文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日召开的全国住房和城乡(xiāng)建设工作会议提出“有条件的可以进行现(xiàn)房销售”，不足一个(gè)月时间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明确表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售制(zhì)了，用你的钱，建你(nǐ)的房(fáng)子(zi)，还烂尾了，这是对(duì)购(gòu)房者的不公平。以后谁(shuí)有钱谁建房(fáng)，没钱没实力的(de)别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是房地产(chǎn)从大开发时代(dài)步入高(gāo)质量发展阶(jiē)段的(de)必然趋势，也是对购房老百姓的(de)最大(dà)保(bǎo)护。98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺(quē)房子，开发(fā)商缺(quē)钱，预(yù)售(shòu)制是权(quán)宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从(cóng)大开(kāi)发(fā)进入存(cún)量时(shí)代，对(duì)购房(fáng)民众不(bù)公平的预售制已(yǐ)经过(guò)时了，该(gāi)取消了，改为现房(fáng)销售。以(yǐ)后一手交(jiāo)钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企(qǐ)债(zhài)务、恢(huī)复市场信心以及长(zhǎng)效机制，长效机制四大关键是推(tuī)动城市群战略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地(dì)产税。如果(guǒ)按(àn)照经济规律办事，中国(guó)一定(dìng)能(néng)实现(xiàn)房地(dì)产软着陆(lù)和长期(qī)平稳(wěn)健康(kāng)发(fā)展，跨过这道关，解好(hǎo)这(zhè)道(dào)世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售(shòu)制、改为现(xiàn)房销售？大家想想(xiǎng)，绝大部(bù)分商(shāng)品(pǐn)是(shì)一(yī)手交钱一手交货，预售制是(shì)对购买者的单方面不(bù)公平制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎(hū)承(chéng)担(dān)了所有(yǒu)商品不能交付的风险。从个人层(céng)面看，预售(shòu)制对购房(fáng)者(zhě)非常不公平，比(bǐ)如(rú)，交房等(děng)待(dài)期一般(bān)为两年，在(zài)此期(qī)间(jiān)，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还(hái)要承担延迟交房、房屋(wū)质量、房(fáng)产证延期办理甚至(zhì)不能交房的风险。从行业(yè)层面(miàn)看，预售制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到(dào)下行周期(qī)，会(huì)引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风(fēng)险。取消预售制(zhì)，改为现房销售，这样有助于落(luò)实中央房住不(bù)炒精神、有(yǒu)助于(yú)保障(zhàng)购房(fáng)老百姓权益、有助于房(fáng)企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋(móu)划(huà)长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预(yù)售制度？预(yù)售制度怎么来的？国(guó)外什么情(qíng)况？简单(dān)科普(pǔ)一(yī)下：商品(pǐn)房预售(shòu)最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是(shì)一种(zhǒng)开发商放杠(gāng)杆的方式。98年房改(gǎi)，由于(yú)商品(pǐn)房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售(shòu)制度。其实(shí)，当前世界不少国家存在预售(shòu)制。但(dàn)是(shì)，重(zhòng)点来了！发达国家一般有严格的监管保障措施，开发商在项目获得(dé)政府批准后才可以(yǐ)开始销(xiāo)售，买(mǎi)家在购买期房(fáng)后并非像(xiàng)中国一样在支付完首付款后从银行一次性(xìng)贷款支付剩余全部房款，而(ér)是(shì)根据开发(fā)商工程(chéng)进(jìn)度在(zài)完(wán)全交(jiāo)房前进行分期支付(fù)。所以，预(yù)售制度是需(xū)要严格的资(zī)金监管、分期支付(fù)以及(jí)违约处罚(fá)措施作(zuò)为保障的，如果没有这些(xiē)保障措施，一定(dìng)会触发风险，对购房(fáng)民(mín)众不公平，所以不如借机取消预(yù)售制度，以后改为现房销售。客(kè)观讲预售制度有一定(dìng)历史(shǐ)阶(jiē)段性，现在中国住房进入存量(liàng)时代(dài)，取消预售(shòu)制度有助于降负(fù)债降杠杆(gān)，不(bù)再把(bǎ)烂(làn)尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然(rán)这需(xū)要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信(xìn)心和房地产长效(xiào)机制。这(zhè)是个技(jì)术活，只要坚(jiān)持市场化改革(gé)，中国一(yī)定能化(huà)解这(zhè)个难(nán)题，让房地产回归(guī)实体经济和居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果(guǒ)取消预售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是(shì)五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得(dé)的过硬(yìng)的(de)产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最(zuì)实质(zhì)的保(bǎo)障，这(zhè)样将极大的提升开(kāi)发商的建筑(zhù)质(zhì)量，实现良币驱逐劣(liè)币。所(suǒ)有商(shāng)业的(de)本质是向善，是以客户为中(zhōng)心，房地产也不能例外(wài)，老百姓买房子(zi)是天大的(de)事(shì)，烂尾(wěi)毁三(sān)代，好房幸福一家人。从这(zhè)个角度，取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)、实施现(xiàn)房销售是实现老百姓(xìng)安居乐业、社(shè)会长(zhǎng)治久安、行业(yè)企业健(jiàn)康发展的重大(dà)措施。在(zài)当前(qián)的情况(kuàng)下，取(qǔ)消预售制(zhì)要(yào)结合稳楼市、房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆、打通金融支持当期三好生、新(xīn)模式等综合(hé)施策。

　　作者十年(nián)前在国(guó)务院(yuàn)发展研究中心参与(yǔ)财税改革方案(àn)研究时，对预(yù)售制、房地产税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆(gān)率等(děng)进(jìn)行过(guò)长(zhǎng)期系统(tǒng)的专项(xiàng)研究。（参考后(hòu)来(lái)形成(chéng)的(de)专(zhuān)著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售(shòu)资金第三(sān)方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提(tí)供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房交易(yì)立(lì)法(fǎ)，设置(zhì)期房预付款保(bǎo)全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预(yù)售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世(shì)纪五十年代在中(zhōng)国香(xiāng)港，楼宇出租(zū)是地产行(xíng)业盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出(chū)租资金周转期长等问题，分(fēn)层销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未推行公共(gòng)房屋制度，许多人(rén)栖身(shēn)于木屋或者其他(tā)临(lín)时住宅，住(zhù)房(fáng)的需求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖(mài)多(duō)数以一整(zhěng)栋楼为单(dān)位(wèi)，需(xū)要雄厚的资(zī)金实力才能购买。虽然楼(lóu)宇(yǔ)出租是中国香港地产行业盛行的方式(shì)，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期(qī)长(zhǎng)等问题。针对这一(yī)系列问题(tí)，不少(shǎo)地产商开(kāi)始探(tàn)求新的方式，如(rú)把楼宇契约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇(yǔ)分层出(chū)售。这模式(shì)一(yī)经推(tuī)行，购买楼宇(yǔ)的(de)市民数量有所增加，开发商资金(jīn)周转加快。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将“按揭”模式(shì)引入房地(dì)产销售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)。1953年底霍英东创(chuàng)办(bàn)立信置业(yè)有(yǒu)限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务(wù)的(de)经验，对于(yú)商品流通、资金周转有着独(dú)到的(de)见解，在努力(lì)寻求方法加快自身资金(jīn)周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印(yìn)发售楼说明书，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的地势环境、建筑材料、分(fēn)层价格、订购方法等(děng)。此外(wài)，“卖楼花(huā)”是另(lìng)外一个(gè)亮(liàng)点(diǎn)，即先收取买家的订(dìng)金，采用(yòng)类似租金的分(fēn)期(qī)付款形式(shì)，等新楼落成时，收(shōu)齐买家的(de)钱，买(mǎi)家就拥有了自己的房产。这种方式减轻了民众购房的资金压力(lì)，加速了房屋的建造和(hé)销(xiāo)售，也(yě)解(jiě)决了(le)制造商(shāng)的资金问题，降低投资风险(xiǎn)，在当(dāng)时可谓是(shì)“双赢”的(de)举措。“预售(shòu)楼花(huā)+分(fēn)期(qī)付款”的销售模式成为当(dāng)时中国香港房地产市(shì)场(chǎng)的(de)一(yī)大特色，纵(zòng)观中国(guó)香港房地产市(shì)场的改革，“卖楼花”模(mó)式高效率地(dì)解决(jué)了(le)核心的住房供(gōng)不应求(qiú)的问题，使房市(shì)发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推动(dòng)了(le)中国(guó)香港楼(lóu)市几十年繁(fán)荣(róng)，但期间也(yě)出现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管部门不(bù)断完善、规范化，建立(lì)健全的监管(guǎn)机制，促进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑(zhù)费用超支停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香(xiāng)港管理(lǐ)部门提(tí)升了对于预售楼花制(zhì)度的监管(guǎn)，即要(yào)求开(kāi)发商在预售前，确保地价款已经全(quán)部(bù)支(zhī)付，还要证(zhèng)明自身有资金等能力把项目完成(chéng)，资金需放(fàng)入律师所托(tuō)管(guǎn)，支取时需律所和建筑师的核(hé)准。为(wèi)了防止开(kāi)发商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取监(jiān)管账户资金(jīn)，中国香港要求律师行在(zài)银行开设的信托账户（监管账户）、开发商操作(zuò)等采取全透明化机制，且银行(xíng)的责任(rèn)上升，如(rú)出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银(yín)行(xíng)将成最(zuì)大风险方，后(hòu)续(xù)需自身推动(dòng)项目(mù)完工。随着(zhe)监管(guǎn)体系(xì)逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二(èr)十世纪九(jiǔ)十(shí)年代，中国内地(dì)面临住房需求大和供给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制(zhì)度。建国(guó)以来，中国内地优先发展重工业，强调(diào)基(jī)础建设，这一导向使(shǐ)前期发展工(gōng)业(yè)化的进程大于(yú)城市化进程(chéng)，唯(wéi)有解(jiě)决住房基础(chǔ)等城市化配(pèi)套(tào)问题，才(cái)能(néng)进(jìn)一步推(tuī)进城市(shì)化。但当(dāng)时推行的是“统一(yī)管(guǎn)理，统一(yī)分配(pèi)，以租养房(fáng)”的福利分房(fáng)制(zhì)度，住房市场发展起步较晚(wǎn)、增速(sù)较慢，福利分(fēn)房制度也出现(xiàn)了分(fēn)配不公(gōng)、效率低、配套差等(děng)问题，因此福利分房(fáng)制度不再适(shì)用(yòng)于(yú)当时(shí)的国情。叠加房地产市(shì)场(chǎng)面临商品(pǐn)房的需求量大(dà)，而社会缺少大型房地产开发商(shāng)，商品(pǐn)房供应量小(xiǎo)的困境，此(cǐ)时引(yǐn)入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模(mó)式无(wú)疑(yí)是(shì)对内地房地(dì)产市场的一针(zhēn)强心(xīn)剂(jì)。从1994年起，中国内地(dì)逐(zhú)步(bù)引进中国香港预(yù)售商品房制度(dù)，先后出(chū)台多项文件，大力支(zhī)持国内房地产市场改革。例(lì)如(rú)，1998年，国(guó)务院出台《关于进一步深(shēn)化城镇住房制度改(gǎi)革，加(jiā)快住房建设的通知(zhī)》文件，决定停止住房无偿实物(wù)分配，逐(zhú)步实行(xíng)住房(fáng)分配(pèi)货币化、住房(fáng)供给商品化、社会化的住房(fáng)新体制，从计划经济(jì)下的福利分房转向市场经济的商品房。房地产市场采用预售制，允(yǔn)许开发(fā)商(shāng)卖期房，解决(jué)了(le)房企缺少资金和开发(fā)时间周(zhōu)期长的两大难题，开发商以(yǐ)预售款撬动下一个(gè)项目(mù)的开发，形成滚动开(kāi)发模式，住(zhù)房供(gōng)应(yīng)速度加(jiā)快。自此中国内地(dì)开(kāi)始房改(gǎi)货币化(huà)，中(zhōng)国人(rén)民银行等多方迅速出台相关的信贷(dài)政策，支持购房(fáng)者，极大作用(yòng)推动了房(fáng)地产市场的(de)发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国(guó)内地(dì)的(de)商品房预售制度。预售制的初衷(zhōng)是为(wèi)了缓解(jiě)房企资(zī)金(jīn)压力，加快城镇(zhèn)住房建(jiàn)设。具体(tǐ)来说(shuō)，是指房地产开(kāi)发企(qǐ)业将(jiāng)正在建设(shè)中的(de)房屋(wū)预(yù)先出售给购房者，由购房者支(zhī)付定金或房款的行为。区(qū)别于中国香港(gǎng)，在中国内地实践过程中(zhōng)，商品房预售流程(chéng)为：房(fáng)地(dì)产开发商办(bàn)理(lǐ)预售许可证-签订商品房(fáng)买卖合同(tóng)-进行备案登记(jì)和预告登记-交(jiāo)付房屋(wū)。在(zài)购房过程(chéng)中(zhōng)，购房者(zhě)需要一次性付(fù)清首(shǒu)付款，并(bìng)采用银行(xíng)贷款的形(xíng)式一次性付(fù)清剩余房款，换(huàn)言之(zhī)，房(fáng)屋未建成，开发商可(kě)能已拿到了全(quán)部(bù)购房款，这点与中国(guó)香港的按照工程(chéng)进(jìn)度付款有所不同。对中国内地(dì)的开发商而言，预售制商品房也开启(qǐ)了高(gāo)周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市(shì)化(huà)进程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的风险确(què)实存在

　　作为(wèi)中(zhōng)国内(nèi)地商品房销(xiāo)售的(de)最主要方(fāng)式，预(yù)售制极(jí)大(dà)缩短(duǎn)房企现金(jīn)回(huí)笼(lóng)周期，同时增加市场(chǎng)商品房供(gōng)应，推动了城镇化发展进程。预售制在(zài)过去20多年(nián)对中国内地房地产市场的(de)稳步发展起到(dào)了重要作用，不仅解决了房地(dì)产市场快(kuài)速发展(zhǎn)阶(jiē)段的(de)资金需求，也提高(gāo)了居民居住水(shuǐ)平，中国(guó)内地城镇居民从筒(tǒng)子楼(lóu)住到住(zhù)宅(zhái)小区，从全民蜗(wō)居到基本适居，住(zhù)房事业取(qǔ)得(dé)巨大进步，数十(shí)年时间走完(wán)发达国家几百(bǎi)年(nián)城镇化路程。改革开放以来(lái)，城镇(zhèn)化进(jìn)程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人(rén)增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积(jī)由7438平(píng)方公里增(zēng)长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地(dì)城镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑面积从(cóng)8.1平(píng)方米增至34.7平(píng)方米，城镇住房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户(hù)比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前(qián)已成为中国内地(dì)商品房销售(shòu)最主要方式，2005年中国内地(dì)商品住宅期房销售面积占总销(xiāo)售(shòu)面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期(qī)房累计(jì)销售(shòu)面(miàn)积(jī)达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国(guó)内地房地产(chǎn)行业的发展。中国(guó)内(nèi)地房(fáng)地(dì)产历经二十多年长(zhǎng)周(zhōu)期繁荣(róng)，行(xíng)业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平(píng)增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地(dì)产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售金额分别(bié)从(cóng)1.5亿(yì)平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速(sù)12.1％、21％。伴随(suí)房(fáng)地产业(yè)的(de)快速发展，房(fáng)地产(chǎn)企(qǐ)业从无到(dào)有、从国企先(xiān)行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成为拉动(dòng)中国(guó)内地经济高增长的火(huǒ)车(chē)头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济增(zēng)长渠道，房地产(chǎn)带(dài)动的(de)上下游产业链(liàn)特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年(nián)房地产及其(qí)产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡(gòng)献(x2l是多少毫升 2l是多少升iàn)），其中房地产(chǎn)对金融(róng)、批(pī)发(fā)、建材的带(dài)动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完全拉(lā)动的(de)投资占全社会(huì)固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占固定(dìng)资(zī)产(chǎn)投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠(qú)道，从(cóng)房地产贷(dài)款(kuǎn)占银(yín)行各(gè)项贷(dài)款余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加(jiā)上信(xìn)托等通道业务，占比超(chāo)过三分之一。从房地产融资(zī)存量(liàng)占社融(róng)存量比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约，将(jiāng)导致银(yín)行(xíng)不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根据我们的《中国(guó)住(zhù)房市值测(cè)算报(bào)告》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿美(měi)元，大(dà)于(yú)美(měi)国的33.6万亿(yì)美(měi)元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国(guó)合计的31.5万亿(yì)美(měi)元。从住(zhù)房市值占股(gǔ)债房市(shì)值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与股债(zhài)房(fáng)市值的比例较(jiào)高，主要是因为(wèi)住房市值高，以及(jí)中国资本(běn)市场(chǎng)发育尚不成熟，直接融(róng)资比(bǐ)例较低，股票、债券市(shì)值较(jiào)低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认(rèn)，预(yù)售制背后(hòu)潜藏的风险确实存在，当前的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大(dà)部分商(shāng)品是一手(shǒu)交钱一手交货，预(yù)售制是对购(gòu)买者的单方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担(dān)了所有(yǒu)商品(pǐn)不(bù)能交付的风险。比(bǐ)如(rú)，交(jiāo)房等待(dài)期一般为两年(nián)，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息(xī)，还要(yào)承担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交(jiāo)房等风险。另外，购房者(zhě)和开发商之间的购房合(hé)同(tóng)、购房(fáng)者和银行的按揭贷款合同是两个(gè)独立的合同(tóng)关系，如果开发商发生违约，购房(fáng)者只能根据购房(fáng)合同向开发商主张权力(lì)，但依旧(jiù)需要根据按揭贷款(kuǎn)合同按时(shí)向银行进行贷(dài)款偿还，因此(cǐ)购房(fáng)者承担的(de)风险(xiǎn)较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇(yù)到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列2l是多少毫升 2l是多少升风险，进行影(yǐng)响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从(cóng)金融层面(miàn)看，银行(xíng)作为按揭贷款的发(fā)放方，一旦房企因(yīn)为(wèi)市(shì)场波动或(huò)经营不善，出现(xiàn)资(zī)金链(liàn)断裂等(děng)一系列问题，导致(zhì)“烂尾”等(děng)情(qíng)况，而房企通(tōng)过与购房者签(qiān)订(dìng)的预售合同和按揭合同，已(yǐ)经从银行获(huò)得房款，如(rú)果购房者丧失还款(kuǎn)能(néng)力或短(duǎn)期不能还款(kuǎn)等，则风险完(wán)全(quán)由银行承(chéng)担(dān)，银行将(jiāng)面(miàn)临(lín)较大(dà)的坏账(zhàng)压(yā)力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者(zhě)的预售监管资(zī)金去(qù)哪了(le)？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没(méi)钱”，即没(méi)钱(qián)付工程款。在2004版的《城市(shì)商品房预售管理办法》中明确(què)规定了(le)开发(fā)企业(yè)预售商品房所得款项应当用(yòng)于有关的工(gōng)程建设，商品房预售款监管的(de)具体(tǐ)办法(fǎ)，由(yóu)房地产(chǎn)管理部门制定。但多(duō)年(nián)以(yǐ)来(lái)全国并没有统(tǒng)一的(de)预售资金(jīn)监管(guǎn)规定(dìng)，各地实行(xíng)“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监(jiān)管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥(féi)等城(chéng)市则按(àn)照项目的(de)建安成本乘(chéng)以建(jiàn)筑面积(jī)或(huò)者项目工程(chéng)总额报价计算重点资金。而事(shì)实是(shì)，不(bù)少购房款未进入(rù)监管账(zhàng)户(hù)、或(huò)进入监管(guǎn)账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建(jiàn)设。收楼(lóu)遥(yáo)遥无(wú)期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资金如何被(bèi)挪(nuó)走的？实际上，在(zài)过(guò)去房地产大开发时代的高周转背景下，抽调预售款监管(guǎn)账户(hù)资(zī)金，是行(xíng)业“潜规(guī)则”。比如工程总(zǒng)承包(bāo)方(fāng)，以工程建设(shè)名义，获得(dé)监管账(zhàng)户(hù)拨(bō)付资金，再(zài)由工程方将资(zī)金转给房(fáng)企，而(ér)拨付的工程(chéng)款，远超工程进(jìn)度所需。通过这些(xiē)方式套取的(de)资金，在房企各地项目间流动，变相加(jiā)杠杆(gān)，这样做提供了(le)资金流动性，房(fáng)企(qǐ)抽(chōu)调(diào)资金(jīn)统(tǒng)筹拿(ná)地、还款(kuǎn)和楼(lóu)盘建设(shè)，形成一种资金循环高周转模式，但一(yī)定程度上把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预(yù)售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般设有定金或预付(fù)款保(bǎo)护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付(fù)款比重(zhòng)：要求购(gòu)房者(zhě)支付的预付(fù)款比例相(xiāng)对较低(dī)，绝大部分房款在房屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款一般以(yǐ)定(dìng)金(jīn)方(fāng)式支付，或按工程进(jìn)度(dù)分期支付，或(huò)二(èr)者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用(yòng)两种方式发(fā)放按揭(jiē)贷款，一是按工程进度付(fù)款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者(zhě)开始月供；二是房(fáng)屋(wū)交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房(fáng)提供期(qī)房烂尾(wěi)保险，在商品房(fáng)出现(xiàn)重大延期(qī)或重大缺(quē)陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付质量的保障有两种方式，一是(shì)期房由政府或第(dì)三方(fāng)验收合(hé)格并提供验收(shōu)凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者(zhě)支付的房款。二是开发商为(wèi)购房者(zhě)提(tí)供(gōng)一定的(de)保修期，通(tōng)常1-5年(nián)，保修期满，购房者(zhě)支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金(jīn)第三方全程(chéng)监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　美国期房定(dìng)金一(yī)定期(qī)限内(nèi)无(wú)条件(jiàn)返还，最(zuì)低首付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房(fáng)款交付(fù)后按(àn)揭还款(kuǎn)，交(jiāo)付(fù)前(qián)资金由第三方全程监(jiān)管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首(shǒu)付环(huán)节(jié)，定金比例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例(lì)最低(dī)可低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据(jù)，2021年美(měi)国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除(chú)定(dìng)金或首付外(wài)，购房(fáng)者在房屋(wū)交付后通(tōng)过(guò)按揭贷款(kuǎn)支付剩余房(fáng)款。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，美国为防(fáng)止开(kāi)发商挪用资金，购房者(zhě)的定金及(jí)首付款由(yóu)第(dì)三方(fāng)公证行或(huò)产权(quán)保险(xiǎn)公(gōng)司的信托账户监管。如(rú)果开发商倒闭(bì)导致楼(lóu)盘(pán)烂尾(wěi)，购房者资金可通过(guò)申请仲(zhòng)裁取回，且不(bù)承担任何(hé)责任与损失。而开发商在房屋(wū)建设过程中的资金全部来自(zì)银行，银行根据工程进(jìn)度向开(kāi)发(fā)商提供(gōng)一定比(bǐ)例(lì)的贷款，由(yóu)于开发商挪(nuó)用资金直接损害银行利益，银行(xíng)有(yǒu)充分动机监管开发商施工(gōng)进度。开发商在房屋交付时需(xū)取(qǔ)得(dé)由政府相关部门经审查后发放的验收凭证，通过验收凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购(gòu)房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期(qī)房可零首(shǒu)付购房，房款按(àn)建造工(gōng)期进度支付(fù)，按揭按工期放款后还贷，房贷利率(lǜ)采用固定(dìng)利率，开(kāi)发商(shāng)或购房(fáng)者(zhě)可购买期房(fáng)烂尾(wěi)保(bǎo)险。

　　预(yù)售(shòu)门槛方面，德国开(kāi)发商在项(xiàng)目获批后(hòu)即可预售房屋。签署(shǔ)购房合同前，购房(fáng)者需支付约2000欧(ōu)的定金(jīn)并进行预(yù)约公(gōng)证(zhèng)，签(qiān)订合同后定(dìng)金退还。如由于任何原因不能购(gòu)买(mǎi)，定金(jīn)按照德国法(fǎ)律全部退还(hái)。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者(zhě)需支付公证(zhèng)费和(hé)土(tǔ)地交易税(shuì)，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房款中(zhōng)，属于购房(fáng)附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国(guó)没有(yǒu)规定最(zuì)低(dī)首付比例，可零(líng)首(shǒu)付购(gòu)房。

　　余款方面(miàn)，德国(guó)也采取按工期支付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行(xíng)支付，具体支付(fù)节点、比例(lì)因项目而异。一般(bān)来说，支付节点可分为公证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖(nuǎn)电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工(gōng)、全部完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面(miàn)，购房者(zhě)可在支付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷(dài)利率采用固(gù)定利率，银行按施(shī)工节奏分(fēn)多次发(fā)放贷款，每(měi)笔贷款(kuǎn)给予购房者(zhě)一定使用期限，期限(xiàn)结束后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国保险公司(sī)针对期房设计了两(liǎng)种保险(xiǎn)，保(bǎo)险的功能是(shì)当房屋(wū)出现重大延(yán)期或重(zhòng)大(dà)缺(quē)陷时(shí)，保险公司保证开(kāi)发商(shāng)赔(péi)偿或修复，开发(fā)商破产，由保险公司负责(zé)相应(yīng)赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国(guó)预售制设有10％定(dìng)金(jīn)保险保护(hù)机(jī)制，交房前(qián)付款(kuǎn)比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严格(gé)监(jiān)管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均有一(yī)名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各个环节，各环节内容确认(rèn)无误后签订首(shǒu)付交换(huàn)合同。

　　定金(jīn)方面，英(yīng)国设置了(le)10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，当(dāng)开发商出现财务、经营问(wèn)题时，购(gòu)房者(zhě)10％的定金由(yóu)保险公司赔付，而超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付(fù)方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要在合同签(qiān)订21天内(nèi)支付。

　　余款支付环节(jié)，英国采(cǎi)取(qǔ)按工(gōng)程进度付(fù)款的方式，但是交房前付款比例相对较低，一(yī)般会(huì)在合同(tóng)签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支付。

　　交付(fù)环节，英国规定(dìng)房屋必须经(jīng)过房产公(gōng)证(zhèng)公(gōng)司的检验(yàn)验收后才能交付，交(jiāo)付(fù)后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房预售资金监(jiān)管极为严(yán)格，资金也由律(lǜ)师(shī)监(jiān)管，在确认工程进度、支付相(xiāng)关款(kuǎn)项过程中，由买房律师(shī)将(jiāng)资金转给(gěi)卖方律(lǜ)师，卖方律师转给(gěi)开发商，即资金在进入开发商账户前经(jīng)过两(liǎng)道(dào)关(guān)口，有利于(yú)保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房(fáng)交易立法，设(shè)置期房(fáng)预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房(fáng)交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发(fā)商必须完成“预售房定金保全措(cuò)施(shī)”，交房前(qián)付(fù)款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发商违约需(xū)返还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按(àn)揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本(běn)二战结束后(hòu)由于房(fáng)屋供给严重(zhòng)失(shī)衡(héng)，叠(dié)加法律空白，社会上“一房(fáng)二卖”现(xiàn)象普(pǔ)遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出(chū)台《宅地(dì)建筑物交易法》，经(jīng)多(duō)次修订，目前是唯一一部规(guī)范(fàn)期(qī)房交易(yì)的法律。

　　定金保护方面，根据日本(běn)《宅地建(jiàn)物取引(yǐn)业法》，对购房者支付定金超过5％或超(chāo)1000万日元的(de)部(bù)分，法(fǎ)律(lǜ)要求(qiú)开发商必须完成(chéng)定金(jīn)保全措施才可预售。什么(me)是定金保全措施？即买卖双(shuāng)方签订购房合同时，开(kāi)发商向金融机构或指定保证机构或保险(xiǎn)机构签订定金(jīn)保证委托合同，设置购房者定金的保证(zhèng)或保险，并将(jiāng)相应(yīng)的保(bǎo)证金证明书交付(fù)给购房者。除(chú)定金外，其他预先支(zhī)付的购房款也受该措施保护。若开发商(shāng)倒闭导致(zhì)期(qī)房(fáng)烂尾，购房者可(kě)凭保证金证明(míng)书向(xiàng)金融机(jī)构或保证机(jī)构或保险(xiǎn)公司兑(duì)付(fù)，同时，开发(fā)商(shāng)需向购房者赔付违约(yuē)金，一般(bān)约为房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不超(chāo)20％的(de)定金，签订购房合同后，购(gòu)房(fáng)者即可(kě)向银行申请贷款，但(dàn)交房(fáng)后才开(kāi)始按揭(jiē)贷款，除(chú)定(dìng)金外的剩余(yú)房款在(zài)交房(fáng)后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资(zī)金(jīn)由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡期房购(gòu)房者违约可(kě)返还相当(dāng)于3.75％房(fáng)款(kuǎn)的(de)订金(jīn)，首付(fù)比例20％，余款按工程进度(dù)支付，所有资金进银(yín)行专门项(xiàng)目(mù)资金账户，交房后满1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新(xīn)加坡开发商有(yǒu)统一的选购权合(hé)同以(yǐ)及订金返还(hái)机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为(wèi)订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一(yī)步签订(dìng)购买合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签(qiān)订购房合同后，购房者(zhě)需支(zhī)付15％的首付(fù)及印(yìn)花税，同(tóng)时(shí)购(gòu)房者(zhě)向银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余(yú)款支付(fù)上，新加坡期房同样采取按工程进度(dù)付款的方(fāng)式，《发展商(shāng)条例》对(duì)期房付款流程做了(le)统一详细规定(dìng)，要(yào)求所有开(kāi)发商(shāng)遵守(shǒu)，支(zhī)付(fù)节点一般为合同签订后、地基完工、框架(jià)完工、管道门(mén)窗(chuāng)等完工等(děng)，支(zhī)付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭(jiē)贷款也依照工(gōng)程进(jìn)度放款(kuǎn)，月供在此过程(chéng)中(zhōng)随(suí)着(zhe)放出贷款的增加而增加，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资(zī)金监管方(fāng)面(miàn)，购(gòu)房者的订金与付(fù)款(kuǎn)会存入(rù)银行(xíng)专门的项目资金账户，账户(hù)资金提取须与房屋(wū)建设有(yǒu)关。房屋(wū)交(jiāo)付后，购房者(zhě)享受1年的房(fáng)屋保修期，此后购房(fáng)者支付15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看(kàn)，当前(qián)房地产(chǎn)到了政策出手(shǒu)临界点，重点(diǎn)是(shì)保交楼和房企重(zhòng)组。一方面，加大对刚(gāng)需和改善型(xíng)需求(qiú)的(de)支(zhī)持力度，长短兼顾妥善应对局部(bù)停贷现象(xiàng)，重点是(shì)保交楼保复工保(bǎo)民生，给(gěi)予强(qiáng)有力的金融工具支持。另一方面(miàn)，从现在起(qǐ)，对(duì)还(hái)在(zài)正常运转的房企(qǐ)包括民营企业，加大支持(chí)力度，由(yóu)优质房企牵头并购重(zhòng)组整个行业，为每个房企(qǐ)配套(tào)AMC和财(cái)团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估(gū)计形势复杂性(xìng)和人(rén)性(xìng)复杂性，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制。长效(xiào)机(jī)制四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定(dìng)和房(fáng)地(dì)产税(shuì)。定(dìng)金环节，建(jiàn)立开(kāi)发商(shāng)违约后定金保护机制，如(rú)将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金安全(quán)。签订合同环(huán)节，鼓(gǔ)励保险(xiǎn)公(gōng)司介入(rù)，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况提供(gōng)充分的保障。余款支付环节，建立按(àn)工程进度付款机(jī)制或交房后按(àn)揭贷款机(jī)制(zhì)，充分保护购房者(zhě)的(de)权益(yì)。资(zī)金监(jiān)管环节，引入独立于开发商、银行的第三方资金监管机构，或由(yóu)政府相关部门(mén)直接(jiē)监管，以此防(fáng)止资金挪用(yòng)现象。交付环节(jié)，建立商(shāng)品房(fáng)保修期制度(dù)。保修期(qī)内，开发商(shāng)应对房屋质量(liàng)问题全(quán)权负责、免费维(wéi)修(xiū)，购房者在(zài)保修(xiū)期结束(shù)后支(zhī)付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房预售(shòu)制是(shì)大势所趋。一方(fāng)面(miàn)，98年房改时(shí)，全国(guó)缺房子(zi)，开发商(shāng)缺(quē)钱，预(yù)售制是权宜之计，现(xiàn)在全(quán)国套(tào)户比超过(guò)1，从大开发进(jìn)入存量时代(dài)，对购房民(mín)众(zhòng)不公平的(de)预售制已经过时了，该取消了(le)，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。另一方面，取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，开发(fā)商将拼(pīn)的(de)不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手段(duàn)，而(ér)是所见即所得的(de)过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对(duì)购房民众的最根本(běn)最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开(kāi)发商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。

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