近两年火(huǒ)爆(bào)的创新产(chǎn)品(pǐn)公募REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现(xiàn)出高比例稳定(dìng)分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可供(gōng)分配金(jīn)额的REITs产品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示，强制分红(hóng)机制是公募REITs主要特征之一(yī)，稳定(dìng)分红体现出该(gāi)类(lèi)产品(pǐn)长期投(tóu)资价值，通过观测经营活动现金流、可供分配现金等指(zhǐ)标，也是观察(chá)REITs项目底层资产(chǎn)运营情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注(zhù)意，与产权类项目(mù)相比，特许经营REITs项目(mù)在经(jīng)营权到期后不再产生现(xiàn)金收益，特许(xǔ)经营(yíng)权分红(hóng)目前(qián)已包(bāo)含了利润分配和本金的归还，在(zài)选择投资标的时应了解资产类型和分红的(de)特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品(pǐn)分(fēn)红

　　平均分(fēn)红(hóng)比(bǐ)例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎(yíng)来除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实(shí)际分配情(qíng)况(kuàng)尚未公布(bù)。整(zhěng)体来看(kàn)，公募REITs呈现出了(le)高比(bǐ)例的稳(wěn)定(dìng)分红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供分配(pèi)金(jīn)额的公(gōng)募(mù)REITs产品中，2022年全年(nián)分(fēn)配金额占可供分(fēn)配(pèi)金额比例(lì)平(píng)均为98.89％，且绝大部(bù)分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人对此表示(shì)，投资(zī)公募REITs的主要收益来源(yuán)为持有(yǒu)期分(fēn)红收益，以(yǐ)及基(jī)金份额交易(yì)价格的变化。基金份(fèn)额(é)二级市(shì)场价(jià)格受到(dào)公募REITs资产运营情况(kuàng)及市场因素的(de)综(zōng)合影响，较易引起(qǐ)波动。与此(cǐ)相(xiāng)比，基(jī)金(jīn)分红(hóng)预(yù)期(qī)则更有规(guī)律可循。公募REITs的分红主要来(lái)自基础设施资(zī)产的(de)经营现金流(liú)，投资人通过(guò)基金募(mù)集材料和信息披露文(wén)件(jiàn)，结合行业及市场情况(kuàng)，可以分析基础设施项目的经(jīng)营业绩，作为(wèi)进(jìn)行投资决策的(de)重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份(fèn)额(é)二级市场价格(gé)变化(huà)导(dǎo)致(zhì)的浮(fú)盈或浮(fú)亏(kuī)，分红(hóng)作为(wèi)基金份额持有人(rén)实(shí)际获(huò)得的现(xiàn)金收(shōu)益，对于长期(qī)投资者更具(jù)参考价值。”中金基金(jīn)相关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级(jí)副总(zǒng)监李华平(píng)也(yě)表示，根据《公开募集基(jī)础设施(shī)证券投资基金(jīn)指引（试行）》及相(xiāng)关(guān)法规要求，基(jī)础设施基金应当将(jiāng)90％以上合(hé)并后基金(jīn)年度可分配(pèi)金额以现金(jīn)形式分(fēn)配给(gěi)投资(zī)者(zhě)，强制分红(hóng)机(jī)制是(shì)公(gōng)募(mù)REITs的主要特(tè)征之(zhī)一，稳(wěn)定的分红机制体现出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投资角度来(lái)看(kàn)，基础设(shè)施公募REITs同(tóng)时具(jù)备“股性”和“债性”双重特点。二(èr)级市(shì)场价格反映(yìng)这类产品“股性(xìng)”的一面，分红体现(xiàn)了(le)这类产(chǎn)品的“债(zhài)性”特点(diǎn)。公募REITs有强(qiáng)制分红要求(qiú)，分红类似于债(zhài)券(quàn)派息，但不(bù)等同于债券的固(gù)定利息回报(bào)，而是由(yóu)可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构(gòu)投资(zī)者的角(jiǎo)度来(lái)看，一方面是(shì)公募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为(wèi)资产配置多(duō)元化提供抓手，具有较强的配置(zhì)价(jià)值。另一方(fāng)面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机构投(tóu)资者(zhě)稳定收益。机构投资者(zhě)公(gōng)募REITs能(néng)够通(tōng)过分红获(huò)取相对于(yú)投资债券相对高的收益性，在有(yǒu)效(xiào)控制(zhì)风险的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压(yā)舱石”的作(zuò)用。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋为(wèi)安”外，市场对于未来分(fēn)红(hóng)水平的预期，也(yě)是影响(xiǎng)REITs基(jī)金二级市(shì)场价格(gé)走势的关键因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级(jí)市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下(xià)跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和(hé)债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分产品受(shòu)宏观经济的影响，可分配金(jīn)额完成率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二(èr)级(jí)市场的价格。”李(lǐ)华平称(chēng)，公募REITs二级市场的价格波动受(shòu)多重因素(sù)的影响，投资收益是影响REITs二(èr)级市场(chǎng)价格的主要因素之一，而稳定的分红有利于(yú)吸引投资者参(cān)与(yǔ)公募REITs二(èr)级市(shì)场的投资。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责(zé)人也表示(shì)，近期经济预期恢复，一方面市场(chǎng)热点呈现向(xiàng)股票(piào)和债券回归的过程；另一方面，基础设施(shī)项目的经营业绩相对经济活(huó)力的改善(shàn)有一定(dìng)的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在(zài)分红除权日，将(jiāng)对基金(jīn)份额的开盘(pán)指导价做调减处理，调减(jiǎn)金额根(gēn)据单位基金份额的(de)分红金额进(jìn)行(xíng)计算。除权操(cāo)作是对分红前后基(jī)金份额净值变(biàn)化(huà)的修正，使投资人在基(jī)金(jīn)分(fēn)红前后均可以获得公平的(de)投资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期投资的信(xìn)心，同时需(xū)结合持有(yǒu)产品(pǐn)的特性，关注二级市(shì)场扰动对整体收(shōu)益的(de)影响程度(dù)。”中航基金相关人士也称(chēng)。

　　特许经营权分红包括利润分配(pèi)和本金归还

　　普通投资者应(yīng)了解底层(céng)资产情况(kuàng)

　　多位业内人士还(hái)提醒，与(yǔ)现有(yǒu)公(gōng)募基金分红前提是(shì)本金之上的增值部分(fēn)不同，特许经营权REITs基金运作期间(jiān)的“分红(hóng)”界定为“分(fēn)派”更(gèng)为(wèi)准确，分派的是(shì)本金与增(zēng)值两个部分，两个部分之间的比例是(shì)变动的，与现有公募基(jī)金分(fēn)红差异很(hěn)大(dà)，大(dà)多数(shù)普通投资者可能把“分派”金额误认为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限到(dào)期(qī)后基金价值面临极大不确(què)定性，这是该类(lèi)投资(zī)者应(yīng)该注意的(de)情况。

　做梦梦到孟婆是什么意思，始于月老终于孟婆是什么意思　李华(huá)平表(biǎo)示，目前公募(mù)REITs主要有特许经营权类和产权类两大资产类型(xíng)，持有(yǒu)产权类产品(pǐn)的收益(yì)主要包括(kuò)每年的现金分(fēn)红及资产增值的收(shōu)益(yì)，而持有(yǒu)特(tè)许(xǔ)经营类产品的收益主要来自(zì)项(xiàng)目(mù)每年的(de)现(xiàn)金分红。其中，特许(xǔ)经营权类资(zī)产(chǎn)的分红包(bāo)括(kuò)了利(lì)润(rùn)分配和本金的归(guī)还，两者的比(bǐ)率也是变动的，对(duì)特许(xǔ)经营(yíng)权类(lèi)资(zī)产的公(gōng)募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收(shōu)益。普(pǔ)通投资者在选择投资(zī)标的(de)时(shí)，应了解(jiě)公(gōng)募REITs底层(céng)资(zī)产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各(gè)类(lèi)公募REITs分红因底层(céng)资产属性(xìng)不同而形成区别。特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)类的公募REITs产(chǎn)品因其分红相(xiāng)当于包含(hán)“本金+收益”，分(fēn)红(hóng)相对较多，债(zhài)性偏(piān)强(qiáng)。而产(chǎn)权(quán)类的公募(mù)REITs分红主要(yào)为“收益”，更看重底(dǐ)层(céng)资产的价值增值，所以相对股性偏强。普(pǔ)通(tōng)投资者在(zài)选(xuǎn)择公募REIT时，需要(yào)考虑底层(céng)资产属性，对所选择产(chǎn)品的二(èr)级市场价格(gé)和(hé)分(fēn)红有合理预期(qī)。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人(rén)也认为，与产权类项目(mù)相比，特许经(jīng)营项目在经营权到期后不再(zài)能(néng)产生现金收益，因此(cǐ)将可供分配金额的分(fēn)配(pèi)理(lǐ)解(jiě)为“分派”比“分(fēn)红”更加准确。基于(yú)这个特点，剩余经(jīng)营(yíng)期(qī)限(xiàn)较短的特许(xǔ)经(jīng)营项目(mù)，通常具备更高(gāo)的(de)分派率水平。对于剩余期限较长(zhǎng)的特许经营权项目，即使分派率相(xiāng)对较低，也有足够(gòu)年限收回本金并取(qǔ)得(dé)收益。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒投资者注意，特(tè)许经营(yíng)权(quán)项目的分派金额包含了投资本金，在不进行扩募的情况下，基金份额单价(jià)随着分(fēn)派进(jìn)度逐年下降是(shì)正常现象，投(tóu)资特许(xǔ)经营权(quán)REITs的(de)收益(yì)来自项(xiàng)目(mù)剩余期限产生(shēng)的现金流(liú)。

　　“与特(tè)许经营(yíng)项目(mù)相比(bǐ)，产权类项目的(de)土地或建筑(zhù)的剩(shèng)余(yú)使用年限一(yī)般较长，再加上到(dào)期后通过对建筑(zhù)的更新改造或(huò)补缴(jiǎo)土地出让金等追加投资(zī)，有机会进一(yī)步延长经(jīng)营期限。这种类似(shì)永续经营的假设反映在基础(chǔ)资产的估值(zhí)上，使产权类REITs具备(bèi)更显著的资(zī)产投资属性。”该负(fù)责(zé)人称。

　　观测内部收(shōu)益率等指标

　　评(píng)估(gū)项目(mù)底层资产运营情况

　　在(zài)基金分红(hóng)的时(shí)点，多位业内人士还表示，在(zài)产品分红(hóng)期，投资者可以观测经营(yíng)活(huó)动现(xiàn)金流、可供(gōng)分配现(xiàn)金、内部(bù)收益率等指标，来观察和评估项目底层(céng)资产(chǎn)的(de)运营(yíng)情况。

　　中航基(jī)金表示，年报指标中，跟现金相(xiāng)关的指标(biāo)有(yǒu)两个：一是年(nián)报中披露的经营活(huó)动现金流，二是(shì)可供(gōng)分配现金，二者存在本质性(xìng)区别。经营活动产生的(de)现(xiàn)金(jīn)净(jìng)流量是指企业经营、筹资、投资产生(shēng)的现金流，基于企(qǐ)业本身经营活动产(chǎn)生；可供分配的(de)现金实质上(shàng)是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响(xiǎng)利润(rùn)表的项目进行调整，加(jiā)期(qī)初现金，最终得到(dào)的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表(biǎo)示，公(gōng)募REITs作为(wèi)资(zī)产配(pèi)置(zhì)新选择，投资价值体(tǐ)现(xiàn)在相(xiāng)对股债市场独立的(de)资产配置功能，比较适合(hé)长期(qī)持(chí)有。建议(yì)投资者对经营权类的资产可以更多关注内部收(shōu)益率的高低，对(duì)产做梦梦到孟婆是什么意思，始于月老终于孟婆是什么意思权类的资产更多(duō)关注分派率(lǜ)高(gāo)低。因(yīn)为公(gōng)募REITs可分配收(shōu)益主要来自底层资(zī)产的经营净现金流，所(suǒ)以底层资产运(yùn)营情况直接影响投(tóu)资回报，投资者可综合考虑原始权益(yì)人综合实(shí)力(lì)、运营管(guǎn)理(lǐ)机构(gòu)实力、公募基(jī)金管理(lǐ)人实(shí)力等多重因素来(lái)选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研(yán)报也显(xiǎn)示，公募REITs进入(rù)密集分红期，由于分红交(jiāo)易带来的短期博弈机会(huì)仍在(zài)，叠加此前市(shì)场接连回(huí)调(diào)，建议投资者关(guān)注有基本面支撑、填权效应(yīng)相对明显、同(tóng)时分红规模(mó)较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均会(huì)载明(míng)做梦梦到孟婆是什么意思，始于月老终于孟婆是什么意思REITs在发行首年及次(cì)年的可供(gōng)分配金额预测(cè)。投资(zī)者可以将(jiāng)REITs的实际分红金额与募集材料中披露预测进行(xíng)比较分析，结合经济及市(shì)场的(de)实际(jì)环境(jìng)，对基础设施(shī)项目的运营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中(zhōng)金基(jī)金上述负(fù)责人也称。

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