导读(dú)

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后(hòu)，当下(xià)中国地产步入大分化(huà)时代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年(nián)是中国房(fáng)地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅销售面积(jī)超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住(zhù)。恰逢近年地产(chǎn)持(chí)续(xù)低景(jǐng)气，有关(guān)中国地产是否(fǒu)过剩(shèng)的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，本文(wén)试图(tú)厘清中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)存量住(zhù)宅真实情况，据此判断中国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产(chǎn)存量极度(dù)过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建部(bù)披露全国(guó)有(yǒu)近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑(zhù)，第七次人(rén)口普查调查数据(jù)显示(shì)城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房(fáng)屋(wū)建筑中(zhōng)，城(chéng)镇建(jiàn)筑占(zhàn)比不到一成，其(qí)中(zhōng)还包括大量城镇非住(zhù)宅建(jiàn)筑，如商业(yè)办公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城(chéng)镇(zhèn)居民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒适不是(shì)人均一间房所能满(mǎn)足，它(tā)与房屋(wū)质量(liàng)、居(jū)住面积、配套设施等(děng)因素密切(qiè)相关。中国的(de)人均住宅间(jiān)数较(jiào)发达国家还有很大差距。人(rén)均住宅间数大于1同样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测(cè)算(suàn)发现中国城镇居民户均1套房，其中每户持有商(shāng)品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中(zhōng)国家庭户均住宅的数据，我们根据商品(pǐn)住宅套数、商品(pǐn)住宅占比和城(chéng)镇家庭户数，计算出城镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户比。

　　测算(suàn)结果显示(shì)，目前城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套(tào)为商品(pǐn)住宅。若期房(fáng)顺(shùn)利交付，直至(zhì)2024年(nián)，中国(guó)每户城镇家庭才拥(yōng)有1套住宅，其中商业(yè)住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而事实上(shàng)中国(guó)住宅市场供需并不(bù)平衡。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地(dì)产市场的住(zhù)宅套(tào)户(hù)比会(huì)大于加州时间现在几点钟，加州时间与北京时间差1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为户均一套房无法满足流(liú)动人口的租(zū)赁(lìn)和置(zhì)业(yè)需求。全国总人口的(de)近三成都(dōu)是(shì)流动人口，流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家买房，从(cóng)而产生了(le)额外的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未来地产仍有四大(dà)新增(zēng)需求动力(lì)。

　　第一，户(hù)均人口规(guī)模缩(suō)小(xiǎo)，一人户、两人户占比不断增加(jiā)，导(dǎo)致(zhì)家庭户数增多。小家庭化趋势将延(yán)续(xù)，带来新户购房(fáng)需求(qiú)增长。

　　第二，经济板块的分化(huà)日(rì)益明显(xiǎn)，区域经济资源分(fēn)配(pèi)的再集中吸(xī)引着(zhe)人(rén)口流入，人(rén)口净迁(qiān)入(rù)城市的新增住宅需(xū)求有望持(chí)续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在(zài)2000年以前建成(chéng)的(de)住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅(zhái)的改造势在(zài)必行。

　　第四(sì)，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)与人均住宅建筑面积均较发达国(guó)家(jiā)有着不小差距，“住上更大(dà)房子”的改善(shàn)性需求正(zhèng)在不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入(rù)大分化(huà)时代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　如果(guǒ)说过去二十(shí)年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不足(zú)，这是过去二十年房(fáng)价快速(sù)上涨基石。那么(me)当下房地产大(dà)分化(huà)时代已至，大分化时代下地产矛盾则更(gèng)多体现在住(zhù)宅(zhái)质(zhì)量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化(huà)必(bì)将体现(xiàn)在不同能(néng)级城市之(zhī)间，不同区域板块之间，不同(tóng)品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不(bù)久(jiǔ)前，官方披露(lù)全国已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂(guà)牌量突然激(jī)增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁(jìn)担(dān)心，中国的房子(zi)是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是供(gōng)需平衡，或是仍然存(cún)在不足？可惜由于住宅存量数(shù)据并(bìng)未(wèi)公布(bù)，我们无法直接知(zhī)晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们(men)测(cè)算出中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥有住宅套(tào)数，回答当前的房子是否真的过剩了(le)？据此判(pàn)断未来房地产市场会如何(hé)发展。

　　一、如何有效(xiào)观(guān)察中国户均(jūn)拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩的(de)直观判断站不住(zhù)脚

　　今年(nián)2月，在以(yǐ)全国自然灾害综合风险普查工(gōng)作情况为(wèi)主题的新闻发(fā)布会上(shàng)，负(fù)责人对外披(pī)露：“住宅城乡建设(shè)行(xíng)业获取(qǔ)了(le)全国近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑，平均每(měi)栋(dòng)建筑住不(bù)到3人，住宅市场看似(shì)已经过剩(s加州时间现在几点钟，加州时间与北京时间差hèng)。

　　在这近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农(nóng)村房屋占9成(chéng)以上，以栋数计算的城(chéng)镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼(lóu)、写字楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总的算下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了(le)中国城镇家庭户人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间(jiān)，其中城(chéng)市家(jiā)庭户居民人(rén)均0.99间，乡(xiāng)镇家(jiā)庭(tíng)户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数(shù)大(dà)于1，看似(shì)意(yì)味着人(rén)人都有房间居住。

　　居(jū)住水平不仅与房(fáng)间数量有关，更与房屋质量、居住(zhù)面积(jī)、配套设(shè)施等因素密切相关。单单从人均住宅间数不能完全反映出(chū)城镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为(wèi)单(dān)位(wèi)购买成套住(zhù)宅，一套(tào)设(shè)施(shī)齐全的住宅才是城镇居民宜(yí)居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算思(sī)路、数据(jù)和(hé)方法

　　中国城(chéng)镇居民住宅主要分两(liǎng)大(dà)类，一类是(shì)商品住宅，另一类是(shì)保(bǎo)障房、原公有(yǒu)住宅、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前(qián)缺乏统计(jì)数(shù)据，并没(méi)有直(zhí)接公(gōng)布城(chéng)镇住宅(zhái)数量(liàng)。居民住(zhù)宅相关数(shù)据有两处可以直接公布，一是(shì)每年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数（统计局）；二是(shì)居民住宅来源(yuán)（人口(kǒu)普(pǔ)查(chá)数(shù)据）。计算中国居民户均住宅数(shù)量，我们主要用到(dào)上(shàng)述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年(nián)，1998年(nián)之(zhī)前(qián)商品住(zhù)宅数量(liàng)极少，可忽略不(bù)计。估算城(chéng)镇(zhèn)居民户均住宅套数(shù)分(fēn)三步(bù)走(zǒu)：

　　第一(yī)步(bù)，将1999年以来每年商(shāng)品住宅销(xiāo)售套数相加，我(wǒ)们就能够得到(dào)当前商品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据城镇(zhèn)居民拥有的商品住(zhù)宅和(hé)非商(shāng)品住宅比例，推算(suàn)得到居民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥有的商(shāng)品住宅总(zǒng)数除以家(jiā)庭户数，我们就能够得到(dào)城镇户均拥有的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　具(jù)体计算公式(shì)如(rú)下(xià)：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比=住宅总套(tào)数/家庭户数(shù)

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家(jiā)庭户数(shù)）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅(zhái)总(zǒng)套数）

　　=商品住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住(zhù)宅(zhái)存量到(dào)底(dǐ)有多少，目(mù)前(qián)缺(quē)乏一(yī)个(gè)准确(què)统(tǒng)计。我们利用既(jì)有统计数据，大(dà)致(zhì)测(cè)算得到(dào)中国存量(liàng)房地产套数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥(yōng)有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有(yǒu)商(shāng)品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年(nián)，我们计(jì)算(suàn)得(dé)到(dào)：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住(zhù)宅（包含现房(fáng)和期房(fáng)）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期房为主(zhǔ)，从2019年开(kāi)始，新(xīn)房销售中期房占比近9成(chéng)。本文(wén)去除(chú)商(shāng)品住宅累计销售(shòu)套数里(lǐ)的(de)期(qī)房销售，得到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现(xiàn)房套(tào)数计算(suàn)为例：

　　2022年(nián)商品住(zhù)宅现房套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工周期在(zài)2-3年，并(bìng)考虑(lǜ)到(dào)交房后装修的(de)时间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅(zhái)现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推(tuī)算(suàn)中国城镇居民拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首(shǒu)先，七普(pǔ)数据显示中国(guó)城镇居(jū)民的住宅(zhái)结(jié)构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中(zhōng)自(zì)建住(zhù)宅占比(bǐ)21％，购买商(shāng)品住(zhù)宅占比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济(jì)适用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过(guò)继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的家庭(tíng)租(zū)赁廉租房与其(qí)他住(zhù)宅(zhái)。

　　其次(cì)，我们假定租赁其(qí)他住宅(zhái)和购买二手房(fáng)都是商品住宅，因(yīn)此将租赁其他住宅、购(gòu)买(mǎi)商品住宅与购买二(èr)手房加总，得到商(shāng)品住宅占(zhàn)居民(mín)所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为过去十年(nián)变化幅度(dù)的20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅的实际变化(huà)比例，从而我们估算出2022年商(shāng)品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至(zhì)2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套(tào)住宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国(guó)平(píng)均每户城(chéng)镇家庭拥(yōng)有1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期房(fáng)会在(zài)2-3年内陆续交(jiāo)付使用(yòng)，到(dào)2024年，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家庭都会(huì)拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇居(jū)民已经达到了户均一套房的程度，“户(hù)户有(yǒu)房(fáng)”是否意(yì)味着中国城镇化进(jìn)展终结(jié)，甚至(zhì)意味着中国地产存量供(gōng)给(gěi)绰绰有余(yú)？

　　（一(yī)）户均(jūn)一套房并不意(yì)味着住宅(zhái)市场供(gōng)需平衡

　　需要(yào)有多(duō)余住宅来(lái)满足因人口流动、居(jū)民换(huàn)房等因(yīn)素(sù)产生的住宅需求。因此(cǐ)，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看，美(měi)国、英国和日本(běn)的住宅套(tào)户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一(yī)套房，就会造(zào)成人口净流入(rù)地的(de)住宅市(shì)场(chǎng)供不应求，造(zào)成房价或房租迅速上涨。

　　七(qī)普指(zhǐ)出(chū)中国的流(liú)动人(rén)口3.76亿，省内流动人口和省际流(liú)动人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动(dòng)人(rén)口会选择在大城(chéng)市租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家县城买房(fáng)。

　　暨南大学(xué)2017年(nián)的中国城乡人口(kǒu)流动调(diào)查数据显示，在上海、杭州以及南(nán)京工作(zuò)的(de)流(liú)动人口在老家拥(yōng)有住(zhù)宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引打工人，但(dàn)高房(fáng)价迫使打(dǎ)工人回乡置业(yè)。

　　流动(dòng)人口实际上(shàng)会占据(jù)两套房，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较低的(de)县城购买一套房。所(suǒ)以说(shuō)户均一套房无法满足(zú)庞大流动人口的(de)租(zū)赁与置(zhì)业(yè)需求。

　　（二(èr)）至少9000万户(hù)家庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少(shǎo)老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约(yuē)9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在(zài)着建筑结构松散、设(shè)施陈旧、安全隐患(huàn)大等问(wèn)题，如电线老化(huà)、管道等基础设(shè)施陈(chén)旧，给住户的生活(huó)带(dài)来了(le)很大的不(bù)便(biàn)和安全隐患，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的老旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅(zhái)面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家庭(tíng)没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区很(hěn)难满足现代(dài)生活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为一(yī)居(jū)室和二居室(shì)，户型偏小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅户型(xíng)更小，当然这(zhè)与城市(shì)土(tǔ)地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面(miàn)积扩张是未(wèi)来地(dì)产的需求驱动(dòng)力(lì)

　　根据七普数(shù)据测(cè)算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进(jìn)城和(hé)老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品(pǐn)住宅竣工(gōng)面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住(zhù)宅存量总面积(jī)为308.16亿(yì)平，人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积小于(yú)均值，近(jìn)4成家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面积不足19平(píng)方(fāng)米，不及全国(guó)人均水平的(de)一(yī)半。若去(qù)除(chú)20％的公摊(tān)，可使(shǐ)用的住宅(zhái)面积仅为15.2平(píng)方米。上(shàng)海(hǎi)市(shì)将人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积低于15平方米(mǐ)的家庭界(jiè)定为(wèi)住宅存在困难，若按这个标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难(nán)问(wèn)题。

　　若人(rén)均(jūn)可使(shǐ)用住宅(zhái)面积为(wèi)40平(píng)，即人均住宅建筑面积为(wèi)50平，只考(kǎo)虑家(jiā)庭户人数(shù)，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至少(shǎo)新(xīn)增(zēng)82亿(yì)平。

　　对比(bǐ)发(fā)达(dá)国(guó)家人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国(guó)都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公(gōng)摊面积(jī)后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差距将(jiāng)变得明(míng)显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿(yì)的(de)集体(tǐ)户人口，所需(xū)要的住宅(zhái)总(zǒng)量(liàng)会更多。

　　四(sì)、户均已然(rán)1套房，未(wèi)来地产还会有需求么？

　　我们(men)测算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户有房(fáng)。即便如此，中国人口(kǒu)静态结构和动态趋势演绎，决(jué)定(dìng)了(le)中国未(wèi)来(lái)地产仍有(yǒu)需(xū)求释放(fàng)。户均1套住宅(zhái)现(xiàn)实(shí)之下，中国未(wèi)来(lái)城镇住(zhù)宅(zhái)需求主要来自(zì)于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增(zēng)多，新户(hù)购(gòu)房需求(qiú)扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户均人(rén)口数不(bù)断下(xià)降，六普显示城镇户均人(rén)口规模为2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇户(hù)均人(rén)口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将继续延续(xù)，导致户(hù)数会(huì)因(yīn)户(hù)均人口规(guī)模的缩小而增(zēng)多(duō)。

　　第(dì)二，人口迁移导致经(jīng)济(jì)发展带来的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分(fēn)化日益明显，资源(yuán)和(hé)生产(chǎn)要素逐步(bù)向经济带、都(dōu)市圈中心城市流入，区域经济资源分配的(de)再集中吸引(yǐn)着人口流入(rù)。人(rén)口迁移(yí)势必涉及(jí)到(dào)买房租房(fáng)，给迁入地(dì)住宅市场带来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住(zhù)人口增量为72万，而出(chū)生人口为(wèi)44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人(rén)，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人(rén)，其人口增长(zhǎng)主要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三(sān)，老旧(jiù)小区改(gǎi)善性(xìng)需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建(jiàn)住宅和(hé)原公有住(zhù)宅的家(jiā)庭(tíng)拆迁改(gǎi)建(jiàn)最多。自(zì)建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公有住宅(zhái)家庭(tíng)比例(lì)从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住(zhù)宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造(zào)时间(jiān)为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅和(hé)原公有住(zhù)宅(zhái)减(jiǎn)少(shǎo)了(le)1282万户，住宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家(jiā)庭购买商(shāng)品住宅，21％的家庭(tíng)购(gòu)买(mǎi)二手房。在新增住(zhù)宅需求中，有(yǒu)7成家(jiā)庭购买了商品住宅。租房、购买经济适用房(fáng)和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随着(zhe)城中村和旧城改造(zào)，商品住宅(zhái)的占比势(shì)必会进一步(bù)上升(shēng)。

　　2000年以前建造的(de)住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭(tíng)约9000万户。破旧(jiù)的城(chéng)中村、老公有住宅，建筑(zhù)面积小、质量低(dī)、基(jī)础设施配套差、没(méi)有或(huò)少(shǎo)有物业(yè)管理，居(jū)民追求美好、宜(yí)居生活的环(huán)境，背(bèi)后(hòu)的改善性(xìng)需求有待释(shì)放。

　　第(dì)四，“住上(shàng)更大房(fáng)子”的改善性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房(fáng)受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希(xī)望提高生(shēng)活品质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底(dǐ)的中央经济工(gōng)作会议明(míng)确指出支持(chí)住(zhù)宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无(wú)论(lùn)是否考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数较(jiào)其他国(guó)家依旧(jiù)存在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平(píng)有着密切正向联系(xì)。随着经济发展水平的提(tí)高(gāo)，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数与(yǔ)人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积将(jiāng)随(suí)之增长(zhǎng)。

　　如果(guǒ)说过去二(èr)十(shí)年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供(gōng)需出现错配，这是过去二十(shí)年房价快(kuài)速上(shàng)涨基石。那么未来将是住宅质量的供需(xū)冲突。房地产大(dà)分化时代已至，这种分化不单局限于城市(shì)能(néng)级(jí)之间(jiān)差异，优质小(xiǎo)区(qū)和(hé)老旧二手房之(zhī)间的(de)差异加州时间现在几点钟，加州时间与北京时间差也将越发扩大(dà)。

　　风(fēng)险(xiǎn)提示

　　人口普查(chá)数据调(diào)查的是人，并不是针对(duì)住宅(zhái)，因此可(kě)能存在统计偏(piān)差。商品住宅占比(bǐ)实(shí)际值(zhí)可能偏低，其增速可能超预期。

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