5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为代表的机(jī)构(gòu)对于这一板块已经在悄然布局。数据显(xiǎn)示(shì)，以(yǐ)南(nán)方(fāng)和(hé)华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布的(de)总份额均(jūn)较4月(yuè)28日(rì)时有小幅增长。根(gēn)据基金一(yī)季报统计，龙头与地方(fāng)国企(qǐ)央企获得增持，持仓(cāng)数量占流通股比重增幅五(wǔ)只个股(gǔ)分别(bié)为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地(dì)产或(huò)“底(dǐ)部回(huí)升”

　　行业红利(lì)时(shí)代(dài)已过(guò) 精耕细作成共识(shí)

　　从公(gōng)募基金(jīn)对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标(biāo)的市值约(yuē)1188亿元，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色，但公募所持房地产公司市(shì)值在股票(piào)资产中的(de)占比却(què)断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三(sān)年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时，公募对房(fáng)地产行业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年一季(jì)度得以延(yán)续。数据(jù)统计显示，公募重仓持有房地(dì)产板块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季(jì)度提(tí)升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别为保利发展、招商(shāng)蛇口、万(wàn)科(kē)A、华发(fā)股份、滨江集(jí)团(tuán)，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于房(fáng)地产的投(tóu)资愈发有集中于龙头的趋(qū)势。Wind显示(shì)，在公募基金一(yī)季报汇总的重(zhòng)仓股(gǔ)中，房地产板(bǎn)块排(pái)名最高的是保利(lì)发展(zhǎn)，在基金(jīn)重仓第33位(wèi)。排名第二的(de)是招商蛇口，排在(zài)第78位。而老牌龙头股万科A排在第(dì)96位。对比(bǐ)去年四季报(bào)，变化之处首先(xiān)在(zài)于几只房地产(chǎn)龙(lóng)头股从排位上看(kàn)均有退步，尤(yóu)其是万(wàn)科最为明显；其次是金(jīn)地集(jí)团退出百(bǎi)大之列(liè)。但(dàn)考虑到房(fáng)地产是复苏链上(shàng)最后一(yī)环，且首季并非行业销售旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓上还(hái)需要时间周期。

　　形成共(gòng)识的是(shì)，经济圈判断房地产已经进入大(dà)分(fēn)化时代，一二线(xiàn)城(chéng)市好于三(sān)四线城市。而映射(shè)到二级市(shì)场(chǎng)投资上，配置房地产行业(yè)轻松(sōng)收获(huò)行业(yè)贝塔的红利期一(yī)去不返(fǎn)了(le)。“如(rú)果(guǒ)按(àn)照(zhào)产业周(zhōu)期来分类，包括(kuò)房地产(chǎn)等几(jǐ)类(lèi)行业(yè)在(zài)盖特纳(nà)曲线里属于成熟(shú)期(qī)或(huò)者衰退(tuì)期的(de)行(xíng)业，传统(tǒng)认知上没有(yǒu)什么投资(zī)机会的。但在这几年特殊(shū)的行情(qíng)里包括蜡的熔点是多少度煤炭(tàn)、电解铝等类似的行业也出现了一些机会，背后的逻辑是供给(gěi)侧发(fā)生了更大的变化。”一不(bù)愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不(bù)过(guò)也有公募人士(shì)持谨慎乐观态(tài)度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年光(guāng)是(shì)居民存(cún)款数(shù)量增加了(le)15万亿元。中国(guó)存量(liàng)有(yǒu)400亿平(píng)方米建筑面积，考(kǎo)虑存量(liàng)地产(chǎn)的(de)更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端还需(xū)要有一定的政策出来(lái)去刺激(jī)购房(fáng)。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员吕功绩也指出(chū)：“时至今日，无(wú)论(lùn)从城镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平(píng)/人），我国均已告别住房短缺(quē)时(shí)代(dài)，而(ér)目前居(jū)民的杠杆率和房价收入(rù)也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行的房价(jià)，因而(ér)行业(yè)高增的时代已经过去，未来行业(yè)的(de)需求(qiú)或将回落，在此过程中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属性，就很容易出现(xiàn)信用(yòng)风(fēng)险问题（类似2022年的民营地产爆雷(léi)），行业进(jìn)入到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争(zhēng)力(lì)强的公司就能够(gòu)通(tōng)过大鱼吃小(xiǎo)鱼(yú)的方(fāng)式(shì)，获得市(shì)占率的提升。当行业(yè)需求(qiú)见顶回落时(shí)，行业的贝塔(tǎ)已经(jīng)过(guò)去了，但不代(dài)表没有(yǒu)投资机(jī)会(huì)，机会在于城市、位(wèi)置(zhì)、产品(pǐn)的阿尔法(fǎ)，而(ér)对应到(dào)股票投(tóu)资，就是强(qiáng)竞争力公(gōng)司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细作个(gè)股成为公募乃至(zhì)整体机(jī)构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物(wù)长宜放眼量(liàng)”

　　头(tóu)部央国企(qǐ)、优质区域性标的成(chéng)香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日(rì)收盘(pán)，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利(lì)用Wind统(tǒng)计申万房(fáng)地产板(bǎn)块个股(gǔ)，在纳入(rù)统计的124只房地产类标的股中，本月以来实(shí)现股价上涨的达到(dào)了(le)81家。

　　其中，上述时间段恰(qià)好(hǎo)排名前五的公司月内涨幅超过了(le)10％，它们分别(bié)是(shì)上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名第一的上实(shí)发(fā)展，五一假(jiǎ)期归来后(hòu)日成交量明显放大，4日(rì)、5日(rì)连续两个交易蜡的熔点是多少度日收(shōu)出涨(zhǎng)停。从该(gāi)股(gǔ)的基本(běn)面来看，上实发(fā)展(zhǎn)的主营业务(wù)为房(fáng)地(dì)产开发与(yǔ)经营(yíng)。公司的主要产品及(jí)服务(wù)为房地产销售、房(fáng)地产(chǎn)租赁、物业管(guǎn)理(lǐ)服务、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从(cóng)业绩(jì)数据(jù)来(lái)看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下(xià)降33.24％。2023年第(dì)一(yī)季度，其实现(xiàn)营(yíng)业(yè)总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股(gǔ)股东来看，各(gè)类机(jī)构都(dōu)有对其布局的例子。以(yǐ)3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具(jù)体包(bāo)括公(gōng)募(mù)的上(shàng)银基金、私募的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长城资产管(guǎn)理(lǐ)公司等都跻身前(qián)十的行列(liè)。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排名第二的浦东(dōng)金桥也是上海(hǎi)本地房企，其第一季度的收入利(lì)润规模大幅度复苏。究其(qí)原因，一方面是该公司后疫情(qíng)时代出租率复苏至近(jìn)年(nián)来(lái)最高，另一方面则(zé)是(shì)公司拿地结(jié)算持(chí)续性向好，从数字上(shàng)看，一季度(dù)新(xīn)增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩(jì)势头向好背景下，自(zì)然也(yě)吸(xī)引了知(zhī)名机构在(zài)其中持(chí)续驻足。从第一季度十大流(liú)通股(gǔ)股东来看，知名私募(mù)高(gāo)毅邓晓峰的两(liǎng)只产(chǎn)品依然在前十中，这也是连续(xù)第三个季度他(tā)有的(de)两只产(chǎn)品杀入前(qián)十(shí)。同时榜单中(zhōng)还有一支(zhī)大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其(qí)当季还小幅(fú)增加了持(chí)股。

　　除(chú)去上述两家上海(hǎi)区域性地产公司外，荣安地(dì)产则(zé)是主(zhǔ)要布局在深圳(zhèn)的地产公司，一季报交(jiāo)出的(de)也是一份报喜的成绩单：首季公(gōng)司实现营业收入(rù)51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属(shǔ)于上市(shì)公司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同(tóng)比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》注意到(dào)两(liǎng)只公(gōng)募(mù)指基首季新杀入十(shí)大流通(tōng)股股(gǔ)东行列。具体说(shuō)来(lái)， 南方中证全指房地产ETF上榜排名(míng)第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则(zé)排名第九位，此外联(lián)袂(mèi)出现的机构还有QFII高盛国际和私(sī)募迎水聚(jù)宝。

　　接(jiē)受《红周刊(kān)》采访时，兴证全球基金相关(guān)人(rén)士分析：“经历过(guò)行(xíng)业洗牌和(hé)兼并重组(zǔ)后(hòu)，龙头(tóu)的价值更为(wèi)笃定(dìng)突(tū)出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市(shì)场大(dà)幅降温，优质(zhì)土地供(gōng)给较多（券商测算(suàn)对(duì)应潜在毛利率在25％以上，目前房企(qǐ)的利(lì)润率仅20％），绝大多数(shù)房企受限于信(xìn)用问(wèn)题或(huò)者(zhě)资金(jīn)紧(jǐn)张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获(huò)取(qǔ)低成本(běn)土地，龙头房企的拿(ná)地力度(dù)（拿(ná)地金额(é)/销售金额）基本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头房(fáng)企杠杆(gān)率较低，净负债率基本在70％以下，而(ér)其他房企的净负债率(lǜ)普遍都在100％以上(shàng)，加(jiā)杠杆空间有(yǒu)限，从融资成本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基(jī)本(běn)在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年(nián)的销售，龙头房(fáng)企明显跑(pǎo)赢行(xíng)业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中(zhōng)特估的(de)浪潮下，央国企地产股(gǔ)或存在发展的大(dà)好(hǎo)机会。中信证券指出(chū)：“房地产(chǎn)行(xíng)业的(de)结构性(xìng)机会依然存在，少部分(fēn)公(gōng)司尤其是央企占据显(xiǎn)著优势(shì)，其主(zhǔ)要又体现为库存(cún)的优势(shì)。央企地产(chǎn)公(gōng)司，现阶段表现出较(jiào)低(dī)的融资成本，优质(zhì)的(de)开发资源和良好的不动产资(zī)产运营(yíng)能力(lì)的(de)多重竞争优势(shì)。”

　　“即使(shǐ)没有中特(tè)估，国央企相较于民营(yíng)地产公司也是更(gèng)有(yǒu)优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关系等问题，市场(chǎng)对民营房开企业的资产会有更多担忧和质疑，所以在(zài)这一轮行业(yè)出清的过程中，央国企相较于民企来说估值(zhí)的修复更明(míng)显。中(zhōng)特估的角度从中长期的维度看，行(xíng)业的逻辑在于(yú)集中度(dù)提升后，蜡的熔点是多少度行业进入高质量发展阶段，具备较快(kuài)速发展阶段更(gèng)稳(wěn)定且可(kě)预期(qī)的盈利和现金流(liú)创(chuàng)造能力，以此带(dài)来估(gū)值中枢的提升，应该(gāi)关(guān)注估值相(xiāng)对较低，企业自身(shēn)资产(chǎn)的(de)质量好、运(yùn)营能(néng)力强、可以创造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的概率比(bǐ)较低，行业(yè)内部将出现(xiàn)分化，要关(guān)注将受益于行(xíng)业集中度提升的头(tóu)部公司。”星石投资首(shǒu)席研究官(guān)方磊(lěi)也表示(shì)。

　　顺应机构(gòu)这一(yī)思路的话(huà)，或许还是(shì)保(bǎo)利发展、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙头前(qián)途更为光明。不(bù)过(guò)国投瑞银基金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地(dì)去持(chí)续观察国企央企在三个(gè)方面是否可以维持(chí)，首先(xiān)是(shì)融资(zī)成本保持(chí)低位，其(qí)次(cì)是销(xiāo)售份(fèn)额持(chí)续提升，再(zài)次是拿地份额持续提升。”

　　复(fù)苏(sū)速度(dù)缓(huǎn)慢

　　机(jī)构(gòu)需要(yào)多给(gěi)一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一(yī)季报梳理发现，对于2022年的业(yè)绩出现(xiàn)的整(zhěng)体下滑(huá)，2023年一季度的(de)业(yè)绩分化更趋(qū)明显，保利发展(zhǎn)、滨江集(jí)团(tuán)等房企营收、净(jìng)利(lì)均实现了业绩的(de)回正，甚(shèn)至是较(jiào)大增速的增长。而这(zhè)些公司也(yě)是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对(duì)此，知名(míng)房地产(chǎn)业(yè)内人(rén)士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表(biǎo)示，业绩出现明显改善(shàn)的房企，主要是因为过(guò)去两(liǎng)三年时(shí)间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之(zhī)后，国有(yǒu)企业仍在持续性(xìng)地拿地，且主(zhǔ)要集中在核心(xīn)城市，投(tóu)资力度(dù)较大。投资(zī)的驱动能够推(tuī)动(dòng)房企销(xiāo)售业绩(jì)的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过程(chéng)中，能够保(bǎo)有一(yī)个正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地(dì)产的复苏过程中，还(hái)面临着一(yī)些不确(què)定(dìng)性。其实(shí)整个市场从(cóng)四(sì)月份开始又在往(wǎng)下掉(diào)。除了杭州、成都等极个别城市四(sì)月环比三(sān)月相对(duì)表(biǎo)现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多(duō)数城市都出现环(huán)比(bǐ)下(xià)滑的情(qíng)况。而现在五月的市场表现也不太乐观。按照现在的(de)经济状况(kuàng)、收入(rù)情况，以(yǐ)及(jí)市场的去库存压力、企业的资金面压力，可能会出(chū)现，到六月份房企为了(le)半(bàn)年报冲业绩(jì)出(chū)现市场的短期反弹外的一个(gè)市场乏力现象。也就是说(shuō)，第二季度、第三季度增长不确(què)定(dìng)性的压力仍(réng)旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现在整个房地产(chǎn)以及其(qí)上下(xià)游产业链的复苏速度都比(bǐ)想象的(de)要慢很多，我(wǒ)们要多给一些耐心，这(zhè)个时候(hòu)，在(zài)房(fáng)地产以及上下游就不(bù)是赚快钱(qián)的时(shí)候，只能赚他基(jī)本面的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得比同行(xíng)好得(dé)多的(de)企业，会伴随整个行业(yè)的弱复苏，业(yè)绩会逐步(bù)体(tǐ)现出来。所以只能耐(nài)心(xīn)地去(qù)等待它的(de)基本(běn)面不(bù)断地凸显出(chū)来，这需要时(shí)间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析(xī)，不做(zuò)买卖推荐。）

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