文：任泽平团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日召开(kāi)的(de)全(quán)国住房和城乡建设工作会议提出“有条件的可以进行现房销(xiāo)售”，不足一个月(yuè)时间，已有(yǒu)山东(dōng)、安徽、河南(nán)、四(sì)川、广东(dōng)等地明(míng)确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消(xiāo)商品(pǐn)房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是(shì)对购(gòu)房者的不公(gōng)平。以后(hòu)谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实力(lì)的别(bié)建了，不能把包(bāo)袱(fú)甩给老百姓和社(shè)会，这是房(fáng)地产(chǎn)从(cóng)大开发时代(dài)步入高质(zhì)量发展阶段(duàn)的必然趋(qū)势，也是对购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百姓的最大保护。98年房(fáng)改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权(quán)宜之(zhī)计，现在全(quán)国套户(hù)比超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购房民众不(bù)公平(píng)的预售(shòu)制(zhì)已经过时(shí)了(le)，该取消了，改为(wèi)现房销售。以后(hòu)一手交(jiāo)钱，一手交(jiāo)房，天经地义。当然二次房改(gǎi)是个技术活，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四大关(guān)键(jiàn)是推动(dòng)城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和(hé)房(fáng)地产税。如果按照经济规律办(bàn)事(shì)，中国一定能实(shí)现房(fáng)地产软着陆和(hé)长(zhǎng)期平(píng)稳健康发展，跨过这道关(guān)，解好这道世(shì)界难(nán)题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改为现房销售？大家想想(xiǎng)，绝大部(bù)分商(shāng)品是一(yī)手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货，预售(shòu)制是对购买者的(de)单方面不公平制度(dù)，购房(fáng)老百姓几乎承(chéng)担了所有商(shāng)品不能交(jiāo)付的风险。从个人层面看，预售(shòu)制对购(gòu)房者非常(cháng)不公(gōng)平，比如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担(dān)银行利息(xī)，还要承担延(yán)迟(chí)交房、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能(néng)交房(fáng)的风险。从行业(yè)层面看(kàn)，预售(shòu)制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆(gān)扩(kuò)张(zhāng)，若遇到下行周(zhōu)期，会引发(fā)资金链(liàn)断裂、项目(mù)搁置等系列风(fēng)险。取消(xiāo)预售制，改为现房销售，这样有助于落实中(zhōng)央(yāng)房住不炒精神、有助于保障购房老百姓权益、有助(zhù)于房企(qǐ)稳健发展(zhǎn)，一举(jǔ)多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建(jiàn)议取(qǔ)消预售制度？预售制度怎么来的？国(guó)外什么情况(kuàng)？简单科普一(yī)下(xià)：商(shāng)品房(fáng)预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开(kāi)发商放杠杆(gān)的方式(shì)。98年房改，由于商品房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中国香港，引入了商(shāng)品房预售制度。其实(shí)，当前世界不少国家存在预售(shòu)制。但是，重(zhòng)点来(lái)了(le)！发达国家一般有严格(gé)的监管保障措施，开发商在项目(mù)获得政府批(pī)准后(hòu)才可以(yǐ)开始销售(shòu)，买家在购买(mǎi)期房后并非像中国一样在支付完首付款后从银行一次(cì)性贷款支(zhī)付剩余全(quán)部房款，而是根(gēn)据(jù)开发商(shāng)工程进(jìn)度(dù)在完全交房(fáng)前进(jìn)行分(fēn)期(qī)支付。所以，预售制(zhì)度是需要(yào)严格的资金(jīn)监(jiān)管、分期支付以及违约(yuē)处(chù)罚措施作为保障的，如果没有这些保障措施，一(yī)定会触发(fā)风(fēng)险，对购房民众(zhòng)不公平，所以不如借(jiè)机(jī)取(qǔ)消(xiāo)预售制度，以后改(gǎi)为现房销(xiāo)售。客(kè)观讲预售(shòu)制度(dù)有一定历史阶段(duàn)性，现在中国(guó)住房进入存量时代，取消预(yù)售制度有助于降负债降(jiàng)杠(gāng)杆，不(bù)再把烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和社(shè)会(huì)，当(dāng)然这需要配(pèi)套房企(qǐ)债务重组、复工保交(jiāo)楼(lóu)、恢(huī)复市场信心和房地(dì)产(chǎn)长效机制。这是个技术活，只要坚(jiān)持市场化改(gǎi)革，中国(guó)一(yī)定能化解这(zhè)个难题(tí)，让房地产回归实体经济和居住(zhù)属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，开发商将拼(pīn)的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最(zuì)实质的保障，这样将极大(dà)的提升开发商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币(bì)。所有(yǒu)商业的本质是向善，是以(yǐ)客户为中心，房(fáng)地产(chǎn)也不(bù)能例外，老(lǎo)百姓买房子(zi)是天大的事，烂(làn)尾毁三代(dài)，好房幸福一家(jiā)人。从这(zhè)个角(jiǎo)度，取消预售制、实施现房销售是实(shí)现老百姓(xìng)安(ān)居(jū)乐业(yè)、社会长治久安、行(xíng)业企业健康发展的重大措施(shī)。在当前的情况下，取消预售制要结(jié)合稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打通(tōng)金融支持当期(qī)三好(hǎo)生、新模(mó)式等综(zōng)合施策。

　　作者十年前在国务(wù)院发展研究中心(xīn)参(cān)与财(cái)税改革(gé)方(fāng)案研究时，对预(yù)售制(zhì)、房地产(chǎn)税、人地挂(guà)钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率(lǜ)等进行过长期系(xì)统的专项研究。（参考(kǎo)后来形(xíng)成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品房(fáng)预售制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售(shòu)资(zī)金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房交易立(lì)法，设置期(qī)房预付款(kuǎn)保(bǎo)全(quán)措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金(jīn)由银行监(jiān)管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国(guó)内地商品房(fáng)预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十年(nián)代在中国(guó)香港(gǎng)，楼宇出租(zū)是地产行(xíng)业盛行的(de)方(fāng)式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出(chū)租资金周转期长等问题(tí)，分层销(xiāo)售孕育而生(shēng)。20世(shì)纪(jì)50年代(dài)，中国香港还未推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋(wū)或者其他临时住宅，住房的(de)需求是相当(dāng)高，不过(guò)大多数居(jū)民的储蓄(xù)很少。当(dāng)时楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼(lóu)为单位，需要雄厚的资(zī)金实力才能购买。虽然楼宇出(chū)租是中(zhōng)国香港地产行业盛行(xíng)的方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期长等问题(tí)。针对(duì)这一系(xì)列问题，不少地产商开始探求新的方式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然(rán)后将楼(lóu)宇分层出(chū)售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数(shù)量有所增(zēng)加，开发(fā)商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售(shòu)的基(jī)础上，将“按揭”模(mó)式(shì)引入房地产(chǎn)销(xiāo)售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底(dǐ)霍英(yīng)东创办立信置(zhì)业有限(xiàn)公司，凭借商业直觉(jué)和多年(nián)经(jīng)营杂货(huò)铺、海上(shàng)驳运业(yè)务(wù)的经验，对于商品流通、资金周转有(yǒu)着(zhe)独到(dào)的(de)见(jiàn)解，在努力寻(xún)求方法加快(kuài)自身资金周转(zhuǎn)。当时(shí)其在购下(xià)九(jiǔ)龙的一(yī)块地盘后，除(chú)了分层(céng)出售、还印(yìn)发售(shòu)楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价(jià)格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点，即先收(shōu)取买(mǎi)家的订金，采用类似租金的分(fēn)期付款形式，等(děng)新楼落成时，收齐买(mǎi)家的(de)钱，买家(jiā)就拥有了自己的房产。这种方(fāng)式(shì)减轻了民众购房的(de)资金(jīn)压(yā)力，加速了房屋的建造(zào)和销售，也解(jiě)决了(le)制造商的(de)资金问题，降(jiàng)低(dī)投资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款”的(de)销售模(mó)式成为当时中国香港房(fáng)地产市场的一大特(tè)色，纵观(guān)中国香(xiāng)港房(fáng)地产市场的改革，“卖楼花”模式(shì)高(gāo)效率地(dì)解决了(le)核心的住房供不应求的问题，使房市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动(dòng)了中国香港(gǎng)楼(lóu)市(shì)几十(shí)年繁(fán)荣，但期间也出现过“烂尾(wěi)楼(lóu)”的情(qíng)况(kuàng)，但(dàn)监管部门(mén)不断(duàn)完善、规范化，建立健全(quán)的(de)监管(guǎn)机(jī)制(zhì)，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑(zhù)费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对(duì)于预售(shòu)楼花制度的(de)监管，即要(yào)求开(kāi)发商在预售前，确保(bǎo)地(dì)价款已经全部支付，还要证(zhèng)明(míng)自身有资金等能力把项目完成(chéng)，资(zī)金需放入律(lǜ)师所托管，支(zhī)取时需(xū)律所和建(jiàn)筑师(shī)的核准。为了防(fáng)止开发商、律所、建筑师等造假，套取监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户资金，中国香港要求律师行在(zài)银行(xíng)开设的信托账户（监管账户）、开发商操作等采取全透(tòu)明化(huà)机制，且(qiě)银行(xíng)的责任上(shàng)升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银(yín)行将成最大风(fēng)险方，后续需自(zì)身(shēn)推动项目完工。随着监管体系(xì)逐步完(wán)善，出(chū)现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形(xíng)成“中国(guó)内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中国内(nèi)地面(miàn)临住房需求大和供给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建(jiàn)国以来，中国内地优(yōu)先发展重工(gōng)业，强(qiáng)调(diào)基础建设，这一导向使前期(qī)发展工业化的进程大于(yú)城市化进程，唯(wéi)有解决住房基础等(děng)城市化配(pèi)套问(wèn)题，才能进一步推进城市(shì)化。但当时推行(xíng)的是“统一管理，统一分配，以租养房(fáng)”的(de)福利分房制(zhì)度，住房市场(chǎng)发展起步(bù)较晚、增速(sù)较慢，福(fú)利分房制度也出现了分配不公、效率低、配套差等问题，因(yīn)此福利分(fēn)房制度(dù)不再适用于当时的(de)国情。叠加房地产(chǎn)市场面临(lín)商(shāng)品(pǐn)房的(de)需求量大，而社会缺少大型房地(dì)产(chǎn)开发商(shāng)，商品房供应量小的困境，此时(shí)引入中国香港的“卖楼花”模(mó)式(shì)无疑是对内地房地产市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进中(zhōng)国香港预售商品房制度，先后出台(tái)多项文(wén)件，大力支持国内房地产市场改革。例如(rú)，1998年，国务院(yuàn)出(chū)台《关于进一步深化城镇(zhèn)住房制度改(gǎi)革，加快住(zhù)房建设(shè)的通知(zhī)》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实(shí)行住房(fáng)分配货币(bì)化、住房(fáng)供给商品化、社(shè)会(huì)化的住房新体制，从(cóng)计划经(jīng)济下(xià)的福利分(fēn)房转向市场经济的(de)商品房。房地产市场采用预售制(zhì)，允许开发(fā)商junk food 可数吗，junk food是单数还是复数(shāng)卖期(qī)房，解决(jué)了房企(qǐ)缺少(shǎo)资金和(hé)开发时间周期长的两大难题，开(kāi)发商以(yǐ)预售款(kuǎn)撬动下一个项目的开发，形成(chéng)滚动开发模式，住房(fáng)供应速度加快。自此中(zhōng)国内地开始房改货币化，中国(guó)人(rén)民银行等多(duō)方迅速出台相关的(de)信贷政(zhèng)策，支(zhī)持购房者，极(jí)大作用推动(dòng)了房地产市场(chǎng)的发(fā)展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调整(zhěng)形成契合中(zhōng)国内(nèi)地的商(shāng)品房(fáng)预售制度。预售制的初(chū)衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇住房建设。具(jù)体来(lái)说，是指房地产开发企业将正在建(jiàn)设中的(de)房屋预先出(chū)售给购房者，由(yóu)购房者(zhě)支付定金或房款的行为。区别于(yú)中(zhōng)国香港，在中国(guó)内(nèi)地实践过程(chéng)中(zhōng)，商品(pǐn)房预售流程为：房(fáng)地产开发商办理预售(shòu)许可证-签订商品房买(mǎi)卖合同-进行(xíng)备案(àn)登记和预告登记-交(jiāo)付房(fáng)屋。在购(gòu)房(fáng)过程中(zhōng)，购(gòu)房者需要一次性付清首(shǒu)付(fù)款(kuǎn)，并采用银行贷款的形式一次性付(fù)清剩余房款，换言之，房屋(wū)未建成，开发商可(kě)能已拿到了(le)全部购房款(kuǎn)，这点与中国(guó)香港的按照(zhào)工程进度付款(kuǎn)有所不同(tóng)。对中国内地的开(kāi)发商而言(yán)，预售制(zhì)商品房也开启(qǐ)了高周转、高杠杆(gān)的(de)运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存(cún)在

　　作为中国内地商品房销售(shòu)的最主要方式，预售(shòu)制(zhì)极(jí)大缩短房企现金(jīn)回笼周期，同时增(zēng)加市场(chǎng)商品房供应，推(tuī)动了(le)城镇化(huà)发展(zhǎn)进程(chéng)。预(yù)售制在过去(qù)20多(duō)年对中国内(nèi)地房(fáng)地产市场的稳(wěn)步发展(zhǎn)起到(dào)了(le)重要(yào)作用，不仅解决了(le)房地产市场快速发展阶段(duàn)的资金需求(qiú)，也提高了居(jū)民居(jū)住水平(píng)，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居(jū)到基本适居，住(zhù)房(fáng)事(shì)业(yè)取(qǔ)得巨(jù)大进步，数(shù)十年时间走(zǒu)完发达(dá)国家几百年城(chéng)镇(zhèn)化路程。改革开(kāi)放以来，城镇化(huà)进程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成(chéng)区面(miàn)积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发布的《中国住房存量(liàng)报(bào)告：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中国内地城(chéng)镇住宅存量(liàng)从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建(jiàn)筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇(zhèn)住房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比从(cóng)0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已(yǐ)成为中国内地商品房销售最主(zhǔ)要方(fāng)式，2005年中国内(nèi)地商品住宅期房销售(shòu)面(miàn)积(jī)占总销售面积的(de)比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了(le)中国(guó)内(nèi)地房(fáng)地产行业的发(fā)展。中(zhōng)国内地房地产历经(jīng)二十多年长周期繁(fán)荣(róng)，行业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开(kāi)发(fā)投(tóu)资完(wán)成额(é)从(cóng)0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复(fù)合(hé)增速(sù)17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售金额分别(bié)从1.5亿(yì)平增至17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿元(yuán)增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产(chǎn)业(yè)的快速(sù)发展，房地(dì)产(chǎn)企业从无到有、从国企先行到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万个(gè)，比(bǐ)1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来(lái)房地产也成为拉动(dòng)中国内地经济(jì)高(gāo)增长(zhǎng)的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地(dì)产带动的上下游(yóu)产业(yè)链特别长，高(gāo)达50多(duō)个行(xíng)业。2020年房地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业增加(jiā)值占GDP的(de)7.3％（直接贡(gòng)献），房地(dì)产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其(qí)中房(fáng)地产对(duì)金融、批(pī)发、建材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完(wán)全拉动的投资占全社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其(qí)中，房(fáng)地产开发投资占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠(qú)道(dào)，从房地产贷款占银行各项贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上(shàng)信(xìn)托(tuō)等通道业(yè)务，占比超(chāo)过三分之一。从(cóng)房地产融资(zī)存量占社融存(cún)量比重(zhòng)看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约，将导致银行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居(jū)民(mín)财富效(xiào)应渠道，根据(jù)我们的《中国住房(fáng)市值测(cè)算(suàn)报告》，2020年中国住房(fáng)市(shì)值为62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万亿(yì)美元、日本(běn)的10.8万(wàn)亿美(měi)元、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿(yì)美元。从住房市值占股债房市值的比例看(kàn)，2020年中国(guó)为(wèi)66.6％，高(gāo)于美(měi)国(guó)的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与股债房市值的(de)比例(lì)较高，主(zhǔ)要是因为住房(fáng)市值高，以及中国资本(běn)市场(chǎng)发育(yù)尚不成熟，直接(jiē)融资比(bǐ)例较低(dī)，股票、债券市值较低(dī)，居民(mín)投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜藏的风险确实存在，当前的负面效应愈(yù)发凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分商(shāng)品是一(yī)手(shǒu)交(jiāo)钱一手交货，预售制是(shì)对购(gòu)买者的单方面不公(gōng)平制度，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎(hū)承担了所(suǒ)有商品不(bù)能交付的风险。比如，交房等待期(qī)一般(bān)为两年(nián)，在此期间，购(gòu)房者不仅(jǐn)承(chéng)担银行利息(xī)，还要承担延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延(yán)期办理甚至不能交房等风险。另(lìng)外(wài)，购房者和开发商(shāng)之间的(de)购房(fáng)合(hé)同、购房(fáng)者和银(yín)行(xíng)的按揭(jiē)贷款合同(tóng)是两个独立的合(hé)同(tóng)关系，如果开发商发生违(wéi)约，购房者(zhě)只(zhǐ)能根据购房(fáng)合同向开发商主(zhǔ)张权力，但依(yī)旧(jiù)需要根据按揭贷款合同(tóng)按时(shí)向(xiàng)银行进(jìn)行贷款(kuǎn)偿还，因此(cǐ)购房(fáng)者(zhě)承担的风险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助推(tuī)部分房企(qǐ)过(guò)度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩(kuò)张，资(zī)金(jīn)若遇到下行(xíng)周期，会引(yǐn)发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险，进行影响自身信(xìn)用和(hé)购房(fáng)者(zhě)对行业的(de)信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发(fā)放方，一旦房企因为(wèi)市场波动或经营不善，出(chū)现资(zī)金(jīn)链断裂等一系(xì)列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通(tōng)过与购房者签订(dìng)的预售(shòu)合同和按(àn)揭合同，已经从(cóng)银行获得房款(kuǎn)，如果购房者丧失还款(kuǎn)能力或(huò)短(duǎn)期不(bù)能还款等，则风(fēng)险完(wán)全(quán)由银行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管(guǎn)角度看，购房(fáng)者的预(yù)售监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂(làn)尾”，归根结底两(liǎng)个字那就(jiù)是(shì)“没钱(qián)”，即没钱(qián)付(fù)工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预(yù)售管理办(bàn)法》中(zhōng)明确规定(dìng)了开发企(qǐ)业预售商品房所得款项应(yīng)当用于有关的工程建设，商(shāng)品房预售(shòu)款监管的具体办法，由房(fáng)地产管理(lǐ)部门制定。但多年以来全国并没有(yǒu)统一的预(yù)售资金监管规定(dìng)，各地实(shí)行“一城(chéng)一(yī)策”。例如，太原(yuán)、昆(kūn)明(míng)、重(zhòng)庆、长沙(shā)等城市(shì)重点监管资金(jīn)比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市则按照(zhào)项目(mù)的建安成本乘以(yǐ)建筑面积或者项目工程总额报价计算重点资金(jīn)。而事实是(shì)，不少购房款未进入(rù)监管(guǎn)账户、或进入监管账户后被挪用，导致(zhì)楼(lóu)盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期(qī)，月供(gōng)却被迫继续还款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际(jì)上(shàng)，在过去房地产大(dà)开发时代的高周转背景下(xià)，抽调(diào)预售(shòu)款监管账户(hù)资金，是(shì)行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设名义(yì)，获得监(jiān)管账户拨付资金，再由工程方将资(zī)金转给房企，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通过这些方式套取(qǔ)的资金(jīn)，在房企各地项目间流动，变相加杠(gāng)杆，这样做提供了资金(jīn)流动性，房(fáng)企抽调(diào)资金统筹拿(ná)地(dì)、还款和楼(lóu)盘建设，形(xíng)成(chéng)一种资(zī)金循环高周转模式，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　整体来说，国外商品房(fáng)预售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者(zhě)预付资金，一(yī)般设有定(dìng)金或(huò)预付(fù)款(kuǎn)保护(hù)机制(zhì)，如英国(guó)、日本(běn)；

　　2）预(yù)付款比重：要求(qiú)购房者支付的预付款(kuǎn)比例相对(duì)较低(dī)，绝大(dà)部分房款在房屋交付(fù)后(hòu)开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一(yī)般以定金方(fāng)式支(zhī)付(fù)，或按工程(chéng)进度分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用(yòng)两(liǎng)种方(fāng)式发放按(àn)揭贷款，一是按(àn)工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进度逐渐发放(fàng)，购(gòu)房者开始月供(gōng)；二是(shì)房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保(bǎo)护：为预售(shòu)商品(pǐn)房提供期(qī)房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)，在商品房出现重大延期或重大缺陷时，保障购(gòu)房者权益(yì)；

　　6）房屋交付(fù)保(bǎo)护：房屋交(jiāo)付质量的保(bǎo)障有两(liǎng)种方式，一是期房由政(zhèng)府或(huò)第(dì)三(sān)方验收(shōu)合格(gé)并提供验(yàn)收凭(píng)证后，开发商(shāng)凭验收凭证取得购房者支付(fù)的房款。二是(shì)开发(fā)商为(wèi)购房(fáng)者(zhě)提供一定的保(bǎo)修期，通常1-5年(nián)，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三(sān)方全(quán)程(chéng)监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款

　　美国(guó)期房定金一定期限内无条件返(fǎn)还，最(zuì)低(dī)首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余房款交付后(hòu)按揭(jiē)还款，交付前资(zī)金由第三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金比例(lì)一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低(dī)于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美国平均首付比例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者在房屋交付后通(tōng)过(guò)按揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防(fáng)止开发(fā)商挪用资金，购房者(zhě)的(de)定金及首付款由(yóu)第(dì)三(sān)方公证行(xíng)或产权保(bǎo)险公(gōng)司(sī)的信托账(zhàng)户监管。如果开(kāi)发商倒(dào)闭导(dǎo)致楼盘烂(làn)尾，购房者资金可通(tōng)过(guò)申请仲裁取(qǔ)回，且(qiě)不承(chéng)担任(rèn)何责任与损失。而开发商在(zài)房屋建(jiàn)设过程中的资金全部(bù)来自银行(xíng)，银行根据(jù)工(gōng)程进度向开发(fā)商提(tí)供一定比例的贷款，由于开发商挪用资金(jīn)直(zhí)接(jiē)损(sǔn)害银行利(lì)益，银行有充分(fēn)动(dòng)机监管开(kāi)发商施工(gōng)进(jìn)度(dù)。开发商(shāng)在房屋交付时需(xū)取得(dé)由(yóu)政府相关部门经审查后发放(fàng)的(de)验收凭(píng)证，通过验(yàn)收凭证向银行得到购房者(zhě)支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零(líng)首(shǒu)付购房，提(tí)供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造(zào)工期进(jìn)度(dù)支付，按揭按工期放款后(hòu)还(hái)贷，房贷(dài)利(lì)率采用固定利率，开发商或购(gòu)房(fáng)者可购(gòu)买(mǎi)期房(fáng)烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发商在项目获批后即可预售房屋。签署(shǔ)购房(fáng)合同前，购(gòu)房(fáng)者需(xū)支付约2000欧的定金并(bìng)进行预约公证，签订合(hé)同(tóng)后定金退还。如(rú)由于(yú)任何原因(yīn)不(bù)能(néng)购(gòu)买，定金按照德(dé)国(guó)法律全部退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购(gòu)房者需支(zhī)付公证费和(hé)土(tǔ)地交易税，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首(shǒu)付(fù)方面，德国没有规定最低(dī)首(shǒu)付比例，可(kě)零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德(dé)国也采取按工(gōng)期支付房款(kuǎn)的(de)制度，一般分7笔进(jìn)行(xíng)支付(fù)，具(jù)体支付(fù)节点(diǎn)、比例因项(xiàng)目(mù)而异。一般来说，支(zhī)付节点可分为公证后、主(zhǔ)体完工、内部水(shuǐ)暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内(nèi)清洁及墙面完工、地(dì)板完工、全部完工，支付比例(lì)可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在支(zhī)付房款前申请(qǐng)房贷，房(fáng)贷(dài)利率采用固定利率，银行按施工节奏分多次发(fā)放贷(dài)款，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计了两种保险，保险的功能是(shì)当房屋出现重大(dà)延(yán)期或重大(dà)缺陷(xiàn)时，保险(xiǎn)公司保证开发商赔偿或修复(fù)，开发商破产，由(yóu)保险公(gōng)司负责相(xiāng)应(yīng)赔(péi)偿。保险由(yóu)开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售(shòu)制设(shè)有10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由(yóu)买卖(mài)双方律师严格监(jiān)管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均有一名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各(gè)个环(huán)节，各环(huán)节内(nèi)容确认无误(wù)后签订首(shǒu)付(fù)交换(huàn)合同(tóng)。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开(kāi)发商出现财务、经营问题时，购房(fáng)者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的(de)部(bù)分较难(nán)追回(huí)。

　　首付方(fāng)面(miàn)，首付比例(lì)通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付环节，英(yīng)国采取按工(gōng)程进(jìn)度付款的(de)方式，但是交(jiāo)房(fáng)前付款比例相对较低，一(yī)般(bān)会(huì)在合(hé)同签(qiān)订6-24个月(yuè)分(fēn)别支付(fù)两笔5％-10％的(de)款项，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支付。

　　交(jiāo)付环(huán)节，英国规定房屋必须(xū)经过(guò)房产(chǎn)公证公司的检验验(yàn)收后才能交(jiāo)付，交付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管(guǎn)环节(jié)，英国(guó)期房预售资(zī)金监管极(jí)为严格，资(zī)金也由律师监管(guǎn)，在确认工程进度、支付相关款项过程中，由买房律师将资金(jīn)转给卖方律师，卖方律师(shī)转给开发商，即资金在进入开发商账户前经过两(liǎng)道关口，有(yǒu)利于保障(zhàng)购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期(qī)房交易(yì)立法，设置期房(fáng)预付款保全(quán)措施

　　日本(běn)期(qī)房交(jiāo)易立法，定金超5％或(huò)1000万日(rì)元时，开发商必须完成“预售房定金保全措施”，交房前付款比例(lì)不超(chāo)房款的20％，开发商违约需返还定价(jià)并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二战结(jié)束后由于房屋(wū)供(gōng)给严重失衡，叠(dié)加法律空白(bái)，社会(huì)上(shàng)“一(yī)房二卖(mài)”现象(xiàng)普遍(biàn)，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅(zhái)地建筑(zhù)物交(jiāo)易法》，经多次(cì)修(xiū)订，目前是(shì)唯一(yī)一部规范期房(fáng)交易的法律。

　　定金(jīn)保(bǎo)护方面(miàn)，根据日(rì)本《宅地建物取引业法》，对购房者支付(fù)定金超过5％或(huò)超1000万日元的部分，法律(lǜ)要(yào)求开发(fā)商必须完成定金保全措施才可预售。什么是(shì)定金(jīn)保(bǎo)全措施？即买卖双方签订购房合同时，开发商向金融机(jī)构或指定(dìng)保(bǎo)证机构(gòu)或保险机构签订定(dìng)金(jīn)保证委托合同，设(shè)置购房者定金(jīn)的保证或保(bǎo)险(xiǎjunk food 可数吗，junk food是单数还是复数n)，并将相应的保证金证明书(shū)交(jiāo)付给购房者。除(chú)定金外(wài)，其他预先支付的购房款也(yě)受该措施保护。若开发商倒闭(bì)导致期房(fáng)烂尾，购(gòu)房者可(kě)凭保证金证明(míng)书(shū)向金融机(jī)构或保证机(jī)构或保险公(gōng)司兑(duì)付，同时，开发商需(xū)向购房者赔(péi)付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交(jiāo)房前只需(xū)支付最多不(bù)超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银(yín)行申请贷款，但交(jiāo)房后(hòu)才开始按揭贷款，除(chú)定金(jīn)外的(de)剩余房款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后(hòu)付(fù)尾(wěi)款

　　新加(jiā)坡期房购房者违约可返还(hái)相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程(chéng)进度支付，所(suǒ)有资金进(jìn)银(yín)行专门项目资金账户，交房后满1年保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新(xīn)加坡开(kāi)发商有统一的选(xuǎn)购权合同以及(jí)订金返还(hái)机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为(wèi)订金，OTP有效(xiào)期(qī)14天，执行OTP则(zé)进一步签订(dìng)购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签订购(gòu)房合同后，购(gòu)房者需支(zhī)付(fù)15％的首付及印花税，同时购房者向银行申请按(àn)揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡(pō)期(qī)房同样(yàng)采取按工程(chéng)进度付款(kuǎn)的方式(shì)，《发(fā)展商条例》对期房付款(kuǎn)流(liú)程(chéng)做了统一详细规定，要求所有开发商遵守，支(zhī)付节点一(yī)般为合同(tóng)签订后、地基完工、框架完工(gōng)、管道(dào)门窗等(děng)完工等，支(zhī)付比例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按(àn)揭贷款(kuǎn)也依照(zhào)工程进度放款(kuǎn)，月供在此(cǐ)过程中随着放出贷款的增加(jiā)而增加，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的订金与(yǔ)付款会存入银(yín)行专门的项(xiàng)目资金账户，账户(hù)资(zī)金提取须与房屋(wū)建(jiàn)设有关。房(fáng)屋交付后，购(gòu)房者(zhě)享(xiǎng)受1年的(de)房(fáng)屋保修期，此后(hòu)购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短(duǎn)期(qī)来看，当前房(fáng)地产到(dào)了政策出手临界点，重点(diǎn)是(shì)保交楼和房(fáng)企(qǐ)重组。一方(fāng)面，加大对刚(gāng)需和改善(shàn)型(xíng)需求的支持力度，长短兼(jiān)顾妥善应对局部停贷(dài)现象(xiàng)，重点是保(bǎo)交楼保复工保民生，给予强有(yǒu)力(lì)的金融工具支持(chí)。另(lìng)一方面，从现(xiàn)在起，对还在正(zhèng)常运转的房企包(bāo)括民营(yíng)企业，加大支(zhī)持力度，由优质房企牵头并购重组整个行业，为每个(gè)房企(qǐ)配套AMC和(hé)财团，给予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看(kàn)，应充分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢复市(shì)场信(xìn)心以及长效(xiào)机(jī)制。长效机制四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。定金环节，建立开发商(shāng)违约后(hòu)定(dìng)金保护机制，如(rú)将已支(zhī)付定金(jīn)冻(dòng)结至(zhì)房屋交付阶段，保障购(gòu)房者定金安全。签(qiān)订合同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房(fáng)屋重(zhòng)大延期以及重(zhòng)大(dà)缺陷等情况提供充(chōng)分的(de)保障。余(yú)款支付环节，建立按(àn)工程进度付款机制或交房(fáng)后(hòu)按揭贷款(kuǎn)机制，充分(fēn)保护购(gòu)房者的权益。资金监管环节，引入独(dú)立(lì)于开发商(shāng)、银行的第三方资(zī)金监管机构，或由政府相关部门直接监管，以此防止资金挪用现象。交(jiāo)付环节，建立商品(pǐn)房保修期(qī)制度。保(bǎo)修期内，开(kāi)发商应对房屋(wū)质量问题全权负责、免费(fèi)维修，购房(fáng)者(zhě)在(zài)保修期结束后支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期来(lái)看，取消商品(pǐn)房预售(shòu)制是大势所趋。一(yī)方面，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发(fā)商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全(quán)国套户比超(chāo)过1，从(cóng)大(dà)开(kāi)发进入存(cún)量时代(dài)，对购房民(mín)众不(bù)公平的预售制已经过(guò)时(shí)了(le)，该取(qǔ)消了(le)，改为现房销售。另一(yī)方面，取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道(dào)能不能兑现的营销手(shǒu)段(duàn)，而是所见即所(suǒ)得的过硬的(de)产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民众的最根(gēn)本(běn)最实质的保障，这样将(jiāng)极(jí)大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。

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