文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取(qǔ)消预(yù)售制了。 1月17日召开(kāi)的全(quán)国(guó)住房和城乡建设工(gōng)作会议提出(chū)“有条件的可以进行现房销售”，不足一个月时间，已(yǐ)有山(shān)东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试(shì)点现(xiàn)房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制了，用你(nǐ)的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了(le)，这是对购房者的不公平。以后谁有钱(qián)谁(shuí)建房(fáng)，没钱(qián)没实(shí)力的别建(jiàn)了(le)，不能把包袱甩(shuǎi)给(gěi)老百(bǎi)姓和社会，这(zhè)是房地产从(cóng)大开(kāi)发时代(dài)步入高质量发展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的最大(dà)保护(hù)。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发(fā)商缺钱(qián)，预售(shòu)制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大(dà)开发进入存量时代，对购房民众不公(gōng)平的预售制已经过时了(le)，该取消(xiāo)了(le)，改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)。以后一手交钱，一手交房(fáng)，天经(jīng)地义(yì)。当然二次房改是个技术活，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复(fù)市场(chǎng)信(xìn)心(xīn)以及长效(xiào)机制，长效机制四(sì)大关键是推动城(chéng)市群战略(lüè)、人地(dì)挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定和房地产税。如果按照(zhào)经济规律办(bàn)事，中国一定能实(shí)现房地产软(ruǎn)着陆和长期平稳健康发展，跨过这(zhè)道关(guān)，解好这道(dào)世界(jiè)难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售(shòu)制、改为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)？大家(jiā)想想，绝大部分商品是一手交钱一手(shǒu)交货(huò)，预售(shòu)制是对购买者的单(dān)方面不公(gōng)平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担(dān)了所(suǒ)有商品不能交付(fù)的风(fēng)险(xiǎn)。从个人层面(miàn)看，预售(shòu)制对购(gòu)房者非(fēi)常不公平，比(bǐ)如(rú)，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者(zhě)不(bù)仅(jǐn)承(chéng)担银行利息(xī)，还(hái)要承担延迟交房(fáng)、房屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延(yán)期(qī)办理甚至不能交房(fáng)的风险。从行(xíng)业(yè)层面(miàn)看(kàn)，预售制助(zhù)推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系(xì)列风(fēng)险。取消预(yù)售制(zhì)，改为现房销售，这(zhè)样有助于落实中央房(fáng)住不(bù)炒精神、有(yǒu)助于(yú)保障购(gòu)房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什(shén)么建(jiàn)议(yì)取消预售制(zhì)度？预(yù)售制度(dù)怎么来的？国外什么情(qíng)况？简单(dān)科普一(yī)下：商品房预售最早源(yuán)于中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期(qī)房(fáng)，是(shì)一种开发商放(fàng)杠杆的(de)方式。98年房改，由于商品房(fáng)短(duǎn)缺(quē)，房企(qǐ)缺(quē)资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其实(shí)，当前世界不(bù)少国家存(cún)在(zài)预售制。但是，重点(diǎn)来了！发(fā)达(dá)国家一般有严格的(de)监管保障(zhàng)措施，开(kāi)发商在项目获得政府批准(zhǔn)后才可以开始销售(shòu)，买(mǎi)家(jiā)在购买期房后并非(fēi)像中(zhōng)国(guó)一(yī)样在(zài)支(zhī)付完(wán)首付款后从银行一次性贷款支付(fù)剩(shèng)余全部房款，而是(shì)根据(jù)开(kāi)发商(shāng)工程进度(dù)在(zài)完(wán)全交房(fáng)前进行分期支付。所以，预售制度是(shì)需要(yào)严格的资金监管、分期(qī)支付以及违约(yuē)处(chù)罚措施作为(wèi)保(bǎo)障的，如果没(méi)有这些保障(zhàng)措施，一定会触发风险，对购房民众不(bù)公平(píng)，所(suǒ)以(yǐ)不如(rú)借(jiè)机(jī)取消预(yù)售制(zhì)度，以后(hòu)改为现(xiàn)房销售。客(kè)观(guān)讲预售制度有一定历史阶段(duàn)性，现在(zài)中国住房进入存量时代，取(qǔ)消预(yù)售制度有助于降负债降杠杆，不(bù)再把烂(làn)尾风(fēng)险甩给老百姓和社会，当然这需要配套(tào)房企债务重组(zǔ)、复工保交(jiāo)楼、恢复市场信心和(hé)房地(dì)产长(zhǎng)效机制(zhì)。这(zhè)是个技术活，只要(yào)坚持市场化改革，中国一定能(néng)化解(jiě)这个(gè)难(nán)题(tí)，让房地(dì)产(chǎn)回(huí)归实体(tǐ)经济(jì)和居住(zhù)属(shǔ)性(xìng)，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不(bù)是五花(huā)八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手(shǒu)段(duàn)，而是所见即(jí)所得的过硬的产品质量和(hé)诚(chéng)信，这才是对购房民(mín)众的最根本(běn)最实质的保障，这样(yàng)将(jiāng)极大的(de)提升开发商的建(jiàn)筑质(zhì)量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本质是向善(shàn)，是以客户为中心(xīn)，房地产(chǎn)也(yě)不能例外(wài)，老(lǎo)百姓买房子是天大的事，烂(làn)尾毁(huǐ)三代，好房幸福一(yī)家人。从(cóng)这个角(jiǎo)度，取消(xiāo)预售制、实施现房销售是实现老百姓安居乐业、社会(huì)长治久安、行(xíng)业企(qǐ)业健(jiàn)康发展的重大(dà)措施。在当前的情况(kuàng)下，取消预售制要(yào)结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融(róng)支持当期三(sān)好生、新(xīn)模(mó)式等综(zōng)合施(shī)策。

　　作者十年前(qián)在国务院发展研究中心参与财税改(gǎi)革方案(àn)研究时，对预(yù)售制、房地产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆率(lǜ)等进行过长(zhǎng)期系(xì)统的专项研(yán)究。（参考后来形成(chéng)的专著《房(fáng)地(dì)产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制推(tuī)动城市化进程，但背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前(qián)预售(shòu)资(zī)金第三方全程(chéng)监管，交付(fù)时开发(fā)商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护(hù)机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规(guī)范期房交易立法，设置(zhì)期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资(zī)金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪(jì)五十年代在中国香港，楼宇(yǔ)出租是地(dì)产行业(yè)盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期长等(děng)问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国香(xiāng)港还未推行公(gōng)共(gòng)房屋制度，许多人栖身于木屋(wū)或者其他临时住宅，住房的需求是(shì)相当高，不(bù)过(guò)大(dà)多数居(jū)民的储(chǔ)蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼为(wèi)单位，需(xū)要(yào)雄厚的资金实(shí)力(lì)才(cái)能购买(mǎi)。虽然楼(lóu)宇出租是中国香港地(dì)产行业盛行(xíng)的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金(jīn)周转期长等问题。针对这一系列(liè)问题，不少地产商开始探求新(xīn)的方(fāng)式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出(chū)售。这模(mó)式一经推行，购买楼(lóu)宇的市民(mín)数(shù)量有所增加，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在分层(céng)出售的基础上，将(jiāng)“按揭(jiē)”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍(huò)英东创办立(lì)信置业有限公司，凭借商业直觉和多(duō)年经营杂货(huò)铺、海上驳运业(yè)务的经验，对于商(shāng)品流通(tōng)、资金周转有着独到的(de)见(jiàn)解，在努力(lì)寻求方法(fǎ)加快自(zì)身资金周转。当时其在购(gòu)下(xià)九龙的一块地盘后，除了分层出售、还(hái)印发售楼说明书，上(shàng)有文字详(xiáng)尽说明楼宇的地势(shì)环境(jìng)、建筑材(cái)料、分层价格、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一(yī)个亮点，即(jí)先收取(qǔ)买(mǎi)家的订金，采用类似租(zū)金的分(fēn)期付款形式，等(děng)新楼落成时，收(shōu)齐(qí)买家的钱，买家就拥有了自(zì)己(jǐ)的(de)房产(chǎn)。这种方式(shì)减轻了民众购房的资金压(yā)力，加速(sù)了房屋(wū)的(de)建造和销售，也解(jiě)决了制(zhì)造商的资金问题，降低投资风险，在当时可谓(wèi)是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付(fù)款(kuǎn)”的(de)销售模式成为(wèi)当时中国香港房(fáng)地产市(shì)场的一大特色，纵观中国香港房(fáng)地产市场(chǎng)的(de)改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率地解(jiě)决了核心(xīn)的(de)住房供不应求的问题，使房市(shì)发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市几十(shí)年繁(fán)荣，但期(qī)间也(yě)出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门不断完(wán)善(shàn)、规范化(huà)，建(jiàn)立(lì)健全(quán)的监管机制，促进市场健康发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一(yī)个楼盘(pán)因建(jiàn)筑费用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理(lǐ)部门(mén)提(tí)升了对于预售(shòu)楼(lóu)花制(zhì)度的监管，即要求开发商在预(yù)售前，确保(bǎo)地(dì)价(jià)款已经(jīng)全部支(zhī)付，还(hái)要证(zhèng)明自(zì)身有资金等能力把项目(mù)完(wán)成，资金需放入(rù)律师所托管，支取(qǔ)时需律(lǜ)所和(hé)建筑师的(de)核(hé)准(zhǔn)。为了防止开发商、律所、建筑师等(děng)造假，套取监管账(zhàng)户(hù)资金，中国香港要求律师行在银行开设的信托(tuō)账户（监管(guǎn)账户(hù)）、开发商(shāng)操作等采(cǎi)取全透(tòu)明化(huà)机制，且银行的责任上升(shēng)，如(rú)出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行(xíng)将(jiāng)成最大风(fēng)险方，后续(xù)需自身推动项目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给(gěi)量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国(guó)内地(dì)版预售制(zhì)”

　　二十世(shì)纪九(jiǔ)十年代，中(zhōng)国内(nèi)地(dì)面临住房(fáng)需求大(dà)和供(gōng)给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中国内地(dì)优(yōu)先发展(zhǎn)重工业，强调基础建设(shè)，这一导向使(shǐ)前期发展工业化(huà)的(de)进程大(dà)于城市化进程(chéng)，唯有解决住房基础等城(chéng)市化配(pèi)套问题，才(cái)能进一步推(tuī)进城市(shì)化(huà)。但当(dāng)时推行的是(shì)“统一(yī)管理(lǐ)，统一分(fēn)配(pèi)，以租养房”的福利(lì)分房制度，住房(fáng)市场发展起步(bù)较晚、增(zēng)速(sù)较慢，福利分房制度也出现了(le)分配不公、效(xiào)率低、配套(tào)差等问题，因(yīn)此福利分(fēn)房制度(dù)不再(zài)适用(yòng)于当(dāng)时的国(guó)情。叠加(jiā)房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场面临商(shāng)品(pǐn)房的需求量大，而社会缺少大型房地产(chǎn)开发商，商品(pǐn)房供(gōng)应量小的困境，此时引(yǐn)入(rù)中(zhōng)国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无(wú)疑是(shì)对内(nèi)地房(fáng)地产市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国(guó)内地逐(zhú)步引进中国香港预(yù)售(shòu)商品房制度，先(xiān)后出(chū)台多项文件，大力支持国(guó)内(nèi)房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年(nián)，国务院出(chū)台《关于进一步深化城镇住房制(zhì)度改革，加快住房建(jiàn)设的通知》文件，决定停止住房(fáng)无(wú)偿实物(wù)分配，逐步实行住(zhù)房分配货币化、住房供给(gěi)商品化、社会化的住(zhù)房新体制饱和什么意思网络用语，国内市场饱和什么意思，从计划经(jīng)济下的福利分房转向市(shì)场经济的商(shāng)品房。房地产市场采用预(yù)售制(zhì)，允饱和什么意思网络用语，国内市场饱和什么意思许(xǔ)开发商(shāng)卖期房，解决了房企缺少(shǎo)资金和(hé)开发时间周期长的两(liǎng)大(dà)难题(tí)，开发商(shāng)以(yǐ)预售款(kuǎn)撬动下一个项目的开发(fā)，形成(chéng)滚动开(kāi)发(fā)模式(shì)，住(zhù)房供应(yīng)速度加快。自此(cǐ)中国内地(dì)开(kāi)始房改(gǎi)货币(bì)化，中国人民银行(xíng)等多方迅速出台相(xiāng)关(guān)的信贷政策，支持(chí)购房者，极大(dà)作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼(lóu)花”模式后(hòu)，经调整形(xíng)成契合(hé)中国内地的商品(pǐn)房预售(shòu)制度。预售制(zhì)的初(chū)衷是为(wèi)了缓解房(fáng)企(qǐ)资金压力，加快城镇住(zhù)房建设。具体来说，是指房(fáng)地产(chǎn)开发企业将(jiāng)正在建设中的房(fáng)屋预先(xiān)出售给购(gòu)房者，由购房者(zhě)支付定(dìng)金或房款的行为。区别于中(zhōng)国香(xiāng)港，在中国(guó)内地实(shí)践过程中，商品房预售流程为(wèi)：房地产开发(fā)商(shāng)办理(lǐ)预(yù)售(shòu)许可证-签订商品房买卖合同-进行备案登记和(hé)预告(gào)登记-交(jiāo)付房屋。在购房过程中，购房者(zhě)需要一次性付清首付(fù)款(kuǎn)，并采(cǎi)用(yòng)银行贷款(kuǎn)的(de)形(xíng)式(shì)一次(cì)性付清剩(shèng)余房(fáng)款，换言之，房屋(wū)未建成，开发(fā)商(shāng)可能(néng)已拿到(dào)了(le)全部(bù)购房款(kuǎn)，这点(diǎn)与中国香港的(de)按照工程进度(dù)付款有所(suǒ)不同。对中国内(nèi)地(dì)的开发商(shāng)而言，预售制商(shāng)品房也开启了高(gāo)周(zhōu)转、高杠(gāng)杆的运作(zuò)模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　作(zuò)为中国内地商(shāng)品(pǐn)房销售(shòu)的最主要方式，预售(shòu)制极大(dà)缩(suō)短(duǎn)房企现金(jīn)回笼(lóng)周(zhōu)期，同时增加市场商品房供(gōng)应，推动了城(chéng)镇化(huà)发展进程。预售制在过去20多年对中(zhōng)国内地房地(dì)产市场的稳(wěn)步发展起到了重要作用，不仅(jǐn)解(jiě)决了房地(dì)产市场(chǎng)快速(sù)发(fā)展阶段的(de)资金需求(qiú)，也提高了(le)居民居住(zhù)水平，中(zhōng)国(guó)内地城(chéng)镇居民从(cóng)筒子楼(lóu)住到住(zhù)宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取(qǔ)得巨大进步，数(shù)十年时间走完发达国家几百年(nián)城镇(zhèn)化路程。改(gǎi)革开放以来，城镇化进程(chéng)进(jìn)入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿人(rén)，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国住(zhù)房(fáng)存量报告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年(nián)中国内(nèi)地(dì)城镇住(zhù)宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房(fáng)建筑(zhù)面积从8.1平方(fāng)米增至(zhì)34.7平方米，城(chéng)镇住(zhù)房(fáng)套数从约3100万套增(zēng)至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为(wèi)中(zhōng)国内地商品房(fáng)销售最主要方式，2005年(nián)中(zhōng)国内地(dì)商品(pǐn)住宅期房(fáng)销售(shòu)面(miàn)积(jī)占总销售面(miàn)积(jī)的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销(xiāo)售(shòu)面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制(zhì)也(yě)推动了(le)中国内地房(fáng)地产(chǎn)行业(yè)的发展。中国内地房地产(chǎn)历经(jīng)二十多年长周期繁(fán)荣(róng)，行业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万(wàn)亿(yì)元(yuán)，累计上(shàng)涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售金(jīn)额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元(yuán)，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的(de)快速发展，房地产企业从无到(dào)有(yǒu)、从国(guó)企先行到(dào)民(mín)企崛(jué)起(qǐ)，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地(dì)产企业数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二十年(nián)来(lái)房地(dì)产也(yě)成为拉动中国内地(dì)经(jīng)济(jì)高增(zēng)长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长(zhǎng)渠(qú)道，房地产(chǎn)带动的上下(xià)游产业链特别(bié)长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地(dì)产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其(qí)中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡(gòng)献），房地产(chǎn)带动产(chǎn)业链占GDP的(de)9.9％（间(jiān)接贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产对金融、批发(fā)、建材的(de)带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动(dòng)的投资占(zhàn)全(quán)社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道(dào)，从房地产贷(dài)款占(zhàn)银行各项贷款余额的(de)比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等(děng)通(tōng)道业(yè)务，占比超过(guò)三分(fēn)之一(yī)。从(cóng)房(fáng)地(dì)产融资存量占社融存量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导(dǎo)致银(yín)行不良(liáng)率大(dà)幅上升。

　　4）从(cóng)居民(mín)财(cái)富效应渠道，根据(jù)我们的(de)《中国住(zhù)房市值(zhí)测算报告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万亿美(měi)元，大于美国的(de)33.6万亿美(měi)元、日(rì)本的10.8万亿(yì)美(měi)元、英(yīng)法德三国合计的31.5万(wàn)亿(yì)美元。从(cóng)住(zhù)房市值占股(gǔ)债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国(guó)的(de)49％、法国(guó)的56％、德国(guó)的64％。中国住房市值(zhí)与股(gǔ)债房市值(zhí)的比例较高，主要是因为住房市值高(gāo)，以(yǐ)及中国资本市场发(fā)育(yù)尚不(bù)成熟，直接融资比例较低，股票、债券(quàn)市(shì)值较(jiào)低，居民(mín)投资渠道(dào)缺乏(fá)。

　　不可否认(rèn)，预(yù)售制背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存在，当前的负面效应(yīng)愈发凸显(xiǎn)。

　　从(cóng)个人层(céng)面看，绝大(dà)部分商(shāng)品是一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是对购买者(zhě)的单方面不公(gōng)平制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓(xìng)几乎承(chéng)担了所有商(shāng)品不能(néng)交付的风险。比如，交房等待期一般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还(hái)要(yào)承担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期(qī)办理甚至不能交房等风险(xiǎn)。另外，购房者和开发商之间的购房(fáng)合同(tóng)、购房(fáng)者和银(yín)行的按揭贷(dài)款(kuǎn)合同是两(liǎng)个独立的合同关系，如(rú)果开(kāi)发商发生(shēng)违约，购房者只能根据(jù)购房(fáng)合同向开(kāi)发商主张(zhāng)权力，但依旧需(xū)要根据(jù)按揭贷款合同按时(shí)向银行进行贷款偿还，因此购房者承担的风(fēng)险较大。

　　从行业层(céng)面看，预(yù)售制(zhì)助推(tuī)部分房企过度(dù)举债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，资金若遇到下(xià)行周(zhōu)期，会引发资(zī)金链(liàn)断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置等系列风险(xiǎn)，进行影(yǐng)响自身信用和购房者对(duì)行(xíng)业的信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作(zuò)为按揭贷款的发(fā)放方，一旦房企因为市(shì)场波(bō)动或(huò)经营不善(shàn)，出(chū)现资金链断裂等一(yī)系(xì)列问题，导(dǎo)致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通(tōng)过(guò)与购房者签(qiān)订的预售合同和按揭合同，已(yǐ)经(jīng)从银行获得房(fáng)款，如(rú)果购房者丧失还(hái)款能力或短(duǎn)期不能还款等，则风险(xiǎn)完全由(yóu)银行承(chéng)担，银行将面临较大的(de)坏账(zhàng)压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的预售(shòu)监管资金(jīn)去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那就是(shì)“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版(bǎn)的《城市商品房预售管理办法》中明确规定了开发企业预售商品房所(suǒ)得款项应当(dāng)用于有关的工程建设，商品房(fáng)预售款监管的具体办法，由房地产管(guǎn)理(lǐ)部门制(zhì)定。但多年以来全(quán)国并没有统一的(de)预(yù)售资金监管(guǎn)规定，各(gè)地实行(xíng)“一城一策”。例如，太(tài)原(yuán)、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑(zhèng)州、福州(zhōu)、合肥(féi)等城市(shì)则按照(zhào)项目的建安成本乘(chéng)以(yǐ)建筑(zhù)面积或者项目(mù)工(gōng)程总额报价计算(suàn)重点(diǎn)资金。而事实是，不少购房款未进入监(jiān)管账户、或进入监(jiān)管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没有资(zī)金(jīn)继(jì)续建(jiàn)设。收楼(lóu)遥遥无期，月(yuè)供却被迫(pò)继续还款。那么，监管账户资金如(rú)何(hé)被挪走(zǒu)的？实(shí)际上，在过(guò)去房(fáng)地产大开发时代(dài)的高周(zhōu)转背景下，抽调预售款监管账户资金(jīn)，是(shì)行(xíng)业“潜(qián)规(guī)则”。比如工程(chéng)总承包方，以工程建设名(míng)义，获得监(jiān)管(guǎn)账户拨付资金，再由(yóu)工程方将资(zī)金转给(gěi)房(fáng)企(qǐ)，而(ér)拨付的工程款(kuǎn)，远超工程进度(dù)所(suǒ)需。通(tōng)过这(zhè)些方式套取(qǔ)的资金，在(zài)房(fáng)企各(gè)地项(xiàng)目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做(zuò)提供了(le)资(zī)金流动性，房企抽(chōu)调资金统筹拿地、还款和楼盘建设(shè)，形(xíng)成(chéng)一种(zhǒng)资金循环高周转模式，但一(yī)定(dìng)程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来(lái)说，国外商(shāng)品(pǐn)房预售制度呈现以下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房(fáng)者预付(fù)资金，一般设有定金或预付(fù)款保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支(zhī)付的预付(fù)款比例相对(duì)较低，绝(jué)大部分房款在房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款一般以定金方式支付，或按工程进度分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用两种(zhǒng)方(fāng)式发放按揭贷款(kuǎn)，一(yī)是按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进度(dù)逐渐发放，购房者开(kāi)始月(yuè)供；二是房屋交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为(wèi)预售商(shāng)品(pǐn)房提供期房烂尾(wěi)保险，在商品房出(chū)现重大(dà)延(yán)期或重大(dà)缺(quē)陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付质量(liàng)的(de)保障有两种方式(shì)，一(yī)是期房由政(zhèng)府或第三方验收合格(gé)并(bìng)提(tí)供验收(shōu)凭证后(hòu)，开发商凭验收凭证取得购房者支付的房(fáng)款。二是开发商为购房者提供一定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方(fāng)全(quán)程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭(píng)验(yàn)收凭证取得(dé)房款

　　美国期房定(dìng)金一(yī)定期限内无条件(jiàn)返还，最低首(shǒu)付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付(fù)，其余房款交付后按揭还款，交付前资金由(yóu)第三方全(quán)程监(jiān)管，交(jiāo)付时(shí)开发(fā)商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定(dìng)金及首付(fù)环(huán)节，定(dìng)金比例(lì)一般(bān)为(wèi)房款的(de)1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据(jù)美(měi)国官方数据(jù)，2021年美(měi)国(guó)平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金或(huò)首付外，购房者在房(fáng)屋交付后通(tōng)过(guò)按(àn)揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监(jiān)管方面，美(měi)国为防止开(kāi)发商挪用资金，购(gòu)房者的定(dìng)金(jīn)及首付款由第三方(fāng)公证行或产(chǎn)权保险公司(sī)的(de)信(xìn)托(tuō)账户监管。如果开发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通(tōng)过申请仲裁取回，且不承担(dān)任何责任与损失。而开发商(shāng)在房屋建设过(guò)程(chéng)中的资金全部来自银(yín)行(xíng)，银行(xíng)根据工程进度向(xiàng)开发商(shāng)提供(gōng)一定比例的(de)贷款，由(yóu)于开发商(shāng)挪用资金直接损(sǔn)害银行利益，银(yín)行有(yǒu)充分动机监管开(kāi)发商施(shī)工进度。开发商在房屋(wū)交付时需取得由政府相(xiāng)关部门(mén)经(jīng)审(shěn)查(chá)后发放的验收凭(píng)证(zhèng)，通(tōng)过验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)向银行得到(dào)购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期房可(kě)零首付购房，房款按(àn)建造工(gōng)期进度支付，按(àn)揭按(àn)工期放款后还(hái)贷，房贷利率采用固(gù)定利率，开发商或购房者可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面(miàn)，德国(guó)开发商在项目获(huò)批后即(jí)可预售房屋(wū)。签署购房(fáng)合同前，购房(fáng)者需支付约2000欧的定金并(bìng)进行预(yù)约公证，签(qiān)订合同(tóng)后定金退还。如由于任何(hé)原因不能(néng)购买(mǎi)，定金按照德国法律全部退还(hái)。

　　签署(shǔ)购房(fáng)合(hé)同后，购房者需支付(fù)公证费(fèi)和土地交易税，分(fēn)别(bié)为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用不包含在购房款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余(yú)款方面(miàn)，德国也采取按工期支(zhī)付(fù)房款的制度，一般分7笔进(jìn)行(xíng)支付，具体支付(fù)节点、比例(lì)因项目而异。一般来说，支付节点可分(fēn)为公证后、主体完工、内部水暖电(diàn)路完工、窗户(hù)玻(bō)璃完工、室内清洁(jié)及墙面完工(gōng)、地板(bǎn)完工(gōng)、全部(bù)完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请(qǐng)房贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固定利率，银行(xíng)按施工节奏(zòu)分多次发放贷款，每笔贷款给予购房(fáng)者一定使用期限，期限结(jié)束后，购房者(zhě)开始还(hái)贷(dài)。

　　保险方面，德国(guó)保险公司针对期房设(shè)计(jì)了两种保险，保(bǎo)险的功(gōng)能是(shì)当房屋出现重大延(yán)期或重大(dà)缺(quē)陷(xiàn)时，保险公司保证开发商赔偿或(huò)修复，开发商破产，由保险公司负(fù)责相应(yīng)赔偿(cháng)。保险(xiǎn)由开(kāi)发商(shāng)或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金保险保护机制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖(mài)双方(fāng)律师严格监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房交易(yì)中的(de)房产、资金、合同等(děng)各个环节，各环节内容(róng)确认无误后签(qiān)订首付(fù)交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定金(jīn)保(bǎo)险保护(hù)机制，当开发商出现(xiàn)财(cái)务、经(jīng)营问题时，购(gòu)房者10％的(de)定金由(yóu)保险公司赔付，而超出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同(tóng)签订(dìng)21天内支(zhī)付。

　　余(yú)款支付环节，英国采取按工程(chéng)进度付(fù)款的方式(shì)，但是交(jiāo)房前付款比例相对较低，一般(bān)会(huì)在合(hé)同签订6-24个(gè)月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋必(bì)须经过房产(chǎn)公证公司的检(jiǎn)验验收后才(cái)能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监(jiān)管环节，英(yīng)国(guó)期房(fáng)预(yù)售(shòu)资金监管极为严(yán)格，资金也由律(lǜ)师监管，在确(què)认工程进(jìn)度、支(zhī)付相关款项过程(chéng)饱和什么意思网络用语，国内市场饱和什么意思中，由买(mǎi)房律师将资金转给卖方律师，卖方律(lǜ)师转给开发商，即(jí)资金在进入开(kāi)发商账户前经过两道关(guān)口，有(yǒu)利于保障购房(fáng)者(zhě)资金(jīn)安(ān)全。

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期房交易立(lì)法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　日(rì)本期房交易立法，定金超5％或(huò)1000万日(rì)元时，开发(fā)商(shāng)必须完成“预售(shòu)房(fáng)定(dìng)金(jīn)保全措施”，交房(fáng)前付款比例不超(chāo)房款的20％，开发商(shāng)违约需返还定价(jià)并(bìng)赔偿约10％房款(kuǎn)，交(jiāo)房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日(rì)本二战结束后由于房(fáng)屋供给(gěi)严重(zhòng)失(shī)衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为(wèi)此，日本政府1952年出(chū)台《宅地(dì)建筑物交易法》，经多次修订(dìng)，目前是(shì)唯一一部规范期(qī)房(fáng)交易的法(fǎ)律。

　　定金(jīn)保护方面(miàn)，根据日(rì)本《宅(zhái)地建物取引业法》，对购房者支付(fù)定金(jīn)超(chāo)过5％或超1000万日元的部(bù)分，法律要求开发商必须完成(chéng)定金保全措施才可预售。什么是定金保(bǎo)全措施(shī)？即(jí)买(mǎi)卖(mài)双方签订(dìng)购房合同时，开发商向(xiàng)金融机构或指(zhǐ)定保证(zhèng)机构或保险机构签订定金保(bǎo)证委托(tuō)合同，设置购房者(zhě)定金的保证(zhèng)或保险，并(bìng)将(jiāng)相应的保证金证明(míng)书交付给(gěi)购房者。除定金外(wài)，其他预(yù)先支付(fù)的购房款也(yě)受该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房者可凭保证金证明书向金融机(jī)构(gòu)或保证(zhèng)机构或保险公(gōng)司兑(duì)付，同时，开发商需向购房者赔付违(wéi)约金(jīn)，一般(bān)约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需(xū)支付最多不(bù)超20％的定金(jīn)，签订(dìng)购房(fáng)合同后，购(gòu)房者即可向银(yín)行申请(qǐng)贷款，但(dàn)交房后才开始按揭贷款，除定金(jīn)外的(de)剩余房款在(zài)交房后(hòu)开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修期后(hòu)付尾(wěi)款

　　新加坡期(qī)房购房者违约可返(fǎn)还相当(dāng)于3.75％房款的订金(jīn)，首付比例20％，余款按工程进(jìn)度支付，所(suǒ)有(yǒu)资金进(jìn)银行专(zhuān)门项目资金账户，交房后满1年(nián)保修(xiū)期后(hòu)支(zhī)付15％尾款。

　　订金(jīn)支付(fù)环(huán)节，新(xīn)加坡(pō)开发商有统一的选购(gòu)权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为(wèi)订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进(jìn)一步签(qiān)订购买合同，不(bù)执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签(qiān)订购房合同后(hòu)，购房者需支付15％的(de)首付及印花税，同时购房(fáng)者向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付(fù)上(shàng)，新加坡期房(fáng)同(tóng)样采取(qǔ)按(àn)工程进度付款(kuǎn)的方式，《发展商条例(lì)》对(duì)期房付款流程做了统(tǒng)一详细规定，要求(qiú)所有开发商遵守，支付节点一般为合同(tóng)签订(dìng)后、地基(jī)完工、框架(jià)完工(gōng)、管道门窗(chuāng)等完工等，支(zhī)付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按(àn)揭贷款也依照工程进度放款(kuǎn)，月供(gōng)在此过程中随(suí)着放出贷款的(de)增加而增(zēng)加，未(wèi)放款部分(fēn)无需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购房者的(de)订金(jīn)与付(fù)款会存入银行专门的(de)项(xiàng)目(mù)资金(jīn)账户，账户资(zī)金提(tí)取须与房屋建设有关。房(fáng)屋交付后，购房者享受(shòu)1年的(de)房屋保修期，此后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当(dāng)前(qián)房地产到了政策(cè)出手临界点，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼和房企重组。一(yī)方(fāng)面(miàn)，加大(dà)对刚需和改善(shàn)型需求(qiú)的支持力度，长短兼顾妥善应对局(jú)部停贷(dài)现象，重点是保交楼保复工保(bǎo)民(mín)生，给(gěi)予强有力的(de)金融工(gōng)具支(zhī)持。另一(yī)方面，从现在起(qǐ)，对还(hái)在正常运转的房企包括民营(yíng)企业，加大支持力度，由优质房企(qǐ)牵头并购重组(zǔ)整(zhěng)个行(xíng)业，为每个房企(qǐ)配套(tào)AMC和财团，给予金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分估计形势(shì)复杂性(xìng)和人性(xìng)复杂性，兼(jiān)顾化(huà)解(jiě)停贷(dài)、复工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债(zhài)务、恢(huī)复市场信(xìn)心以及长效机制。长(zhǎng)效机制四大关(guān)键(jiàn)是推动城市(shì)群战略、人地挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产(chǎn)税。定金环节，建立开发商违约后定金保护机制(zhì)，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段(duàn)，保(bǎo)障(zhàng)购房者定金安全(quán)。签(qiān)订合同环(huán)节，鼓励(lì)保险(xiǎn)公司介入，为房(fáng)屋重(zhòng)大延期以及重大(dà)缺(quē)陷(xiàn)等情(qíng)况(kuàng)提供充(chōng)分的(de)保障。余款支(zhī)付环(huán)节(jié)，建立(lì)按工程(chéng)进度付款机制或(huò)交房后按揭贷款机制(zhì)，充分保护购房者的权益(yì)。资金(jīn)监管环节，引(yǐn)入独立于(yú)开(kāi)发商、银行的第三(sān)方资金监管(guǎn)机(jī)构，或(huò)由政府相关部(bù)门直接(jiē)监管，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交付(fù)环节，建立商品(pǐn)房保修期制度(dù)。保修期(qī)内，开发商应对房屋(wū)质量问题全权负(fù)责(zé)、免费维修，购(gòu)房者(zhě)在(zài)保修期(qī)结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长(zhǎng)期来(lái)看，取消商品房预售(shòu)制是(shì)大势(shì)所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜(yí)之计，现在全国(guó)套户比(bǐ)超过1，从大开发(fā)进入存(cún)量时代，对购房(fáng)民众不(bù)公平的预售(shòu)制已经(jīng)过(guò)时了(le)，该(gāi)取消了，改为现房(fáng)销售(shòu)。另一方(fāng)面，取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不(bù)能兑现(xiàn)的(de)营(yíng)销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这(zhè)才(cái)是对购房民(mín)众的(de)最根本(běn)最实质的(de)保障，这样(yàng)将极大的提(tí)升(shēng)开发商(shāng)的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币。

未经允许不得转载：IDC站长站，IDC站长，IDC资讯--IDC站长站 饱和什么意思网络用语，国内市场饱和什么意思