近两年火(huǒ)爆的创新产品公(gōng)募(mù)REITs进入密集分红(hóng)期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈现出高比例(lì)稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品，平均(jūn)分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表(biǎo)示(shì)，强制分红机制是(shì)公募(mù)REITs主要(yào)特征之一，稳定分红体现出该类产品(pǐn)长期投资(zī)价值，通过观测(cè)经营(yíng)活动现金流、可供分配现金等指标，也是观(guān)察REITs项目底(dǐ)层资(zī)产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期(qī)后不再产生现金收益，特许(xǔ)经营权分红(hóng)目(mù)前(qián)已包含(hán)了利(lì)润(rùn)分(fēn)配(pèi)和本(běn)金的归还，在选择投资标的(de)时(shí)应(yīng)了(le)解资(zī)产类型和分红的(de)特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分(fēn)红

　　平(píng)均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外(wài)尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚未公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出(chū)了高比例的稳(wěn)定(dìng)分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品(pǐn)中(zhōng)，2022年全(quán)年分配金额占可供分(fēn)配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大(dà)部分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责人对此表示，投资公(gōng)募REITs的主要收益(yì)来源为持有(yǒu)期分红收(shōu)益，以及(jí)基金(jīn)份(fèn)额交易价格的变化。基金份额二级(jí)市场价格受到公募(mù)REITs资产运营(yíng)情况及市(shì)场(chǎng)因素(sù)的综合影响，较易(yì)引起波动。与(yǔ)此相(xiāng)比，基金分红预期则更(gèng)有(yǒu)规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要来(lái)自基础设施资(zī)产的经(jīng)营现金流，投(tóu)资人(rén)通过基金募集材料和信息披露文件，结(jié)合(hé)行业及市场情况(kuàng)，可以分(fēn)析基础(chǔ)设施项目的经(jīng)营(yíng)业绩，作为进行投资决策(cè)的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额(é)二(èr)级市场价格变化导(dǎo)致的浮盈或浮亏(kuī)，分红作为基金份额持有人实际获得的现(xiàn)金收(shōu)益(yì)，对于长(zhǎng)期(qī)投n是正极还是负极，L是正极还是负极资者更具参考价值(zhí)。”中(zhōng)金(jīn)基(jī)金相关负责人(rén)称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中(zhōng)心运营高级副总(zǒng)监李(lǐ)华平也表示，根据《公开募集基(jī)础设施证券投(tóu)资基(jī)金指引（试(shì)行）》及相(xiāng)关(guān)法规(guī)要求，基础设施基金(jīn)应当将90％以上合并后基金年度可(kě)分配金额以现金形式分配给投资者，强制分(fēn)红(hóng)机(jī)制是公募REITs的主要(yào)特征之一，稳(wěn)定的分红机(jī)制体现出REITs产品(pǐn)长期(qī)投资价值。

　　中航(háng)基金也认为，从投(tóu)资(zī)角度(dù)来看，基础设(shè)施公募REITs同时(shí)具备“股性(xìng)”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市场价格(gé)反映这类产品“股性”的一面(miàn)，分红体现了这类产品的“债(zhài)性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分红类(lèi)似于(yú)债券派息(xī)，但(dàn)不等同(tóng)于债券的固定利息回报，而是由可(kě)供分配现(xiàn)金决(jué)定(dìng)。

　　从机构投资者的角度(dù)来看，一(yī)方面是公募REITs丰富了(le)机构投(tóu)资者的(de)投(tóu)资(zī)品类，为资(zī)产(chǎn)配置多(duō)元化提供抓手(shǒu)，具(jù)有较强的配置价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能够(gòu)帮助机(jī)构(gòu)投资者稳定(dìng)收(shōu)益。机构投(tóu)资(zī)者公募REITs能够通过(guò)分红获取相(xiāng)对(duì)于投资债(zhài)券(quàn)相对高的收益性，在(zài)有效控制风险的前提下，增厚资产包收益(yì)，起到(dào)投资(zī)“压(yā)舱石(shí)”的作用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于未来(lái)分红水平的(de)预期，也是影响REITs基金二级市场价格(gé)走势的关键因(yīn)素之一。

　　从近期(qī)公(gōng)募REITs的(de)二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股(gǔ)票和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观(guān)经济的影响，可分配金额完(wán)成率(lǜ)不达(dá)预(yù)期，一定程度上(shàng)影响(xiǎng)了公募REITs二级市场的(de)价格。”李华平称，公募REITs二(èr)级市场的价格波(bō)动受多重因(yīn)素的影响，投资收益是影响REITs二级市(shì)场价格的主要因素之一(yī)，而稳定的分(fēn)红有(yǒu)利(lì)于吸引投资者(zhě)参与公募(mù)REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金基(jī)金相关负责人也(yě)表示，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券回归的(de)过程(chéng)；另一方面，基(jī)础设施项目的经(jīng)营业绩相对经(jīng)济活力的(de)改善有(yǒu)一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将(jiāng)对基金份额的开盘指导价做(zuò)调减处理(lǐ)，调减金额(é)根(gēn)据(jù)单位基金(jīn)份额的(de)分红金额进(jìn)行计算(suàn)。除(chú)权(quán)操作(zuò)是(shì)对分(fēn)红(hóng)前后基金份额净(jìng)值(zhí)变化的修正，使投资人在基金分红前后(hòu)均可以获得公平的投(tóu)资机会(huì)。

　　“分红可增强投资n是正极还是负极，L是正极还是负极(zī)者长(zhǎng)期投资的信(xìn)心，同时(shí)需结合持有产品的特性(xìng)，关(guān)注二级(jí)市(shì)场扰动对(duì)整体收益的影响(xiǎng)程度。”中航基金相关人士也称(chēng)。

　　特许经营权(quán)分红(hóng)包括(kuò)利润(rùn)分(fēn)配和本金归还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多(duō)位业内人(rén)士还提(tí)醒，与(yǔ)现(xiàn)有公(gōng)募基金(jīn)分红前提是本金(jīn)之(zhī)上的增值部分(fēn)不同，特许经营权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界定(dìng)为“分派(pài)”更为准确，分(fēn)派的是本金与增值两个部分，两个部分之(zhī)间的比例是变(biàn)动的，与现有(yǒu)公(gōng)募(mù)基金(jīn)分红差异(yì)很大，大多(duō)数(shù)普通投资(zī)者可能把“分派”金额误认为(wèi)是持(chí)续分红(hóng)。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限(xiàn)到期后(hòu)基金价值面临极(jí)大不确定性，这是该类(lèi)投资者应该注(zhù)意的情况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募(mù)REITs主(zhǔ)要有特许(xǔ)经营权类和产权类(lèi)两大资产类型，持有产权类(lèi)产(chǎn)品的收益主要包(bāo)括每年的现(xiàn)金分红及资产增值的收益，而持有(yǒu)特许经营类产品的收(shōu)益主要来自项目每年的现金分(fēn)红。其中，特许(xǔ)经营权类资(zī)产(chǎn)的分红包括了利润(rùn)分(fēn)配和(hé)本金的(de)归还，两者的比率也(yě)是(shì)变动的，对特许(xǔ)经营权类资产的公(gōng)募REITs可以内部收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投资者在选(xuǎn)择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分红(hóng)因底层资产属性不(bù)同(tóng)而形成区别。特许(xǔ)经营权类的(de)公募REITs产品因其分红相(xiāng)当于包含“本(běn)金(jīn)+收益”，分红(hóng)相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分(fēn)红主要为“收益(yì)”，更看(kàn)重底层资产(chǎn)的价(jià)值增值(zhí)，所以(yǐ)相对股(gǔ)性偏强(qiáng)。普通投(tóu)资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资(zī)产属(shǔ)性，对所选(xuǎn)择产(chǎn)品的二(èr)级市场(chǎng)价格和分(fēn)红有合理预(yù)期。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负(fù)责人也(yě)认为(wèi)，与产(chǎn)权类项目相比，特许(xǔ)经营(yíng)项目(mù)在经营权到期后不再能产生(shēng)现(xiàn)金收益，因此将(jiāng)可供分配金额的分配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更(gèng)加准确。基于这个特点，剩余经营期限较短的特许(xǔ)经营项目，通常具备更(gèng)高的分(fēn)派率水平。对于剩余期限较长(zhǎng)的(de)特许经(jīng)营权项目，即(jí)使分派(pài)率相对较低(dī)，也有(yǒu)足够年限收回本金(jīn)并(bìng)取得(dé)收益(yì)。

　　中金基金(jīn)该负责人提(tí)醒(xǐng)投资者注意，特许经营(yíng)权项目的分(fēn)派金额(é)包含(hán)了投资(zī)本(běn)金，在不进行(xíng)扩(kuò)募的情况下，基金份额单价随(suí)着分派(pài)进度逐年下(xià)降是正常现(xiàn)象，投资特(tè)许(xǔ)经营权REITs的收益来自(zì)项(xiàng)目剩余(yú)期(qī)限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项(xiàng)目相比，产权类项目的土地或建筑的剩余使(shǐ)用年限一(yī)般较长，再加上到期后通过对建筑的(de)更新改造或补缴土地出让金等追加投资，有机会进一步(bù)延(yán)长经营期限。这种类似永续经(jīng)营的(de)假设反(fǎn)映在基础资产的估值上，使产权类REITs具(jù)备更显著的资产(chǎn)投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部收益率(lǜ)等指标

　　评估项目底(dǐ)层(céng)资产运营(yíng)情况

　　在基金分红的时点，多位(wèi)业内人士还表(biǎo)示，在(zài)产品分红期，投资者可以(yǐ)观测经(jīng)营活动(dòng)现金流、可(kě)供分配现金、内部收益(yì)率等指标，来观(guān)察和(hé)评估项目底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指标中(zhōng)，跟现金相关的(de)指标有(yǒu)两个：一是年报(bào)中披露的经(jīng)营活动现金流，二(èr)是可供分配(pèi)现金，二(èr)者存在(zài)本质性(xìng)区别。经营(yíng)活动产(chǎn)生的现金(jīn)净流量是指(zhǐ)企业经营(yíng)、筹(chóu)资、投资(zī)产生的现金流，基于企(qǐ)业本身经营(yíng)活动(dòng)产生(shēng)；可供分(fēn)配的现金实质上是从EBITDA出发，对(duì)非现金(jīn)影响利润表的(de)项目进(jìn)行(xíng)调整(zhěng)，加期初(chū)现金，最终(zhōng)得到的账面(miàn)现金。

　　李(lǐ)华(huá)平也表示，公募REITs作(zuò)为(wèi)资产(chǎn)配置新选择，投资价值体现在相对(duì)股债市场独(dú)立的资产(chǎn)配置(zhì)功能(néng)，比较适合长期持(chí)有。建(jiàn)议投资者对(duì)经营权类的资产可以(yǐ)更多(duō)关注内(nèi)部收(shōu)益率的高低，对产权类(lèi)的资(zī)产更多(duō)关(guān)注分派率高低。因为公募(mù)REITs可分配收益主要来自(zì)底层资产的经营净现金流，所以底层资产运(yùn)营(yíng)情况直接影响投资回报，投资者可综合考虑(lǜ)原始(shǐ)权益人综合实力(lì)、运营(yíng)管理机(jī)构实力(lì)、公募(mù)基金(jīn)管理人(rén)实力等多重因素来选(xuǎn)择(zé)投资标的。

　　中信(xìn)证券研报也显(xiǎn)示(shì)，公募(mù)REITs进(jìn)入密(mì)集(jí)分红(hóng)期，由于分红交(jiāo)易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前(qin是正极还是负极，L是正极还是负极án)市场接连回调，建议(yì)投资(zī)者关注有基本面支(zhī)撑、填(tián)权(quán)效应相对明显、同时分红(hóng)规模较为可观的个(gè)券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在(zài)发行(xíng)首(shǒu)年及次年的可供分配金额预测。投资者(zhě)可以将REITs的实际分(fēn)红金额与募集材料中(zhōng)披(pī)露预(yù)测进行比较(jiào)分析，结合(hé)经(jīng)济(jì)及市(shì)场(chǎng)的(de)实际环境，对基础设施项目的运(yùn)营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判(pàn)断(duàn)。”中金基金(jīn)上述负责人也称。

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