导读

　　黄金二十(shí)年之后，当下中(zhōng)国(guó)地产步入大分化时代而非(fēi)停滞期(qī)。

　　要点

　　过去(qù)二十年是(shì)中国(guó)房地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销售面积超15亿(yì)平，足够4000万(wàn)家庭入(rù)住(zhù)。恰逢(féng)近年(nián)地(dì)产持续低景气，有关中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)是(shì)否过(guò)剩(shèng)的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘(lí)清中国(guó)城镇存量住(zhù)宅真(zhēn)实情况，据此判断中(zhōng)国未(wèi)来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体(tǐ)渲(xuàn)染中国地产(chǎn)存量极度过剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建(jiàn)部披露全国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查(chá)调查数据显示城镇家庭户(hù)人均住宅(zhái)间数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国房子是否真(zhēn)的过剩(shèng)？

　　事实上(shàng)住(zhù)建部披露(lù)的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，城镇建筑占(zhàn)比不到一成，其(qí)中还包括(kuò)大量城镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示中国(guó)城(chéng)镇居民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒(shū)适不是人均一间房所能满足，它与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住(zhù)面(miàn)积、配(pèi)套设施等因素(sù)密(mì)切相关。中国的人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数较发达(dá)国家还有(yǒu)很大差距。人均住(zhù)宅间数大于1同(tóng)样不意味(wèi)着中国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测算发现中(zhōng)国城(chéng)镇居民(mín)户均1套(tào)房，其中每户持有商(shāng)品(pǐn)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅的数据，我们根据(jù)商品住(zhù)宅套数、商品住宅占比(bǐ)和城(chéng)镇家庭户数，计算(suàn)出(chū)城镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算(suàn)结(jié)果显(xiǎn)示，目(mù)前城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.86套(tào)房，其(qí)中0.54套为(wèi)商(shāng)品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥(yōng)有1套(tào)住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而事实上中国住宅市场供(gōng)需并不平(píng)衡。

　　国(guó)际数(shù)据显示，成熟房地产市场(chǎng)的住宅(zhái)套户比会(huì)大(dà)于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为户均一套房无法满足流(liú)动(dòng)人口的租赁(lìn)和(hé)置业(yè)需求。全国(guó)总人口的近三成都(dōu)是流动人口，流动(dòng)人口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家买房(fáng)，从而产生(shēng)了额外的住宅(zhái)需求。

　　即便户均(jūn)一套(tào)房，中国未来(lái)地产仍有四大新增需求动力(lì)。

　　第一，户均人(rén)口规模缩小，一人户、两(liǎng)人(rén)户(hù)占比不断增加，导致家庭(tíng)户数(shù)增多。小家庭化趋势将延续，带(dài)来(lái)新(xīn)户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日益(yì)明显，区(qū)域经济资源分配的再集(jí)中吸引(yǐn)着人口流(liú)入，人(rén)口净(jìng)迁入城市(shì)的新增住宅(zhái)需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家(jiā)庭住在(zài)2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平(píng)方米的住宅建筑面(miàn)积。促成“老破小”住宅(zhái)的(de)改造势在必行。

　　第(dì)四，中国(guó)的人均住宅(zhái)间数(shù)与人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积均较发达国(guó)家(jiā)有着不(bù)小差距，“住上更(gèng)大房子(zi)”的(de)改善性需(xū)求正在不(bù)断(duàn)增加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地产步入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十(shí)年是(shì)中国(guó)地(dì)产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多(duō)体现为住(zhù)宅(zhái)供给存在不足(zú)，这是过去二十年房价快速上(shàng)涨基石。那(nà)么当下房地产大分化时代(dài)已至，大分化时代下地产矛盾则更(gèng)多体(tǐ)现在住宅质量供需冲突。

　　地(dì)产大分化(huà)必将体现(xiàn)在不同能级城市之间，不同区域板块之间，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露全国已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引(yǐn)发(fā)热议(yì)。从2月以来(lái)，各大城市二手房挂牌(pái)量突(tū)然激(jī)增，引发一阵二(èr)手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国(guó)城镇住宅(zhái)到底是供给过剩，还是供需(xū)平衡，或是(shì)仍然存(cún)在(zài)不足？可惜(xī)由于住宅(zhái)存量(liàng)数据并未公布，我(wǒ)们(men)无法(fǎ)直接(jiē)知晓具(jù)体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有住宅(zhái)套数，回答(dá)当前的房子(zi)是否真的过(guò)剩(shèng)了？据此(cǐ)判(pàn)断未(wèi)来房地产市场会(huì)如何发(fā)展。

　　一、如何有效观察中国户(hù)均(jūn)拥(yōng)有住宅数量

　　（一(yī)）中(zhōng)国(guó)住宅数(shù)量过剩(shèng)的直观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾(zāi)害综合(hé)风险普查工(gōng)作情况为主题的新(xīn)闻发(fā)布会(huì)上，负责人对外披(pī)露：“住宅城乡建设行(xíng)业获取了全国(guó)近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑(zhù)数据以及80多万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，平均(jūn)每栋建筑住不(bù)到3人，住宅市场看似已(yǐ)经(jīng)过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房屋占9成以上(shàng)，以栋数计算的城镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总(zǒng)的算(suàn)下来，住(zhù)宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次人(rén)口普查数据(jù)公布了中国(guó)城镇家庭户(hù)人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭户居民(mín)人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于(yú)1，看似意味着人人都(dōu)有(yǒu)房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数量有关，更(gèng)与房(fáng)屋质量、居住面(miàn)积、配套(tào)设施等因素密(mì)切相关。单单从人均住宅间数(shù)不能完(wán)全(quán)反映(yìng)出城镇居民的居住(zhù)水平(píng)。

　　中国主要是以家庭(tíng)为单位购买成套住宅，一套设(shè)施齐全的住宅才是城镇(zhèn)居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算思(sī)路、数据和(hé)方(fāng)法(fǎ)

　　中国城镇居民你有一双会说话的眼睛什么歌曲 你有一双会说话的眼睛是谁唱的住宅(zhái)主要分两大类(lèi)，一类是商品住宅，另一类是保障房(fáng)、原公(gōng)有住宅(zhái)、自建(jiàn)房等非商品住(zhù)宅(zhái)。

　　目前缺乏(fá)统计(jì)数据，并(bìng)没有(yǒu)直(zhí)接公布城(chéng)镇住宅数量。居民住宅相关(guān)数据有两处(chù)可以直接公布，一是每年商品住宅销售(shòu)套数（统(tǒng)计局(jú)）；二(èr)是居(jū)民住宅来源（人口普(pǔ)查数据）。计算中国居民户均住宅(zhái)数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改(gǎi)革(gé)始于(yú)1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数量极少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第(dì)一步(bù)，将1999年以来每年商品住宅销(xiāo)售套数(shù)相加，我们(men)就能够得到(dào)当前(qián)商品住宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居(jū)民拥有(yǒu)的商品住宅和(hé)非商品住(zhù)宅(zhái)比例，推算得(dé)到居民住宅(zhái)总(zǒng)套数。

　　第三(sān)步，将城(chéng)镇居民拥有的商品(pǐn)住宅(zhái)总数除以家(jiā)庭户数，我们(men)就能(néng)够得到城镇户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)套(tào)户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户数(shù)）/（商(shāng)品住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品(pǐn)住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到(dào)底(dǐ)有(yǒu)多少，目前缺乏一个准确统(tǒng)计。我(wǒ)们利用既有统计数据，大致测算得到中国存量房地产(chǎn)套(tào)数(shù)，并进(jìn)一步推(tuī)算中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有的(de)住宅(zhái)数量。

　　（一）城(chéng)镇居民(mín)户均(jūn)拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们(men)计算得到(dào)：

　　（一(yī)）中国商(shāng)品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有(yǒu)0.64套(tào)商品住宅(zhái)（包含现房和期(qī)房）。

　　中国的(de)房(fáng)地产(chǎn)销售(shòu)以期房(fáng)为主，从2019年(nián)开(kāi)始，新房销售中期(qī)房占比近9成。本文去除商品住(zhù)宅(zhái)累计销售套数里(lǐ)的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅(zhái)现(xiàn)房套(tào)数(shù)计(jì)算为例(lì)：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数=截止到2022年商(shāng)品住宅累计销售(shòu)套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售(shòu)额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装修的(de)时间，取最(zuì)大(dà)值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数除(chú)以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国(guó)城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一步推(tuī)算中国城镇居(jū)民拥有的(de)户(hù)均住宅(zhái)套数。

　　首(shǒu)先，七普(pǔ)数据显示(shì)中国城镇居民的住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥(yōng)有住(zhù)宅。其中自建(jiàn)住宅占(zhàn)比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租(zū)赁其他住(zhù)宅和购买二手房都(dōu)是(shì)商(shāng)品住宅，因此将租赁其他住(zhù)宅、购(gòu)买商品住宅(zhái)与购(gòu)买二手房加总，得到商品住宅占居民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为(wèi)59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅为(wèi)过去十年(nián)变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实际变化比例(lì)，从而我们估(gū)算出(chū)2022年商(shāng)品住宅所占(zhàn)比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑(lǜ)已购(gòu)期房，中国(guó)平均每户城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期(qī)房会在(zài)2-3年内陆续(xù)交付使用，到2024年，中国平(píng)均每户城(chéng)镇家庭都会拥有一(yī)套(tào)住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三点含(hán)义

　　既然城镇居民已经达(dá)到(dào)了户(hù)均一套房(fáng)的程度(dù)，“户户(hù)有房”是(shì)否意味着中国(guó)城镇化进展终结(jié)，甚至意味着(zhe)中国地产存(cún)量供给绰(chuò)绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需(xū)要(yào)有多余住宅来满足(zú)因人(rén)口流动、居民换房等因(yīn)素(sù)产生的住宅需求。因(yīn)此，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来(lái)看，美国(guó)、英(yīng)国和日本的住宅套户(hù)比均(jūn)高于1.1，其(qí)中，英国的住宅(zhái)套(tào)户(hù)比(bǐ)最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美(měi)国(guó)为1.11。德国(guó)和韩国(guó)分(fēn)别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就会造成人(rén)口净流入(rù)地的住宅市场(chǎng)供不(bù)应求，造成房价(jià)或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省(shěng)际(jì)流动人(rén)口分别为(wèi)2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市(shì)租房挣(zhēng)钱，在老家县城(chéng)买(mǎi)房(fáng)。

　　暨(jì)南大学2017年的中(zhōng)国城乡人口(kǒu)流动(dòng)调查数据(jù)显示(shì)，在上海、杭州以(yǐ)及南京工(gōng)作的流动人(rén)口在老(lǎo)家拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资吸(xī)引打工人(rén)，但高房(fáng)价迫使打工人(rén)回(huí)乡置业。

　　流动人(rén)口(kǒu)实际上会占据两套房，在高房价的大城市(shì)租赁一(yī)套房，在(zài)房价较低(dī)的县(xiàn)城购买一套房。所以说户均一套房无法满足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就是约(yuē)9000万户城镇居民住宅是(shì)2000年以前(qián)建成，其中(zhōng)又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以上(shàng)。

　　这批存在着建筑结构松散、设施(shī)陈旧、安全隐患大等问题，如电线老(lǎo)化、管道等基础设(shè)施陈旧，给住户的(de)生活带来(lái)了很大的不(bù)便和安全隐患，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧(jiù)住宅面积小(xiǎo)。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的家庭户(hù)数拥(yōng)有的住宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然(rán)存在5％左右(yòu)的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老(lǎo)旧小区很难满足现代(dài)生活需求(qiú)，在未来大都(dōu)会被(bèi)拆迁(qiān)重(zhòng)建(jiàn)。

　　近(jìn)五成的(de)家庭(tíng)住宅为一(yī)居室和二居(jū)室，户型(xíng)偏小。其(qí)中一居室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅(zhái)户型更(gèng)小(xiǎo)，当然(rán)这与城市土地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来(lái)地产(chǎn)的需求驱动力

　　根(gēn)据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存(cún)量总面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两(liǎng)年(nián)间农民带房(fáng)进城和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣(jùn)工(gōng)面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年(nián)住(zhù)宅存量总面积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积小于均值(zhí)，近4成家庭人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)不足19平方米，不及全国人均水平的(de)一(yī)半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上海市将人均住(zhù)宅建筑面积低于15平方米的家庭界定为住(zhù)宅存在困难(nán)，若按这个标准算的话，中国有11.3％的(de)家庭存(cún)在住宅困难问(wèn)题。

　　若人均可(kě)使用住宅面积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑面积为50平，只考虑家庭(tíng)户人数(shù)，需(xū)要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平(píng)。

　　对(duì)比发达国(guó)家人均住宅面(miàn)积，美国(guó)为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英(yīng)国都(dōu)高于40㎡，中(zhōng)国(guó)的人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不大。但若去除公(gōng)摊面积后，中国(guó)的(de)人均可(kě)使(shǐ)用(yòng)面积为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿(yì)的集(jí)体户人口，所需要(yào)的住宅(zhái)总量(liàng)会(huì)更多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地产还(hái)会有需求么？

　　我们(men)测(cè)算得到中国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭户均1套房(fáng)，看似(shì)已经户户(hù)有房。即(jí)便(biàn)如此，中国人口静(jìng)态(tài)结构(gòu)和动(dòng)态趋势(shì)演绎，决(jué)定了中国未来地(dì)产仍有需求释放。户均1套住宅现(xiàn)实之下(xià)，中国未来(lái)城镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一(yī)，户均人(rén)口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家(jiā)庭(tíng)户均人口数不(bù)断(duàn)下(xià)降(jiàng)，六普显示城镇户(hù)均人(rén)口规模(mó)为2.85人/户，而七(qī)普显示城镇户均人口(kǒu)规(guī)模(mó)为2.62人(rén)/户，一人户(hù)、二人户(hù)的占比明显(xiǎn)上升，人(rén)口小家庭化趋势将继(jì)续(xù)延续(xù)，导致户(hù)数会因户(hù)均(jūn)人口规模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济(jì)发(fā)展带来的(de)新增(zēng)住宅(zhái)需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分(fēn)化日益明显(xiǎn)，资源和(hé)生(shēng)产要(yào)素逐步向经济带(dài)、都市圈中(zhōng)心(xīn)城(chéng)市流入(rù)，区域(yù)经(jīng)济资源(yuán)分配(pèi)的再集中吸引着人口流入。人口(kǒu)迁移势必涉及到买房(fáng)租房，给迁入(rù)地住宅市(shì)场带来新(xīn)的(de)增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人口增量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自(zì)然增加人口(kǒu)仅(jǐn)为6.5万人，其人口增(zēng)长主要(yào)受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住(zhù)宅的(de)家庭拆迁改(gǎi)建(jiàn)最(zuì)多(duō)。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住宅(zhái)家庭(tíng)比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时(shí)间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大(dà)致相(xiāng)吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原公有住宅减少了(le)1282万户，住宅(zhái)净需求(qiú)增加(jiā)9755万户(hù)。49％的家(jiā)庭购买商品(pǐn)住宅，21％的(de)家庭购买二手房。在新增(zēng)住宅(zhái)需(xū)求(qiú)中(zhōng)，有7成家庭购买(mǎi)了商品住宅。租房、购买经济适用房和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着(zhe)城中村(cūn)和旧城改造，商(shāng)品住宅的占比势必(bì)会进一步上(shàng)升。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建造的(de)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积(jī)小、质(zhì)量低、基础(chǔ)设施配(pèi)套差你有一双会说话的眼睛什么歌曲 你有一双会说话的眼睛是谁唱的、没有或(huò)少有物业(yè)管理，居民追求美好(hǎo)、宜居生活的环(huán)境，背(bèi)后的改(gǎi)善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的改(gǎi)善性需(xū)求(qiú)还将(jiāng)有(yǒu)所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金(jīn)，倾向于中小户型。已有住(zhù)宅家庭希望(wàng)提高生活品质，以(yǐ)小换大、以旧换(huàn)新。2022年(nián)底的中央经(jīng)济工作会议明确指出支持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国(guó)家的人(rén)均住宅间数为(wèi)1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村住宅因(yīn)素(sù)，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数(shù)较其他国家依旧存在不小差(chà)距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水平(píng)有(yǒu)着密切正向联(lián)系。随(suí)着(zhe)经济发展水平的提高，中国的人均住宅间(jiān)数(shù)与人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积将随之(zhī)增长。

　　如果说过(guò)去二十(shí)年是中(zhōng)国地产黄金发(fā)展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多(duō)体(tǐ)现(xiàn)为住宅供给存在不足，供需出现错配，这是过去二(èr)十(shí)年(nián)房价快速上涨基石。那么未来将是住宅质量的供需冲(chōng)突。房地产大分化时代已至(zhì)，这种分化不(bù)单(dān)局限于(yú)城市能级之间差异，优质(zhì)小区和(hé)老旧二手房之(zhī)间的差异也将越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数据(jù)调查的是人，并不是(shì)针(zhēn)对住宅，因此可能(néng)存在统计偏差。商品住宅占比(bǐ)实际值可能偏低，其增速可(kě)能超预期。

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