近两(liǎng)年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs陆续迎(yíng)来除息(xī)日，公募REITs整体(tǐ)呈(chéng)现出(chū)高比例(lì)稳(wěn)定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的(de)REITs产(chǎn)品(pǐn)，平(píng)均分红比例(lì)接近99％。

　　多位业内(nèi)人士(shì)对(duì)此表示，强制分红机制是(shì)公募(mù)REITs主要(yào)特征之一，稳定(dìng)分(fēn)红体现(xiàn)出该类产品长期(qī)投资价值，通过观测经营活(huó)动(dòng)现(xiàn)金流、可(kě)供分配现金等指(zhǐ)标，也是观(guān)察REITs项(xiàng)目底层资产(chǎn)运营情况的(de)“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投资者注意，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在经营权(quán)到期后(hòu)不再(zài)产(chǎn)生现金收益，特许经(jīng)营权分红目(mù)前已包含(hán)了利润分配和本金的归还，在选择(zé)投资标(biāo)的时(shí)应了(le)解资产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募(mù)REITs产(chǎn)品分红

　　平均(jūn)分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入(rù)密集分(fēn)红期(qī)，近(jìn)日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情(qíng)况尚(shàng)未公布(bù)。整(zhěng)体来(lái)看，公(gōng)募(mù)REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额(é)的公募(mù)REITs产品中，2022年全(quán)年分配金额占可供分配金额(é)比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部(bù)分分配(pèi)比(bǐ)例在96％以上。

　　卫校是什么学校主要干什么，临海卫校是什么学校"8209108421682172698000">

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的(de)主要收益来源(yuán)为持有(yǒu)期分(fēn)红收(shōu)益，以(yǐ)及基金份(fèn)额交易价格的变(biàn)化(huà)。基金份额二级市场价(jià)格受到公(gōng)募REITs资(zī)产运营情况及市场因(yīn)素的综合影(yǐng)响，较易引起波(bō)动。与此相比，基金分(fēn)红预(yù)期(qī)则(zé)更(gèng)有规律可(kě)循(xún)。公募REITs的分红主要(yào)来自(zì)基础设施资产的经(jīng)营(yíng)现金(jīn)流，投(tóu)资(zī)人通过基金募集材料(liào)和信息披(pī)露文(wén)件，结合行业及(jí)市(shì)场情况，可以分析基础设施项目(mù)的经营业绩(jì)，作为进行投资(zī)决(jué)策的重要参(cān)考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市场价格(gé)变(biàn)化(huà)导致的(de)浮盈或浮亏，分红作为基(jī)金份额持有人实际获得的现金(jīn)收(shōu)益，对于长期投资者更(gèng)具参考价值。”中金基金相关负责人(rén)称(chēng)。

　　平(píng)安(ān)基金REITs 投(tóu)资中心运营高级副(fù)总监李华平也表示，根据《公开募集基础设(shè)施证券(quàn)投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基(jī)金(jīn)应当将90％以上合并后(hòu)基金年(nián)度可分配金(jīn)额以现金(jīn)形(xíng)式分配给投(tóu)资者，强制分红机制是(shì)公募REITs的主要(yào)特征之一，稳定(dìng)的分红(hóng)机制体现出REITs产品长(zhǎng)期投资价(jià)值。

　　中(zhōng)航基(jī)金也认为，从投(tóu)资角度来看，基(jī)础设施(shī)公募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二级市(shì)场(chǎng)价格反(fǎn)映这类(lèi)产品“股性”的一面(miàn)，分红体现了这类(lèi)产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制(zhì)分红要(yào)求(qiú)，分(fēn)红类似于债券派息，但不(bù)等同于债券(quàn)的固定利息回报，而是由可(kě)供分配现金决定。

　　从(cóng)机构(gòu)投资(zī)者(zhě)的角度来看，一方面是(shì)公募(mù)REITs丰(fēng)富了(le)机构投资(zī)者的投资品类，为资(zī)产配置多元(yuán)化提供(gōng)抓手，具有较(jiào)强的配置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的分(fēn)红(hóng)能(néng)够帮(bāng)助机(jī)构投(tóu)资者稳定(dìng)收益。机构投资者公募REITs能够通过(guò)分红获(huò)取相对(duì)于投(tóu)资债(zhài)券(quàn)相(xiāng)对(duì)高的收(shōu)益性，在(zài)有效控制风(fēng)险(xiǎn)的前提下(xià)，增厚资(zī)产包收益，起(qǐ)到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了投资(zī)收益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于(yú)未(wèi)来(lái)分(fēn)红水平的预期，也是影响REITs基(jī)金二级市场价格走(zǒu)势的关键因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的(de)二级(jí)市场(chǎng)表现看，截(jié)至4月(yuè)21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部分(fēn)产品受宏(hóng)观经济(jì)的影响，可分(fēn)配金额(é)完成(chéng)率不达预(yù)期，一定(dìng)程(chéng)度上(shàng)影响(xiǎng)了公募(mù)REITs二级(jí)市场的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场的价格波(bō)动受多重(zhòng)因素的影响，投资(zī)收益是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的(de)主要因素之一，而稳(wěn)定的分(fēn)红(hóng)有利于吸引(yǐn)投资者参与(yǔ)公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基金相关负责人也表示(shì)，近(jìn)期经(jīng)济预期(qī)恢复(fù)，一方面市场热点呈(chéng)现向股(gǔ)票和债券回归的过(guò)程；另一(yī)方面，基础设施项目的(de)经营业(yè)绩相(xiāng)对经济活力的改善有一定的滞(zhì)后性(xìng)。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权日，将对(duì)基金份(fèn)额的开盘指导价做调减(jiǎn)处理，调减金额根(gēn)据单位(wèi)基金(jīn)份额的分红金额进行(xíng)计(jì)算(suàn)。除(chú)权操作是对分红前后基金份额净值变化的(de)修正，使投(tóu)资人在基金分红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可(kě)增强投资者(zhě)长期投资的信心，同时需结合持有产(chǎn)品的特性，关(guān)注二级市场扰(rǎo)动对整(zhěng)体收(shōu)益的影响程度。”中航(háng)基金(jīn)相关人士也称。

　　特许经营(yíng)权(quán)分红包(bāo)括(kuò)利(lì)润(rùn)分配和(hé)本金(jīn)归还

　　普通投资者应(yīng)了(le)解底层资产情况

　　多位业内(nèi)人士还提醒(xǐng)，与现有公募基金分(fēn)红前提是(shì)本金之上的增(zēng)值部(bù)分不同，特许经营权REITs基金运作期间的(de)“分(fēn)红”界定为“分派”更为准(zhǔn)确，分(fēn)派的是本金与增(zēng)值两个部分，两(liǎng)个部分之间的比(bǐ)例是变动(dòng)的，与现有公募基金分(fēn)红差异(yì)很大，大多(duō)数(shù)普(pǔ)通投资者(zhě)可能把“分派”金(jīn)额误认为是(shì)持续(xù)分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同(tóng)年限(xiàn)到期后基金价值面临极大不确定性，这是(shì)该类投资者应该注意(yì)的情况。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主要有特许经营权(quán)类(lèi)和(hé)产权类两大资产类(lèi)型(xíng)，持有产权(quán)类产品(pǐn)的收益(yì)主要包括每年的现(xiàn)金分红及资产增值的收益，而持有特许经营类(lèi)产品的收益主要来自项目每年的现金(jīn)分红。其中，特许经营权(quán)类资产的分红(hóng)包括了利(lì)润(rùn)分配和本(běn)金(jīn)的归还，两者的比率也是变动(dòng)的(de)，对特许经营权类(lèi)资产(chǎn)的公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益(yì)。普(pǔ)通投资者在选择投资(zī)标的时(shí)，应了解(jiě)公募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航基金也表示(shì)，从(cóng)细(xì)分来(lái)看(kàn)，各类(lèi)公募REITs分红(hóng)因底(dǐ)层资产属(shǔ)性不同而(ér)形成(chéng)区别。特许(xǔ)经营权类的公募(mù)REITs产品(pǐn)因其(qí)分红相当(dāng)于(yú)包含“本(běn)金+收益”，分红相对(duì)较多，债性偏强。而产权(quán)类的公募REITs分红主(zhǔ)要为(wèi)“收益(yì)”，更(gèng)看重底(dǐ)层资产的价卫校是什么学校主要干什么，临海卫校是什么学校值(zhí)增值，所以相对股性偏强。普通投资者在(zài)选择公募REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属性(xìng)，对所选择产品的(de)二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格和分红有合(hé)理预(yù)期。

　　中金基金相关负(fù)责人也(yě)认为，与产权类(lèi)项(xiàng)目相比(bǐ)，特许经营项目在经营权到期(qī)后不再(zài)能产生(shēng)现金(jīn)收益，因此(cǐ)将可供分(fēn)配金(jīn)额(é)的分配理解为“分派(pài)”比“分红”更加准确。基于这个(gè)特点(diǎn)，剩余经营期(qī)限较短的特许经营(yíng)项目，通常具备更高的分派率(lǜ)水平。对(duì)于(yú)剩余期限较长的特许经(jīng)营权项目(mù)，即(jí)使分派率相对较(jiào)低，也有足够年限收回(huí)本金并取得(dé)收(shōu)益。

　　中金基(jī)金该负责人(rén)提醒投资者(zhě)注意，特许经营权(quán)项目的分派金额包含了投资本金，在不进行(xíng)扩募的情(qíng)况下，基金份额单价随着(zhe)分派(pài)进度逐年下降是正(zhèng)常现(xiàn)象，投资(zī)特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项(xiàng)目(mù)的土卫校是什么学校主要干什么，临海卫校是什么学校地或建筑的(de)剩余使用年限一般(bān)较(jiào)长，再加上到期后通(tōng)过对建(jiàn)筑的更新改造或(huò)补缴(jiǎo)土(tǔ)地出让金等追加(jiā)投资，有机会进一(yī)步延长经营期限。这种(zhǒng)类(lèi)似永(yǒng)续(xù)经营的假设反映在基础资产的估值上，使(shǐ)产权类(lèi)REITs具备更显著的资产投(tóu)资属(shǔ)性。”该(gāi)负(fù)责人称。

　　观(guān)测内部收益率等(děng)指标(biāo)

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基(jī)金分红的时点(diǎn)，多(duō)位业内人(rén)士还表示(shì)，在产品分(fēn)红期(qī)，投资者(zhě)可以(yǐ)观测经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金、内部收益率等指(zhǐ)标，来观察和评(píng)估项目底层资产的运(yùn)营情况。

　　中航基金(jīn)表(biǎo)示，年报指标中，跟现金相关的指标(biāo)有两(liǎng)个：一是年报中披露的经营活动现(xiàn)金流，二(èr)是可供分(fēn)配现(xiàn)金，二者存在本质性区别。经营(yíng)活动(dòng)产生的现金净(jìng)流量是(shì)指企业经(jīng)营(yíng)、筹资、投(tóu)资产生的现金流，基于企业本身经(jīng)营活动产生；可供(gōng)分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润(rùn)表的项目(mù)进行调(diào)整(zhěng)，加期初现金，最终得到的账(zhàng)面(miàn)现金(jīn)。

　　李(lǐ)华平也(yě)表示，公募REITs作(zuò)为资产配置(zhì)新选择，投资(zī)价值(zhí)体现在相对股债市场独(dú)立的资(zī)产配置功能(néng)，比较适合长期持有。建议投资者对(duì)经营(yíng)权类的资产可以(yǐ)更(gèng)多关注内部(bù)收益率的(de)高低，对产权类的资产更多关注分派率高低。因(yīn)为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底层资产的(de)经营净现金(jīn)流，所以底层资产运营(yíng)情况直(zhí)接(jiē)影响投资回报，投资者(zhě)可综合考虑原始(shǐ)权益人综(zōng)合实(shí)力、运营(yíng)管理机(jī)构实力、公募基金管(guǎn)理人实力(lì)等多重因素来选(xuǎn)择投资(zī)标的。

　　中信(xìn)证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入(rù)密集分红期，由(yóu)于分红交易带来的短期博弈机(jī)会(huì)仍在，叠加此(cǐ)前市场接(jiē)连回调，建议(yì)投资者关注(zhù)有基本面支撑、填权效应相对明显、同时(shí)分红(hóng)规(guī)模(mó)较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说(shuō)明(míng)书均会(huì)载明REITs在发行(xíng)首年及次年的可供分配金额预(yù)测。投资(zī)者可以将REITs的实际分红金额与(yǔ)募集材料中披露预测进行比较(jiào)分析，结合(hé)经济及市(shì)场(chǎng)的实际环境，对基础(chǔ)设施项目的运营业(yè)绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负责人(rén)也称。

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