从5月15日(rì)公募REITs市(shì)场整体表现上看，目前上市的8只产(chǎn)业园区基础设施REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇口产业园REIT微(wēi)幅(fú)上(shàng)涨，其(qí)余7只均有不同程度下跌，8只产业园区基础设(shè)施REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今年以来平均(jūn)跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季(jì)报中已经披(pī)露张江(jiāng)光大园(yuán)项目出租率(lǜ)有所下降(jiàng)，如今拟扩募的项(xiàng)目又遭(zāo)遇突发事件，因此导致二级(jí)市场价格(gé)出现波动。”一位(wèi)业内人士分析称。

　　不过(guò)，在上述人士(shì)看来，尽管(guǎn)出于(yú)风险规避的原因，最近几个交易日场内资金有所流出，但是，不动(dòng)产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根(gēn)本上影(yǐng)响其内外(wài)价(jià)值。

　　他也同(tóng)时表示，目前随(suí)着二(èr)级市(shì)场价格下(xià)跌，风险也得(dé)到一定释放，但是价格涨(zhǎng)跌会受到基本面(miàn)、情(qíng)绪面等多重因(yīn)素影响，不(bù)好判(pàn)断价格是(shì)不是已经完全触底(dǐ)。

　　此外，还有(yǒu)一位业内人士(shì)表(biǎo)示，今(jīn)年整体REITs市场(chǎng)表现(xiàn)低迷，不少产品年内二级市场跌幅较大，其(qí)实有些隐(yǐn)含收益率高的产品具备一定的投资价(jià)值，很适合稳(wěn)健类投(tóu)资者(zhě)。此外，伴随(suí)着经济复苏的步伐，产业(yè)园区、物(wù)流类等REITs产品具(jù)备一(yī)定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执(zhí)行董事高如(rú)星对此表示，若(ruò)张(zhāng)江园(yuán)区(qū)最终(zhōng)能顺利(lì)解决(jué)招商，平稳过度对经营现金流没有造成大的影响，“事件(jiàn)性利(lì)空下调至得这么急、这么深，加上前期本身园(yuán)区类资产就回(huí)调不少了，这就是黄(huáng)金坑(kēng)。”不过，他也强调(diào)，最(zuì)终还是落(luò)到租金收入(rù)受不(bù)受(shòu)影响(xiǎng)，影响多大，估计园区(qū)会最终(zhōng)解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急(jí)回应

　　扩(kuò)募路上再迎(yíng)接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公(gōng)司哲(zhé)库科(kē)技。随后5月(yuè)12日晚，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT发布公告(gào)，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新购入基(jī)础设施资产张润大厦的(de)重(zhòng)要承租(zū)方(fāng)之一，目前未(wèi)收到哲库科技及(jí)OPPO方(fāng)面关(guān)于(yú)停止执行已签租(zū)赁协议(yì)的(de)通知。同时，在(zài)公告中(zhōng)，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光大(dà)园REIT进一(yī)步表示，原始权(quán)益人(rén)将继续(xù)密切关注哲库科技后续情(qíng)况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季(jì)报中披(pī)露的(de)张(zhāng)江(jiāng)光大园项目出租率下降事项(xiàng)，一(yī)度二级(jí)市场价格出现回落(luò)。在随后召开的业绩说明会中管理人就相(xiāng)关(guān)事项进行了(le)解(jiě)释(shì)说明，市场信心得到了一定提振，二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)表现(xiàn)也趋于(yú)平(píng)稳。据了解，张江 REIT在5月(yuè)11日召(zhào)开的线上和线下的扩募说明会(huì)上，运营团队表示了对张(zhāng)江(jiāng)光大园项(xiàng)目的信心，预(yù)计签署意(yì)向(xiàng)书和合同谈判中的储备租户正常转化后，项(xiàng)目出租率将得到回升。没想(xiǎng)到仅过(guò)了不到三周的时间，张江REIT的扩募之路又迎来(lái)了新的考验。

　　因(yīn)张(zhāng)江REIT的上述公(gōng)告引起了市场各方的广(guǎng)泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始权(quán)益人相关负责人坦言，事发突然确实始料(liào)未及，在获悉OPPO关停(tíng)哲库科技消(xiāo)息的第(dì)一时间(jiān)即(jí)奔(bēn)赴(fù)现场进行了沟通和核实工作，并同步启动了应急(jí)预案，排摸(mō)储备(bèi)租户，积极应对哲库提前退租(zū)的可能事项(xiàng)。由(yóu)于张润大厦是全(quán)国首批REITs申(shēn)报(bào)扩募项目，公司领导高度重视，据悉新区国资委也(yě)高度关注。

　　当谈及储备租户情(qíng)况(kuàng)，相关负责人介绍说，目前储备(bèi)租(zū)户还是比(bǐ)较丰富的，覆(fù)盖了芯片测试、人(rén)工智能(néng)、航天产业、信息技术等产业客户，租赁意向面积超过了(le)2万(wàn)方。从意(yì)向储备转化为实(shí)际租户需要一些时(shí)间。

　　“我(wǒ)们正在着手通过签署租(zū)赁意向书来尽(jǐn)快锁定一些重要租户(hù)。虽然收了(le)三个(gè)月履约保证金给了我们一些(xiē)空间，但本(běn)着对首批扩募、对市场负责的态度，我们肯定要全力(lì)与时(shí)间赛跑(pǎo)，把这(zhè)些面(miàn)积在短期内完成去化。”相(xiāng)关(guān)负(fù)责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同区(qū)域的(de)张(zhāng)江光大园项目(mù)一季度末也有将(jiāng)近30％的空置率，原(yuán)始权益(yì)人有那么多(duō)储(chǔ)备租(zū)户(hù)，之前的空置(zhì)率为(wèi)何未能(néng)得到解决。

　　对此相关负责人解释，张(zhāng)江光(guāng)大园一直以来都(dōu)坚持以市场化(huà)运营为导向(xiàng)，历史运营(yíng)表现(xiàn)稳(wěn)定，租户的调租和换(huàn)租都(dōu)属于正常情况(kuàng)，而(ér)这次项目(mù)的(de)大租户退(tuì)租正(zhèng)好发生在市场活(huó)跃度(dù)的短期低点，目前市场情(qíng)况已有所好转。在(zài)看到出租率下滑情况没有得(dé)到及时修复后，张江这边(biān)也作了一定的资(zī)源调(diào)配(pèi)和倾斜，引入了一些(xiē)储备(bèi)租户。

　　另外，张润(rùn)大厦和张江光大园项目在(zài)给租(zū)户的分(fēn)隔空间、交付标准、租(zū)金水(shuǐ)平等(děng)方面也有一些差异化，张润大(dà)厦多是(shì)两千多平的大(dà)平层，楼的成(chéng)新度高一些，单价(jià)也贵一些，张(zhāng)江光大(dà)园单层以一千(qiān)平的(de)面积(jī)为主，还有(yǒu)一些独栋形(xíng)态的物(wù)业。租户(hù)自身也会有(yǒu)诉求(qiú)，也会根据(jù)自身需求(qiú)和(hé)预算挑选区域内(nèi)的不同(tóng)物业。

　　“如(rú)果(guǒ)扩(kuò)募完成以后，新老资产的管理人都变成了(le)一(yī)家，后续我们在(zài)资源共享和联合(hé)营销(xiāo)方面(miàn)能更加充分发挥协同效应，相(xiāng)信可(kě)以做得更好(hǎo)。”上(shàng)述负责人(rén)补(bǔ)充说(shuō)道。

　　最(zuì)后谈及(jí)对于张江REIT的(de)定位和展望，相(xiāng)关负责人表示(shì)，张江(jiāng)集(jí)团(tuán)和张江高科目前在(zài)管资产约五百万方，还有(yǒu)一些(xiē)其他在开发的储备项目(mù)，这些都将成为张江REIT实现打造张江园区产业(yè)空(kōng)间资产上市平台目标的坚实后盾和(hé)储备资源。“我们非常重视张江REIT嫡仙出自哪里，嫡仙怎么读音念di这个资本平台和它未来的发展。”相关(guān)负责人表示，“这次(cì)扩募是(shì)我(wǒ)们(men)实现基金(jīn)扩容的第一步，也是(shì)至关重要的一步，眼下我们可能面(miàn)临了一些突发情况需(xū)要解(jiě)决，但是(shì)这和(hé)我们在张(zhāng)江科学城这三十(shí)年建设发(fā)展过(guò)程中所经历的相(xiāng)比，只能算是(shì)一个非(fēi)常小的插曲。我们有信心排除万难，尽一切可能化解当(dāng)前(qián)突(tū)发事件的所有(yǒu)负面(miàn)影响(xiǎng)，维持预期和(hé)市(shì)场的(de)信心。”

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