近两年火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来(lái)除(chú)息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可供分配金额(é)的REITs产品，平(píng)均分红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士对(duì)此(cǐ)表示，强制分红机制是公(gōng)募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分红体现出该类(lèi)产品长(zhǎng)期投资(zī)价值，通(tōng)过(guò)观(guān)测经营活动(dòng)现金(jīn)流、可供分配现金等指标，也是(shì)观察REITs项目底层资(zī)产(chǎn)运营情况的(de)“窗口”。他们也提醒(xǐng)普(pǔ)通(tōng)投资者注意，与产权类项目相(xiāng)比，特许经(jīng)营REITs项(xiàng)目在经营权到期后(hòu)不再产生现金(jīn)收益，特许经营权分红目前已包含了利润(rùn)分配和本金的归(guī)还(hái)，在选择投(tóu)资标的时应了解(jiě)资产类型和分红的(de)特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分(fēn)红

　　平(píng)均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息(xī)日，此(cǐ)外(wài)尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚(shàng)未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出(chū)了高比(bǐ)例的稳定(dìng)分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的(de)公募(mù)REITs产品(pǐn)中，2022年(nián)全年分配金(jīn)额(é)占(zhàn)可供分配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大(dà)部(bù)分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负责人对(duì)此表示，投资公募REITs的(de)主要收益来源(双刃剑比喻什么意思，双刃剑比喻什么生肖yuán)为持(chí)有期分红收(shōu)益，以及基金份额交易价格的变化。基金份额二(èr)级市场价(jià)格(gé)受到公(gōng)募REITs资产运营情况及市(shì)场因素的综(zōng)合(hé)影响(xiǎng)，较易引起(qǐ)波动。与此相比，基金分(fēn)红预期则(zé)更有(yǒu)规律可(kě)循。公募REITs的分红(hóng)主(zhǔ)要来自(zì)基础设施资(zī)产的经营现(xiàn)金流，投资人通(tōng)过基金(jīn)募(mù)集材料和信息披露文(wén)件，结(jié)合行业及市场情况，可(kě)以分(fēn)析基础设施项目的经(jīng)营业绩，作为(wèi)进行投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金(jīn)份额二(èr)级市场价格变化导致的浮盈或浮(fú)亏，分(fēn)红(hóng)作(zuò)为基(jī)金份额持有人(rén)实际获得的现(xiàn)金收益，对于长期投资者更具参考价值。”中(zhōng)金基金相关(guān)负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投(tóu)资中心运营高级副(fù)总监李华(huá)平也表示(shì)，根据《公(gōng)开(kāi)募集(jí)基础设施证券投(tóu)资基金(jīn)指引（试行）》及(jí)相(xiāng)关法规要求(qiú)，基础设(shè)施基金(jīn)应当将90％以(yǐ)上合并后(hòu)基金年度可分配金(jīn)额以现金形(xíng)式分配给投(tóu)资者(zhě)，强制分红(hóng)机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征(zhēng)之(zhī)一，稳定的分红(hóng)机制体现出REITs产(chǎn)品(pǐn)长期投资(zī)价值。

　　中航(háng)基金也认为，从(cóng)投资角度来(lái)看，基础设施公募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债(zhài)性”双(shuāng)重特点(diǎn)。二级市场价格反映(yìng)这类产(chǎn)品“股性”的一面，分红体现了(le)这类产品的“债性”特(tè)点。公募(mù)REITs有强制分红要求(qiú)，分红(hóng)类似于(yú)债券派息，但不等(děng)同于债券的固定(dìng)利息(xī)回(huí)报，而(ér)是由可供(gōng)分(fēn)配现金决定。

　　从机(jī)构投资(zī)者的角度来(lái)看(kàn)，一(yī)方(fāng)面是公(gōng)募REITs丰富了机构投资者(zhě)的投(tóu)资品类，为资(zī)产(chǎn)配(pèi)置(zhì)多(duō)元化提(tí)供抓手，具有(yǒu)较强的配置(zhì)价(jià)值。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机(jī)构投(tóu)资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过(guò)分红(hóng)获(huò)取相对于投资(zī)债券(quàn)相对高的收益性(xìng)，在有效控(kòng)制风险的前提下，增厚资(zī)产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资(zī)收益“落袋为安(ān)”外，市场(chǎng)对于未来分红水平的预(yù)期(qī)，也是影响REITs基金二级市(shì)场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级(jí)市场表现看(kàn)，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募(mù)REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品受宏观(guān)经济(jì)的影响，可分配金(jīn)额完成率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市(shì)场的价(jià)格。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场的价格(gé)波动受多重因(yīn)素的(de)影响，投(tóu)资收益是影响REITs二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格的主要因素之一，而稳定的分(fēn)红有利于吸引(yǐn)投(tóu)资者参与(yǔ)公(gōng)募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金基金相关负责(zé)人(rén)也表(biǎo)示(shì)，近期经济预期恢复，一(yī)方面市场热(rè)点呈(chéng)现向股(gǔ)票和债券回归的过程；另一(yī)方面，基础(chǔ)设施项目的经营业(yè)绩相对经济活力的改善(shàn)有一定的滞后(hòu)性。

　　此(cǐ)外(wài)，公募REITs在(zài)分红除权(quán)日，将对基金份额的开(kāi)盘指导价做调(diào)减(jiǎn)处理(lǐ)，调(diào)减金(jīn)额根据单位基金份额的分红金额进行计算。除权操作是(shì)对分红前后基金份额净值变化的修正，使投资人在基金(jīn)分红前(qián)后(hòu)均可以获得公(gōng)平(píng)的(de)投资机会。

　　“分红(hóng)可(kě)增强投资者长期投资的(de)信心，同时需结合持(chí)有产品的特性，关(guān)注(zhù)二级市场扰动对整体收益(yì)的(de)影响程度。”中(zhōng)航(háng)基金相关人(rén)士也(yě)称。

　　特(tè)许经营权分红包括利润分配和本(běn)金(jīn)归还

　　普(pǔ)通投资者(zhě)应了解底层资产情况

　　多位业内人(rén)士还提醒(xǐng)，与现有(yǒu)公募基金分红(hóng)前(qián)提(tí)是本金之上的增值(zhí)部分不(bù)同，特许经营权REITs基金(jīn)运(yùn)作期(qī)间的(de)“分红”界(jiè)定(dìng)为(wèi)“分(fēn)派”更为(wèi)准(zhǔn)确，分派(pài)的(de)是本(běn)金与增(zēng)值(zhí)两(liǎng)个部分，两个部分之间的比例是变动(dòng)的，与现有公募基金分(fēn)红差(chà)异很(hěn)大，大多(duō)数普通投资者可能把(bǎ)“分派”金额误认为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期后基金价值(zhí)面临极大不确定性，这是该类投(tóu)资者应该注(zhù)意的(de)情况。

　　李华(huá)平表示，目双刃剑比喻什么意思，双刃剑比喻什么生肖前公(gōng)募(mù)REITs主(zhǔ)要(yào)有特许经营权类和产权类两大资产类(lèi)型(xíng)，持有产权类产品的收益主要(yào)包括每年的现金分红及资产增值的收益，而持有特许(xǔ)经营类(lèi)产(chǎn)品的收益(yì)主(zhǔ)要来自项(xiàng)目每年(nián)的现金分红。其中(zhōng)，特许经营(yíng)权类(lèi)资产(chǎn)的分红包括(kuò)了利(lì)润(rùn)分配和本金的归还，两(liǎng)者的比率也是变动(dòng)的，对(duì)特许经营权类资产的(de)公募REITs可(kě)以(yǐ)内部收益(yì)率(lǜ)（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通投资(zī)者在选择(zé)投资(zī)标的时，应了解(jiě)公募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也表示(shì)，从细分(fēn)来(lái)看，各类公募(mù)REITs分(fēn)红因底层资产属性不(bù)同而形(xíng)成区别(bié)。特(tè)许经(jīng)营(yíng)权类(lèi)的公(gōng)募(mù)REITs产(chǎn)品因(yīn)其分(fēn)红相当于包(bāo)含“本金+收益”，分红相对(duì)较(jiào)多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看重底层资产的(de)价值增值，所以相对股性偏强。普通投(tóu)资者在选择公(gōng)募REIT时(shí)，需要(yào)考(kǎo)虑底(dǐ)层资产属性，对所选(xuǎn)择产品(pǐn)的(de)二级市场价(jià)格和分红有合(hé)理预期。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也(yě)认为，与产权类(lèi)项目(mù)相(xiāng)比(bǐ)，特(tè)许经营项目在经营权到期后不再能(néng)产生(shēng)现金收(shōu)益，因(yīn)此将可供分配金额(é)的分配(pèi)理解为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基(jī)于(yú)这个特点，剩余经营期限(xiàn)较短的特许经营项目，通常具备更(gèng)高的(de)分派率水(shuǐ)平。对于剩(shèng)余期(qī)限较长的特许经营权项目，即使分(fēn)派(pài)率相对较低，也有足够年限收回本金并取(qǔ)得收益(yì)。

　　中(zhōng)金基金该负责(zé)人(rén)提醒(xǐng)投资者注意，特许经营权项目(mù)的分派金额包含了投资(zī)本(běn)金(jīn)，在(zài)不(bù)进行扩募的情(qíng)况下，基金份额单价随着分派(pài)进度逐年下降是(shì)正常现象(xiàng)，投资(zī)特许经营权REITs的收(shōu)益来自项(xiàng)目剩(shèng)余期(qī)限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩(shèng)余使用(yòng)年限一般较长，再加上到期后通过对(duì)建(jiàn)筑的更新改造或补缴(jiǎo)土地出让金等追加投(tóu)资，有(yǒu)机会进一步延(yán)长经(jīng)营(yíng)期限。这(zhè)种类似永续(xù)经营的假设反映在基础资产(chǎn)的估值(zhí)上，使产权(quán)类REITs具备更显著的资产投(tóu)资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内部收(shōu)益率等(děng)指标

　　评估项目底(dǐ)层资产运营情况(kuàng)

　　在基金(jīn)分(fēn)红的时点(diǎn)，多位(wèi)业内人士还表示，在产(chǎn)品分(fēn)红期，投资者可以观测(cè)经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金(jīn)、内部收益率等指(zhǐ)标，来(lái)观察和(hé)评估项目底层资产(chǎn)的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表(biǎo)示(shì)，年报指标中(zhōng)，跟现金相关的指标有两个(gè)：一是年(nián)报中披露的经营(yíng)活动现金流，二是可供分配现金，二者存在(zài)本质性区别。经营活动产生的现金净流量是指(zhǐ)企业(yè)经营、筹资、投(tóu)资产生(shēng)的(de)现(xiàn)金流，基于(yú)企业(yè)本身(shēn)经营(yíng)活(huó)动(dòng)产生(shēng)；可供分配的现金(jīn)实(shí)质上(shàng)是从EBITDA出发(fā)，对非现(xiàn)金影响利润表的项目进(jìn)行调整，加期初(chū)现金，最终得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价(jià)值体现在(zài)相对股(gǔ)债市场独立的资(zī)产配(pèi)置功能，比较适合长期(qī)持有。建议投资者(zhě)对经营(yíng)权类的资产可(kě)以更(gèng)多(duō)关注内部收益率(lǜ)的(de)高(gāo)低，对(duì)产权类的(de)资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可(kě)分(fēn)配(pèi)收益主(zhǔ)要来自底层资产的经营净现金流，所以底(dǐ)层(céng)资产运营情况直接影(yǐng)响(xiǎng)投(tóu)资回报，投资(zī)者可综合考虑(lǜ)原始权益人综合实力(lì)、运营管(guǎn)理(lǐ)机(jī)构(gòu)实力(lì)、公募基金管理人实力等多重(zhòng)因(yīn)素来选择投资标的。

　　中信证券研(yán)报(bào)也显示，公募(mù)REITs进(jìn)入密集分红期，由于分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市(shì)场接连回调，建议投资(zī)者关(guān)注有基本面支撑、填权效应相对明显、同(tóng)时分红规模较为可观(guān)的(de)个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均会载明REITs在发(fā)行首年及(jí)次年的可供分(fēn)配(pèi)金额预测。投资者可(kě)以(yǐ)将REITs的实际分红金(jīn)额与募集材料(liào)中披露预测进行比较分析，结合经济及市场的实际(jì)环境(jìng)，对基(jī)础(chǔ)设施(shī)项目的(de)运营业绩及REITs的管理能力进行判(pàn)断。”中金(jīn)基金上述负责人(rén)也称(chēng)。

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