近两年火(huǒ)爆的创新产品(pǐn)公募REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整(zhěng)体呈(chéng)现出高比例(lì)稳(wěn)定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额(é)的REITs产品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制(zhì)分红机(jī)制是公(gōng)募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红体现(xiàn)出(chū)该类产品长期投资价值，通(tōng)过观测经营活动现(xiàn)金(jīn)流、可供分(fēn)配(pèi)现金等指标，也是观察(chá)REITs项目底层资产运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)的(de)“窗口”。他们(men)也提醒普通(tōng)投资者注意，与产权类项目相比，特(tè)许经(jīng)营REITs项目在经营权到(dào)期后(hòu)不再产(chǎn)生现金收益(yì)，特许经营权分红(hóng)目(mù)前已(yǐ)包含(hán)了利润分配和本金的归还，在选(xuǎn)择(zé)投资标的时应了解资产(chǎn)类型(xíng)和(hé)分(fēn)红的(de)特征。

　　15只公募(mù)REITs产品(pǐn)分红(hóng)

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分(fēn)红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际(jì)分(fēn)配(pèi)情况(kuàng)尚未公布。整体来(lái)看，公募(mù)REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配(pèi)金额的公募REITs产(chǎn)品中(zhōng)，2022年全(quán)年分(fēn)配金额占可(kě)供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责人对此表示(shì)，投资(zī)公募REITs的(de)主要(yào)收益来源为持有期分红收(shōu)益，以及(jí)基(jī)金(jīn)份额交易价格的变化。基金份(fèn)额二级市(shì)场价格受到(dào)公募REITs资产(chǎn)运营情况(kuàng)及(jí)市(shì)场因(yīn)素的综合影响，较易(yì)引起(qǐ)波动。与(yǔ)此相比，基金分红(hóng)预期则更(gèng)有规律可循。公募REITs的分(fēn)红主要来自基础(chǔ)设施资产的(de)经营现金流，投资人通(tōng)过基金(jīn)募集材(cái)料(liào)和信息披露(lù)文件，结合行业及市(shì)场情况，可(kě)以(yǐ)分析基(jī)础设(shè)施项目的经(jīng)营业绩，作(zuò)为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额(é)二级市场价格变化导致的浮(fú)盈(yíng)或浮亏，分红作为(wèi)基金份额持有(yǒu)人实(shí)际获得的现金收益，对于长期(qī)投资(zī)者更(gèng)具参考价值。”中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人(rén)称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运(yùn)营高级副(fù)总监(jiān)李华平也表示，根据《公开募集基(jī)础设施(shī)证券投资基金指引（试行）》及相关法规要(yào)求，基(jī)础设施(shī)基金(jīn)应当将90％以上合并后基金年度可分(fēn)配金额以现金形式分(fēn)配给投资者，强(qiáng)制(zhì)分红机(jī)制是(shì)公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资(zī)角度来看，基础设施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双(shuāng)重特点(diǎn)。二级市场(chǎng)价格反映(yìng)这类产(chǎn)品(pǐn)“股性”的一面，分(fēn)红体现(xiàn)了这类产(chǎn)品(pǐn)的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分(fēn)红要求，分红类似于债券(quàn)派息，但不等(děng)同于债(zhài)券的固(gù)定利息回报，而是由可(kě)供分(fēn)配现金决(jué)定。

　　从机构投资者(zhě)的角度来(lái)看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了(le)机构投资(zī)者的投资品类，为资(zī)产配置多元(yuán)化提供抓手，具有较强的(de)配置价(jià)值。另一方面，公募REITs的(de)分红(hóng)能够帮助机构(gòu)投(tóu)资者稳定(dìng)收益。机构投资者公募REITs能够通过分(fēn)红获取(qǔ)相对于投(tóu)资债券相对(duì)高的收(shōu)益(yì)性，在有效控制(zhì)风险的前(qián)提下，增厚资(zī)产包收益(yì)，起(qǐ)到投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红(hóng)除了投资(zī)收益“落袋为安”外，市场对于未来(lái)分(fēn)红水平的(de)预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级(jí)市场价格走(zǒu)势的关(guān)键因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的(de)二级市(shì)场(chǎng)表现看，截至4月(yuè)21日(rì)，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢主要股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分产品受宏观经济的(de)影响，可分(fēn)配金(jīn)额完成率不(bù)达(dá)预(yù)期，一定程度上影(yǐng)响了公募REITs二级市场的价(jià)格(gé)。”李(lǐ)华(huá)平称，公(gōng)募REITs二(èr)级(jí)市场的价格波动受多重因素的(de)影响，投资收(shōu)益是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二级(jí)市场价格的主要因(yīn)素之一，而稳定的分红(hóng)有利于吸引投(tóu)资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也表示，近期经济预期恢复，一方(fāng)面(miàn)市场热点呈现向股票和(hé)债券回(huí)归的过程(chéng)；另一方面，基(jī)础设(shè)施项目的经营业绩相对(duì)经济活力的改善有一定的(de)滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红(hóng)除权日，将对基金份额(é)的开盘指导(dǎo)价做调减处(chù)理，调减金额根据(jù)单位基(jī)金份额(é)的分红金额进(jìn)行计算(suàn)。除权操(cāo)作是对(duì)分红(hóng)前后基(jī)金份额净值变化的修(xiū)正，使投资人在基金分(fēn)红前(qián)后均可以获得公平(píng)的(de)投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期投资的信心，同时需结合持有产品的特性，关注二级市(shì)场扰动对整体收益的影(yǐng)响程度。”中航基金(jīn)相关人士也称(chēng)。

　　特许经(jīng)营权分(fēn)红包括利(lì)润(rùn)分配和本金归还

　　普通投(tóu)资者应(yīng)了(le)解底层(céng)资产情(qíng)况(kuàng)

　　多位业(yè)内人(rén)士还提醒，与现有(yǒu)公募(mù)基金分红前(qián)提是本(běn)金之(zhī)上的增值部分不同(tóng)，特许经营权(quán)REITs基(jī)金运作期间的“分红”界(jiè)定为“分派”更为准确(què)，分派(pài)的是(shì)本(běn)金与增值两个部(bù)分，两个部分之间的比例是(shì)变动的，与现有(yǒu)公募基金分红差异很大，大多数普(pǔ)通投资(zī)者(zhě)可能把“分派”金额误(wù)认(rèn)为是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期(qī)后基金价值面临(lín)极(jí)大不确定(dìng)性(xìng)，这是该类投资者应该注(zhù)意的情况(kuàng)。

　　李华(huá)平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权类两大资产类型，持有产(chǎn)权类(lèi)产品的收益主要(yào)包括每年的(de)现金分(fēn)红及(jí)资产增(zēng)值的收益(yì)，而持有特许经(jīng)营类产品的收益主要(yào)来(lái)自(zì)项(xiàng)目每(měi)年的(de)现金分红(hóng)。其中，特许(xǔ)经营权类资产的分(fēn)红(hóng16英寸是多少厘米，16英寸是多少厘米长)包括了利润分(fēn)配和本(běn)金(jīn)的归还，两者的比(bǐ)率(lǜ)也是变(biàn)动的，对特许经营权(quán)类(lèi)资产的公募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资(zī)收益(yì)。普(pǔ)通投资者在选(xuǎn)择投资标的时，应了解公(gōng)募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航(háng)基金也(yě)表(biǎo)示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资(zī)产属性不同而形成区别。特许(xǔ)经营权类的(de)公(gōng)募REITs产品(pǐn)因其分红相当于包含“本金+收益(yì)”，分(fēn)红相对较多(duō)，债性偏强。而产权(quán)类的公募REITs分红(hóng)主(zhǔ)要为(wèi)“收益”，更看重(zhòng)底层资产的价(jià)值增值，所(suǒ)以相(xiāng)对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时(shí)，需要考虑底层资产属性，对所选择(zé)产品的(de)二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格和分(fēn)红有合理预期。

　　中金基金相关负(fù)责人也认为，与产权类(lèi)项目相比，特(tè)许经营项目在经(jīng)营权(quán)到(dào)期(qī)后不再能产(chǎn)生16英寸是多少厘米，16英寸是多少厘米长(shēng)现金收益，因此将(jiāng)可供分配金额的(de)分配理解为“分派(pài)”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余(yú)经营期限较短的特许(xǔ)经(jīng)营项目(mù)，通常具备更(gèng)高(gāo)的分派率水平。对(duì)于(yú)剩(shèng)余期限较长(zhǎng)的特许经营(yíng)权项目(mù)，即使分派(pài)率相对(duì)较低，也有(yǒu)足够年限收回本金并取得收益(yì)。

　　中(zhōng)金基金该负(fù)责(zé)人(rén)提(tí)醒投资者注意，特(tè)许经营权项目的分派(pài)金额(é)包含了投资本金，在不进行扩(kuò)募的(de)情况下，基(jī)金(jīn)份额单价随着分(fēn)派(pài)进(jìn)度逐年下降是正常现象，投资特(tè)许经营权(quán)REITs的收益来自项目剩(shèng)余(yú)期限产生的现金流(liú)。

　　“与特许经(jīng)营项目相比(bǐ)，产权类(lèi)项目的土地或建筑的剩余(yú)使用年限一般较长(zhǎng)，再加上到期(qī)后通过对(duì)建(jiàn)筑的(de)更(gèng)新(xīn)改造或补缴土地出让金等追加(jiā)投资，有机会进一(yī)步延长(zhǎng)经营期限。这种类似永(yǒng)续经营的假设反映在(zài)基础资产的估值上，使(shǐ)产(chǎn)权类(lèi)REITs具备更显著的资(zī)产投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收(shōu)益(yì)率等指标

　　评估项目底(dǐ)层资产运营情(qíng)况(kuàng)

　　在基(jī)金分(16英寸是多少厘米，16英寸是多少厘米长fēn)红的时点，多位(wèi)业内人士还(hái)表示(shì)，在产品分红期(qī)，投资者(zhě)可以(yǐ)观测(cè)经营(yíng)活动现金流、可供分配现(xiàn)金、内部(bù)收(shōu)益(yì)率等指标，来(lái)观(guān)察和(hé)评估项(xiàng)目底层资产的运(yùn)营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟(gēn)现(xiàn)金相关(guān)的指标有两个(gè)：一是年报中披露的经营(yíng)活(huó)动现金流(liú)，二(èr)是(shì)可供分(fēn)配现金，二(èr)者存(cún)在本质(zhì)性区别。经营活动产(chǎn)生的现(xiàn)金净流量是指企业经营、筹资、投(tóu)资产生的现金流，基于(yú)企业(yè)本身经营活动产生；可供(gōng)分配的(de)现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润表(biǎo)的项目进(jìn)行(xíng)调(diào)整(zhěng)，加期(qī)初现金(jīn)，最终得(dé)到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资(zī)产(chǎn)配置新选择(zé)，投资价值(zhí)体(tǐ)现在相对股债(zhài)市场独立(lì)的资产配置功能，比较适合长(zhǎng)期持有。建议(yì)投资者对经营权类的资产可以更多关注内部收益率的高低，对产权类的资产更多关注分派率(lǜ)高低(dī)。因(yīn)为公(gōng)募REITs可分配收益主(zhǔ)要来(lái)自底层(céng)资产的经(jīng)营净现金流，所以底层资产运营(yíng)情况(kuàng)直接(jiē)影响投资(zī)回报，投资者可(kě)综合(hé)考虑(lǜ)原(yuán)始权(quán)益人综合实力(lì)、运营管理机构(gòu)实力、公(gōng)募基金管理人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报(bào)也(yě)显示(shì)，公募REITs进入密(mì)集分红期，由于分红交易带来的短期(qī)博弈机会仍在，叠加(jiā)此前市(shì)场(chǎng)接(jiē)连回调，建议投资者关注有基本(běn)面支撑、填权(quán)效应相对明显、同时分(fēn)红规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均(jūn)会载(zài)明(míng)REITs在(zài)发行首(shǒu)年及次年的可供分配(pèi)金额预(yù)测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分红(hóng)金(jīn)额与募集材(cái)料中披露预测(cè)进行比较分析，结合经济及市场的(de)实际环境(jìng)，对基础设施项目的运营业绩及REITs的(de)管理能力进行判断(duàn)。”中金基金上述负责人也称。

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