的姿态杀入(rù)市场，无论是(shì)一块块(kuài)从荷(hé)兰(lán)运回(huí)来的(de)灰砖垒起来的五米高墙，还是每(měi)棵成本(běn)超6万(wàn)的成年银杏树，还是每平(píng)米20万元(yuán)的价格，都令业内(nèi)外震撼(hàn)不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融(róng)创的湖(hú)、紫辰院(yuàn)的树、北平府的院(yuàn)儿。”从这(zhè)句顺(shùn)口溜中，就可看出其在北京豪宅圈(quān)的地位。2014年(nián)末上市(shì)的它，对(duì)手是当时(shí)有名的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒大华(huá)府等，现如(rú)今，它远远(yuǎn)超过这些(xiē)对手。

　　去年(nián)，万柳书院一套300平米的法拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价达(dá)到(dào)惊(jīng)人的(de)36万元/平(píng)米(mǐ)，说明(míng)万柳书院虽然(rán)已经(jīng)推出(chū)了(le)8年之久，但其依旧(jiù)在北京豪(háo)宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅，也吸(xī)引了不少知名人士，如知(zhī)名演(yǎn)员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼(yú)台七(qī)号(hào)院。而(ér)柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大(dà)佬(lǎo)则居住在万柳(liǔ)书(shū)院。

　　几大豪宅的成功奠定了(le)中(zhōng)赫集(jí)团的“高端(duān)路线(xiàn)”，也因此，它(tā)被外界(jiè)贴上了，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商光(guāng)环(huán)的背后，这个地(dì)产界“劳(láo)斯莱(lái)斯”却多次成为被(bèi)执行人，被(bèi)执(zhí)行(xíng)标(biāo)的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行能力而拒不履行(xíng)生效法律文书确定义(yì)务(wù)，中赫集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了？

　　中赫(hè)集(jí)团(tuán)如今沦(lún)落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实(shí)上(shàng)，早在今(jīn)年年初(chū)“万柳书院少爷”走红之(zhī)时(shí)，深蓝财经就曾深挖出背后(hòu)的中(zhōng)赫集团，发(fā)现其(qí)深(shēn)陷财务危机。

　　从知名豪宅(zhái)的开发商到(dào)沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实控人周(zhōu)金辉的人生轨迹(jì)跟着急转(zhuǎn)直下(xià)。而追根溯源(yuán)，这个转折点，就在于(yú)收购北(běi)京国安(ān)。

　　近十年来(lái)，房企纷纷开始了多元化(huà)转型，但转型之路并(bìng)不(bù)好走(zǒu)。早(zǎo)在2008年(nián)开始，中赫集团就尝(cháng)试过多元化业务，先(xiān)后(hòu)进军(jūn)能(néng)源(yuán)市场、团(tuán)购网站，但(dàn)最终都惨(cǎn)淡(dàn)收(shōu)场。最(zuì)终，周(zhōu)金辉将转型(xíng)的目光(guāng)，放到了体(tǐ)育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资(zī)本退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参(cān)股(gǔ)国安足球(qiú)俱乐(lè)部64％股(gǔ)权，成为(wèi)国(guó)安的新(xīn)东家。接着(zhe)在2021年6月，中(zhōng)赫(hè)集团从(cóng)中信集(jí)团手中拿下(xià)北京国(guó)安俱乐部36％股权(quán)，至此拿下北(běi)京国安俱乐(lè)部全部(bù)股权。如果北(běi)京国安的估值一直没变(biàn)，那么(me)中(zhōng)赫集团拿下北(běi)京(jīng)国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人(rén)也许会(huì)感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是(shì)这样(yàng)，中赫为什(shén)么(me)又(yòu)要质押股(gǔ)权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉(huī)夫(fū)妇(fù)将其手中的中赫(hè)集团股(gǔ)份质押陆续质(zhì)押，据企查查显示，目前中(zhōng)赫集(jí)团共有11条(tiáo)股权出质记录。质权(quán)人(rén)包括海金(jīn)商(shāng)业保理、北京建(jiàn)工、山东国际信托、中融(róng)信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的(de)时间(jiān)完全(quán)吻合。

　　然而，入主北京国安后，不(bù)仅国(guó)安的经(jīng)营(yíng)状况没有得到(dào)改(gǎi)善，中赫(hè)集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所(suǒ)官(guān)网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国(guó)安足(zú)球俱乐部(bù)实(shí)现营业收入(rù)1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元(yuán)。截(jié)至2020年末，该俱乐部府试院试乡试会试殿试顺序，院试乡试会试殿试顺序记忆口诀资产(chǎn)总计5.38亿元(yuán)，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金(jīn)压力(lì)，中赫集团和周金辉(huī)夫妇还(hái)在持续质押手中的中赫集团股份，但国安和中赫的经营状(zhuàng)况却(què)持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫(hè)集团被5次列被执行(xíng)人(rén)，执(zhí)行标的高达11亿，北京国安(ān)也3次(cì)与中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫(hè)置地、及中赫(hè)集团(tuán)股东周金(jīn)辉、李彩霞(xiá)等共同(tóng)成为(wèi)被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行能(néng)力而拒不履行生效法律文书确(què)定(dìng)义务，上述被(bèi)执行人成为“老赖”。只有北(běi)京国安，目前幸免于难。不过在实控人(rén)都成(chéng)为老赖(lài)的情况下，被执行10个多亿的北京国安，又如何能独(dú)善其身？

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