近(jìn)两(liǎng)年火爆的(de)创(chuàng)新产品公(gōng)募REITs进入密集分红期(qī)，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日(rì)，公募(mù)REITs整体呈现出高(gāo)比例(lì)稳定分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额(é)的REITs产品，平均(jūn)分红比(bǐ)例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位业(yè)内人士对此表(biǎo)示，强(qiáng)制分红机制(zhì)是(shì)公募REITs主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳定分(fēn)红体现出该类(lèi)产品长(zhǎng)城南旧事主要内容概括50字，城南旧事主要内容概括100字期投资(zī)价(jià)值，通过观测经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金(jīn)等(děng)指标，也是观察(chá)REITs项目底层(céng)资产运(yùn)营情况的“窗口”。他(tā)们也提醒普通投资(zī)者注意，与产权类项目(mù)相(xiāng)比，特许(xǔ)经营REITs项目在经营权到期后不再产生现金收益，特许经营权(quán)分红目(mù)前已包含了利润分配(pèi)和本金的归还，在选择投资标的时应(yīng)了(le)解资(zī)产类型和分红的(de)特征。

　　15只公募(mù)REITs产品(pǐn)分(fēn)红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息(xī)日，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可(kě)供分配(pèi)金额的公募REITs产品(pǐn)中(zhōng)，2022年全年分配金额占可(kě)供分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分(fēn)配比例在(zài)96％以上(shàng)。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责人对此表示，投资公募(m城南旧事主要内容概括50字，城南旧事主要内容概括100字ù)REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有期分(fēn)红收益，以(yǐ)及(jí)基金份额(é)交易价格(gé)的变化。基金份额二(èr)级市场价格受到公募REITs资产运营情况及(jí)市场因(yīn)素的综(zōng)合影响，较易引起波动。与此相比，基金(jīn)分红预(yù)期(qī)则更有(yǒu)规律可(kě)循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来(lái)自(zì)基础设施资产(chǎn)的经营现(xiàn)金流，投资人通过基金募集材料和信息(xī)披(pī)露文件，结合行业及市(shì)场情况，可以分析(xī)基础设施(shī)项目的(de)经营业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金(jīn)份(fèn)额二级市场价格变化导致的浮盈(yíng)或(huò)浮亏，分红作为基(jī)金份(fèn)额(é)持有人(rén)实际获得的现金收益，对于(yú)长期投(tóu)资者更具参考价值。”中金基(jī)金相关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营高级副总(zǒng)监李华平也表示，根据《公开募集基础设施证券投资(zī)基金指引（试行(xíng)）》及相关(guān)法规要求，基(jī)础设(shè)施(shī)基金应(yīng)当将90％以(yǐ)上合(hé)并后基金年度可分配金额(é)以现(xiàn)金(jīn)形式(shì)分(fēn)配给投(tóu)资者，强(qiáng)制分红机制是(shì)公募REITs的(de)主要特征之一(yī)，稳定的分红(hóng)机制体现出REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航(háng)基金(jīn)也认(rèn)为，从投资(zī)角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和(hé)“债性”双重特点(diǎn)。二级(jí)市(shì)场价格反映这类产(chǎn)品(pǐn)“股性”的一(yī)面，分(fēn)红体现了这(zhè)类产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要(yào)求，分(fēn)红类(lèi)似(shì)于债券(quàn)派息，但不等同于债券的固定利息回报，而是(shì)由可(kě)供分(fēn)配现金决(jué)定。

　　从机构投(tóu)资者(zhě)的角度来看(kàn)，一方面是公募REITs丰富了机(jī)构投资者的投资品类(lèi)，为资产配置(zhì)多元化提供抓手，具有(yǒu)较强的配(pèi)置价值。另一方面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机构投资者稳定收(shōu)益。机构(gòu)投资者(zhě)公(gōng)募(mù)REITs能够通过分红获(huò)取相对于投资债券相对高的收(shōu)益性，在(zài)有效控制风险的前提下，增厚资产包收益，起(qǐ)到投资(zī)“压舱(cāng)石”的作(zuò)用(yòng)。

　　分红除(chú)了投资收益“落(luò)袋为安”外，市场(chǎng)对于未来(lái)分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势(shì)的关键因素(sù)之(zhī)一。

　　从近(jìn)期公募REITs的(de)二(èr)级市场表现看，截至(zhì)4月(yuè)21日(rì)，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要(yào)股(gǔ)票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分(fēn)产品受宏观(guān)经济(jì)的影响(xiǎng)，可(kě)分配(pèi)金额完成率不达预期，一定程度上影(yǐng)响(xiǎng)了公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波(bō)动(dòng)受(shòu)多重因素(sù)的影响，投资收益是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)的(de)主要因素之一，而稳定(dìng)的分(fēn)红有(yǒu)利(lì)于吸引投资者参与公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表示，近期经(jīng)济预期恢(huī)复，一方面市场(chǎng)热点呈现向股票和债券回归的过程；另一方(fāng)面，基础(chǔ)设施项目的(de)经营业(yè)绩相对经济活(huó)力的改(gǎi)善有一定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权日，将(jiāng)对基金(jīn)份(fèn)额的开盘(pán)指导价做调减处理，调减金额根据单位基金份额的分红金(jīn)额(é)进行(xíng)计算。除权操(cāo)作是对(duì)分红前后基金(jīn)份额(é)净值变化(huà)的(de)修正(zhèng)，使投资人在基金分红前后均可(kě)以获得公平的投资机会(huì)。

　　“分红可增(zēng)强(qiáng)投资(zī)者(zhě)长期投资(zī)的信心，同时需(xū)结合持有产(chǎn)品的(de)特(tè)性，关(guān)注二级市场(chǎng)扰动对整(zhěng)体收(shōu)益的影响程度。”中航基(jī)金相关人士(shì)也称。

　　特许(xǔ)经营权(quán)分红(hóng)包括利(lì)润分配和本(běn)金归还

　　普(pǔ)通投资者应了解底层资(zī)产情况

　　多位业(yè)内人士还(hái)提醒，与现有(yǒu)公募(mù)基金分红前提(tí)是(shì)本(běn)金之上的增(zēng)值部分不同，特许经营(yíng)权REITs基(jī)金运作期间(jiān)的(de)“分(fēn)红”界定(dìng)为“分派”更为准确，分派的是本金与增值(zhí)两个(gè)部分，两个部分之间的比(bǐ)例是(shì)变动的(de)，与(yǔ)现有公募基金分红差异很大，大多数普(pǔ)通投资者可(kě)能(néng)把“分派”金额误认为是持续分(fēn)红(hóng)。一旦30年、40年(nián)、50年、60年(nián)等合同年限到期后基金价值面临极大(dà)不(bù)确定性，这是该(gāi)类投资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华平(píng)表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特许经营(yíng)权类和产权类两大(dà)资产类型，持(chí)有产权类产(chǎn)品的收益主要包括(kuò)每年的现金(jīn)分红及资(zī)产(chǎn)增(zēng)值的(de)收益，而持有特许经营类产(chǎn)品的收益主要来自(zì)项目每年的现金分红(hóng)。其中，特许经营(yíng)权类资产的分红包括了利润分配和本(běn)金的归还，两者的(de)比率(lǜ)也(yě)是(shì)变动(dòng)的，对特许经营权(quán)类资产的公(gōng)募REITs可以(yǐ)内部收(shōu)益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者在选择投资标的时，应了解公(gōng)募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航基金(jīn)也(yě)表示，从(cóng)细分来看，各(gè)类公募REITs分红(hóng)因底层资产属(shǔ)性不同而形成(chéng)区别。特许经营权类的公募REITs产品因其分红相当于(yú)包含“本金+收益”，分红(hóng)相(xiāng)对较(jiào)多，债(zhài)性偏强。而产权类的公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以相对股性偏(piān)强。普通投(tóu)资(zī)者在选(xuǎn)择(zé)公募REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属性，对所选择产(chǎn)品的(de)二(èr)级(jí)市场价格(gé)和(hé)分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责人也认(rèn)为，与产权类项目相比，特许经营项(xiàng)目在经(jīng)营权(quán)到(dào)期后不再能(néng)产生现金收益，因此将可供分配金额的(de)分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个(gè)特点，剩(shèng)余经(jīng)营期限较短的特许经营项目，通(tōng)常具备更高的分派率水平。对于剩余期(qī)限较长的特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)项目，即使分派率相对较低，也有足够(gòu)年限收(shōu)回本(běn)金并取(qǔ)得收益。

　　中金基金(jīn)该负责(zé)人提醒投资者注意，特许经营权项目(mù)的分(fēn)派金额包含了投(tóu)资本金(jīn)，在不(bù)进行扩募的(de)情况下，基金份额(é)单价随着分派进度(dù)逐年下降是正常(cháng)现象(xiàng)，投资特许经(jīng)营权REITs的(de)收益来自项(xiàng)目(mù)剩余期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目(mù)相比，产权类项目的土地或建筑(zhù)的剩余使用年限一(yī)般(bān)较(jiào)长，再(zài)加上到期(qī)后通(tōng)过对建(jiàn)筑的更新改(gǎi)造或补(bǔ)缴土地出让金等追加(jiā)投资，有机会(huì)进一步延(yán)长(zhǎng)经营期限。这种类似永(yǒng)续经(jīng)营的(de)假设反(fǎn)映(yìng)在基(jī)础资产(chǎn)的估(gū)值上(shàng)，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性(xìng)。”该负(fù)责人称(chēng)。

　　观测内部(bù)收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目(mù)底层(céng)资(zī)产运营情(qíng)况

　　在基金分红的时(shí)点，多位业内(nèi)人(rén)士还(hái)表示，在产(chǎn)品(pǐn)分红期，投资者可以观测(cè)经营(yíng)活动现金流(liú)、可供分(fēn)配现金、内部收益率等指标，来(lái)观察和评(píng)估项目底层(céng)资产的(de)运营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关的指标有两(liǎng)个：一是年(nián)报中披露的经营活动现金流，二(èr)是(shì)可供分配(pèi)现金，二(èr)者存在本质(zhì)性(xìng)区(qū)别。经营(yíng)活(huó)动产生(shēng)的现金净(jìng)流量是指企(qǐ)业(yè)经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本(běn)身经营活动产生；可供分配(pèi)的(de)现金实质上(shàng)是(shì)从(cóng)EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润表的项目进行(xíng)调整，加期初现金，最终得到的账面(miàn)现(xiàn)金(jīn)。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投(tóu)资价值(zhí)体现(xiàn)在(zài)相对股债市(shì)场独立的资(zī)产配置功能(néng)，比较适(shì)合长期(qī)持有(yǒu)。建议投(tóu)资者(zhě)对经(jīng)营(yíng)权类的(de)资产(chǎn)可以更(gèng)多关(guān)注内部收益率的高低，对(duì)产权(quán)类的资产更多关注分派率高低。因为公募(mù)REITs可分配(pèi)收益主要来自(zì)底层资(zī)产的经营净现金流，所以底(dǐ)层(céng)资(zī)产运营情况直接影响投资回报，投资者城南旧事主要内容概括50字，城南旧事主要内容概括100字可综(zōng)合考(kǎo)虑原始(shǐ)权益人综合实力、运(yùn)营管理机构实力、公(gōng)募基金管理人(rén)实力等(děng)多重因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券研(yán)报也显示，公募REITs进入密(mì)集分红期(qī)，由于(yú)分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此(cǐ)前(qián)市场接(jiē)连回(huí)调，建议(yì)投(tóu)资(zī)者关注有基(jī)本面支(zhī)撑(chēng)、填权效应相对明显、同时分红(hóng)规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载(zài)明REITs在发行首年及(jí)次年的可供分配金额预测。投资者(zhě)可以(yǐ)将REITs的(de)实际分红金额(é)与募集材料中披露预测进(jìn)行比较分析，结合经济及市场的实际(jì)环境(jìng)，对基础设施项目的(de)运营业绩及(jí)REITs的(de)管理能力进行判(pàn)断。”中金基金上述负责人也称(chēng)。

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