导读(dú)

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入(rù)大(dà)分化时代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十(shí)年(nián)是中(zhōng)国房地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅(zhái)销(xiāo)售面积(jī)超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住(zhù)。恰逢(féng)近年(nián)地产持(chí)续(xù)低景气，有关中国(guó)地(dì)产是否过剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清中国(guó)城镇存量住宅(zhái)真实(shí)情况(kuàng)，据此(cǐ)判(pàn)断中国未(wèi)来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产(chǎn)存量极度过(guò)剩，事实是(shì)否如(rú)此？

　　住建部披露全国(guó)有近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人口普(pǔ)查调查数(shù)据显示城(chéng)镇家庭(tíng)户人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入(rù)怀疑(yí)，中国房子是否真的过剩？

　　事(shì)实上住建部(bù)披露的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中，城镇建筑占比(bǐ)不到一成，其中还包括大量城镇非(fēi)住宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学(xué)校等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅占(zhàn)比极低。

　　七(qī)普显示中(zhōng)国城镇居民人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间，但(dàn)居住舒适不是人均一间房所(suǒ)能满足(zú)，它与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设(shè)施等因素密切相(xiāng)关。中国的人(rén)均(jūn)住宅间数较发达(dá)国家还有(yǒu)很大差距。人均住宅间数(shù)大(dà)于(yú)1同样不(bù)意味着中(zhōng)国住(zhù)宅市场已经(jīng)饱和。

　　我(wǒ)们(men)测(cè)算发现中(zhōng)国城镇(zhèn)居(jū)民户均1套房(fáng)，其中每(měi)户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家(jiā)庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占(zhàn)比(bǐ)和城镇家(jiā)庭户数，计算出城镇家庭住宅套户(hù)比(bǐ)。

　　测算结果(guǒ)显示(shì)，目前城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若(ruò)期(qī)房顺利交付，直至2024年，中国(guó)每户城镇家庭才拥(yōng)有1套住宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户(hù)有房，然(rán)而事实上中国住宅市场供需并不平衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地(dì)产市场的(de)住(zhù)宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为户均一套房(fáng)无法(fǎ)满足流动人口的租赁和置业需(xū)求(qiú)。全国总人口的(de)近(jìn)三成都是(shì)流(liú)动人口，流(liú)动(dòng)人口(kǒu)会选择在大(dà)城(chéng)市租(zū)房挣钱(qián)，在老家买房，从而产生了(le)额外(wài)的住宅(zhái)需求。

　　即(jí)便户均一(yī)套(tào)房，中(zhōng)国未来地(dì)产仍有(yǒu)四(sì)大新(xīn)增(zēng)需求动(dòng)力(lì)。

　　第一，户均人口规模缩小，一人(rén)户、两人(rén)户占(zhàn)比不(bù)断增加，导(dǎo)致家庭(tíng)户数增(zēng)多(duō)。小家庭化(huà)趋势将延(yán)续，带来新户购房(fáng)需求增长。

　　第二(èr)，经济板块的分化日益明显，区域经(jīng)济资源分配的(de)再(zài)集(jí)中吸(xī)引着人口流(liú)入，人口净迁(qiān)入(rù)城市的(de)新增住宅需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右(yòu)的家庭(tíng)住在2000年以前(qián)建成的(de)住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面(miàn)积。促成(chéng)“老(lǎo)破(pò)小”住宅的改造势在必(bì)行(xíng)。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积均(jūn)较发达国家有着不小差(chà)距，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求正(zhèng)在(zài)不断增(zēng)加(jiā)。

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后，当下中(zhōng)国地(dì)产步入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发(fā)展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾(dùn)更多体现为住(zhù)宅(zhái)供给(gěi)存在不足(zú)，这(zhè)是过去二十年房价快速(sù)上涨基石。那(nà)么当下房地产大(dà)分化(huà)时代已至，大分化时代下地产矛(máo)盾则更(gèng)多体现(xiàn)在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体(tǐ)现在(zài)不同能级城市(shì)之间(jiān)，不同(tóng)区域板(bǎn)块之间，不(bù)同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全国(guó)已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以(yǐ)来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引(yǐn)发一(yī)阵二(èr)手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国(guó)的房(fáng)子是(shì)否已经过剩(shèng)？

　　中国城(chéng)镇住(zhù)宅到(dào)底(dǐ)是供给过剩(shèng)，还是(shì)供需平衡，或(huò)是仍然存在(zài)不足？可惜由(yóu)于住宅存量数据并未公(gōng)布，我们无法直接知晓(xiǎo)具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城(chéng)镇家庭户均拥有住宅套数(shù)，回答当前的房子(zi)是否真的过剩了？据此判断未(wèi)来(lái)房地产(chǎn)市场(chǎng)会如(rú)何发(fā)展。

　　一、如(rú)何有(yǒu)效观察中国(guó)户均拥(yōng)有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅(zhái)数量过(guò)剩的直观判断(duàn)站不(bù)住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾害综合风险普查工作情况为(wèi)主(zhǔ)题的新闻(wén)发布会上(shàng)，负(fù)责人对外(wài)披露：“住宅城乡建(jiàn)设行(xíng)业获取了(le)全(quán)国近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑数据以及80多万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到(dào)3人，住宅(zhái)市场看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑中，农村房(fáng)屋(wū)占9成(chéng)以上，以(yǐ)栋数计算(suàn)的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括(kuò)了大量商业(yè)楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非住(zhù)宅。总的(de)算(suàn)下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七次人(rén)口(kǒu)普查数据公(gōng)布了(le)中(zhōng)国城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间，其中城(chéng)市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看似意味着(zhe)人人都(dōu)有房间居住。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数(shù)量(liàng)有关，更与房屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因素密切相关。单单(dān)从(cóng)人均住宅间数不能完全反映出(chū)城蓝宝石的寓意是什么(chéng)镇居民的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为单位购(gòu)买成(chéng)套住宅，一套设(shè)施(shī)齐全的住宅(zhái)才是城镇居(jū)民(mín)宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中(zhōng)国户均住(zhù)宅(zhái)的(de)测算(suàn)思路(lù)、数据(jù)和(hé)方法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主(zhǔ)要分(fēn)两大类，一(yī)类是(shì)商品住宅(zhái)，另一类是保障(zhàng)房、原公有住宅(zhái)、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数(shù)据，并(bìng)没有直接公布城(chéng)镇住宅数量。居民住宅相关(guān)数(shù)据(jù)有两处(chù)可以直(zhí)接公布，一(yī)是每(měi)年商品住宅销(xiāo)售套数(shù)（统计(jì)局）；二是居民住宅来(lái)源（人口普查数据）。计算(suàn)中国居民户均(jūn)住宅数量，我们主(zhǔ)要用(yòng)到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量极少，可忽(hū)略不计。估算城镇(zhèn)居民户均(jūn)住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年商(shāng)品住(zhù)宅销售(shòu)套数(shù)相加(jiā)，我们就能够(gòu)得(dé)到当前商品住宅总存(cún)量。

　　第二步(bù)，根(gēn)据(jù)城镇居民拥有的商品住(zhù)宅和非商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步(bù)，将城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的商品住(zhù)宅总数(shù)除以家庭户数，我们就能够得到城镇(zhèn)户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅(zhái)数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比=住(zhù)宅总套(tào)数(shù)/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)/商品住宅(zhái)占比

　　二、城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底(dǐ)有多(duō)少，目前(qián)缺乏一个准确(què)统计。我(wǒ)们利用(yòng)既有(yǒu)统(tǒng)计数据(jù)，大致(zhì)测算得到中国存量房地产套(tào)数，并进一步推算中国城镇家庭户(hù)均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包(bāo)含现房(fáng)和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为(wèi)主，从2019年开(kāi)始，新房销售中(zhōng)期房占比近(jìn)9成。本文去除商品住宅累计销售套数里的期房(fáng)销售，得到商(shāng)品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现房套(tào)数计算为(wèi)例：

　　2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售套数(shù)-过去(qù)三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期(qī)在2-3年(nián)，并考虑到交房(fáng)后装修的时(shí)间，取最(zuì)大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房(fáng)套(tào)数除(chú)以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接(jiē)下来(lái)我们需要进一步(bù)推算中国城镇(zhèn)居民拥有的户均住宅(zhái)套(tào)数。

　　首先(xiān)，七普数据显示(shì)中国城(chéng)镇居民(mín)的住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家(jiā)庭拥有(yǒu)住宅(zhái)。其中自建住宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用(yòng)房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与(yǔ)其(qí)他住(zhù)宅。

　　其(qí)次，我(wǒ)们假定(dìng)租赁其他住宅和购买二手(shǒu)房(fáng)都是商品住宅，因(yīn)此将租(zū)赁其他住宅、购买商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)与(yǔ)购(gòu)买(mǎi)二手房加总，得(dé)到(dào)商品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)居(jū)民(mín)所有住宅的(de)比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅(zhái)占比(bǐ)为59.2％，粗(cū)略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增幅为过(guò)去十年变化(huà)幅度(dù)的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的实际变(biàn)化比(bǐ)例，从(cóng)而我们估算出2022年商(shāng)品住宅所占比例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年(nián)末，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住(zhù)宅(zhái)。但考虑已购期房，中(zhōng)国(guó)平(píng)均(jūn)每(měi)户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用(yòng)，到2024年，中国平(píng)均每户城镇家庭都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇(zhèn)户均(jūn)一(yī)套房的(de)三点含义(yì)

　　既(jì)然城镇居民已经达(dá)到(dào)了户均一套房(fáng)的程度，“户(hù)户有(yǒu)房”是否意味着中国(guó)城镇化进展终结，甚至(zhì)意味着中国(guó)地(dì)产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房并不意(yì)味着住(zhù)宅(zhái)市场供需平衡(héng)

　　需要有多余住宅来满(mǎn)足因人(rén)口流动、居(jū)民换房等(děng)因(yīn)素产生的住宅需(xū)求(qiú)。因此，成熟房(fáng)地产市场的住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美(měi)国、英国和日本的住宅套户(hù)比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为(wèi)1.16，美国(guó)为(wèi)1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人(rén)口净流(liú)入地的(de)住(zhù)宅市场供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的(de)流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人(rén)和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在(zài)大城市租房挣钱，在(zài)老家县城(chéng)买房。

　　暨南大学(xué)2017年(nián)的中(zhōng)国城乡人口流动调查数据显示，在上海、杭(háng)州以及南京工作的(de)流动(dòng)人口在老家拥(yōng)有住宅比(bǐ)例分别为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城(chéng)市的高(gāo)工资吸引打工(gōng)人，但高房(fáng)价(jià)迫使打工人回(huí)乡置业(yè)。

　　流动(dòng)人口实际(jì)上会(huì)占据两套房，在高房价(jià)的大城(chéng)市租赁(lìn)一(yī)套(tào)房，在房价较低的(de)县城购买一套房。所以说户(hù)均一套房(fáng)无法(fǎ)满足庞大流动人口(kǒu)的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍(réng)需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭(tíng)，也(yě)就是约(yuē)9000万户城镇(zhèn)居民(mín)住宅是2000年以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年(nián)龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在(zài)着建筑结构(gòu)松散、设施(shī)陈旧、安全隐患(huàn)大等问题，如电线老化、管道等基础设(shè)施陈旧，给住(zhù)户的生活带来了(le)很大(dà)的不便和安全隐患，并且居住(zhù)体验较(jiào)差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积(jī)小。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥有的(de)住宅(zhái)面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭没(méi)有独立卫浴和厨房(fáng)。这类上世(shì)纪修建的老旧小(xiǎo)区(qū)很难满足现代(dài)生(shēng)活需求，在未(wèi)来大都会被(bèi)拆迁重(zhòng)建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一(yī)居室(shì)和二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居(jū)室占(zhàn)比(bǐ)为33％。对比镇(zhèn)，城(chéng)市(shì)家(jiā)庭(tíng)住宅户(hù)型更小，当(dāng)然这(zhè)与城市(shì)土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三(sān)）人(rén)均住(zhù)宅面积扩张是未来地产的需求(qiú)驱动力

　　根据七(qī)普(pǔ)数据(jù)测算，2020年(nián)城镇家(jiā)庭户(hù)住宅(zhái)存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间(jiān)农民(mín)带房进城和老(lǎo)旧(jiù)小区拆迁，加(jiā)上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总面(miàn)积(jī)为(wèi)308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的(de)家庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)不足19平(píng)方米，不及(jí)全国人均(jūn)水平的一半。若去除20％的(de)公摊(tān)，可(kě)使用的住(zhù)宅面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住宅建筑面(miàn)积(jī)低于15平方(fāng)米的家庭(tíng)界定为住宅存在困(kùn)难，若按这个标准(zhǔn)算的(de)话，中(zhōng)国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅(zhái)困难问题(tí)。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积为50平，只考虑家(jiā)庭户(hù)人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新增(zēng)82亿(yì)平(píng)。

　　对比发达国家(jiā)人均(jūn)住宅面积，美(měi)国(guó)为(wèi)67㎡，瑞士、日(rì)本、德国(guó)和英国都高于40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊(tān)面积后，中国的(de)人(rén)均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距(jù)将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户(hù)人口，所(suǒ)需要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地产还(hái)会有需(xū)求么(me)？

　　我(wǒ)们测算得到中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均1套房(fáng)，看似已(yǐ)经户户有房。即便如此，中国人口静(jìng)态结构和动态趋势演绎，决(jué)定了中国未来(lái)地(dì)产(chǎn)仍有需求释放。户均1套住(zhù)宅现实之下，中国未来城镇住宅(zhái)需求(qiú)主(zhǔ)要来(lái)自(zì)于四(sì)个方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小(xiǎo)，家(jiā)庭户数(shù)增多(duō)，新户购房(fáng)需求扩(kuò)张(zhāng)。

　　过去20年我国(guó)城镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)人(rén)口数不断(duàn)下降(jiàng)，六(liù)普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而(ér)七(qī)普显示(shì)城镇户均人口规模为2.62人/户(hù)，一人(rén)户、二人户的占比明显上升，人(rén)口小家庭化趋(qū)势将继续延(yán)续，导致户数会因户(hù)均人(rén)口规模(mó)的缩小而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致经(jīng)济发展带(dài)来的新增住宅需(xū)求(qiú)旺(wàng)盛。

　　中国经济(jì)板(bǎn)块的分化日益明显，资(zī)源和生(shēng)产要素逐步向经济带、都市(shì)圈中心(xīn)城市流入，区域经济资源(yuán)分配(pèi)的再集中吸引着(zhe)人口流入。人口迁移势必(bì)涉及到买(mǎi)房租房，给(gěi)迁入地住宅市场带(dài)来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人(rén)口增(zēng)量(liàng)为(wèi)72万，而(ér)出生(shēng)人口为(wèi)44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人(rén)，其人(rén)口增长主要受(shòu)益于人(rén)口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改(gǎi)善(shàn)性需求依(yī)然庞(páng)大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅(zhái)和原公(gōng)有住宅的家庭拆(chāi)迁改建最多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二(èr)者和（27.1％），再(zài)加上其(qí)他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造(zào)时间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自(zì)建住宅和原公有住宅减(jiǎn)少了(le)1282万户，住宅(zhái)净需求增加9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家(jiā)庭(tíng)购买二(èr)手房(fáng)。在新增(zēng)住宅需(xū)求(qiú)中，有(yǒu)7成家庭购(gòu)买了(le)商品住宅。租(zū)房(fáng)、购买经济适用房和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村(cūn)和旧城(chéng)改造，商品(pǐn)住宅的(de)占比(bǐ)势必(bì)会(huì)进一步上(shàng)升(shēng)。

　　2000年以(yǐ)前建造(zào)的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积还有(yǒu)约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约(yuē)9000万户(hù)。破旧的城中(zhōng)村、老公(gōng)有住宅，建筑面(miàn)积小(xiǎo)、质量低、基础设施配套(tào)差、没(méi)有或少有物业管理，居民追求美好(hǎo)、宜居生活的环(huán)境，背后的改(gǎi)善(shàn)性需求有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大(dà)房子”的改善性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受限于资金，倾(qīng)向(xiàng)于中小户(hù)型。已(yǐ)有(yǒu)住宅家庭希望提高生活品质，以(yǐ)小换大(dà)、以旧换新(xīn)。2022年底的中央经济工作(zuò)会议明确(què)指(zhǐ)出支持(chí)住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数为1.71间(jiān)，无(wú)论是否考虑乡村住宅因素(sù)，中国的人均住(zhù)宅间数较其他(tā)国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平有着密(mì)切正向联系。随着经(jīng)济发展水平的提高，中国的人均住宅间数(shù)与人均住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积将随(suí)之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二(èr)十年(nián)是中国地产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存在不足(zú)，供需出现错配，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨基石(shí)。那么未来(lái)将是住宅质量(liàng)的供(gōng)需冲突。房地产大分化(huà)时(shí)蓝宝石的寓意是什么代已(yǐ)至(zhì)，这种分化(huà)不(bù)单局限(xiàn)于城市能级之间(jiān)差异，优质小区(qū)和(hé)老(lǎo)旧二手房之(zhī)间的差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数据调查(chá)的是人，并(bìng)不(bù)是(shì)针对住宅，因(yīn)此可能存在统计偏差。商品住宅占比实际值(zhí)可能偏低，其增速(sù)可能超预期。

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