近两年火爆的(de)创新产品公募REITs进(jìn)入密(mì)集(jí)分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高(gāo)比例稳定(dìng)分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均(jūn)分(fēn)红比例接近99％。

　　多(duō)位业内(nèi)人士对此表示(shì)，强制分红机制是公募(mù)REITs主要特征之一，稳定分红体现出(chū)该类产品长期投资价(jià)值，通(tōng)过观(guān)测经营(yíng)活(huó)动现(xiàn)金流、可供分(fēn)配(pèi)现金等指(zhǐ)标，也(yě)是(shì)观(guān)察REITs项目底层资(zī)产运营情况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普(pǔ)通投资者注意，与(yǔ)产权类(lèi)项目(mù)相比，特许经(jīng)营REITs项目在经营权到期后不(bù)再产生现金(jīn)收(shōu)益，特许经营(yíng)权分红目前已包(bāo)含了利润分配和(hé)本(běn)金的归还(hái)，在选择投资标的时应了解资(zī)产类型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募(mù)REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆续(xù)迎来除息(xī)日，此(cǐ)外尚(shàng)有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未(wèi)公(gōng)布(bù)。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比(bǐ)例(lì)的(de)稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额(é)的(de)公募REITs产(chǎn)品中，2022年(nián)全年分(fēn)配金额占可供分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负责人(rén)对此表示，投资(zī)公募REITs的(de)主要收(shōu)益来源为持有期(qī)分(fēn)红收益(yì)，以及(jí)基(jī)金份额交易价(jià)格(gé)的变化。基金份额二(èr)级市场价(jià)格受到公募REITs资产(chǎn)运营情况及市场(chǎng)因素的综合影响(xiǎng)，较易引(yǐn)起波动。与(yǔ)此相比，基金(jīn)分红预期(qī)则更有规律可循。公(gōng)募(mù)REITs的分红(hóng)主(zhǔ)要来自(zì)基(jī)础设施资产的经营(yíng)现金流，投(tóu)资人通过(guò)基金募(mù)集材料和信(xìn)息披露(lù)文件，结合行业及市场情况，可以(yǐ)分析基础设施项目的经营(yíng)业绩，作为进行投资决策(cè)的重要参考。

　　“相(xiāng)对于(yú)基金份额二级市场价格(gé)变(biàn)化导致(zhì)的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有(yǒu)人(rén)实际(jì)获(huò)得的现金收益，对于长期投资者(zhě)更具(jù)参考价值。”中金基金(jīn)相关负责人称。

　　平安(ān)基(jī)金REITs 投(tóu)资(zī)中心运(yùn)营高级副(fù)总监李华平也表(biǎo)示，根据《公开募(mù)集(jí)基础设施证券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基础设(shè)施基金(jīn)应(yīng)当将90％以上(shàng)合并后基金年度可分配金额以现金形式分(fēn)配给投资者，强(qiáng)制(zhì)分红机制(zhì)是公募REITs的(de)主要(yào)特(tè)征之(zhī)一，稳定(dìng)的(de)分红机制体现(xiàn)出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资(zī)角(jiǎo)度来看，基础(chǔ)设施(shī)公募REITs同时具(jù)备“股性”和(hé)“债性”双重特点。二级市场价格反映(yìng)这类产品“股性”的一面，分红体现了这类产品的(de)“债性”特点(diǎn)。公(gōng)募REITs有强制分(fēn)红要(yào)求(qiú)，分红类似于债券派息，但不等(děng)同(tóng)于(yú)债(zhài)券的固定(dìng)利息(xī)回报，而是由可供分配现金决定。

　　从(cóng)机构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了(le)机构投资者的投(tóu)资品类，为(wèi)资产配置多元化提(tí)供抓手，具有较强(qiáng)的配置(zhì)价值。另一方面，公募(mù)REITs的分红能够(gòu)帮助机(jī)构(gòu)投资者稳定收(shōu)益。机(jī)构投资者公募REITs能够通过分红获取相(xiāng)对(duì)于投(tóu)资(zī)债券相(xiāng)对高的收益性(xìng)，在有(yǒu)效控制风险的(de)前提(tí)下，增厚资产(chǎn)包收(shōu)益，起到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红除(chú)了投资(zī)收益“落袋为安(ān)”外，市(shì)场对于未来分红水(shuǐ)平的预期，也(yě)是影响REITs基(jī)金(jīn)二级市场价格走势的(de)关键因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场表现看，截至(zhì)4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主(zhǔ)要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部分产品受(shòu)宏观经济的(de)影响，可分配(pèi)金额完成率不达(dá)预期(qī)，一定程度上影响了公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市场的价(jià)格波动受多重因(yīn)素的影响(xiǎng)，投资收益(yì)是(shì)影响REITs二级市场价(jià)格的主要因素(sù)之一，而稳定的分红有利于(yú)吸引投资者参与公募REITs二级(jí)市场的投资(zī)。

　　中金基金相关(guān)负责人也表(biǎo)示，近期经济预期(qī)恢复，一方面(miàn)市场热点呈现向股票和(hé)债券回归的过程；另一方面，基础设施(shī)项目(mù)的(de)经(jīng)营业绩相对经(jīng)济活力的(de)改善有一定(dìng)的(de)滞(zhì)后性。

　　此(cǐ)外(wài)，公募REITs在(zài)分红除权日，将对(duì)基金份额的开盘指导价做调减处(chù)理，调减金(jīn)额根据(jù)单位(wèi)基金份额的分红金额进行计算。除权操作是(shì)对分红(hóng)前后基(jī)金份额净值变化(huà)的(de)修正，使投资人在基金分红前(qián)后均可以获(huò)得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期(qī)投(tóu)资的信(xìn)心，同时需结合持有产品(pǐn)的特性，关注二(èr)级市场扰动对整(zhěng)体收益的影(yǐng)响程(chéng)度。”中航(háng)基(jī)金相(xiāng)关人士也称。

　　特许经营权分红包(bāo)括利(lì)润(rùn)分配和本金(jīn)归还

　　普通投资者应了解底层资产(chǎn)情况

　　多位业内人士(shì)还提醒，与现有公(gōng)募(mù)基金分红前提(tí)是本金之(zhī)上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期(qī)间的(de)“分红”界(jiè)定为“分派”更为准确，分派的是本(běn)金与增值两个部(bù)分，两个部分之间的比(bǐ)例是变动的(de)，与现有公募基金分红(hóng)差异很(hěn)大，大(dà)多(duō)数普通投资者可能把“分(fēn)派(pài)”金(jīn)额误认为是持续(xù)分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期后基金价值面临极大不(bù)确定性，这是该类投资者应(yīng)该注意的情况。

　　李华平表示，目(mù)前(qián)公募REITs主要有特许经营权类和产权(quán)类两(liǎng)大资产类型，持(chí)有(yǒu)产(chǎn)权类产品(pǐn)的收益主要包括每(měi)年的现金分红及资产增(zēng)值(zhí)的收益，而持(chí)有特许经营类产(chǎn)品的收益主要来(lái)自项目每(měi)年的(de)现金分红。其中，特许(xǔ)经营权类资产的分红(hóng)包括了利润分配和本金的归还，两者的比率也是变动的，对特许(xǔ)经营权类资产的公募(mù)REITs可以(yǐ)内部(bù)收益率（IRR）来衡(héng)量投资(zī)收益。普通投资(zī)者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基金也表示，从细分来(lái)看，各类公(gōng)募REITs分红因底(dǐ)层(céng)资(zī)产属性不同而形成区(qū)别。特(tè)许经营权类的公募(mù)REITs产品(pǐn)因其分红相(xiāng)当(dāng)于包含“本金(jīn)+收(shōu)益”，分红相对较多，债性偏强。而产权(quán)类的(de)公募REITs分红主(zhǔ)要为(wèi)“收(shōu)益”，更看重(zhòng)底层资产的价值增值，所以相(xiāng)对股性偏(piān)强。普通(tōng)投资者在选(xuǎn)择(zé)公募REIT时，需要考(kǎo)虑(lǜ)底层资产属性(xìng)，对所选择(zé)产品(pǐn)的二(èr)级市场价格和(hé)分红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为(wèi)，与产权类项目(mù)相比，特许经营项目在经营(yíng)权到期(qī)后不再能产生现金(jīn)收益，因此将可供分配金额的分配理解为“分派(pài)”比“分红”更加准确。基于这个特(tè)点(diǎn)，剩余经(jīng)营期限(xiàn)较(jiào)短的特许经营项目，通(tōng)常具备更高的分派(pài)率水(shuǐ)平(píng)。对于剩余期(qī)限较长的特(tè)许经营权项目，即使分派率相(xiāng)对(duì)较低(dī)，也有足够年限收回(huí)本金(jīn)并取得(dé)收益。

　　中金基金(jīn)该(gāi)负(fù)责人提(tí)醒(xǐng)投资(zī)者注意(yì)，特许经营权项目的分派金额包含了投资本(běn)金(jīn)，在不进行(xíng)扩(kuò)募的(de)情况下，基金份额单价随着分(fēn)派进(jìn)度逐年下降是正常现象，投(tóu)资特许经营权REITs的(de)收益来自项目(mù)剩余期限产生的现金流(liú)。

　　“与(yǔ)特许经营(yíng)项目相比，产权类项(xiàng)目的土地或(huò)建筑的剩余使用年限一般较长，再(zài)加上到(dào)期后(hòu)通过对建筑的更(gèng)新改造或补缴土地(dì)出让金等追加投资，有机(jī)会进一(yī)步延(yán)长经营期(qī)限。这种类似永续经营的假设(shè)反映在基(jī)础(chǔ)资产(chǎn)的(de)估(gū)值上，使产权类REITs具备更显著的资(zī)产投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测(cè)内(nèi)部收(shōu)益(yì)率等指标

　　评估项目底层资(zī)产运营情况

　　在基金分(fēn)红(hóng)的时点(diǎn)，多(duō)位业(yè)内人(rén)士(shì)还表示(shì)，在产品分红期，投(tóu)资者(zhě)可以观测经营(yíng)活动现(xiàn)金流、可供(gōng)分配现金、内(nèi)部收(shōu)益率等指标(biāo)，来观察和(hé)评(pín1dm等于多少cm 1dm等于多少mg)估项(xiàng)目底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关的指标有两个：一是年(nián)报中披露的经营(yíng)活动现(xiàn)金流，二是可供(gōng)分配现金，二者存在本质性区(qū)别(bié)。经营活(huó)动产(chǎn)生的现金净流量是(shì)指(zhǐ)企(qǐ)业经营、筹(chóu)资、投(tóu)资(zī)产生的现金流(liú)，基于企业本(běn)身经(jīng)营活动产生；可供分配的现金实(shí)质上是(shì)从EBITDA出发(fā)，对(duì)非(fēi)现金影(yǐng)响利润表(biǎo)的项目进行调(diào)整，加期初现(xiàn)金，最终得到的账(zhàng)面现金(jīn)。

　　李华平也(yě)表(biǎo)示，公(gōng)募REITs作为资产配置(zhì)新(xīn)选择，投资价值体现在(zài)相对股债市场独立(lì)的资产配置功能，比较适合长期持(chí)有。建(jiàn)议投(tóu)资者对经营权(quán)类的(de)资产可以更(gèng)多关注内部收益率的高低(dī)，对(duì)产权类的资产更多关(guān)注分派率(lǜ)高低(dī)。因为(wèi)公(gōng)募REITs可分配(pèi)收益主要来(lái)自底层资产(chǎn)的(de)经营净现金流，所以底层资产运营(yíng)情况直接影响(xiǎng)投资回报，投资者可综(zōng)合考(kǎo)虑原始权1dm等于多少cm 1dm等于多少m益(yì)人(rén)综(zōng)合实力、运营(yíng)管理机(jī)构实力、公(gōng)募(mù)基(jī)金(jīn)管理人实力等多重因(yīn)素来选择(zé)投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显示，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由于分红交(jiāo)易带来的短期博弈机会仍在(zài)，叠加此前市场(chǎng)接连回调，建议(yì)投资者关注有基本面支撑(chēng)、填(tián)权效应相对(duì)明(míng)显、同时分红规模(mó)较为可(kě)观(guān)的个券。

　　“公募(mù)REITs的(de)招(zhāo)募说明(míng)书均会(huì)载明REITs在发行首年及次(cì)年的可供分配金额预测(cè)。投资者可以将REITs的实际分红金额与(yǔ)募集(jí)材料中披露(lù)预测进行比(bǐ)较分(fēn)析，结合经济及市场的(de)实际环境，对基础设施(shī)项目的(de)运营业(yè)绩及REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中金基金上(shàng)述负责人也(yě)称。

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