OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技，引发了公募REITs扩(kuò)募风波，如今，二级市场的影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示(shì)，5月(yuè)15日，华安张江光大(dà)园REIT开盘继续延续(xù)此前(qián)几日的(de)下跌(diē)走势，午后跌(diē)幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最近(jìn)3个(gè)交(jiāo)易日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光大园REIT曾发布公告，紧急回(huí)应称，哲(zhé)库科技是其扩募拟新(xīn)购入基(jī)础设施资产张润(rùn)大厦(shà)的重(zhòng)要承租方(fāng)之一，目前未收到(dào)哲(zhé)库科(kē)技及(jí)OPPO方面关于停香港名媛是做什么的止执行已(yǐ)签租赁协议的(de)通知。同时，在公告中，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT进(jìn)一(yī)步表(biǎo)示(shì)，原(yuán)始权(quán)益人将(jiāng)继续密切(qiè)关注(zhù)哲库科技后续情况，积极做(zuò)好相关应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的原始权益(yì)人(rén)相关负责人也表示，近(jìn)期(qī)已同(tóng)步启动(dòng)了(le)应急预案(àn)，排(pái)摸储备租户，积极应对(duì)哲库(kù)提前(qián)退租的可(kě)能(néng)事(shì)项。由于(yú)张润大厦(shà)是全国首批REITs申报扩募(mù)项目(mù)，公(gōng)司领(lǐng)导高度重视，浦东(dōng)新区国(guó)资(zī)委也(yě)高度关注。

　　多位业内人士表(biǎo)示(shì)，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT近期市场(chǎng)波动(dòng)较大，但其(qí)实不(bù)动产公募REITs项目短(duǎn)期出(chū)租率(lǜ)下跌(diē)并不会从根(gēn)本上影响其内外价值，投资者应理(lǐ)性看待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二级市场价格(gé)继(jì)续波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下芯(xīn)片子公司哲库科技的事件(jiàn)继续扰动公募(mù)REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT以(yǐ)3.726元的价格小幅(fú)低开(kāi)，此后二(èr)级(jí)市场价格开始(shǐ)震荡(dàng)走低，午(wǔ)盘收跌(diē)6.17％。午后，华安张江(jiāng)光大园REIT跌幅一度扩大(dà)到(dào)8.30％，随(suí)后价格有(yǒu)所(suǒ)回升，最终(zhōng)报收3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利(lì)消息影响(xiǎng)，华(huá)安(ān)张江光大(dà)园REIT最近几个(gè)交(jiāo)易日二级市场价(jià)格(gé)表(biǎo)现欠佳，5月11日(rì)以来，3个交易日跌(diē)幅达到(dào)9.69％，今(jīn)年(nián)以(yǐ)来跌(diē)幅(fú)7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日上(shàng)市(shì)以来，华安张江光大园REIT累(lèi)计(jì)涨幅超过24％，在全市场公募(mù)REITs中位居(jū)前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体(tǐ)表现上看，目前上市的(de)8只产(chǎn)业园区基(jī)础设(shè)施REITs中(zhōng)，仅博时招(zhāo)商蛇口产(chǎn)业园REIT微(wēi)幅上涨，其(qí)余7只均有不(bù)同(tóng)程度下跌，8只产业园区基础(chǔ)设施(shī)REITs5月15日平(píng)均跌幅1.38％。今年(nián)以来平(píng)均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一(yī)季报中已经(jīng)披露张(zhāng)江光大园项目出租(zū)率有所下降，如(rú)今(jīn)拟扩募(mù)的项目又遭(zāo)遇突(tū)发(fā)事件(jiàn)，因此导致二级市场(chǎng)价(jià)格出(chū)现波动。”一位业(yè)内人(rén)士分析称。

　　不过，在上(shàng)述(shù)人士看来，尽管出于风险规(guī)避(bì)的原(yuán)因，最近几个交易(yì)日场内资金有所流出，但是(shì)，不动产(chǎn)公募REITs项目(mù)短期出租率(lǜ)下跌并不(bù)会(huì)从根本上影响其内外价值。

　　他也(yě)同时表示，目前(qián)随着二级(jí)市场价格下跌，风险(xiǎn)也得到一定(dìng)释(shì)放(fàng)，但(dàn)是价格涨跌(diē)会(huì)受(shòu)到基本(běn)面(miàn)、情(qíng)绪面(miàn)等多重因素影响，不(bù)好判断价格是不是已经完全触底。

　　此外，还有(yǒu)一位业内人(rén)士(shì)表示，今年整体REITs市场(chǎng)表现低迷，不少产品年内二级市场跌幅较大，其实有些隐含收(shōu)益率高的产品具备一定的投资价值，很适合稳健(jiàn)类(lèi)投资者(zhě)。此外，伴随着经济复苏的步伐，产业园(yuán)区、物流类等REITs产品具备一定的投资价(jià)值。

　　先(xiān)锋(fēng)瑞驰(chí)私募基金执行(xíng)董事(shì)高如星对此表示，若(ruò)张江园区最(zuì)终(zhōng)能顺利解决招商，平稳过度(dù)对(duì)经(jīng)营现金流(liú)没有(yǒu)造成大的影响，“事件性(xìng)利空下调至得(dé)这么急、这(zhè)么深(shēn)，加(jiā)上前期(qī)本身园区(qū)类资产就(jiù)回调不少(shǎo)了(le)，这就是黄(huáng)金坑。”不过，他也(yě)强调，最终还是(shì)落(luò)到租金收入(rù)受不(bù)受影响(xiǎng)，影响多大，估(gū)计园区会(huì)最终解决(jué)。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月(yuè)12日(rì)，OPPO宣布关停旗下芯片子公司(sī)哲库(kù)科(kē)技。随后5月(yuè)12日晚(wǎn)，华安张江光大(dà)园REIT发布公告，紧急回应(yīng)称(chēng)，哲库科技是其扩(kuò)募拟新(xīn)购入基础(chǔ)设施资产(chǎn)张润大厦的重要承租方之(zhī)一，目(mù)前(qián)未(wèi)收(shōu)到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于(yú)停止(zhǐ)执行已签租赁协议的(de)通知。同时，在公告中，华(huá)安张江光大园REIT进一步(bù)表示，原始权益人将(jiāng)继续密切关注哲库科技后(hòu)续(xù)情况(kuàng)，积极做好相关应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的张江(jiāng)光大园项目出租(zū)率下(xià)降事项，一度二级市场价格出现(xiàn)回(huí)落。在随后召(zhào)开的业(yè)绩说明会中管理人就相关事项进行了解释说(shuō)明，市(shì)场信心(xīn)得到(dào)了一定提振，二级(jí)市(shì)场价格表(biǎo)现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上和线下的扩募说明会上，运营(yíng)团队(duì)表示了对(duì)张江光大园项目的(de)信心，预计签署意向书和合(hé)同谈(tán)判中的(de)储(chǔ)备租户正常转化后，项目出租率将得(dé)到回升。没想到仅过(guò)了不(bù)到(dào)三周的时间(jiān)，张江REIT的扩募之路又迎(yíng)来(lái)了新的(de)考验(yàn)。

　　因(yīn)张江(jiāng)REIT的上(shàng)述公告引(yǐn)起了市场各方(fāng)的(de)广泛关注(zhù)，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募购入项(xiàng)目的原(yuán)始权(quán)益(yì)人(rén)相关负责人(rén)坦言，事发突然(rán)确实始(shǐ)料未及，在获悉OPPO关停(tíng)哲库(kù)科技消息的第一(yī)时(shí)间即奔赴现(xiàn)场(chǎng)进行(xíng)了沟通和核(hé)实工作(zuò)，并(bìng)同步(bù)启动了(le)应(yīng)急(jí)预案，排摸储备(bèi)租户，积(jī)极应对(duì)哲库提前退租的可能事项。由于(yú香港名媛是做什么的)张(zhāng)润大厦(shà)是(shì)全(quán)国首(shǒu)批REITs申报扩(kuò)募(mù)项目，公司领(lǐng)导高度重视(shì)，据悉新区国(guó)资委也高度关注。

　　当谈及储备租户情(qíng)况，相关负责人介绍(shào)说(shuō)，目前储备(bèi)租户还是(shì)比较丰富的，覆(fù)盖了芯片测试、人工(gōng)智能、航天产业(yè)、信息(xī)技(jì)术等产业客(kè)户，租赁(lìn)意向面积超过了2万方。从意向储备转(zhuǎn)化为实际租户需要(yào)一(yī)些时(shí)间(jiān)。

　　“我们正(zhèng)在(zài)着手通(tōng)过签署租赁(lìn)意向书来尽快锁定一些重(zhòng)要(yào)租户。虽然收了三个月履约保证金给了(le)我(wǒ)们一些空间(jiān)，但本着对首批扩募、对市场负责的态度(dù)，我(wǒ)们(men)肯定要(yào)全力与(yǔ)时间赛跑，把这些面(miàn)积在短期(qī)内(nèi)完成去化。”相关(guān)负责(zé)人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的(de)张江光大园项目一季度末也有将近30％的空置率，原始权益人有那么(me)多储备租户，之前的空置率为何未能得到解决(jué)。

　　对此相(xiāng)关(guān)负责人解释，张江光大园一直以来都(dōu)坚持以(yǐ)市(shì)场化运(yùn)营为导向，历史(shǐ)运营香港名媛是做什么的表现稳定，租户的(de)调租和换租(zū)都属于正常情况，而这次项目(mù)的大租户退租正(zhèng)好发生(shēng)在市(shì)场活跃(yuè)度的短期低(dī)点(diǎn)，目前市场情况(kuàng)已有(yǒu)所(suǒ)好转。在(zài)看到出(chū)租率下滑情况没有得(dé)到及时修(xiū)复后，张江(jiāng)这(zhè)边也(yě)作了一定的资源调配和倾斜，引入了一些储(chǔ)备租(zū)户。

　　另外，张润大厦和(hé)张江光大园项目(mù)在给租户(hù)的(de)分隔(gé)空间、交(jiāo)付标准、租金水平(píng)等方面也有一些(xiē)差(chà)异化，张润大(dà)厦多是两千多(duō)平的大平层，楼(lóu)的成新度高(gāo)一些，单价也贵一(yī)些，张江光大园单层以(yǐ)一千平的面积为主，还有一(yī)些独(dú)栋形态的物(wù)业(yè)。租户自身(shēn)也(yě)会有诉(sù)求，也会根据(jù)自身(shēn)需求和预算挑选区域内(nèi)的不同(tóng)物业(yè)。

　　“如(rú)果扩募完成以后(hòu)，新老资产的管理人都(dōu)变成了一(yī)家(jiā)，后续我们在资(zī)源共享和(hé)联合营销方面能(néng)更加充分发挥协(xié)同效应，相信可以(yǐ)做(zuò)得更好(hǎo)。”上述(shù)负责人补(bǔ)充说(shuō)道。

　　最(zuì)后谈及(jí)对于张江REIT的定位和展(zhǎn)望，相(xiāng)关(guān)负责人(rén)表示，张(zhāng)江集(jí)团和(hé)张江高科(kē)目前在(zài)管资产约(yuē)五百万方，还有一些其他(tā)在开发的储备(bèi)项目(mù)，这些都将成为张(zhāng)江REIT实现打造(zào)张江园区产(chǎn)业空间资(zī)产上市平台目标(biāo)的坚实(shí)后盾和(hé)储(chǔ)备资(zī)源。“我(wǒ)们(men)非常重视张江REIT这个资本平台和它未(wèi)来的发展。”相(xiāng)关负责人(rén)表示，“这次扩募是我们实现(xiàn)基金扩容的第一(yī)步(bù)，也是至关(guān)重(zhòng)要的(de)一步，眼(yǎn)下我们可(kě)能(néng)面临了一些突(tū)发情(qíng)况需要解决，但(dàn)是这和我们在(zài)张江科(kē)学城这三十年建设发展过程中所经(jīng)历的(de)相比，只能算是一个非常小的(de)插曲。我们有信心排除万难，尽一切可能化解当前突发(fā)事(shì)件的(de)所有(yǒu)负(fù)面影响，维持预(yù)期和市场的(de)信心。”

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