OPPO宣布关停旗下(xià)芯(xīn)片(piàn)子公司哲库科(kē)技，引(yǐn)发(fā)了公(gōng)募(mù)REITs扩募(mù)风波，如今，二级市场的(de)影响仍未停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日(rì)，华(huá)安张江光大(dà)园REIT开盘继续延(yán)续此前几(jǐ)日的下跌(diē)走势，午后跌幅一(yī)度扩大，尾(wěi)盘有所拉(lā)升，全天收跌(diē)6.22％，最近3个(gè)交(jiāo)易日(rì)跌幅(fú)超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科技(jì)是(shì)其扩募拟新购入(rù)基础设(shè)施(shī)资(zī)产(chǎn)张(zhāng)润大厦的重要(yào)承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面(miàn)关于停(tíng)止(zhǐ)执行已签租赁协议的(de)通知。同时(shí)，在公告中，华安张江光(guāng)大园REIT进(jìn)一步表示，原始权益人(rén)将继(jì)续密切关(guān)注哲(zhé)库科技(jì)后续情况，积极做好(hǎo)相(xiāng)关应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的(de)原始权益人相关负责人(rén)也表示，近期已同步启动(dòng)了应急预案，排摸(mō)储备租户，积极应对哲(zhé)库提前退租的可能事项。由于张润大(dà)厦(shà)是全(quán)国首批REITs申报扩募项目(mù)，公司领导高度重(zhòng)视，浦东(dōng)新区(qū)国资委也高度关(guān)注(zhù)。

　　多位业内(nèi)人士表示(shì)，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT近期(qī)市场波动(dòng)较大，但其(qí)实不动产公募REITs项目(mù)短期出(chū)租率下跌并(bìng)不会(huì)从根本上影响其内外价值，投资者(zhě)应理性看待。

　　张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技(jì)的事(shì)件继续扰(rǎo)动公(gōng)募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江光大园REIT以3.726元的价格(gé)小(xiǎo)幅低开，此后二级市(shì)场价格开(kāi)始震荡(dàng)走低，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华安张江光大园(yuán)REIT跌幅(fú)一度扩大到8.30％，随后价格(gé)有(yǒu)所回升(shēng)，最终报收3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不利消息影响(xiǎng)，华安张(zhāng)江光(guā一寸是多长多少厘米，一寸是多长多宽ng)大园REIT最近几(jǐ)个交易日二级市(shì)场价格表(biǎo)现欠佳(jiā)，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今(jīn)年(nián)以来跌幅(fú)7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上市以来，华安张江光大园(yuán)REIT累计涨幅超过(guò)24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市场整体表(biǎo)现上看，目前上市的8只产业(yè)园区基础设(shè)施REITs中，仅(jǐn)博(bó)时招(zhāo)商(shāng)蛇口产业园(yuán)REIT微(wēi)幅上涨，其余7只均有不(bù)同(tóng)程(chéng)度下跌(diē)，8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs5月(yuè)15日(rì)平均跌幅1.38％。今年(nián)以(yǐ)来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报中已经披露张江(jiāng)光大园(yuán)项目出租率有所下降，如今拟扩募的项目又遭遇突发事件，因此(cǐ)导致二级市场(chǎng)价(jià)格出现波动。”一(yī)位业内人士分析(xī)称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出(chū)于风(fēng)险规避的原因，最(zuì)近几个(gè)交(jiāo)易日(rì)场内资金有所流出，但(dàn)是，不动产公募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌(di一寸是多长多少厘米，一寸是多长多宽ē)并不会(huì)从根本上影响(xiǎng)其内外价值。

　　他也同时(shí)表(biǎo)示，目前随着二级(jí)市场价(jià)格下(xià)跌，风险也得到(dào)一定(dìng)释放，但是价格涨(zhǎng)跌会受到基本面、情绪面等多重因(yīn)素影响，不好判断(duàn)价格是不是(shì)已经完全触(chù)底(dǐ)。

　　此外，还有一位业内人(rén)士表示(shì)，今年整体(tǐ)REITs市场表现低(dī)迷，不少产品年内二级市场跌幅较大，其实有(yǒu)些隐含收益率高(gāo)的产品(pǐn)具备(bèi)一定的(de)投(tóu)资价值，很适合稳健类(lèi)投资者。此(cǐ)外，伴随着(zhe)经济(jì)复苏的步伐(fá)，产业园区(qū)、物流类等REITs产(chǎn)品具备一定的(de)投资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募基(jī)金(jīn)执(zhí)行董事高如(rú)星对此表示，若张江园区(qū)最(zuì)终能顺利解(jiě)决招商，平稳过度对经营现金流(liú)没(méi)有造成(chéng)大(dà)的(de)影响，“事件性利空下调(diào)至(zhì)得这么急、这(zhè)么深，加(jiā)上前期(qī)本身园区类资产(chǎn)就回(huí)调不(bù)少了(le)，这就是黄金坑。”不过，他也(yě)强(qiáng)调，最终还是落到租金收入受不受影响(xiǎng)，影响多大，估计园(yuán)区会(huì)最终解(jiě)决(jué)。

　　张江REIT紧急回应(yīng)

　　扩募路上再迎(yíng)接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗(qí)下(xià)芯(xīn)片子公(gōng)司哲库科技(jì)。随后(hòu)5月12日晚，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT发布公告，紧急回应称(chēng)，哲库(kù)科技是其扩募拟新购入(rù)基(jī)础设施(shī)资产(chǎn)张润大厦的重要承(chéng)租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关(guān)于停止执行已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT进一步表(biǎo)示(shì)，原始权益人将(jiāng)继(jì)续密切关注哲库科技后续情况(kuàng)，积极(jí)做好相(xiāng)关应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其(qí)一季报(bào)中披(pī)露的张江(jiāng)光大园项目出租率下降(jiàng)事项(xiàng)，一(yī)度二级市(shì)场价(jià)格出现回落。在随后召开的业(yè)绩说明(míng)会中管理(lǐ)人(rén)就(jiù)相关事项进(jìn)行了解释说明，市(shì)场(chǎng)信心(xīn)得到了一定提振，二级市(shì)场价格表(biǎo)现也趋于平稳。据了解，张江(jiāng) REIT在5月11日召开的(de)线上和线下的扩募说明会上，运(yùn)营团队表示(shì)了(le)对张江光大园(yuán)项目的信(xìn)心，预计签署(shǔ)意向(xiàng)书和合(hé)同谈判中的储(chǔ)备租户(hù)正常转化后，项目出(chū)租(zū)率将得到回升。没想到仅过了不(bù)到三周(zhōu)的时间，张(zhāng)江REIT的扩募之路(lù)又迎来了新的(de)考验。

　　因张(zhāng)江(jiāng)REIT的(de)上述(shù)公告(gào)引(yǐn)起了市场各方的广泛关注(zhù)，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始权(quán)益(yì)人相关负责人坦言，事发突然确实(shí)始料(liào)未及，在获悉(xī)OPPO关停哲库科技消息的第一时间即奔赴现场进行了(le)沟通和核实工作，并同步(bù)启动了应急预(yù)案，排摸(mō)储备租户(hù)，积(jī)极应对哲(zhé)库提前退(tuì)租的可能事项。由于(yú)张(zhāng)润大(dà)厦(shà)是全国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司(sī)领导高度(dù)重视，据(jù)悉新(xīn)区(qū)国资委也(yě)高度关注。

　　当(dāng)谈及储备租户情(qíng)况，相关负责人介绍说，目前储备(bèi)租户(hù)还是比(bǐ)较丰富的，覆盖了芯片(piàn)测试、人(rén)工智能、航天产业(yè)、信息技术等产业客户，租赁意向面积(jī)超过了2万方。从意向储备转(zhuǎn)化为实(shí)际(jì)租(zū)户需(xū)要一些(xiē)时间。

　　“我们正在着手通过签署(shǔ)租赁(lìn)意向书来尽(jǐn)快锁定一(yī)些重(zhòng)要租户。虽然收(shōu)了三个月履约保证金(jīn)给了我们一些空间，但本着对首批扩募、对市场负(fù)责(zé)的态度，我(wǒ)们肯定要全力与(yǔ)时间(jiān)赛跑，把(bǎ)这些面积(jī)在(zài)短期内(nèi)完成去化(huà)。”相(xiāng)关负责人(rén)说道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同区(qū)域的(de)张江(jiāng)光大园项目一季度末也(yě)有(yǒu)将近30％的空置率，原始权益(yì)人有那(nà)么多储备(bèi)租户，之前的空(kōng)置(zhì)率为(wèi)何未能得(dé)到解决。

　　对(duì)此相关负责(zé)人解(jiě)释，张江光大园一直以来都坚持以市场化运(yùn)营(yíng)为导向，历史运营表现稳定，租户的(de)调租和(hé)换租都(dōu)属(shǔ)于正常情况，而这次项目的大租户(hù)退租(zū)正好发生在(zài)市场活跃度的短期低(dī)点，目前市场情况已有所(suǒ)好转。在看到出租率下滑(huá)情况没有得(dé)到及时修复后，张江这(zhè)边也作了一定(dìng)的资源调配和倾斜(xié)，引(yǐn)入(rù)了(le)一些储备租户。

　　另外，张润大厦和张江光大园项(xiàng)目在给租户的分隔空(kōng)间、交(jiāo)付标准、租(zū)金水(shuǐ)平等方面(miàn)也有一些差异化(huà)，张(zhāng)润大厦多是两千多平的(de)大平层，楼的成新度(dù)高(gāo)一些，单价也(yě)贵一些，张江光大园单层以一(yī)千平的面积为(wèi)主，还有(yǒu)一些独栋形态的物业。租户自身也(yě)会有诉(sù)求，也会根据自身需求和(hé)预算挑(tiāo)选区域内的不同物(wù)业。

　　“如果扩募完成以后，新老资(zī)产的管理人都变(biàn)成(chéng)了一家，后(hòu)续我们在(zài)资源共享(xiǎng)和联(lián)合(hé)营销方面能更(gèng)加充分发挥协同(tóng)效应，相信可以做(zuò)得更好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈(tán)及对于张江REIT的定位和展望，相关负责人表示，张江集团和张江高科目前在管资(zī)产(chǎn)约五(wǔ)百(bǎi)万方，还(hái)有一些其(qí)他在开(kāi)发的储备项目(mù)，这些都将(jiāng)成为张江REIT实现打造张江(jiāng)园区产业空间资产(chǎn)上市平(píng)台目标的坚实后盾和储备资源。“我(wǒ)们非(fēi)常重视张江(jiāng)REIT这个(gè)资本(běn)平台和它未来的发(fā)展。”相(xiāng)关负责人表(biǎo)示(shì)，“这次扩募是我们(men)实现基金扩(kuò)容的第一步(bù)，也是至关重要(yào)的一步，眼下(xià)我(wǒ)们可能(néng)面(miàn)临(lín)了一(yī)些(xiē)突发情况需要解决，但是这和我们在(zài)张江(jiāng)科学(xué)城这(zhè)三(sān)十年建设发展过程中所经(jīng)历的(de)相比，只能算是一个非常小的插曲。我们(men)有信心排除万难，尽一切可(kě)能化解(jiě)当前突发事件的(de)所有负面(miàn)影响，维持预期和市场(chǎng)的信心。”

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