近两年火(huǒ)爆的创新(xīn)产品公(gōng)募REITs进入密集(jí)分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来(lái)除息日，公募(mù)REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分(fēn)配(pèi)金(jīn)额的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多(duō)位业内(nèi)人士对(duì)此表示，强制分(fēn)红机制是公募(mù)REITs主要特(tè)征之(zhī)一，稳定分红体现出该类(lèi)产品长期投(tóu)资价值，通(tōng)过观测经营(yíng)活动现(xiàn)金流(liú)、可供分(fēn)配现(xiàn)金(jīn)等(děng)指(zhǐ)标，也是观(guān)察REITs项目(mù)底层资产运营情况的“窗(chuāng)口”。他(tā)们也提醒普通投(tóu)资(zī)者注意，与(yǔ)产权类(lèi)项目(mù)相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营权到期后(hòu)不(bù)再产生(shēng)现金(jīn)收(shōu)益，特许经营权(quán)分红目前已包(bāo)含(hán)了利润分配和本金的归(guī)还，在选择投资标(biāo)的时应(yīng)了解资产类型和分红的(de)特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实(shí)际分(fēn)配情况尚(shàng)未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈(chéng)现出(chū)了高比例(lì)的稳(wěn)定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分(fēn)配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额(é)占可供(gōng)分配金额(é)比例平(píng)均(jūn)为98.89％，且绝大(dà)部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责人对此表示，投(tóu)资公(gōng)募REITs的(de)主要收益来源为持有期(qī)分(fēn)红收益，以(yǐ)及(jí)基金(jīn)份(fèn)额交(jiāo)易价格的变化。基金(jīn)份额二级市场价格受(shòu)到公募REITs资产运营(yíng)情况及市场因素的综合影响，较易引起波(bō)动。与(yǔ)此相(xiāng)比，基金分红(hóng)预期(qī)则更有规律可循。公募(mù)REITs的分红主(zhǔ)要来自(zì)基础设施资产的经营现金(jīn)流，投(tóu)资人通过基金(jīn)募集材料和(hé)信息披露文件(jiàn)，结(jié)合(hé)行业(yè)及(jí)市场(chǎng)情况，可以(yǐ)分析基础设施项目(mù)的经营业绩，作(zuò)为(wèi)进行投(tóu)资决策的重要(yào)参考。

　　“相对(duì)于基金(jīn)份额二级(jí)市场价格(gé)变化(huà)导致的浮(fú)盈或浮(fú)亏，分红作为(wèi)基金份(fèn)额持有(yǒu)人实际获得的现金收益(yì)，对于长期投资者更具(jù)参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平(píng)安基(jī)金REITs 投资中心运营高级副总监李华平也表(biǎo)示，根据(jù)《公开(kāi)募集基(jī)础(chǔ)设施(shī)证(zhèng)券投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设(shè)施基金应(yīng)当(dāng)将90％以上合(hé)并后基金(jīn)年(nián)度可分(fēn)配金额以(yǐ)现金形式分配给投(tóu)资者，强制分红(hóng)机制是公募REITs的主要特(tè)征之(zhī)一，稳定的分红机制体现(xiàn)出REITs产品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资角(jiǎo)度(dù)来看，基(jī)础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二(èr)级市场价格反映这类产品“股性(xìng)”的一面，分红体现了这类产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息，但不(bù)等(děng)同于债券(quàn)的固定利息回报，而是(shì)由可供分配现金决定。

　　从机构(gòu)投资者的角度(dù)来看，一方(fāng)面是(shì)公募REITs丰(fēng)富了机构投资者的投资品类，为资产配置多元化提供抓手(shǒu)，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮(bāng)助机(jī)构投(tóu)资者稳定收益(yì)。机构投(tóu)资者(zhě)公募(mù)REITs能够(gòu)通过分红获取相(xiāng)对于投资债券相对高(gāo)的收益性，在有效控制风险的(de)前提下(xià)，增厚资(zī)产包收益，起到投资“压(yā)舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋为安”外，市(shì)场对于未来分红(hóng)水平的预期，也是影响REITs基(jī)金(jīn)二(èr)级市场价格走势的关键因(yīn)素(sù)之一。

　　从近期(qī)公(gōng)募REITs的二级市场表现看，截至(zhì)4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票(piào)和债券宽(kuān)基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发(不负年华的意思是什么呢，不负春光不负年华的意思fā)布了2022年年报(bào)，部分产品受(shòu)宏观经济(jì)的(de)影(yǐng)响，可分配金额(é)完成率不达预期，一定(dìng)程度(dù)上(shàng)影响了公(gōng)募REITs二级市场的价(jià)格。”李华平称，公募(mù)REITs二级(jí)市场的价格(gé)波(bō)动受(shòu)多重(zhòng)因素的(de)影响，投(tóu)资(zī)收(shōu)益是影响REITs二(èr)级(jí)市场价格(gé)的主(zhǔ)要因素之一，而稳定的分红有利(lì)于吸(xī)引投资者参与公募(mù)REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基金相关负责人(rén)也表示，近期(qī)经济(jì)预期恢(huī)复，一(yī)方(fāng)面(miàn)市场热(rè)点呈现向(xiàng)股(gǔ)票和(hé)债券回归(guī)的过程；另一(yī)方面，基础设施项目的经营业绩(jì)相对经济活力的改(gǎi)善(shàn)有一(yī)定(dìng)的滞(zhì)后性。

　　此外(wài)，公募REITs在(zài)分红除(chú)权(quán)日，将对基金(jīn)份(fèn)额(é)的开盘(pán)指导价做调减(jiǎn)处理，调(diào)减(jiǎn)金额根据(jù)单位基金份(fèn)额的分红金额(é)进(jìn)行计算。除权(quán)操(cāo)作是对(duì)分(fēn)红前后(hòu)基金份额净值变化的修正，使投资人(rén)在基金分(fēn)红前后均可以获(huò)得公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者(zhě)长(zhǎng)期投(tóu)资的信心，同(tóng)时需(xū)结(jié)合持有产品(pǐn)的特(tè)性，关注二级市场扰动对(duì)整体收益的影响程(chéng)度(dù)。”中(zhōng)航基(jī)金相关人士也称。

　　特许经营权(quán)分红(hóng)包(bāo)括利润(rùn)分配(pèi)和本金(jīn)归还

　　普通投资者(zhě)应了解底层资(zī)产(chǎn)情况

　　多(duō)位(wèi)业内人士(shì)还提醒，与现有公募基金分红前提(tí)是本金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期(qī)间的“分红”界定为“分派”更为准确不负年华的意思是什么呢，不负春光不负年华的意思(què)，分派的是(shì)本金与(yǔ)增(zēng)值两个部分，两个部分之间(jiān)的比(bǐ)例是变动的，与现(xiàn)有(yǒu)公募(mù)基金(jīn)分红(hóng)差异很(hěn)大(dà)，大多数(shù)普通投资者可能把“分派”金额误(wù)认为是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等(děng)合同年限到期后基(jī)金价(jià)值面临极大不确定性(xìng)，这是该类投(tóu)资者应(yīng)该注(zhù)意的情况。

　　李华(huá)平表示，目前公(gōng)募(mù)REITs主(zhǔ)要有特(tè)许经营权类和产权类(lèi)两大资产(chǎn)类型，持(chí)有产权类产(chǎn)品的收益主要(yào)包括每年的(de)现金分红及资产增值的(de)收益，而持有特许经营类产品的收益主要(yào)来(lái)自项目每年的(de)现金(jīn)分(fēn)红。其中(zhōng)，特许经营权类资产的分红包括了利润分(fēn)配和本金(jīn)的归还，两(liǎng)者(zhě)的(de)比率也(yě)是变动(dòng)的，对特许经营(yíng)权类资产的公募(mù)REITs可以(yǐ)内(nèi)部收益(yì)率（IRR）来衡量(liàng)投资收(shōu)益。普(pǔ)通投资者在选(xuǎn)择(zé)投资标(biāo)的时(shí)，应了解公募REITs底(dǐ)层资(zī)产的类型。

　　中航基(jī)金也(yě)表示(shì)，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产(chǎn)属性不同而形成区别。特许经营(yíng)权(quán)类的公募REITs产品(pǐn)因其分(fēn)红相当于包(bāo)含“本金+收(shōu)益”，分(fēn)红相对较多，债性偏强。而产权类(lèi)的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底(dǐ)层资(zī)产的价值增值(zhí)，所以相对股性偏强。普(pǔ)通投(tóu)资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资(zī)产属性，对所(suǒ)选择产品的二级市场价(jià)格(gé)和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产(chǎn)权类(lèi)项(xiàng)目相比，特许经营项目在经营权(quán)到期后不再能产(chǎn)生(shēng)现金收益(yì)，因此(cǐ)将可供(gōng)分配(pèi)金额的分配理解(jiě)为“分派”比“分红”更加准确。基于这(zhè)个特点，剩余经(jīng)营期限(xiàn)较短的(de)特许经营项目，通常具备更高的(de)分派(pài)率水平(píng)。对于剩余期(qī)限较长(zhǎng)的(de)特许经营(yíng)权项目，即使分(fēn)派(pài)率相对(duì)较低，也有足(zú)够(gòu)年(nián)限收回本金(jīn)并取得收益。

　　中金基金该负(不负年华的意思是什么呢，不负春光不负年华的意思fù)责人提醒投资者注(zhù)意，特(tè)许经(jīng)营权项目的分(fēn)派金额包含了投资本金(jīn)，在不进行扩(kuò)募的(de)情况下，基金份额单价随着分派进度(dù)逐年下(xià)降是正常现(xiàn)象，投资(zī)特许(xǔ)经营权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余(yú)期限产(chǎn)生的现金流(liú)。

　　“与特许经(jīng)营项(xiàng)目相比，产权类项目的土地或建筑的剩余使用年限一般较长，再加上(shàng)到期后通过对建筑的更新改造或补缴土地出让金等追加投资(zī)，有机(jī)会进一步(bù)延长经营期限。这种(zhǒng)类(lèi)似(shì)永续经营的(de)假(jiǎ)设(shè)反(fǎn)映(yìng)在(zài)基(jī)础资产的(de)估值上，使产权类REITs具备更显著(zhù)的资产(chǎn)投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收益率等指标(biāo)

　　评估项(xiàng)目底层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士(shì)还表示，在产品(pǐn)分红(hóng)期，投(tóu)资者可以观测经营活(huó)动现金流、可供分配现金、内部收益(yì)率等(děng)指标，来(lái)观(guān)察(chá)和(hé)评估项目底层资(zī)产的运(yùn)营(yíng)情况。

　　中航基金表示(shì)，年报(bào)指标中，跟现(xiàn)金相关(guān)的(de)指标有两个：一是年报中披露(lù)的经营活动现金(jīn)流，二是(shì)可(kě)供(gōng)分(fēn)配现金，二者(zhě)存在本(běn)质性区别。经(jīng)营活动产生的(de)现(xiàn)金净(jìng)流量(liàng)是指企(qǐ)业经(jīng)营、筹资、投资(zī)产生的现金流，基(jī)于企(qǐ)业本身经营(yíng)活动产生(shēng)；可供分配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润(rùn)表的项目进行调(diào)整(zhěng)，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为资产配置新(xīn)选择，投(tóu)资价值体现在相对(duì)股债市场(chǎng)独立的资产配置功能，比(bǐ)较适合长期持(chí)有(yǒu)。建议投资(zī)者(zhě)对经营权类的资产(chǎn)可(kě)以更多关注内部(bù)收(shōu)益率的高低，对(duì)产权(quán)类(lèi)的(de)资产(chǎn)更多关(guān)注分派率高低。因(yīn)为公募REITs可分配收益主要(yào)来自底(dǐ)层资产的经营净现金流，所以底层(céng)资产运(yùn)营情况直(zhí)接影(yǐng)响投资回报，投资(zī)者可综合考虑原始权益(yì)人(rén)综合实力(lì)、运营管理机构实力、公募基金管理人实力等多(duō)重(zhòng)因素来选(xuǎn)择投资(zī)标的。

　　中信(xìn)证(zhèng)券研报也显示，公募REITs进入密集分红期(qī)，由于分红交(jiāo)易带(dài)来的短期博弈机会仍在，叠加此前市(shì)场接连回调，建议投(tóu)资者关注有基本面支撑(chēng)、填(tián)权效(xiào)应相对明显(xiǎn)、同时分红规模较为(wèi)可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及次年的可(kě)供分配金额预测。投资(zī)者(zhě)可以(yǐ)将(jiāng)REITs的(de)实(shí)际分红(hóng)金额(é)与募集(jí)材料中披露预测(cè)进(jìn)行比较分析(xī)，结(jié)合(hé)经济及市场(chǎng)的实际环境(jìng)，对基础设施(shī)项目的运营业绩及REITs的(de)管理(lǐ)能(néng)力(lì)进行判断。”中金基金上述负(fù)责(zé)人也称。

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